2016 QCCQ 8708, 2016 QCCQ 8708

Delorme c. Bernadet 2016 QCCQ 8708 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-214210-141 DATE : 15 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN DELORME Demandeur c. ANDRÉ BERNADET Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 22 mai 2013, Sébastien Delorme (M.

Delorme) achète la propriété sise au 1826, rue Dézéry à Montréal. [ 2 ] Relativement à cet achat, M. Delorme poursuit initialement cinq défendeurs : Les Immeubles Bernadet inc. (la Compagnie) , André Bernadet (M. Bernadet) à

titre de seul administrateur et actionnaire de cette Compagnie [1] , l’agence immobilière McGill Immobilier inc. et les deux courtiers immobiliers ayant orchestré la vente, Daniel Berger (M. Berger) et Yannick Normandin (M. Normandin) . [ 3 ] Le 30 juin 2015, la Compagnie dépose un avis de faillite [2] . [ 4 ] Le 5 avril 2016, M. Bernadet dépose au dossier de la Cour un désistement sans frais contre McGill Immobilier inc. ainsi que contre messieurs Berger et Normandin. [ 5 ] Ainsi, à l’instruction, le Tribunal est saisi du recours de M. Delorme contre M.

Bernadet où il lui réclame divers dommages- intérêts. [ 6 ] M. Delorme entend soulever le voile corporatif de la Compagnie pour obtenir une condamnation personnelle de M. Bernadet. Subsidiairement, il plaide la faute extracontractuelle de ce dernier. [ 7 ] M. Bernadet nie devoir tout montant, invoquant que seule la Compagnie est

partie à l’acte de vente et niant toute implication personnelle pouvant être source de responsabilité. QUESTIONS EN LITIGE

A) M. Delorme a-t-il établi les critères permettant la levée du voile corporatif de la Compagnie pour démontrer la responsabilité personnelle de M. Bernadet?

B) M. Delorme a-t-il établi la faute extracontractuelle de M. Bernadet?

C) Quels sont les dommages auxquels M. Delorme a droit? CONTEXTE

[ 8 ] Le 30 juin 2011 [3] , la Compagnie achète un immeuble comportant six unités (un « sixplex » [4] ). [ 9 ] L’objectif de la Compagnie est de le convertir en deux bâtiments distincts, incluant une conversion de copropriété indivise vers la copropriété divise. [ 10 ] Les deux immeubles seront alors configurés comme suit : 1814 1826 1816 1824 1818 1822 Rue Dézéry [ 11 ] Le 7 juillet 2011 [5] , M.

Bernadet, représentant la Compagnie, signe la demande de permis pour : correction du hors plomb au niveau du 3,ème. dans la marge gauche, dégarniisage et réfection des enduits dans l’ensemble du bâtiment, travaux de réfection de la plomberie et d’électricité et démolition du hangar existant ( reproduction exacte ) [ 12 ] La Compagnie entame ces travaux. [ 13 ] En parallèle, elle procède à la mise en vente des unités. [ 14 ] Suivra l’achat du 1826, rue Dézéry, par M. Delorme [6] . [ 15 ] À la suite de la prise de possession, M.

Delorme découvre l’existence de non-conformités, note que des travaux promis ne sont pas exécutés et comprend que la conversion de l’immeuble n’est pas finalisée. [ 16 ] M. Delorme estime avoir été floué. [ 17 ] Le 25 octobre 2013 [7] , son avocat expédie une mise en demeure à la Compagnie et à M. Bernadet. [ 18 ] Le 29 juillet 2014, M. Delorme intente son recours contre l’ensemble des défendeurs. ANALYSE [ 19 ] L’historique des transactions de ventes et l’identité des propriétaires pour les deux immeubles sont importants. [ 20 ] Ainsi : 1814 M. Bernadet 1826 22 mai 2013 : M.

Delorme auparavant: la Compagnie 1816 René Péloquin 1824 avril 2012 : les sœurs Lebron auparavant : la Compagnie 1818 Tiers 1822 avril 2012 : David Girard auparavant : la Compagnie Rue Dézéry [ 21 ] En 2012, tant avant qu’après la prise de possession du 1824, rue Dézéry, les sœurs Lebron suivent de près la fin des travaux promise par la Compagnie. [ 22 ] Commençant à avoir des doutes, elles font des démarches auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) en se basant sur la

carte d’affaires que M. Bernadet leur a remise [8] . [ 23 ] Après vérification, elles apprennent ainsi que le numéro de licence indiqué sur celle-ci n’est pas en vigueur. [ 24 ] Le 14 juin 2012, les sœurs Lebron portent plainte à la RBQ [9] . [ 25 ] De fait, les travaux de modification et de conversion des immeubles sont exécutés par la Compagnie, sans licence de la RBQ [10] . [ 26 ] La Compagnie obtiendra cette licence le 1 er mars 2013 [11] où M. Bernadet apparaît alors comme répondant pour l’administration et la gestion de projets et de chantiers alors que René Péloquin [12] (M.

Péloquin) y apparaît comme répondant pour les mêmes rubriques y ajoutant toutefois la gestion de la sécurité. [ 27 ] En parallèle, suivra un litige entre les sœurs Lebron et la Compagnie lié à la nécessité de signer un acte de servitude réciproque et passage de vue en raison de la présence d’une fenêtre posant problème vu la division du « sixplex » en deux immeubles. [ 28 ] Le 28 février 2013, Geneviève Brousseau (Mme Brousseau) , employée de la Ville de Montréal (la Ville) , va inspecter les deux immeubles, [ 29 ] Elle placarde [13] les deux bâtiments, incluant le 1826, rue Dézéry, sommant la Compagnie d’arrêter les travaux. [ 30 ] Dans son suivi de dossier [14] , Mme Brousseau note : Travaux sans permis : -Construction d’une terrasse au toit [dimensions : 24’-6’’ x 12’] collée sur cheminée en maçonnerie du voisin. -Ajout de deux escaliers à l’arrière (3e à toiture) -Ajout de garde-corps à l’arrière formant de nouveaux balcons (suite démolition du ‘’hangar’’ avec permis) -1818 arrière où était situé le ‘’hangar’’, nouveaux murs, nouveaux matériaux extérieurs -Création de 2 nouvelles fenêtres à l’intérieur du passage entre les deux bâtiments -Création de locaux de rangements combustible à l’arrière, directement à la limite de terrain ***NOTE : La structure des balcons ainsi que le revêtement semble tres abimée, pourri, idem pour la corniche*** Voir photos [ 31 ] Le 14 mars 2013 [15] , la Compagnie et M.

Bernadet reçoivent par huissier un avis de la Ville visant les adresses 1814 à 1826, rue Dézéry [16] . [ 32 ] L’auteure de cet avis est Mme Brousseau. Elle explique à l’instruction quels points visaient soit les deux immeubles, soit exclusivement le 1826, rue Dézéry. [ 33 ] Le Tribunal reproduit les éléments identifiés : AVIS N O : 3000678908 […] Adresse concernée : 1814 à 1826, rue Dézéry […] Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments (R.V.M.11-018) : 1) Votre bâtiment présente des éléments dangereux,

article 63, à savoir : […] Pontage des balcons arrières est pourri : -Fissures importantes au parement de maçonnerie arrière. […] 2) Nous avons constaté que des travaux de constructions transformation ont été exécutés à l’adresse citée en titre, sans qu’au préalable un permis n’ait été émis par la Ville de Montréal,

article 32, à savoir : […] -Ajout de deux escaliers à l’arrière; -Construction d’une terrasse au toit;

-Construction de locaux de rangement à l’arrière; […] -Installation de garde-corps à l’arriere appartement 1824. Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements (R.V.M. 03-096) : […] 5)

Article 64.54 : Un balcon, une galerie, un toit-terrasse, un passage surélevé et une mezzanine doivent être munis d‘un garde-corps d’une hauteur d’au moins 900 mm sur tous les côtés ouverts où la dénivellation le sol adjacent dépasse 600 mm Correctifs : - Installer un nouveau garde-corps aux balcons des appartements 1814, 1816 et 1826. Les garde-corps devront être conformes au Code de Construction 2005. (Art. 9.8.8.3.1) Tous les garde-corps doivent avoir une hauteur d’au moins 1070 mm. - Installer un garde-corps temporaire aux balcons des appartements 1814, 1816 et 1826 dans un délai de 48 h. Règlement sur l’entretien des bâtiments (R.V.M. 07-034) : 6)

Article 14 : L’enveloppe extérieure, telle une toiture, un mur extérieur, un mur de fondation, de tout ou d’une

partie d’un bâtiment, doit être en bon état et empêcher l’infiltration d’eau ou de neige. […] 7)

Article 15 : Les éléments extérieurs d’un bâtiment tels une corniche, une terrasse, un balcon, des escaliers, y compris leur revêtement, doivent être en bon état. […] (reproduction exacte) [ 34 ] Mme Brousseau accorde divers délais pour l’obtention du permis et du rapport d’ingénieur. [ 35 ] En parallèle, la Compagnie met le 1826, rue Dézéry en vente. [ 36 ] M. Bernadet fournit les informations nécessaires à l’émission de la fiche MLS [17] pour cette vente. [ 37 ] Cette fiche, datée du 19 mars 2013, parle d’une copropriété complètement rénovée en 2012.

Elle précise que la copropriété est en conversion aux frais du vendeur et comporte une terrasse exclusive. [ 38 ] Suivra, en mars 2013, une offre par un acheteur potentiel qui, à la suite à d’une inspection préachat, décidera de ne pas donner suite à cette offre. [ 39 ] Le 17 avril 2013, les propriétaires du 1822, du 1824 et du 1826, rue Dézéry, soit David Girard, les sœurs Lebron et la Compagnie mandatent François Girard [18] (M. Girard) pour qu’il agisse comme gérant pour le suivi des travaux qui restent à effectuer, incluant également le suivi auprès de la Ville quant aux demandes de permis [19] .

[ 40 ] Pendant cette même période, M. Delorme entre en jeu et manifeste un intérêt pour le 1826, rue Dézéry, qu’il visite. [ 41 ] Le 22 avril 2013 [20] , M. Delorme fait une offre d’achat à M. Bernadet, représentant la Compagnie. Une liste de travaux à compléter est intégrée comme « autres déclarations et conditions » dans cette promesse d’achat signée par M.

Bernadet. [ 42 ] Le 29 avril 2013 [21] , la Compagnie fait une demande de permis pour le 1822, le 1824 et le 1826, rue Dézéry, décrivant la nature des travaux : aménagement d’une terrasse au toit, installation d’un escalier extérieur menant 3e étage au toit. ajout d’un garde-corps au 3 e étage à l’arrière. au r-c modification d’un rangement existant. réfection du balcon du 3e. correction de la structure dans le vide sanitaire (remplacer une poutre maitresse. […] Coût des travaux 20,000.00 (reproduction exacte) [ 43 ] Le 22 mai 2013 [22] , M. Bernadet, président de la Compagnie, signe l’acte de vente avec M.

Delorme. À

titre de représentant du vendeur, il indique : 10.

Le Vendeur n’a reçu aucun avis ou mise en demeure d’une quelconque autorité gouvernementale ou organisation ou corporation ayant légalement juridiction lui demandant ou exigeant que des travaux de réparation ou de modification soient apportées sur l’immeuble présentement vendu, ses circonstances et dépendances, le cas échéant, l’immeuble étant conforme aux lois et règlements municipaux, provinciaux et fédéraux concernant la construction, l’hygiène et le maintien de ladite propriété. [ 44 ] L’acte de vente mentionne une servitude de vue et confirme également la survie des termes de l’offre d’achat. [ 45 ] À cette date, M.

Delorme doit un ajustement de 938,22 $, selon l’état des répartitions du notaire [23] . [ 46 ] Par la suite, M. Delorme prend possession du 1826, rue Dézéry. [ 47 ] Il n’est pas satisfait :

a) les travaux promis ne sont pas complétés;

b) il découvre d’autres travaux à faire;

c) le problème de la poutre-maîtresse ainsi que celui de la terrasse ne sont pas résolus. Les travaux [ 48 ] Pour les travaux à compléter, trois listes sont émises. [ 49 ] La première liste accompagne l’offre d’achat du 22 avril 2013 [24] . Elle comprend, entre autres, une référence à la solidification de la poutre dans la cave de service. [ 50 ] Le 11 juin 2013, par courriel envoyé à M. Bernadet, la conjointe de M. Delorme énumère divers éléments à corriger ou à compléter [25] . [ 51 ] Le 31 juillet 2013 [26] , une seconde liste est donc présentée à la Compagnie. M.

Péloquin, agissant alors pour celle-ci, y indique de façon manuscrite : Tous les travaux conditionnel à la réception du chèque supposé être donner à la transaction chez le notaire. Aucune retenue de convenu chez le notaire Merci (reproduction exacte) [ 52 ] Le 23 août 2011 [27] , suivra une troisième liste signée par M. Bernadet pour des travaux à compléter avant le 16 septembre 2013. [ 53 ] Il justifie la non-exécution de certains travaux par le non-paiement par M. Delorme des frais d’ajustement de 938,22 $.

La poutre-maîtresse [ 54 ] Au printemps 2013, la Ville émet un constat d’infraction pour le remplacement de la poutre-maîtresse dans le vide sanitaire [28] . [ 55 ] La Compagnie change cette poutre au printemps 2013, sans toutefois présenter de rapport de calcul de charge par un ingénieur. [ 56 ] Le 18 juin 2013 [29] , la Ville suspend donc l’étude du permis de transformation en ce qui concerne la demande du 29 avril 2013 vu les documents manquants dont les plans pour la terrasse et ceux pour la modification de la structure dans le vide sanitaire par le remplacement de la poutre-maîtresse. La Ville en avise M.

Péloquin et la Compagnie. [ 57 ] Pour satisfaire les exigences de la Ville et faire progresser le dossier, M. Girard, au nom des trois propriétaires, mandate un

ingénieur de LDA Services Conseils qui émet son rapport en date du 10 septembre 2013 [30] confirmant que la poutre d’acier est structuralement conforme. La terrasse [ 58 ] Lorsque M. Delorme achète la propriété, la terrasse est déjà construite depuis l’été 2012. [ 59 ] Or, les travaux pour celle-ci ont été exécutés sans permis et sans que la Compagnie ne soit titulaire d’une licence d’entrepreneur. [ 60 ] M. Bernadet explique avoir été en attente du permis et du rapport de son ingénieur pour ce volet. [ 61 ] En juin 2013, M.

Bernadet mandate d’ailleurs un ingénieur, Claude Guertin, pour cette terrasse. [ 62 ] Le rapport de cet ingénieur date du 30 juillet 2013 [31] . Il émet alors des plans d’aménagement d’une terrasse au toit, pour permis, lesquels conservent certains éléments en place et en prévoient de nouveaux. [ 63 ] Le rapport de cet ingénieur n’est toutefois pas remis à M. Delorme vu son défaut de payer l’ajustement, ni remis à la Ville pour l’émission du permis. [ 64 ] En août 2013, M.

Girard décide, avec l’accord des propriétaires du 1822, du 1824 et du 1826, rue Dézéry, de terminer les travaux. [ 65 ] Il obtient une soumission pour ceux-ci. [ 66 ] Il demande des calculs de charge pour la terrasse. [ 67 ] Il prépare aussi les documents pour obtenir la conversion de l’immeuble, laquelle sera autorisée par la Ville en mars 2016. [ 68 ] Dès le 25 octobre 2013 [32] , M. Delorme veut également obtenir le rapport de l’ingénieur de M.

Bernadet pour le transmettre à la Ville pour obtenir le permis. [ 69 ] De guerre lasse, il mandate finalement Éric Nadon comme expert pour cette terrasse. [ 70 ] Le 25 novembre 2013, ce dernier inspecte le bâtiment. [ 71 ] Le 17 décembre 2013 [33] , il émet son rapport et conclut que la terrasse en place présente de graves malfaçons. [ 72 ] Le 29 janvier 2014 [34] , l’avocat de M. Delorme avise M. Bernadet et la Compagnie du mandat donné à M.

Nadon, ainsi que du rapport émis par ce dernier et les met en demeure de démanteler la terrasse et de la reconstruire sous supervision. [ 73 ] Le 10 mars 2014, la Ville émet le permis de transformation relativement à la demande du 29 avril 2013 [35] . [ 74 ] Les travaux seront réalisés d’avril à juillet 2014.

A) M. Delorme a-t-il établi les critères permettant la levée du voile corporatif de la Compagnie pour démontrer la responsabilité personnelle de M. Bernadet? [ 75 ] La Compagnie a une personnalité indépendante de celle de M. Bernadet. [ 76 ] Le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit : 309. Les personnes morales sont distinctes de leurs membres. Leurs actes n'engagent qu'elles-mêmes, sauf les exceptions prévues par la loi. [ 77 ] Par contre, il prévoit également : 317.

La personnalité juridique d'une personne morale ne peut être invoquée à l'encontre d'une personne de bonne foi, dès lors qu'on invoque cette personnalité pour masquer la fraude, l'abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l'ordre public. [ 78 ] Les auteurs [36] analysent la portée de l’

article 317 C.c.Q. Ils définissent le sens du mot « fraude » [37] , de l’abus de droit [38] ainsi que de la contravention à une règle intéressant l’ordre public [39] . [ 79 ] Ainsi, lorsque la compagnie est considérée comme un stratagème ou un paravent (« sham » ) derrière lequel un individu veut se dissimuler, le voile corporatif sera levé [40] . [ 80 ] La juge France Dulude dans George c. Garneau [41] rappelle : [77] Mme Lefebvre est l’unique administratrice et actionnaire de la compagnie 1st Choice.

En tant qu’administratrice de cette compagnie, elle jouit de l’immunité du mandataire en matière contractuelle. [78] Toutefois, lorsque l’administrateur contribue à la faute de la société ou qu’il commet une faute autonome de la faute contractuelle commise par la compagnie, le principe de l’immunité est écarté et sa responsabilité extracontractuelle peut être engagée [ . [79] Lorsqu’un actionnaire fait de fausses déclarations ou des mensonges, il est possible de soulever le voile corporatif en vertu de l’

article 317 du Code civil du Québec , lequel prévoit : […]

[80] Lorsque la même personne est actionnaire et administrateur, l’

article 317 du Code civil du Québec peut être invoqué pour rechercher la responsabilité de cette personne en sa qualité d’actionnaire, bénéficiaire et instigateur de la fraude, alors que l’

article 1457 du Code civil du Québec permet d’invoquer sa responsabilité en tant qu’administrateur

partie à cette fraude. [81] À cet égard, la Cour d’appel, dans Lanoue c. Brasserie Labatt ltée , reprend les propos du professeur Martel pour clarifier la confusion qui existe entre la levée du voile corporatif et la responsabilité des administrateurs : 29. À ce sujet, le professeur Martel dans un

article récemment publié dans la Revue du Barreau fait une étude de la jurisprudence depuis la mise en vigueur de l'

article 317 C.c.Q. et déplore la confusion qui semble régner entre "le soulèvement du voile corporatif" et la responsabilité des administrateurs; il conclut ainsi : Tant que nos tribunaux ne feront pas preuve d'une plus grande rigueur juridique dans leur application de l'article 317 et que des incertitudes demeureront quant à sa portée, le flot des demandes de "soulèvement du voile corporatif" demeurera intense.

Cette rigueur est nécessaire, car sans elle on continuera d'assister à une érosion anarchique et injustifiée de ce que le juge Chamberland de la Cour d'appel a, à juste titre, décrit comme étant "au coeur même de notre droit corporatif", soit la reconnaissance de la personnalité juridique distincte de la compagnie. La codification du "soulèvement du voile corporatif" apportée à l'

article 317 visait à en préciser les balises pour réduire l'arbitraire en ce domaine. Paradoxalement, c'est l'entrée en vigueur de cette disposition qui crée un flottement judiciaire et suscite des initiatives que personne n'aurait même songé à prendre sous l'ancien droit, comme faire de la mauvaise foi, réelle ou présumée, d'un administrateur une source de responsabilité personnelle pour les violations contractuelles ou tout simplement l'insolvabilité de sa compagnie. Tant que les procureurs auront l'impression que l'

article 317 est une disposition passe-partout d'équité accordant une grande latitude aux tribunaux, et tant qu'ils se croiront obligés de l'invoquer, plutôt que l'

article 1457 , aussitôt qu'ils seront en présence d'une fraude ou même de la simple mauvaise foi de la part d'une compagnie ou de son administrateur, le corps jurisprudentiel du "voile corporatif" continuera d'engraisser. Espérons que la présente analyse servira à convaincre nos juristes que l'

article 317 ne vise que des circonstances qui se produisent rarement en pratique, et qu'il ne doit être invoqué que dans ces circonstances.

La responsabilité personnelle d'un individu qui est actionnaire majoritaire et administrateur d'une compagnie peut être retenue dans les circonstances suivantes: - Il s'est porté caution d'une obligation contractuelle de la compagnie; - Il a lui-même commis une faute entraînant sa responsabilité extracontractuelle, par exemple en faisant de fausses représentations ou en remettant des documents falsifiés; - Il a activement participé à une faute extracontractuelle de la compagnie (ce qui se présume s'il est administrateur unique); - Il a utilisé la compagnie qu'il contrôle comme écran, comme paravent pour tenter de camoufler le fait qu'il a commis une fraude ou un abus de droit ou qu'il a contrevenu à une règle intéressant l'ordre public; en d'autres termes, l'acte apparemment légitime de la compagnie revêt, parce que c'est lui qui la contrôle et bénéficie de cet acte, un caractère frauduleux, abusif ou contraire à l'ordre public.

L'article 317 ne s'applique que dans le dernier de ces cas. Le premier est régi par les articles 2333 et suivants, le deuxième par l'article 1457, et le troisième par les articles 1457 et 1526.

Quant on regarde de près, on constate que sur la cinquantaine de prétendus cas de "levée du voile corporatif" répertoriés depuis le début de 1994, une infime minorité se range dans la dernière catégorie et mérite vraiment cette appellation. (références omises) [ 81 ] En l’espèce, le 17 juin 2002, la Compagnie est immatriculée et décrite comme procédant à l’achat, à la vente et à la gestion immobilière [42] . [ 82 ] De 2002 jusqu’au moment de faire faillite, la Compagnie a géré plusieurs projets tant personnels que corporatifs. [ 83 ] Le Tribunal conclut que la Compagnie n’a pas été créée pour masquer une fraude ou un abus de droit ou une contravention à une règle intéressant l’ordre public. [ 84 ] M.

Delorme ne peut soulever le voile corporatif.

B) M. Delorme a-t-il établi la faute extracontractuelle de M. Bernadet? [ 85 ] L’article 1457 C.c.Q.prévoit : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 86 ] Les auteurs Martel [43] précisent : 1-255 À cette liste, il faut ajouter l’

article 1457 du Code civil du Québec , qui est la seule véritable source potentielle de responsabilité civile des administrateurs de compagnies, et qui ne requiert pas de « soulèvement du voile » pour s’appliquer. En effet, ce

« soulèvement » vise l’actionnaire, et non l’administrateur à ce titre. S’il en était autrement, il suffirait à un actionnaire unique de nommer administrateur une autre personne dévouée à sa cause (et possiblement insolvable!) pour éviter d’être touché par ce « soulèvement ». […] 1-257 Alors qu’en matière contractuelle l’administrateur bénéficie de l’immunité du mandataire, aucune telle immunité n’existe en matière extracontractuelle. Au contraire, l’administrateur qui a participé à la faute en est solidairement responsable, en vertu de l’article 1526 : il ne peut se retrancher derrière aucun mandat.

Il n’est ni nécessaire ni même pertinent d’invoquer le soulèvement du voile corporatif pour imposer une responsabilité personnelle à un administrateur pour une faute extracontractuelle qu’il a commise ou pour celle de la compagnie à laquelle il a contribué. Cela était vrai avant 1994, et le législateur n’a pas voulu changer cette réalité en promulguant l’

article 317 . Ce n’est pas à cela que réfère cet

article lorsqu’il traite de la fraude comme motif de soulèvement du « voile ». Il peut néanmoins y avoir recoupement entre l’application des articles 317 et 1457 , lorsque la même personne est actionnaire et administrateur : le premier

article peut être invoqué pour imposer une responsabilité à cette personne en qualité d’actionnaire bénéficiaire et instigateur de la fraude et le second pour la tenir responsable en tant qu’administrateur

partie à cette fraude. […] 1-257.2 L’administrateur, seul, a le pouvoir de faire poser des gestes à la compagnie et de participer activement à ses fautes; s’il s’agit de fautes extracontractuelles, il en est solidairement responsable en vertu de l’article 1457, sans que l’article 317 n’ait à intervenir. L’actionnaire n’a pas à ce

titre un tel pouvoir (sauf par le biais d’une convention unanime des actionnaires, auquel cas il assume les pouvoirs, les devoirs et la responsabilité d’un administrateur), mais il peut tirer les ficelles pour commander la faute de la compagnie et en bénéficier : c’est ici que l’article 317 prend son utilité, en permettant que le projecteur judiciaire soit braqué sur l’actionnaire et que sa faute génératrice de responsabilité soit mise à jour et sanctionnée, sous l’autorité généralement des articles 1457 et 1526. (références omises) [ 87 ] Dans Attias c.

Basile [44] , la Cour d’appel confirme qu’une faute autonome est susceptible d’engager la responsabilité extracontractuelle. [ 88 ] M. Bernadet invoque des décisions l’impliquant personnellement ou impliquant la Compagnie [45] . [ 89 ] Dans chacune de ces décisions, le demandeur n’est pas M. Delorme. Les faits sont différents. Ainsi, la décision Girard vise le 1822, rue Dézéry, acheté le 12 avril 2012. Les deux autres décisions visent un tout autre immeuble. [ 90 ] Le Tribunal n’est pas lié par les conclusions tirées dans ces jugements. [ 91 ] De son côté, M.

Delorme invoque plutôt des décisions présentant des circonstances similaires où une vente d’immeuble est faite et où les demandeurs demandent la levée du voile corporatif pour faire condamner l’administrateur et actionnaire unique. Subsidiairement, la faute extracontractuelle est recherchée vu les réticences ou omissions dans le cadre de la relation contractuelle [46] . [ 92 ] L’analyse de la faute est fonction de la preuve. [ 93 ] À cet égard, en matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [47] . [ 94 ] La charge de la preuve [48] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante. Ceci signifie que pour avoir gain de cause, la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [49] . [ 95 ] La défense [50] au dossier vise tant la Compagnie que M. Bernadet. L’essence de la position de M. Bernadet se résume au paragraphe 61 de celle-ci : 61.

Finalement, en tout temps pertinent aux présentes, l’entité avec laquelle a transigé le demandeur est Immeubles Bernadet et rien ne justifie la levée du voile corporatif. [ 96 ] Lors de l’instruction, M. Bernadet élabore et insiste sur le rôle important de M. Péloquin au sein de la Compagnie. [ 97 ] M. Bernadet va signer les documents chez le notaire, mais il reçoit l’information générale de M. Péloquin. [ 98 ] M.

Péloquin est dépeint comme le gérant de projets et le responsable du chantier, des employés et des commandes, Il s’occupe également des demandes de permis et agit comme intermédiaire avec les inspecteurs de la Ville. Il embauche les sous-traitants. Il offre les services, avant et après les ventes. En bref, M. Péloquin s’occupe de tout pour la Compagnie et a carte blanche, de l’émission du permis à la vente des condominiums. [ 99 ] Le témoignage de ce dernier est clé pour la défense de M. Bernadet. [ 100 ] Cependant, malgré toutes les tâches que M. Bernadet lui confie, M.

Péloquin a peu de souvenirs des éléments pertinents au litige. [ 101 ] Lorsque M. Bernadet a été interrogé le 3 février 2015, il référait avec beaucoup moins d’emphase au rôle de M. Péloquin [51] , parlant plutôt des employés de façon générale. [ 102 ] Le Tribunal analyse maintenant la valeur probante de la preuve présentée. La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [52] . L’avis

[ 103 ] M. Bernadet et la Compagnie ont reçu un avis de non-conformité de la Ville, contrairement à ce qui est mentionné à la clause 10 de l’acte de vente du 22 mai 2013. [ 104 ] L’avis de la Ville ne vise pas seulement l’immeuble du 1814, du 1816 et du 1818, rue Dézéry. Il vise également le 1826, rue Dézéry, acheté par M. Delorme. [ 105 ] M. Péloquin a un souvenir vague de discussions qu’il aurait pu avoir avec M. Bernadet sur cet avis. [ 106 ] M. Bernadet indique ne pas avoir mentionné cet avis à M.

Delorme puisque, selon lui, 90 % de celui-ci visait l’autre immeuble. [ 107 ] Or, la preuve de la Ville est à l’effet contraire. La licence [ 108 ] M. Bernadet admet avoir utilisé des cartes d’affaires avec un numéro de licence d’entrepreneur RBQ non en vigueur, expliquant avoir conservé celles-ci puisqu’elles lui avaient coûté cher. Le permis [ 109 ] Les travaux sur le « sixplex » sont entamés et bien avancés, sans que le permis de la Ville ne soit émis. [ 110 ] De plus, en ne remettant pas le rapport de leur ingénieur, M. Bernadet et M.

Péloquin retardent l’émission du permis par la Ville. [ 111 ] Ils justifient ce comportement par le défaut de payer l’ajustement de prime par M. Delorme. La conversion [ 112 ] Le 22 mai 2013, chez le notaire, tant M. Péloquin que M. Bernadet réaffirment devant M. Delorme que la conversion des immeubles est en cours. [ 113 ] Cet énoncé est contradictoire avec leur connaissance du refus des sœurs Lebron de signer l’acte de servitude. [ 114 ] D’ailleurs, à cet égard, le 17 septembre 2012 [53] , M. Bernadet, représentant la Compagnie, signe l’approbation du propriétaire avec David Girard [54] .

Le nom des deux sœurs Lebron y figure, mais elles ne signent pas ce document vu leur désaccord sur la servitude demandée. [ 115 ] Leur énoncé est également contraire au paragraphe 57 de la défense de M. Bernadet et de la Compagnie : 57.

Quant au processus de conversion en copropriété divise, il est suspendu puisque les copropriétaires de l’unité située au 2 e étage, mesdames Laura André et Mara Daniela Lebron refusent d’approuver les plans de l’arpenteur-géomètre Archambault et de fournir des preuves d’occupation, empêchant dès lors de poursuivre le processus de conversion, tel qu’il appert du document communiqué comme pièce D-4 ; [ 116 ] Or, ni M. Péloquin ni M. Bernadet n’en avisent M. Delorme. L’offre avortée [ 117 ] . Le rapport de l’inspecteur préachat pour cet achat avorté date du 13 mars 2013 [55] .

Il réfère à divers problèmes liés à l’immeuble. [ 118 ] M. Péloquin ne se souvient pas d’avoir vu ce rapport obtenu d’acheteurs potentiels. [ 119 ] Une version contradictoire est présentée quant à l’analyse ou à la réception de ce rapport par M. Bernadet. Ce dernier prétend que tout au plus le courtier immobilier a porté à son attention une liste d’éléments par courriel le 8 avril 2013 [56] . [ 120 ] Or, M. Normandin, par voie de déclaration pour valoir témoignage, confirme avoir transmis copie du rapport à M. Bernadet [57] . [ 121 ] En interrogatoire, M.

Bernadet dira que l’acheteur potentiel s’est dégagé de son achat [58] alors qu’à l’instruction, il parlera plutôt d’absence de financement. [ 122 ] Une chose demeure certaine : M. Delorme n’en est pas avisé. L’immeuble placardé par la Ville [ 123 ] Les placards ordonnant la cessation des travaux sont placés au printemps 2013 par la Ville qui en établit la date au 28 février 2013 [59] . [ 124 ] M. Péloquin ne se souvient pas de les avoir vus, disant avoir été en vacances à cette période. [ 125 ] M. Bernadet ne les voit pas non plus malgré le fait qu’il habite à proximité.

Il aura noté, tout au plus, des placards pour le 1814 et le 1816, rue Dézéry. [ 126 ] Les photos de la Ville démontrent que les placards ne sont pas limités à ces deux adresses [60] . [ 127 ] Encore là, M. Delorme n’en est pas avisé.

[ 128 ] Les placards sont enlevés le 1 er mars 2013. Aucune preuve ne permet d’établir qui les a enlevés. Les travaux [ 129 ] Les listes des travaux déposées et les constats de la Ville confirment que tous les travaux n’étaient pas complétés au 22 mai 2013. [ 130 ] La portée des travaux exécutés varie également selon les versions. Selon M Péloquin et M. Bernardet, tout a été à peu près refait, contrairement à ce que dira M. Delorme. [ 131 ] Le Tribunal conçoit difficilement que M. Bernadet signe une liste de travaux à compléter, le 23 août 2013, si tout a été fait. [ 132 ] Pour expliquer sa signature, M.

Bernadet dit s’être fié aux courtiers immobiliers et avoir présumé que les éléments de la liste étaient véridiques. [ 133 ] Il insiste sur le fait que la liste variait au fil du temps. [ 134 ] M. Bernadet et M. Péloquin font grand cas du défaut de M. Delorme de payer l’ajustement. [ 135 ] M.

Péloquin justifie l’absence de travaux en expliquant : pas d’argent d’ajustement, pas de travaux. [ 136 ] Cette version est contradictoire avec son propre témoignage où il admet avoir effectué certains travaux, malgré l’absence du paiement de l’ajustement. [ 137 ] Le Tribunal a de la difficulté à réconcilier la fermeté exprimée par M. Péloquin et M. Bernadet pour obtenir le paiement de l’ajustement et leur attitude adoptée pour finalement réparer certains éléments. [ 138 ] Selon la balance des probabilités, le Tribunal croit que M.

Delorme a effectivement offert de remettre un chèque [61] en fidéicommis aux courtiers immobiliers en août 2013 pour s’assurer de la complétion du travail. Cette approche est logique dans les circonstances. [ 139 ] Tant M. Bernadet que M. Delorme se font des reproches sur l’attitude adoptée par l’autre. [ 140 ] Des témoins [62] , non parties au litige, confirment toutefois que M. Bernadet était difficile à joindre. Lorsqu’ils y parvenaient, ce dernier les référait à M. Péloquin, pouvant même leur raccrocher au nez. [ 141 ] L’inspectrice de la Ville, Mme Brousseau, dira même qu’une fois, M.

Bernadet est sorti pour la chicaner et ne voulait pas lui parler. [ 142 ] Le Tribunal comprend que M. Delorme, devant cette attitude, n’avait d’autre choix que de s’en remettre à M. Péloquin. [ 143 ] Le Tribunal insiste toutefois sur les moments où M. Bernadet est présent et où il omet de parler du fait que :

a) la Compagnie n’avait pas de licence RBQ;

b) les travaux de la terrasse du 1826, rue Dézéry ont été faits sans permis;

c) la Compagnie et lui ont reçu un avis de la Ville en mars 2013;

d) des placards ordonnant la cessation des travaux ont été mis par la Ville;

e) des problèmes de conversion de l’immeuble existaient en raison du refus des sœurs Lebron de signer l’acte de servitude;

f) un acheteur potentiel a fait marche arrière après avoir obtenu un rapport d’inspection préachat;

g) ce rapport d’inspection préachat n’a pas été communiqué à M. Delorme, ni les informations y contenues. [ 144 ] À la lumière de ces éléments, le Tribunal conclut que M. Bernadet a volontairement omis de révéler certaines informations que M. Delorme était en droit de connaître au moment de la conclusion de la vente. [ 145 ] M. Bernadet a commis une faute extracontractuelle engageant sa responsabilité personnelle pour l’ensemble du préjudice causé à M. Delorme.

C) Quels sont les dommages auxquels M. Delorme a droit? [ 146 ] M. Delorme réclamait à l’origine 62 935,65 $ de M. Bernadet et a ajouté, lors de l’instruction, certaines factures visant, entre autres, les frais d’expertise. [ 147 ] Le Tribunal commente chacune des rubriques de dommages. Travaux repris : 24 067,66 $ [63] [ 148 ] M. Delorme dépose, en liasse, les factures des travaux effectués par Lavacé Construction inc. avec les factures d’achat de matériaux pour :

-finir terrasse -sofit -balcon arrière -finition façade balcon -finir façade entre toit balcon et toiture […] Niveauter le mur au mieux qu’on pouvait Installer panneau de béton et peinture Enlever et remettre sortie de ventilation Réparer facia au endroit manquant […] -Changer porte avant -Réparation des portes intérieur -Changer panneau d’armoire mal installé -Rajout de seuil de porte manquant -Réparation trou dans le toit […] Reconstruction d’une terrasse non conforme (reproduction exacte) [ 149 ] Ces travaux totalisent 25 456,71 $ [64] .

S’y ajoutent les frais additionnels de permis [65] de 15,91 $. [ 150 ] Au niveau de la terrasse, le Tribunal isole les coûts réels facturés par Lavacé Construction inc. Ils totalisent environ 11 000 $ incluant les taxes [66] . [ 151 ] L’expert Nadon avait estimé les coûts des correctifs pour la terrasse à 5 000 $ à 6 000 $ plus taxes [67] . [ 152 ] L’écart entre l’estimation de l’expert Nadon est d’environ 4 000 $. [ 153 ] De plus, contrairement à la suggestion de l’expert Nadon, M.

Delorme n’a obtenu qu’une seule soumission et non trois. [ 154 ] Dans ce contexte, le Tribunal arbitre les dommages et réduit le montant alloué à 23 000 $. Travaux de plomberie : 413,91 $ [68] [ 155 ] Ces travaux visent l’inversion de l’eau sur le robinet du bain et de la douche. [ 156 ] Le Tribunal alloue ce montant. Remplacement de la climatisation : 2 529,45 $ [69] [ 157 ] M. Delorme constate, à l’été 2013, le non-fonctionnement de la thermopompe. [ 158 ] En 2014, il fait installer une nouvelle thermopompe.

[ 159 ] M. Delorme ne fournit aucune preuve technique sur la nature du problème ni d’estimation de coûts correctifs. [ 160 ] Dans ce contexte, le Tribunal arbitre cette demande et alloue 500 $. Coût de conversion : 8 000 $ [70] [ 161 ] Chaque dépense est divisée entre les trois copropriétaires. [ 162 ] Les frais d’étude de la Ville pour le permis de lotissement sont de 2 345,49 $ [71] et ont été payés. Le Tribunal les octroie. [ 163 ] M.

Girard obtient une estimation de l’arpenteur-géomètre [72] pour les étapes de la conversion de l’immeuble. [ 164 ] Les permis de transformation génèrent une surcharge de 10 % de la valeur du lot, soit 9 890 $ [73] . [ 165 ] Les documents de division et la déclaration de copropriété doivent être notariés. L’estimation des coûts est de 1 350 $ plus taxes [74] . [ 166 ] La part de M. Delorme de 8 000 $ est donc justifiée [75] et le Tribunal alloue ce montant. Perte de temps : 1 200 $ et troubles et inconvénients : 10 000 $ [ 167 ] La preuve présentée à cet égard est

sommaire. [ 168 ] M. Delorme réfère à des inconforts liés à l’achat en raison de problèmes avec l’eau de la douche et l’absence de climatisation à l’été 2013. Il dit avoir été inquiet, vu les problèmes de structure de la terrasse. [ 169 ] Quant au litige comme tel avec les parties, il réfère à des appels, des échanges de courriels et des pertes de temps. [ 170 ] Le Tribunal alloue 500 $ pour cette rubrique de dommages. [ 171 ] Ainsi, à cette étape de l’analyse, le total alloué est de 32 413,91 $. La transaction [ 172 ] M. Delorme règle en

partie son litige avec les autres défendeurs. [ 173 ] Le Tribunal doit décider s’il déduit ce montant du total du préjudice établi par M. Delorme. [ 174 ] La transaction [76] conclue entre M. Delorme, l’agence immobilière et les deux courtiers immobiliers en règlement complet et final du litige est faite sans admission de responsabilité et pour éviter des frais ainsi que les aléas du procès. [ 175 ] Aucune preuve ne démontre que le montant a été versé pour compenser le préjudice de M.

Delorme. [ 176 ] La Cour d’appel [77] confirme que le montant versé pour régler un dossier, sans admission de responsabilité, sans remise de dette, ne peut être déduit comme paiement partiel de la réclamation. [ 177 ] Dans ce contexte, le Tribunal ne déduit pas ce montant des dommages alloués. Frais extrajudiciaires : 15 000 $ [78] [ 178 ] Pour justifier cette demande, M. Delorme doit établir l’abus. [ 179 ] Les auteurs rappellent [79] : 2.

Exercice des recours judiciaires et abus de procédures 1-234 – Généralités – Tout citoyen a le droit fondamental de s’adresser à la justice pour préserver ses droits et obtenir réparation lorsque ceux-ci ont été lésés. Il est libre, dans les limites et conditions posées par la loi, d’utiliser tout recours ou remède, toute action ou procédure prévus à cet effet.

La sanction normale de l’échec d’une action ou procédure judiciaire est uniquement la condamnation aux dépens. […] 1-235 – Évolution jurisprudentielle – Comme il en a été de l’abus de droit en général, la jurisprudence, en matière d’abus de droit judiciaire, est d’abord intervenue dans des situations où l’agent, de mauvaise foi, est conscient du fait qu’il n’a aucun droit à faire valoir, mais se sert tout de même de l’appareil de la justice comme s’il en détenait un. Il n’agit alors pas dans le cadre de l’exercice ou de la défense de son droit, mais totalement en dehors de celui-ci.

Il y a dans un tel cas mauvaise foi et intention de nuire. La jurisprudence a par la suite étendu l’abus de droit judiciaire aux situations où l’agent, dans l’exercice d’un droit apparent, utilise les mécanismes judiciaires ou procéduraux sans cause raisonnable ou probable sans toutefois avoir une intention de nuire ou être de mauvaise foi. Tel est le cas de celui qui fait arrêter une personne sur de simples soupçons qu’une enquête rapide aurait suffi à dissiper. Le critère retenu par les tribunaux est celui de la témérité.

Pour la Cour d’appel, est téméraire l’acte de celui qui décide de mettre « de l’avant une procédure alors qu’une personne prudente et raisonnable, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argument, conclurait à l’inexistence d’un fondement pour cette procédure ». Il s’agit d’un test objectif qui

rappelle donc le standard de la faute. La mauvaise foi (l’intention de nuire) ou la témérité (l’absence de cause raisonnable et probable) constituent donc les critères permettant, selon la jurisprudence, d’établir un abus de droit en matière judiciaire. Il paraît en effet difficile, sinon impossible, de concevoir un abus du droit au recours judiciaire dont le fondement ne serait pas une faute civile, mais le seul exercice antisocial du droit.

Il ne saurait, en effet, y avoir abus lorsque, de bonne foi, et en ayant une cause raisonnable et probable, un individu cause préjudice à autrui en recourant à la justice pour faire valoir ses droits même si, en définitive, il ne triomphe pas. La précarité, la nouveauté ou l’originalité du recours n’est en effet pas suffisante en elle-même pour justifier une condamnation.

Celui qui utilise les recours que la loi met à sa disposition, dans un but strictement et exclusivement égoïste, mais de bonne foi et non témérairement, ne peut être tenu responsable des conséquences fâcheuses de son acte pour son adversaire. (références omises) [ 180 ] Le juge Pierre Ouellet [80] indique les critères applicables pour l’abus du droit d’ester en justice : [73] Il n’est pas nécessaire de reproduire des extraits des deux arrêts de principe de la Cour d’appel en matière d’abus du droit d’ester en justice, les critères sont bien connus : ➢ Présence d’indices de mauvaise foi ou à tout le moins de témérité, c’est-à-dire de maintenir un recours ou une contestation dans le but de nuire à l’autre

partie plutôt que de faire reconnaître le bien-fondé de sa position. ➢ Une personne raisonnablement prudente placée dans la même situation aurait conclu que la position défendue par la

partie n’a aucune chance raisonnable de succès ce qui révèle une légèreté blâmable. ➢ Une thèse difficile même ténue, n’implique pas qu’il s’agisse d’un geste de témérité. (références omises) [ 181 ] Pour conclure à l’abus, le Tribunal doit être en présence d’un cas clair et manifeste [81] . [ 182 ] M. Delorme n’a pas établi les circonstances permettant l’octroi de cette demande [82] . Frais d’expert [83] : 2 989,36 $ [ 183 ] Les frais d’expertise sont qualifiés de frais de justice aux termes des articles 255 et 339 du Code de procédure civile . [ 184 ] Le rapport de M.

Nadon a été utile pour permettre au Tribunal de conclure à la non-conformité de la terrasse vendue par la Compagnie. [ 185 ] Le Tribunal alloue ce montant. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLINE compétence pour les Immeubles Bernadet inc. vu l’avis de faillite et l’

article 69 de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [84] ; ACCUEILLE en

partie l’action du demandeur Sébastien Delorme; CONDAMNE le défendeur André Bernadet à payer 32 413,91 $ au demandeur Sébastien Delorme avec l’intérêt légal de 5 % par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 25 octobre 2013; AVEC LES FRAIS DE JUSTICE, incluant les frais d’expertise de 2 989,36 $. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Dates d’instruction : 6, 7 et 8 avril 2016 Me Adrien Salas Astell, Lachance, Du Sablon, De Sua Pour le demandeur Sébastien Delorme André Bernadet, sans avocat.