2015 QCCQ 9919, 2015 QCCQ 9919

Rousseau c. Royal Lepage Elite 2015 QCCQ 9919 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-141637-142 DATE : 19 octobre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE ROUSSEAU

Partie demanderesse c. ROYAL LEPAGE ELITE -et- RAFFAELA CERAVELO -et- JOHANNE DOMINIQUE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une réclamation de la

partie demanderesse pour une somme de 3 940,77 $, somme qu’elle prétend avoir payée en trop à la

partie défenderesse suite à la vente de sa propriété par l’entremise de la

partie défenderesse qui agissait alors à

titre de courtier inscripteur. [ 2 ] Il est de la prétention de la

partie demanderesse que la rétribution à être versée à la

partie défenderesse au moment de la vente aurait dû être de 2.5% au lieu de 4% telle que facturée par la

partie défenderesse. En conséquence, la

partie demanderesse soumet qu’elle a payé une somme de 3 940,77 $ en trop et qu’il devrait y avoir restitution de cette somme. [ 3 ] Cette réclamation est contestée par la

partie défenderesse qui soumet essentiellement dans sa contestation écrite que la réclamation de la

partie demanderesse est mal fondée puisque il est spécifiquement interdit par un courtier de réduire le montant de sa rétribution en vertu du Code de conduite des courtiers et agents immobiliers . [ 4 ] Après avoir entendu les divers témoignages et après avoir analysé la preuve documentaire soumise, le Tribunal statue comme suit. [ 5 ] Un contrat de courtage exclusif a été signé par la

partie demanderesse en faveur de la

partie défenderesse le 28 septembre 2012 pour fin de vente de la propriété de la

partie demanderesse située au […] à Vaudreuil-Dorion, Québec pour une somme de 265 000 $. [ 6 ] À la

section 7 de cette convention, il est stipulé ce qui suit : 7. RÉTRIBUTION (PLUS TAXES) 7.1 Le VENDEUR versera à l’AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : X quatre pour cent (4%) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas prévu en 4 ou advenant toute opération sur le capital-actions du VENDEUR; [ 7 ] Nonobstant cette clause, l’article 11 du même contrat de courtage exclusif indique ce qui suit : 11. AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS Dans le cas où une promesse d’achat serait présentée par l’intermédiaire 11.1 du COURTIER ou du courtier représentant l’AGENCE mentionné à la

section 1 pendant la durée du présent contrat et que cette promesse d’achat conduirait effectivement à la vente de l’IMMEUBLE, le courtier s’engage à ne réclamer du VENDEUR qu’une rétribution de deux et demi pour cent (2,5%).

Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de

diminution de la rétribution dans l’éventualité où une ou plusieurs promesses d’achat seraient présentées par intermédiaire d’autres AGENCES ou COURTIERS, concurremment à une promesse présentée par l’INTERMÉDIAIRE DU courtier OU DU COURTIER REPRÉSENTANT L’agence mentionné en à la

section 1. (sic) [ 8 ]

Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de la rétribution dans l’éventualité où une ou plusieurs promesses d’achat seraient présentées par l’intermédiaire d’autres agences ou courtiers concurremment à une promesse présentée par l’intermédiaire du courtier ou du courtier représentant l’agence mentionnée en la

section 1. [ 9 ] Pendant le cours de l’existence de ce contrat de courtage exclusif, une promesse d’achat est présentée par un acheteur potentiel n’ayant pas recours à d’autres agents ou courtiers immobiliers et cette offre d’achat a été préparée et présentée par l’entremise de la représentante de la

partie défenderesse. [ 10 ] Concurremment, une autre offre d’achat préparée par un tiers est soumise par un autre courtier est également présentée à la

partie demanderesse mais elle n’a pas abouti. [ 11 ] Finalement, le ou vers le 1 er mai 2013, la propriété de la

partie demanderesse est vendue au promettant acheteur qui lui a été présenté par son propre courtier et l’acte notarié a été signé à cette date devant le notaire Patrick Famiglietti. [ 12 ] Au moment de l’exécution de cette vente, un état des déboursements a été préparé avec le notaire et il appert que la commission payée au courtier totalise 10 508,72 $. La

partie demanderesse ne réagit pas immédiatement mais en cours de soirée, elle communique avec son courtier pour lui faire part qu’il y a eu une surcharge de rétribution puisque selon la

partie demanderesse, la rétribution devrait être de 2.5% et non pas de 4% telle que facturée par la

partie défenderesse. [ 13 ] À cet effet, après avoir entendu les témoignages de part et d’autre, le Tribunal conclut que la réclamation de la

partie demanderesse doit être accueillie. [ 14 ] Même si le représentant principal de la

partie défenderesse plaide avec véhémence qu’il est interdit à un courtier de réduire le montant de sa rétribution au moment de la vente d’une propriété, le Tribunal constate que la

partie défenderesse a réduit effectivement le montant de la rétribution non pas au moment de la vente de la propriété mais au moment de la signature du contrat de courtage exclusif. [ 15 ] Il y a contradiction entre le paragraphe 7 de son contrat et le paragraphe 11.1. Alors qu’au paragraphe 7, il est fait mention d’une rétribution de 4%, au paragraphe 11.1, il est fait mention d’une rétribution de seulement 2.5% est payable si le promettant acheteur qui effectivement achète la propriété est introduit par la

partie défenderesse et non pas par un tiers courtier indépendant de la

partie défenderesse. [ 16 ] Nos tribunaux, contrairement aux prétentions des représentants de la

partie défenderesse, ont toujours statué à l’effet qu’une rétribution est due au courtier lorsqu’il y a vente d’une propriété. Aucune contribution n’est due à un courtier lorsqu’il n’y pas vente d’une propriété et, dans le cas présent, la

partie défenderesse ne peut prétendre à une rétribution de 4% dû au fait qu’il y a eu une promesse d’achat par tiers, promesse qui n’a jamais abouti. [ 17 ] Même si cette promesse d’achat a été présentée par un autre courtier indépendant de la

partie défenderesse, celle-ci n’ayant jamais abouti, aucune rétribution n’est due à la

partie défenderesse pour cette offre. La seule rétribution due à la

partie défenderesse est une rétribution de 2.5% du prix de vente pour la vente effectuée à un promettant acheteur qu’elle a elle-même décelé sans l’intervention d’un tiers courtier. [ 18 ] Ainsi donc, le Tribunal conclut que la

partie demanderesse a relevé le fardeau qui lui incombe et qu’il y a lieu d’accueillir sa réclamation. Parallèlement, le Tribunal conclut que la

partie défenderesse a fait défaut de relever le fardeau de preuve qui lui incombe et sa contestation doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la réclamation de la

partie demanderesse; CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 3 940,77 $ avec intérêt au taux légal de 5% plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la date d’assignation; LE TOUT , avec dépens contre la

partie défenderesse. __________________________________ ANTONIO DE MICHELE, J.C.Q.

Date d’audience : 22 septembre 2015