2021 QCCQ 9525, 2021 QCCQ 9525

Gaudreault c. Bournival 2021 QCCQ 9525 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-701263-191 DATE : 12 octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAIRE GAUDREAULT Et CLAUDE GARANT Demandeurs c.

CHANTAL BOURNIVAL Et STEVE ABRAN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de leur avoir vendu une maison dont le béton de la dalle du garage et celui de la galerie contiennent de la pyrrhotite.

Alléguant qu’il s’agit d’un vice caché, ils leur réclament la somme de 13 940,26 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent et nient qu’il s’agisse d’un vice caché et invoquent à ce sujet certaines mentions apparaissant au rapport d’inspection préachat que les demandeurs ont obtenu avant de se porter acquéreurs de la maison. Ils plaident également que plusieurs des travaux correctifs dont les demandeurs réclament une

partie du remboursement ne sont pas des travaux correctifs découlant de la présence de pyrrhotite dans le béton, mais plutôt des améliorations ou des travaux additionnels. QUESTIONS EN LITIGE a. La présence de pyrrhotite dans le béton de la dalle du garage et celui de la galerie constitue-t-elle un vice caché? b. Le cas échéant, les demandeurs ont-ils droit aux divers montants qu’ils réclament?

CONTEXTE [ 3 ] Le 26 juillet 2012, après avoir visité la maison et obtenu un rapport d’inspection préachat, les demandeurs se portent acquéreurs de la maison des défendeurs que ces derniers ont habitée depuis sa construction en 1997 par le père de la défenderesse. [ 4 ] À l’été 2017, en prévision de certains travaux de rénovation qu’ils comptent faire et en raison des nombreux cas de problèmes de pyrrhotite affectant des maisons dans la région de Trois-Rivières, les demandeurs décident de faire vérifier les ouvrages de béton de leur maison.

Le rapport d’expertise qu’ils obtiennent révèle la présence de pyrrhotite dans le béton de la dalle du garage et celui de la galerie. [ 5 ] Après avoir dénoncé le problème aux défendeurs et que ceux-ci aient eu l’occasion d’en prendre connaissance, les demandeurs présentent à l’automne 2018 une demande d’aide financière à la Ville de Trois-Rivières dans le cadre du Programme de la Société d’habitation pour les résidences endommagées par la pyrrhotite. [ 6 ] La ville, dans le cadre de ce Programme, reconnaît un montant de travaux admissibles de 22 904,17 $.

Ce montant correspond aux soumissions de l’entrepreneur Constructions D. Moisan inc., dont les services ont été retenus par les demandeurs pour l’exécution des travaux correctifs consistant principalement à démolir et refaire le béton de la dalle du garage et celui de la galerie. La ville reconnaît également, toujours dans le cadre du même Programme, des coûts d’expertise admissibles de 3 046,84 $.

Le total des coûts admissibles reconnus par la ville est donc de 25 951,01 $ [1] . [ 7 ] L’aide maximale de 75 % de ce montant de 25 951,01 $ leur ayant été accordée, les demandeurs reçoivent de la ville, le 28 mai 2019, un montant de 19 463,25 $ [2] pour les travaux correctifs réalisés par Constructions D. Moisan inc. dans les semaines précédentes.

[ 8 ] Par leur demande, les demandeurs réclament un montant de 11 940,26 $ composé de la portion de 25 % du coût des travaux et des expertises non admissibles au Programme d’aide financière, soit 5 726,04 $ pour les travaux correctifs et 761,71 $ pour les expertises, ainsi que le paiement de diverses dépenses et déboursés additionnels de 5 452,51 $ encourus dans le cadre des travaux correctifs. Ils réclament enfin un montant de 2 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients qu’ils allèguent avoir vécus. ANALYSE [ 9 ] En vertu des règles de preuve applicables en matières civiles, la

partie qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve prépondérante des faits qui soutiennent ses prétentions. De même, la

partie qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit faire la preuve prépondérante des faits sur lesquels sa prétention est fondée [3] . [ 10 ] Par ailleurs, c’est en vertu de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) que les demandeurs exercent leur recours et prétendent que les problèmes invoqués constituent ou sont dus à un vice caché. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Pour qu’un problème ou défaut soit considéré un vice caché au sens de la loi, le demandeur doit faire la preuve de l’existence d’un vice répondant aux conditions de l’

article 1726 C.c.Q. que le juge Guy Ringuet, dans l’affaire Caron c. Gauthier [4] , présente comme suit : [159] L'acheteur doit faire la preuve de toutes les conditions suivantes: → Le vice doit être grave . Le vice doit être tel que si l'acheteur l'avait connu, il n'aurait pas acheté le bien ou il l'aurait acheté à un moindre prix; → Le vice doit être "caché ", c'est-à-dire que la défectuosité n'ait pas été apparente au moment de la vente. Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent; → Le vice doit être antérieur à la vente .

Pour cette condition, le législateur évite que le vendeur ne soit tenu responsable d'une défectuosité résultant du mauvais usage ou du mauvais entretien du bien par l'acheteur ou par une autre personne; → Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. [ 12 ] L’acheteur a aussi des obligations de prudence et de diligence lors de l'achat et doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il compte acquérir et être à l'affût d'indices pouvant laisser soupçonner l’existence d’un vice [5] . [ 13 ] C’est donc à la lumière de ces règles et principes que le Tribunal doit apprécier la preuve présentée par les parties. a.

La présence de pyrrhotite dans le béton de la dalle du garage et celui de la galerie constitue-t-elle un vice caché? [ 14 ] Dans le jugement phare de la Cour supérieure Deguise c. Montminy [6] relatif aux cas de pyrite et de pyrrhotite dans la région de Trois-Rivières dont 814 propriétés résidentielles faisaient l’objet, le juge Michel Richard rappelle les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours pour vice caché de l’

article 1726 C.c.Q.

Citant l’auteur Jacques Deslauriers [7] , le juge Richard mentionne quant à la condition de gravité du vice que « la seule présence de ce matériau [pyrrhotite] justifie le recours pour vice caché si la détérioration et la diminution de l’usage appréhendé ne constituent pas une simple hypothèse ». [ 15 ] Selon le rapport d’expertise de la firme Sedexlab sur la qualité du béton, que les demandeurs ont déposé en preuve, les analyses chimiques des échantillons de béton prélevés à la dalle du garage et à la galerie révèlent la présence de pyrrhotite et des taux de souffre qui sont supérieurs aux recommandations de la norme canadienne CSA A23.1-09 (R2014).

La présence de pyrrhotite d’une teneur volumique de 0,43 % pour la dalle du garage et de 0,27 % pour la galerie amène l’expert à conclure que ces sections de la propriété sont considérées comme à risque de développer des désordres reliés à la dilatation du béton [8] . [ 16 ] Les défendeurs n’ont présenté aucune expertise ou preuve contraire permettant d’écarter les conclusions de l’expert des demandeurs.

Or, la qualification de risque de désordres par ce dernier est au-delà d’une simple hypothèse. [ 17 ] Les défendeurs plaident que les demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents en faisant fi des nombreuses mentions et recommandations apparaissant au rapport d’inspection préachat relativement à des fissures aux ouvrages de béton.

Ils soutiennent que compte tenu de ce qui précède, le vice devient apparent et ne peut se qualifier de vice « caché ». [ 18 ] Il est vrai que l’inspecteur mentionne à son rapport la présence de fissures à quelques endroits et recommande d’avoir recours à un expert pour les colmater et les sceller selon les règles de l’art. Cependant, aucune de ces mentions et recommandations ne permet de soupçonner l’existence d’un problème sérieux tel que la pyrrhotite pouvant affecter l’usage de l’immeuble. À ce sujet, l’inspecteur

affirme à sa déclaration pour valoir témoignage qu’il n’a constaté aucun signe pouvant laisser penser à la présence de pyrrhotite dans la dalle du garage ou au perron avant. [ 19 ] Par ailleurs, la demanderesse reconnaît lors de son témoignage que ces fissures, qui étaient visibles et étaient connues d’elle et son conjoint, n’ont jamais été une source d’inquiétude pour eux et ne les a jamais amenés à soupçonner la possible présence de pyrrhotite dans le béton. [ 20 ] Ainsi, même si les demandeurs avaient suivi les recommandations de l’inspecteur et fait colmater les fissures par un expert, rien ne permet de conclure qu’une telle intervention aurait permis de découvrir la présence de pyrrhotite dans le béton. [ 21 ] La preuve prépondérante ne démontre pas que les fissures mentionnées au rapport d’inspection préachat étaient des indices pouvant laisser soupçonner l’existence d’un vice caché et ne démontre pas non plus que les demandeurs aient manqué à leur obligation de se comporter en acheteurs prudents et diligents. [ 22 ] Dans les circonstances, le Tribunal conclut que la présence de pyrrhotite dans le béton de la dalle du garage et de la galerie dans les teneurs volumiques précitées constitue un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. en ce qu’il s’agit d’un vice grave qui, au moment de la vente, existait, était non apparent et inconnu des demandeurs. b.

Les demandeurs ont-ils droit aux divers montants qu’ils réclament? [ 23 ] Les demandeurs réclament la somme de 13 940,26 $. [ 24 ] Cette somme comprend d’abord la portion de 25 % des coûts non admissibles au Programme d’aide financière, soit : 5 726,04 $ pour les travaux correctifs et 761,71 $ pour les expertises. [ 25 ] Elle comprend par ailleurs une demande de remboursement de diverses dépenses additionnelles encourues dans le cadre des travaux correctifs totalisant 5 452,51 $ ainsi que des dommages-intérêts de 2 000 $ pour les troubles et inconvénients que les demandeurs allèguent avoir vécus. i.

Travaux correctifs et frais d’expertise [ 26 ] Le défaut du vendeur de respecter son obligation de livrer un bien exempt de vice caché permet à l'acheteur de demander une réduction proportionnelle de sa propre obligation, soit une diminution du prix de vente dont le montant s’apprécie en tenant compte de toutes les circonstances [9] .

Essentiellement, cette réduction du prix de vente correspond au prix que l’acheteur aurait accepté de payer s’il avait connu l’existence du vice et ses conséquences. [ 27 ] Bien qu’il existe plus d’une méthode pour établir le montant de la diminution du prix de vente, celle la plus fréquemment utilisée, comme c’est d’ailleurs le cas dans le présent dossier, est celle du coût des travaux nécessaires pour réparer le vice. [ 28 ] L’acheteur ne doit pas s’enrichir indûment à l’occasion des réparations et c’est pourquoi la plus-value que peut conférer à l’immeuble une

partie des travaux correctifs fait

partie des circonstances qui doivent être prises en considération par le Tribunal pour établir le montant de la réduction du prix de vente [10] . [ 29 ] Or, il ressort de la preuve présentée notamment des photographies, des factures de l’entrepreneur Constructions D. Moisan inc. et du témoignage de son représentant Norman Moisan, qu’une

partie des travaux effectués vont au-delà de ceux nécessaires à la correction du vice. [ 30 ] C’est entre autres le cas de la mezzanine artisanale qui se trouvait dans le garage au moment de l’achat et qui fut démolie et remplacée par une nouvelle mezzanine avec de considérables améliorations au niveau de sa conception, de ses matériaux et de sa solidité.

La nouvelle mezzanine apporte une plus-value à l’immeuble. [ 31 ] C’est également le cas de l’installation de garde-corps à la galerie avant et de la connexion du drain du garage à l’égout sanitaire qui sont des travaux de mise aux normes. [ 32 ] En fonction de la preuve présentée et de son pouvoir discrétionnaire, le Tribunal estime que le montant de 5 726,04 $ réclamé pour le coût des travaux correctifs doit être réduit de 30 % pour tenir compte de la portion de ces travaux qui s’avère être des améliorations apportant une plus-value à l’immeuble ou des mises à normes. [ 33 ] Dans les circonstances, pour cette

partie de la réclamation relative à la portion de 25 % des coûts non admissibles au Programme d’aide financière, le Tribunal accorde aux demandeurs une réduction de prix de vente de 4 008,23 $ pour le coût des travaux correctifs nécessaires pour remédier au vice caché affectant le béton de la dalle du garage et celui de la galerie. Les demandeurs ont par ailleurs droit au montant de 761,71 $ représentant la portion de 25 % du coût des expertises non admissibles au Programme d’aide financière. Le montant total accordé par le Tribunal pour cette

partie de la réclamation est donc de 4 769,94 $. Dépenses et déboursés – Dommages-intérêts [ 34 ] Le montant de 5 452,51 $ que les demandeurs réclament pour diverses dépenses et déboursés additionnels encourus et dont la liste détaillée est présentée au tableau déposé comme pièce P-7 ne peut être accordé faute de connexité suffisante avec les vices cachés reconnus par le Tribunal. Les divers montants réclamés sur cette

partie de la réclamation sont soit pour des travaux dont la preuve présentée est insuffisante pour conclure à leur nécessité, ou soit pour des travaux qui sont des améliorations apportant une plus-value ou ayant pour objet une mise aux normes. [ 35 ] De plus, la réclamation de certains de ces montants, tels que le temps consacré par les demandeurs aux activités et travaux pour lesquels ils réclament un montant de 3 679,40 $, représente en fait des dommages-intérêts qui s’ajoutent à ceux allégués pour troubles et

inconvénients et pour lesquels les demandeurs réclament un montant de 2 000 $ additionnel. Or, la preuve présentée est insuffisante pour conclure à leur bien-fondé. [ 36 ] En effet, l’

article 1728 C.c.Q. permet à l’acheteur de réclamer, en plus du coût des travaux correctifs, une compensation pour ses dommages qui sont une conséquence directe et immédiate du vice, à condition de faire la preuve que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait en ignorer l’existence et qu’il ne l’a pas dénoncé à l’acheteur. [ 37 ] Or, les demandeurs n’ayant pas fait une telle preuve, ils ne peuvent avoir droit à des dommages-intérêts. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 39 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 4 769,94 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 25 septembre 2019, date d’expiration du délai prévu à la mise en demeure; [ 40 ] CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs les frais de justice de 205 $ correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 21 septembre 2021