2020 QCCQ 8963, 2020 QCCQ 8963

Gestion immobilière GBD inc. c. Transport Accès inc. 2020 QCCQ 8963 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-018782-195 DATE : 17 juin 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION IMMOBILIÈRE GBD INC. demanderesse - défenderesse reconventionnelle c.

TRANSPORT ACCÈS INC. défenderesse - demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Aperçu : [ 1 ] Transport Accès inc. est une entreprise exploitant un service de transport pour les personnes handicapées qui dessert la Ville de Châteauguay et certaines municipalités avoisinantes.

Le 1 er avril 2014, elle signe un bail avec 2146247 Canada inc. pour un local situé dans un centre commercial sur la rue Kepler à Châteauguay pour une durée de cinq ans. [ 2 ] Gestion Immobilière GBD inc. (GBD) acquiert cet immeuble le 7 février 2017. [ 3 ] Le 27 septembre 2018, soit six mois avant l’expiration de son bail, Transport Accès donne un avis à GBD comme quoi le bail ne sera pas renouvelé à son échéance.

Transport Accès quitte les lieux quelques jours plus tard, sans aucun autre avis à GBD, après avoir payé le loyer du mois d’octobre 2018. [ 4 ] Transport Accès se justifie d’avoir quitté les lieux en alléguant avoir été victime de harcèlement de la part de GBD, à cause des nombreuses plaintes que celui-ci lui a transmises à propos des autobus de transport adapté qui étaient stationnés devant son local, entre autres. [ 5 ] GBD réclame donc par la présente action la somme de 11 113,83 $, représentant les loyers pour les mois de novembre et décembre 2018, ainsi que janvier, février et mars 2019.

Le montant du loyer lui-même est en litige, puisque GBD y ajoute des frais d’administration que le propriétaire précédent ne réclamait pas à Transport Accès. [ 6 ] Cette différence de loyer est également réclamée pour les mois de janvier à octobre 2018. [ 7 ] GBD réclame enfin la somme de 240,26 $, représentant le coût de chauffage du local jusqu’au départ de Transport Accès. [ 8 ] Transport Accès réplique à cette réclamation avec une demande reconventionnelle de 10 000 $, soit 5 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients causés par l’attitude de GBD, ainsi que 5 000 $ à

titre de dommages punitifs. Les questions en litige : [ 9 ] Le présent dossier soulève les quatre questions en litige suivantes :

A. GBD est-elle justifiée de réclamer des frais d’administration tel que prévu au bail, alors que le propriétaire précédent n’en facturait pas ? B. Transport Accès était-elle justifiée de quitter le local sans préavis pour cause de harcèlement ? C. La réclamation de loyers et de frais de chauffage jusqu’à la fin du bail est-elle justifiée ? D. La demande reconventionnelle pour troubles, ennuis, inconvénients et dommages punitifs est-elle fondée ? ANALYSE ET DÉCISION :

A) GBD est-elle justifiée de réclamer des frais d’administration tel que prévu au bail, alors que le propriétaire précédent n’en facturait pas ? [ 10 ] GBD réclame une somme de 1 881,43 $ représentant la différence entre le loyer payé et le loyer facturé. [ 11 ] Chacune des factures inclut, outre des frais d’administration et d’entretien, une quote-part des taxes municipales et scolaires, selon un ratio de 3,25 %. [1] [ 12 ] Transport Accès prétend qu’avec le propriétaire précédent, elle payait uniquement sa part des taxes municipales une fois l’an.

Elle n’a jamais acquitté de frais d’entretien, de taxes scolaires ni de frais d’administration. Transport Accès soumet ainsi que GBD ne peut exiger le paiement de frais que le propriétaire précédent n’a jamais réclamés. [ 13 ] Pour sa part, GBD soutient ne pas être liée par les arrangements pris entre les locataires et le propriétaire précédent. [ 14 ] Par l’acte de vente du 7 février 2017, GBD est subrogée dans tous les droits de 2746247 Canada inc. lui résultant des baux.

C’est donc dire qu’elle peut exercer les mêmes droits que l’ancien propriétaire, ni plus ni moins. [ 15 ] Il faut donc se demander si GBD est subrogée dans le droit de l’ancien propriétaire de réclamer différents frais administratifs, ainsi qu’une contribution aux frais d’entretien de l’immeuble, comme le prévoit le bail.

Pour conclure que l’ancien propriétaire n’aurait pas eu le droit de les réclamer s’il n’avait pas vendu l’immeuble, il faudrait conclure qu’il y a renoncé, faute de les avoir réclamés auparavant. 2746247 Canada inc. n’aurait pu en effet transmettre un droit qui serait devenu inexistant par sa renonciation à l’exercer. [ 16 ] En 2005 dans l’affaire Gladstone [2] , dans le contexte d’une réclamation pour loyer, la Cour du Québec citait avec approbation la jurisprudence qui rappelle que la renonciation est un acte de volonté unilatérale qui ne se présume pas, mais qui, au contraire, exige l’expression d’une volonté nette de renoncer.

Cette décision conclut également que le non-usage temporaire d’un droit n’équivaut pas nécessairement à une renonciation à ce droit , sous réserve du risque auquel s’expose le propriétaire de se faire opposer la prescription de son droit par le locataire s’il tarde trop à l’exercer. [ 17 ] Ces principes relatifs à la renonciation ont été abordés plus récemment par la Cour suprême dans l’arrêt Godbout [3] , où le plus haut tribunal du pays s’exprime ainsi : « [76] (…) En effet, il est erroné en droit de présumer l’existence d’une telle renonciation. En droit civil, une renonciation est soit expresse soit tacite.

Il n’existe pas en soi de présomption de renonciation. De plus, une renonciation est une question hautement factuelle, qui dépend notamment de l’intention de la

partie qui renonce.

La preuve de cette intention doit être présentée et analysée avant qu’il soit permis de conclure à la renonciation. » [ 18 ] En l’instance, aucune preuve de cette renonciation n’a été présentée, aucun représentant de 2746247 Canada inc. n’ayant témoigné à l’audience pour indiquer au Tribunal que l’entreprise avait effectivement renoncé à réclamer les frais accessoires à Transport Accès. [ 19 ] C’est donc dire que le Tribunal ne peut présumer de cette renonciation par la simple absence de réclamation antérieure. [ 20 ] En l’absence de renonciation, GBD a donc acquis par subrogation le droit de réclamer certains frais. [ 21 ] Il convient d’examiner la réclamation de GBD pour les frais facturés, mais non acquittés par Transport Accès entre les mois de janvier et octobre 2018, avant son départ. [ 22 ] Les factures mensuelles se détaillent ainsi : • Loyer de base mensuel 1 125,00 $ • Frais d’administration de 5% 56,25 $ • Taxes municipales 268,73 $ • Taxes scolaires 25,49 $ • Part proportionnelle de l’entretien du bâtiment 62,12 $ • Frais de transaction de 15% 9,32 $ SOUS-TOTAL 1 546,91 $

TPS 77,35 $ TVQ 154,30 $ TOTAL 1 778,56 $ [ 23 ] Tout d’abord, Transport Accès ne pourrait refuser de payer sa part des taxes municipales, puisqu’elle les acquittait déjà auprès de l’ancien propriétaire, ni les taxes scolaires vu l’absence de renonciation.

La part de taxes municipales semble d’ailleurs avoir été incluse dans les paiements de loyer acquittés par Transport Accès. [ 24 ] À la page 2 du bail, une clause intitulée CONSIDÉRATIONS se lit ainsi : « Le LOCATAIRE devra payer pour lesdits lieux loués le loyer NET-NET de mille cent vingt-cinq dollars (1 125 $) plus taxe, dépenses encourues par le LOCATEUR se rapportant à l’opération, l’administration, aux frais de propriété payables mensuellement le premier jour de chaque mois, pour le terme du 1 er avril 2014 au 31 mars 2019. » [ 25 ] Cette clause n’est certes pas un bijou de rédaction, mais elle est suffisamment claire pour octroyer au locateur le droit de réclamer une quote-part des frais d’entretien de l’immeuble. [ 26 ] Cependant, le Tribunal ne croit pas que cette clause autorise le locateur à facturer des frais d’administration de 5 %.

Par ailleurs, bien que le représentant de GBD ait indiqué qu’il s’agissait d’un taux standard chez les locateurs, aucune preuve d’un tel usage n’a été faite. [ 27 ] Quant aux frais de transaction de 15 %, GBD les relie à une clause de la page 5 du bail intitulée TAXES PAYABLES PAR LE LOCATAIRE , qui décrit les taxes à sa charge, ajoutant que le locataire « paiera des frais d’administration de 15 % sur le loyer additionnel plus haut défini, incluant sur toute autre dépense. » [ 28 ] GBD est donc en droit de réclamer de tels frais. [ 29 ] On note par ailleurs à la facture que GBD réclame les taxes à la consommation sur tous les montants faisant l’objet de sa facture, incluant les taxes municipales ainsi que la quote-part de ses frais d’entretien. [ 30 ] Dans la mesure où GBD demande simplement à son locataire de payer sa part proportionnelle des taxes municipales et scolaires, on voit mal le fondement d’une réclamation des taxes à la consommation sur le montant des taxes municipales.

Le même raisonnement peut s’appliquer pour la quote-part des frais de déneigement d’entretien et autres, puisque le montant global qui apparaît à la facture inclut vraisemblablement déjà les taxes payées par GBD pour ces services.

Il n’y a donc pas lieu de les réclamer une seconde fois. [ 31 ] Bref, le Tribunal croit que seul le loyer de base mensuel est sujet à l’application des taxes à la consommation. [ 32 ] GBD a donc droit aux montants suivants, pour les mois de janvier à octobre 2018 : Loyer de base mensuel 1 125,00 $ + TPS 56,25 $ + TVQ 112,22 $ + Taxes municipales 268,73 $ + Taxes scolaires 2018 25,49 $ + Frais d’entretien du bâtiment 62,12 $ + Frais d’administration de 15 % 9,32 $ TOTAL 1 659,13 $ [ 33 ] Cette somme mensuelle multipliée par les dix mois où Transport Accès a payé son loyer en 2018 fait un total de 16 591,30 $, duquel il faut soustraire les sommes déjà versées à

titre de loyer pour l’année 2018, soit 15 904,12 $, ce qui laisse un solde impayé de 687,18 $.

B) Transport Accès était-elle justifiée de quitter le local sans préavis pour cause de harcèlement ? [ 34 ] Il est nécessaire de relater en détail la correspondance entre les parties relativement à leur principal point de divergence, soit le stationnement des autobus opérés par Transport Accès devant le local et les plaintes que cette situation a générées par les autres locataires. [ 35 ] Les relations entre les parties semblent débuter difficilement lorsque GBD veut répartir entre les locataires du centre d’achat la taxe de bienvenue, ce qui génère une opposition généralisée qui s’est finalement soldée par une entente. [ 36 ] La première lettre de reproches à Transport Accès arrive le 31 mars 2017 parce que Transport Accès aurait partagé des informations sur le bail et les discussions en cours, ce qui aurait causé préjudice à GBD, qui tient Mme Auger personnellement responsable.

À cette occasion, une discussion a lieu sur la présence des autobus; Transport Accès accepte de modifier sa façon de faire et réorganise ses opérations.

[ 37 ] Le 15 juin 2017, GBD transmet un avis formel qui fait suite à une discussion tenue à 14 h. GBD considère que les autobus bloquent le passage et la visibilité des autres locataires et que Transport Accès enfreint le règlement municipal sur l’accès aux véhicules d’urgence. GBD prétend que la situation cause un danger aux clients du centre d’achat et ordonne à Transport Accès de cesser ces pratiques, autorisant la présence d’un seul véhicule à la fois devant le local pour faire descendre les passagers.

L’avis précise qu’en présence de plus d’un véhicule devant les locaux, Transport Accès sera en infraction et qu’une amende de 100 $ sera émise. [ 38 ] Transport Accès répond le 11 juillet 2017 par l’entremise de ses avocats qui soulignent tout d’abord qu’avant l’arrivée de GBD, Transport Accès n’a reçu aucune plainte quant à sa façon de fonctionner et qu’il n’y a jamais eu d’incident relié à la présence des autobus. Les avocats soulignent à GBD que l’article 7 du Règlement no. G-681 de la Ville de Châteauguay comporte une exception qui prévoit ceci : 7.

Il est défendu en tout temps de laisser en stationnement quelque véhicule que ce soit dans ou sur une allée ou voie prioritaire pour les véhicules d’urgence établie suivant le présent règlement, à l’exception des véhicules que l’on sera en train de charger ou décharger, mais cette opération devra s’exécuter sans interruption, en la présence et sous la garde du conducteur du véhicule. [4] [ 39 ] La réponse des procureurs de Transport Accès mentionne que les autobus sont présents sur place une seule fois par jour entre 14 h 30 et 15 h et que la procédure de débarquement dure environ douze minutes, confirmant que Transport Accès ne changera pas sa façon de faire. [ 40 ] GBD répond à cette mise en demeure que les véhicules sont plutôt immobilisés pendant 45 minutes et que les chauffeurs quittent parfois et laissent les usagers sans surveillance dans l’autobus.

GBD souligne des plaintes des locataires voisins.

Elle réitère qu’une somme de 100 $ sera facturée pour les quatre dernières infractions et que si Transport Accès ne se conforme pas, elle va mettre fin au bail au 31 juillet 2017. [ 41 ] La réponse des avocats indique clairement, jurisprudence à l’appui, que GBD n’a pas le droit de faire quelque tentative d’expulsion sans avoir d’abord obtenu un jugement et souligne également que GBD n’a pas le droit de facturer des amendes, en l’absence de tout fondement juridique ou de clause spécifique dans le bail. [ 42 ] GBD, dans sa réponse, persiste et indique qu’elle radie le bail et demande à Transport Accès de libérer le local, ajoutant qu’elle va prélever le montant des amendes. [ 43 ] Intervient ensuite une autre réorganisation des activités de Transport Accès, qui semble amener une accalmie jusqu’en décembre 2017. [ 44 ] Le 19 décembre 2017, GBD informe Transport Accès avoir reçu une autre plainte et indique que si d’autres plaintes surviennent en janvier et qu’il n’y a pas d’amélioration, elle lui donnera un avis de deux mois pour quitter les lieux et mettre fin au bail. [ 45 ] La correspondance reprend en septembre 2018, alors que GBD rappelle à Transport Accès que les consignes ne sont toujours pas suivies et qu’elle va donc sévir et faire respecter les règles de covoisinage.

Elle transmet également une facture pour une amende de 100 $ (plus taxes !). [ 46 ] Le lendemain, Transport Accès confirme qu’elle entend continuer ses opérations de la même façon pour assurer la sécurité de ses usagers. Le même jour, GBD maintient sa position et s’appuie sur le bail qui stipule que Transport Accès ne peut nuire aux autres locataires. Elle souligne qu’elle opère un centre d’achat et non un terminus d’autobus. [5] [ 47 ] Les policiers sont appelés sur les lieux pour constater la situation les 24, 25 et 26 septembre 2018. Aucun constat n’est émis.

GBD émet une autre amende les 24 et 26 septembre. [ 48 ] Le 25 septembre, GBD écrit à Transport Accès en disant vouloir obtenir copie de la police d’assurance commerciale de l’organisme ainsi que de l’assurance responsabilité de Mme Auger en tant que directrice du groupe pour savoir si la situation est conforme au bail. [ 49 ] Notons qu’en vertu de la clause d’assurance apparaissant en page 5 du bail, GBD a le droit de réclamer une copie des assurances que le locataire s’était engagé à maintenir, à savoir contre le risque d’incendie et l’assurance responsabilité.

Il n’y est aucunement question d’une quelconque police couvrant le travail de Mme Auger comme directrice de Transport Accès. Dans une conversation enregistrée au bureau de Transport Accès, M. Dupont indique qu’il tiendra Mme Auger personnellement responsable (encore une fois) si un accident survient. [ 50 ] Après l’envoi de l’avis comme quoi le bail ne sera pas renouvelé transmis le 27 septembre 2018, GBD en accuse réception et indique qu’il reste à régler la question des nuisances.

GBD réitère que Transport Accès doit changer sa méthode et conclut en indiquant que les amendes s’accumulent, aussi la facture va être assez dure à absorber. [ 51 ] Lors de son témoignage, Mme Auger a indiqué qu’elle avait un document qui décrivait de façon précise les temps d’attente des autobus au terminus, colligé à partir des GPS des véhicules.

Le Tribunal a demandé à Mme Auger de lui faire parvenir une copie de ce document, qui a ensuite été transmis à GBD qui a eu l’occasion de le commenter. [ 52 ] Ce document indique de façon précise les heures d’arrivée et de départ des six véhicules opérés par Transport Accès, entre le 1 er mars 2017 et le 28 septembre 2018. [ 53 ] Le Tribunal a analysé attentivement ce tableau et en tire les conclusions suivantes. Quant au nombre d’autobus qui se trouvent en fonction lors d’une même journée, entre mars et juin 2017, dans 83 % des cas, il y a entre quatre et cinq véhicules en fonction.

La situation change entre les mois de juillet et décembre, puisque la majorité du temps, soit 61 %, ce sont deux ou trois autobus qui sont en

fonction. Quatre autobus sont présents pendant 20 % du temps. [ 54 ] Quant à 2018, on remarque que c’est entre trois et quatre autobus qui sont présents la plupart du temps, soit dans une proportion de 66 %. On retrouve deux autobus en fonction dans une proportion de 21 %. [ 55 ] Quant aux périodes où les autobus sont présents, on remarque que la vaste majorité des véhicules se retrouvent devant les locaux de Transport Accès entre 14 h 20 et 14 h 59, soit dans 85 % des cas en 2017 et 87 % en 2018. On relève la présence d’autobus entre 14 h et 14 h 19 dans une proportion de 11 % en 2017 et 8 % en 2018.

Un nombre moindre de véhicules se retrouvent sur place après 15 h. [6] Il est exceptionnel que des véhicules soient sur place le matin ou le midi. [ 56 ] Quant à la durée moyenne des arrêts, ceux-ci se chiffrent à 15.5 minutes entre les mois de mars et juin 2017. Une amélioration majeure survient à partir du mois de juillet jusqu’à la fin de l’année 2017, où le temps d’attente moyen est de sept minutes.

Ce temps d’attente passe à une moyenne de six minutes en 2018. [ 57 ] Ce qui semblait irriter principalement la propriétaire de Monarch Reptiles qui occupait le local adjacent, c’est la présence de plusieurs véhicules stationnés à la file devant Transport Accès et son propre local. Plusieurs accommodements ont été essayés par Transport Accès, notamment celui de faire descendre les usagers plus loin dans le stationnement ou de ne stationner qu’un seul véhicule à la fois.

Dans la mesure où la clientèle de Transport Accès est handicapée, on peut comprendre sans peine les difficultés que générait cette façon de procéder. [ 58 ] Par ailleurs, on comprend de l’article 4.2.2 du Guide de références des pratiques en transport adapté au Québec [7] que la prise en charge de l’usager débute à la porte du point d’origine et se termine à la porte du lieu de destination et que lorsque le chauffeur va chercher le client-usager à la porte d’entrée, il doit lui permettre un accès facile et sécuritaire.

Il est ainsi indiqué qu’il faut éviter de se stationner de l’autre côté de la rue. [ 59 ] L’auteur Denis Lamy définit ainsi le harcèlement : « Conduite vexatoire, généralement répétée et continue, qu’une personne adopte envers une autre, ses proches ou ses biens, se manifestant notamment par des comportements, des propos, des actes ou des gestes répétés, insultants, intimidants, illicites, humiliants, malveillants, discriminants, dégradants ou injurieux; qui sont soit hostiles ou non désirés, lesquels portent atteintes à la dignité ou à l’intégralité psychologique ou physique du locataire, en vue d’obtenir que ce dernier quitte son logement ou ayant comme conséquence de restreindre de façon continue et significative le droit de ce dernier au maintien dans les lieux ou son droit à la jouissance paisible des lieux.

Une seule conduite grave peut aussi constituer du harcèlement si elle porte une telle atteinte et produit un effet nocif continu pour le ou la locataire. » [8] [ 60 ] GBD se défend d’avoir fait du harcèlement en indiquant avoir seulement tenté de régler les relations entre ses locataires. En ce sens, on ne peut blâmer GBD d’avoir tenté de trouver une solution à la situation dont se plaignaient les autres locataires.

Une amélioration marquée est d’ailleurs notable à partir de l’été 2017. [ 61 ] Là où l’attitude de GBD devient cependant excessive, c’est dans le maintien de sa conviction que Transport Accès agit illégalement en stationnant ses autobus dans l’espace réservé aux véhicules d’urgence, alors qu’ils cadrent plutôt dans l’exception prévue au règlement municipal G-681. [9] Par ailleurs, GBD s’acharne à facturer à Transport Accès des amendes qu’elle n’a aucun droit de réclamer.

Le fait que le montant de ces amendes ne soit pas demandé dans la présente poursuite n’enlève pas le fait qu’elles aient été néanmoins réclamées de façon répétée. [ 62 ] Par ailleurs, à trois reprises, GBD souligne qu’elle va mettre fin au bail de Transport Accès, alors que le bail qui lie les parties ne lui donne aucun droit de ce faire, et qu’une poursuite en justice aurait été nécessaire pour prononcer la résiliation du bail. [ 63 ] L’étude de la preuve ne démontre pas que GBD ait tenté de faire valoir à Monarch Reptiles ou aux autres locataires que Transport Accès occupait les locaux depuis plusieurs années sans contrevenir à son bail, qui ne lui impose, en termes d’obligations spécifiques relatives à la nature de son commerce, que celles de ne pas causer d’odeurs ou de bruits excessifs.

Or, telle n’est pas la nature des plaintes contre Transport Accès. [ 64 ] Vu les faits énoncés précédemment, le Tribunal conclut que Transport Accès a subi une certaine forme de harcèlement de la part de GBD par l’imposition non fondée d’amendes et par les menaces de résilier le bail et de poursuite personnelle contre Mme Auger.

Ce harcèlement justifiait-il Transport Accès de résilier abruptement son bail et de quitter les lieux sans avis ? [ 65 ] Le professeur Deslauriers dans son ouvrage sur le louage indique que l’abandon des lieux loués par le locataire n’est possible que si deux conditions sont remplies, soit une inexécution substantielle des obligations du locateur et une dénonciation d’un grave trouble de jouissance. [10] [ 66 ] Le Tribunal a déjà conclu à une certaine forme de harcèlement et, bien qu’il y ait eu une accalmie de quelques mois vu l’absence de plaintes de Monarch Reptiles, le ton des courriels de GBD laissait entrevoir en septembre 2018 la reprise des reproches formulés précédemment. [ 67 ] Il convient de préciser que la possibilité pour un locataire de quitter les lieux sans entente avec le locateur et sans avoir obtenu une décision judiciaire sur la résiliation du bail demeure une situation exceptionnelle.

Il s’agit même d’une décision risquée, dans la mesure où l’appréciation de l’inexécution contractuelle demeure une question hautement factuelle qui dépend de la qualité de la preuve qui est faite devant le tribunal. [ 68 ] Quant à la seconde condition posée par le professeur Deslauriers, à savoir la mise en demeure, il précise qu’aucune mise en demeure n’est nécessaire si le locateur connaît le trouble et qu’il manifeste de la mauvaise foi, son refus ou son incapacité d’y remédier.

[ 69 ] En l’instance, le Tribunal est convaincu que toutes demandes par Transport Accès faites à GBD en lui demandant de cesser l’envoi de courriel et l’émission de constats d’infraction auraient été vouées à l’échec, GBD étant fondamentalement convaincue de son droit. [ 70 ] Dans la mesure où GBD avait déjà annoncé à trois reprises à Transport Accès qu’elle entendait mettre fin au bail et que clairement, GBD n’était pas satisfaite d’avoir Transport Accès comme locataire [11] , le Tribunal conclut que Transport Accès était bien fondée de quitter les lieux.

C) La réclamation de loyers et de frais de chauffage jusqu’à la fin du bail est-elle justifiée ? [ 71 ] Vu ce qui a été mentionné ci-haut, les loyers jusqu’à la fin du bail, soit de novembre 2018 à mars 2019, ne sont en conséquence pas dus, tout comme les frais de chauffage réclamés.

D) La demande reconventionnelle pour troubles, ennuis, inconvénients et dommages punitifs est-elle fondée ? [ 72 ] La Cour d’appel a eu l’occasion de s’exprimer sur la possibilité de réclamer des dommages punitifs dans un contexte de louage dans l’arrêt Investissements Historia [12] . La Cour d’appel s’exprime ainsi : « [24] (…) la personne privée par une autre de la jouissance paisible d'un bien sur lequel elle possède un droit, à

titre de propriétaire, de locataire ou à un autre titre, par une conduite qui démontre chez l'auteur de la faute une intention de nuire ou de la mauvaise foi est en droit de réclamer des dommages punitifs en invoquant l'application des articles 6 et 49 de la Charte québécoise. » [ 73 ] En l’instance, le Tribunal ne croit pas que GBD ait agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire à Transport Accès. Le Tribunal en conclut, après avoir entendu M. Jean-Claude Dupont, que celui-ci voulait faire respecter le bail et les droits des autres locataires.

Il a agi sur la foi des plaintes qui lui étaient transmises par les autres locataires et si on peut lui reprocher de ne pas avoir obtenu un avis juridique pour confirmer son interprétation du bail, on ne retrouve pas dans ses échanges de courriel et ses demandes l’intention de nuire ou la mauvaise foi nécessaires à l’attribution de dommages punitifs. [ 74 ] Quant aux dommages pour troubles, ennuis et inconvénients, le Tribunal n’en accorde pas non plus, considérant les périodes où Transport Accès a pu opérer sans interférence de la part de GBD et compte tenu, encore une fois, de l’absence de mauvaise foi. [ 75 ] En conséquence, les seules sommes dues à GBD par Transport Accès sont celles déterminées au paragraphe 33 du présent jugement, soit 687,18 $. [ 76 ] GBD réclame les intérêts au taux annuel de 24 %, ce qui est conforme à la clause d’intérêt que l’on retrouve au bail.

GBD demande que les intérêts commencent à courir à compter du 6 décembre 2018, date d’un courriel par lequel GBD demandait à Transport Accès de remédier à la situation. Ce courriel ne peut être considéré comme une mise en demeure valide vu l’absence de détail et d’éléments essentiels à une mise en demeure, aussi les intérêts courront à compter de la date de l’assignation, soit le 14 août 2019. Compte tenu du fait que le taux d’intérêt est élevé, il n’y a pas lieu d’accorder l’indemnité additionnelle. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l'action; CONDAMNE la défenderesse, TRANSPORT ACCÈS INC., à payer à la demanderesse, GESTION IMMOBILIÈRE GBD INC., la somme de 687,17 $, en plus des intérêts au taux de 24 % l’an depuis le 14 août 2019, date de l’assignation; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 308 $; REJETTE la demande reconventionnelle sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.