2010 QCCA 822, 2010 QCCA 822

Morneau c. Aubert 2010 QCCA 822 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-006532-086 (200-17-007645-062) DATE : 28 AVRIL 2010 CORAM : LES HONORABLES J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. YVAN MORNEAU APPELANT - Défendeur c.

ÉLISABETH AUBERT INTIMÉE - Demanderesse et STÉPHANE POULIOT, RÉMI GODIN MIS EN CAUSE - Défendeurs et L'OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTMORENCY MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 20 octobre 2008 par la Cour supérieure, district de Québec (l'honorable Ross Goodwin), qui a accueilli le recours introductif de l’intimée et notamment déclaré que sa propriété bénéficie d’une servitude de passage sur la propriété de l’appelant et ordonné à l’officier de la publicité des droits de publier ce jugement, avec dépens; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] De l’avis du premier juge, « …à l’acte d’achat, en 2004, Aubert a obtenu, une servitude d’accès au lac avec passage sur le lot 762 » [1] .

Il y a là une erreur de droit. [ 4 ] Dans l’acte de vente du 12 mai 2004 [2] , Stéphan Pouliot [Pouliot] n’a pas consenti à l’intimée une servitude de passage conformément aux exigences énoncées aux articles 1177 et suivants du Code civil du Québec .

Il lui a accordé « un droit de passage temporaire et personnel contre les lots 761 et 762 » et s’est engagé « à signer sous peu (mais dans un délai maximum de quatre (4) mois) » un acte de servitude comportant notamment une « servitude de passage perpétuelle …contre le lot 762 afin de se rendre au Lac Retenue dont l’assiette sera à déterminer ». [ 5 ] L’obligation contractée par Pouliot ne constitue pas une servitude réelle mais bien un engagement personnel d’en accorder une.

Cet engagement ne s’est pas matérialisé. [ 6 ] Pouliot a, à l’évidence, manqué à son engagement et il a dédommagé l’intimée en conséquence, dans le cadre d’une entente de règlement hors cour qui a mis fin au litige les opposant [3] . [ 7 ] L’appelant, dont la conduite est jugée sévèrement par le premier juge, a acheté de Pouliot, le 6 novembre 2004, le lot 762 contre lequel devait être établie la servitude en faveur des lots acquis par l’intimée.

Au moment de l’achat de ce lot par l’appelant, force est de conclure qu'il n’était affecté d’aucune servitude. [ 8 ] La personne qui se rend complice de la violation d’un contrat auquel elle n’est pas

partie peut, dans certains cas, commettre une faute extracontractuelle entraînant sa responsabilité et être condamnée à payer des dommages ou être assujettie à une ordonnance d’injonction [4] . Ici, le recours entrepris en est un, essentiellement, en reconnaissance de servitude. Le premier juge a, par ailleurs, rejeté la réclamation en dommages contre l’appelant vu que « […] la preuve des dommages n’est pas satisfaisante pour permettre d’en établir le quantum » [5] . Cette détermination n’est pas attaquée par voie d’appel incident. [ 9 ] Au regard de la prétention relative à la servitude, rappelons qu’un contrat ne produit ses effets qu’entre les parties

contractantes. Il ne lie pas les personnes qui sont des tiers au contrat. Ces tiers ne peuvent, en principe, devenir débiteurs en vertu d’un contrat auquel ils n’ont pas adhéré. Il en va autrement quand un droit réel tel la servitude est en cause [6] . Dans ce cas, les mutations du droit de propriété ne portent pas atteinte à la servitude.

Mais il n’y a pas de servitude ici puisqu’un fonds n’a jamais été grevé au bénéfice d’un autre fonds. [ 10 ] Qui plus est, même si nous étions en présence d’une véritable servitude, il faudrait encore qu’elle ait été publiée au registre foncier pour être opposable aux tiers puisque la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais le défaut de publicité [7] . Or, l’intimée se réfère à un jugement rendu dans l’affaire Domaine Miguick inc. c.

Gaston Lirette et al . [8] , cité par le premier juge, et plaide que celui qui s’est rendu coupable de dol (collusion) ou de « concert frauduleux » [9] entre le vendeur et le second acquéreur au détriment d’un premier acheteur, s’expose à voir les tribunaux mettre de côté l’

article 2963 C.c.Q. en raison de l’adage fraus omnia corrumpit. [ 11 ] Le premier juge reproche à l’appelant, qui y a vu « une opportunité d’affaires » [10] , sa mauvaise foi ou son aveuglement volontaire [11] et ajoute que l’intimée est grandement lésée par les agissements de Pouliot.

Mais il ne conclut ni à fraude ni à dol dans un contexte où le notaire de l’appelant lui a confirmé, avant que la transaction fut complétée, l’absence de servitude de passage. [ 12 ] Au surplus, rappelons que les formalités de l’enregistrement sont essentielles et ne peuvent varier selon les connaissances des tiers, comme la Cour l’a tranché sous la plume du juge McCarthy dans l’arrêt Cyr c. Brossard [12] : Or, l'acte qui établit la servitude d'un droit d'accès en faveur du lot Cyr à même le lot Brossard n'est pas inscrit à l'index des immeubles sur le lot Brossard. Il n'est donc pas enregistré.

Par conséquent, la servitude « ne peut avoir effet vis-à-vis des tiers acquéreurs et créanciers dont les droits ont été enregistrés » (article 2116 b C.c.B.C.). En d'autres mots, la servitude n'est pas opposable aux Brossard. Il est vrai que la présente affaire semble se distinguer des affaires citées ci-dessus par la circonstance que les Brossard ont acquis leur lot en sachant qu'il était grevé d'un droit d'accès en faveur du lot Cyr. Cependant cette distinction est sans véritable importance. Les formalités de l'enregistrement ne peuvent varier selon les connaissances des tiers.

De fait, sauf exception le système d'enregistrement rend non-pertinente la connaissance du tiers : l'enregistrement des droits réels leur donne effet et établit leur rang (article 2082 C.c.B.C. et suivants) et l'avis donné ou la connaissance acquise d'un droit non enregistré appartenant à un tiers ne préjudicie pas au droit enregistré de celui qui a acquis depuis pour valeur (article 2085). [ 13 ] Enfin, le premier juge ne pouvait statuer qu’une servitude existe puisque pour cela, il fallait encore qu’un contrat stipule la création d’une telle charge : une servitude s’établit par contrat [13] , ce qui ne s’est pas matérialisé ici. [ 14 ] Dans les circonstances, le pourvoi sera accueilli mais sans frais. [ 15 ] POUR CES MOTIFS : [ 16 ] ACCUEILLE le pourvoi, sans frais; [ 17 ] INFIRME le jugement dont appel; [ 18 ] REJETTE le recours introductif d’instance, avec dépens.

J.J. MICHEL ROBERT, J.C.Q. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. Me Paul Langevin BUSSIÈRES, RACINE ET LANGEVIN Pour l'appelant Me Steeve Demers QUESSY, HENRY, ST-HILAIRE Pour l'intimée Date d’audience : 26 avril 2010