2021 QCCQ 9012, 2021 QCCQ 9012

9189-9294 Québec inc. c. Ville de Montréal 2021 QCCQ 9012 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-039273-199 DATE : 20 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9189-9294 QUÉBEC INC. Appelante c.

VILLE DE MONTRÉAL Intimée Et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ* ______________________________________________________________________ L'Appel [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’un appel de la décision du Tribunal administratif du Québec («TAQ») dans les dossiers portant les numéros SAI-M-269448-1712, SAI-M-271614-1712, SAI-M-284676-1903 et SAI-M-284678-1903, concernant l’évaluation foncière pour le rôle 2017-2018-2019 des immeubles ayant les numéros de matricule 9940-33-3305-9-000-0000 (690, rue Sainte-Catherine Ouest, ci-après le « 690 ») et 9940-32-2695-6-000-0000 (692, rue Sainte-Catherine Ouest, ci-après le « 692 ») (ci-après désignés comme étant l’« Immeuble »), dont l’appelante 9789-9294 Québec inc. (« Québec Inc. ») est propriétaire.

La Décision [ 2 ] Par sa décision du 14 juin 2019 [1] (la «Décision»), le TAQ rejette le recours visant à ce que l’inscription au rôle d’évaluation foncière triennal 2017-2019 des immeubles dont Québec Inc. est propriétaire soit modifiée, à compter du 30 avril 2017, par le retrait de ces immeubles de la catégorie des immeubles non résidentiels (« INR ») et leur inclusion dans la catégorie des terrains vagues desservis (« TVD »), telles que ces catégories sont définies par l’article 244.30 de la

Loi sur la fiscalité municipale (« LFM ») [2] [ 3 ] Cette disposition législative prévoit six catégories, soit celle des immeubles non résidentiels, des immeubles industriels, des immeubles de six logements ou plus, des terrains vagues desservis, des immeubles agricoles et la catégorie résiduelle. Cet

article précise qu’une unité d’évaluation peut appartenir à plus d’une catégorie. [ 4 ] La Décision a pour effet de donner acte aux parties de leurs admissions sur la valeur réelle et la composition de l’unité d’évaluation concernée.

Il en résulte une valeur inscrite, à compter du 1er janvier 2017, de 637 200 $ pour les bâtiments et de 15 562 800 $ pour le terrain. [ 5 ] La somme des valeurs des bâtiments érigés sur les unités étant inférieure à 10% de celle des terrains, le TAQ reconnaît d’emblée « l’application de la fiction légale créée par le législateur à l’article 244.36 LFM », faisant en sorte que « les unités d’évaluation doivent être considérées comme terrains vagues, bien que physiquement des bâtiments y soient érigés. » [ 6 ] Considérant qu’une unité d’évaluation peut, selon l’article 244.30 in fine LFM cependant appartenir à plus d’une catégorie, le TAQ est néanmoins d’avis que cela « ne soustrait pas automatiquement ces unités d’évaluation à leur assujettissement au code INR. » [ 7 ] Les locaux n’étaient pas occupés en raison de certaines circonstances qui font l’objet d’une contestation ici. [ 8 ] Le TAQ considère que l’inoccupation des locaux depuis le 30 avril 2017 résulte d’une décision d’affaire de l’appelante et que cela ne constitue pas un événement au sens de l’article 174 LFM.

En conséquence, il n’est pas possible de modifier le rôle. [ 9 ] Nous verrons que cette question factuelle de l’inoccupation des bâtiments, en relation avec l’interprétation des dispositions applicables de la LFM, est au cœur des questions posées par l’appel.

L’autorisation de l’appel [ 10 ] Un juge de la Cour du Québec a accueilli la demande pour permission d’en appeler de l’appelante dans un jugement daté du 22 octobre 2019 [3] (ci-après le « Jugement »). Le juge, par la conclusion déclarative de son jugement, détermine la question de l’appel comme suit: i. Y a-t-il lieu pour la Cour du Québec d’intervenir en appel de la décision du TAQ ayant pour effet, à compter du 30 avril 2017 : (1) de maintenir les immeubles sujets dans la catégorie des immeubles non résidentiels, et; (2) de ne pas inclure ces immeubles dans la catégorie des terrains vagues desservis?

Éléments factuels [ 11 ] Avant d’aborder la norme de contrôle et les questions en litige, il y lieu de circonscrire le débat factuel. [ 12 ] Le TAQ, sous la rubrique « Contexte », résume la preuve des circonstances ayant donné lieu à la vacance des locaux. [ 13 ] Il s’agit de deux locaux, le premier situé aux 2e et 3e étages faisant

partie des deux unités, occupé à la date de référence du 1 er juillet 2015 par un locataire au nom du « Club SuperSex ». Cette entreprise quitte le local en janvier 2016, soit avant le terme de la location fixée par le bail à la fin de 2024. L’appelante renonce à des procédures judiciaires et laisse le local inoccupé. [ 14 ] L’autre espace locatif situé au rez-de-chaussée du 630-692, rue Sainte-Cathérine Ouest, consiste, à la date de référence, en un restaurant du nom de « Zesto Resto ».

L’entreprise quitte les lieux vers la fin mars, début avril 2017 à la suite d’une faillite. [ 15 ] Les locaux sont demeurés complètement vacants depuis. [ 16 ] La raison de cette inoccupation prolongée, qui persiste jusqu’à la date d’audition, fait l’objet de descriptions subtilement différentes lorsqu’on compare le texte de la Décision et les analyses factuelles proposées par les protagonistes ici dans leurs mémoires. [ 17 ] On lit dans la Décision sous la rubrique « Contexte » : 18. La requérante a donc intentionnellement pris la décision d'affaires de laisser échoir les baux et laissé déguerpir ses locataires.

Il n’y a aucun doute que la vocation des bâtiments pour le requérant, tel qu’en témoigne son représentant, est donc la démolition en vue du réaménagement des locaux pour la venue d’un locataire « majeur », ce à quoi il va s'employer tel qu’en témoigne [sic] plusieurs courriels contenus dans un cahier de pièces déposé au Tribunal le 15 avril 2019 par son procureur 1 . 19. Par ailleurs, les immeubles ne sont toujours pas démolis, tant à ce jour qu’à la date de référence.

Le motif invoqué est que d’importants travaux publics ont présentement cours sur la rue Sainte-Catherine Ouest où se trouvent localisés les immeubles 2 . 20. Or, vraisemblablement, aucun locataire d’envergure ne souhaite s’installer dans les immeubles pendant la durée des travaux sur la rue Sainte-Catherine Ouest, voir même avant le début prévisible de ceux-ci. 21. En effet, la preuve non contredite démontre que des discussions ont eu lieu entre le propriétaire avec des locataires d’importance, comme Foot Locker et H&M , afin que ces sociétés louent les deux premiers étages des immeubles.

Cependant, les travaux sur la rue Sainte-Catherine Ouest ont apparemment fait achopper les pourparlers. ___________________________________ 1. Voir particulièrement pièces R-6, R-7 et R-8. 2.

Il faut noter que les travaux exécutés face au sujet sur la rue Ste-Catherine ouest sont postérieurs à la date de référence et même de celle du début du rôle triennal 2017. [ 18 ] La phrase « la vocation des bâtiments pour le requérant, tel qu’en témoigne son représentant, est donc la démolition en vue du réaménagement des locaux pour la venue d’un locataire ‘’majeur’’ » que l’on lit ci-haut n’a pas la même signification selon si on lit le récit factuel d’une ou l’autre des parties. [ 19 ] Selon l’appelante : 8.

L’appelante a cependant intentionnellement laissé échoir les baux et laissé déguerpir ses locataires sans relouer les lieux afin de démolir les bâtiments en raison de leur état pour ainsi reconstruire. La preuve non contredite démontre que la vocation de l’Immeuble est la démolition 1 , et que l’appelante avait inclus des clauses dans ses baux qui lui permettaient de mettre un terme auxdits baux prématurément 2 . Cela témoigne de son intention de démolir au moment opportun. 9.

D’ailleurs, l’Immeuble n’est toujours pas démoli pour la simple et unique raison que d’importants travaux ont présentement cours sur la rue Sainte-Catherine Ouest où se trouve l’Immeuble 3 . Avant d’obtenir un permis de démolition, l’appelante est tenue d’avoir un projet de construction 4 afin d’éviter de devoir obtenir la permission du Comité d’étude des demandes de démolition . Or, puisqu’aucun locataire d’envergure ne souhaite s’installer dans l’Immeuble pendant les travaux sur la rue Sainte-Catherine Ouest, il est impossible d’obtenir un quelconque permis de construction et de démolition.

[…] ______________________ 4 Voir les notes sténographiques à partir de la ligne 6 de la page 64 du 15 avril 2019. [ 20 ] Ce récit factuel plus étoffé fait appel à la notion que la « vocation » de la démolition se serait réalisée n’eut été de l’impossibilité d’agir. Sa rédaction prête, aux yeux de l’appelante, à une apparente contradiction dans l’interprétation du TAQ de la preuve : 13.

Le TAQ ajoute, au paragraphe 18 de la Décision, que le fait de ne pas relouer l’Immeuble relève d’une « décision d’affaires » de l’appelante, et ce, malgré le fait qu’il reconnaisse que la vocation de l’Immeuble soit la démolition dans un dessein de reconstruction, et que l’appelante s’est affairée de manière proactive à tenter de relouer ses espaces. [ 21 ] Cette caractérisation de la démarche décisionnelle du TAQ dans son traitement de la preuve se heurte à celle de l’intimée.

Cette dernière lie la contestation avec l’approche de l’appelante mettant ainsi son doigt sur le nœud du litige factuel : Il est important dès à présent de relever une affirmation de l’appelante dans son exposé des faits qui ne nous semble pas conforme à la décision. En effet, au paragraphe 13 de son mémoire, l’appelante utilise la

section « exposé des faits » afin de conclure que le TAQ « reconnaisse que la vocation de l’immeuble soit la démolition ». Il ne s’agissait pas ici d’une conclusion quant à la vocation de l’immeuble par les juges administratifs du TAQ comme le prétend l’appelante, mais bien d’un simple énoncé de sa position. [ 22 ] Cette divergence de point de vue des parties a comme pivot les notions de l’intention du propriétaire et de la vocation et des caractéristiques physiques des lieux. Il nous incite à considérer la formulation des questions en litige.

Les questions en litige et la norme de contrôle applicable [ 23 ] L’intimé formule donc la question en litige ainsi : 7. Somme toute, l’appelante reconnait que les immeubles doivent faire

partie de la catégorie d’« immeuble non-résidentiel » au dépôt de rôle et possèdent donc les caractéristiques physiques pour appartenir à cette catégorie. 8. La question en litige se résume donc à savoir si un évènement au sens de l’article 174 LFM s’est produit le 30 avril 2017 par le départ du dernier locataire et dans l’affirmative, si cet évènement a pour effet de changer la catégorie à laquelle appartiennent ces immeubles. [ 24 ] L’appelante subdivise la question ainsi : 21. […] après avoir étudié la norme de contrôle applicable en l’espèce, nous attaquerons la première

partie de la question, à savoir que l’Immeuble ne peut pas être maintenu dans la catégorie INR. Par la suite, nous analyserons la seconde

partie de la question soumise, c’est-à-dire que l’Immeuble ne peut qu’être catégorisé terrain vague desservi (ci-après la « TVD »). Finalement, nous conclurons nos moyens sur la question de la survenance d’un événement au sens de l’article 174 de la LFM. [ 25 ] Conscient des normes de contrôle élaborées pour les juges exerçant une juridiction d’appel, le Tribunal propose la formulation suivante : 1.

Le TAQ a-t-il fait des erreurs manifestes et déterminantes : a. dans son appréciation des questions factuelles concernant l’inoccupation des locaux; b. sur la question mixte de droit et de faits affférente à l’application des catégories « terrain vague » et « INR » à l’immeuble; c. sur les questions mixtes de droit et de fait quant à la survenance d’un événement au sens de l’article 174 LFM? 2. Le TAQ a-t-il énoncé une décision qui n’est pas correcte : a. sur une pure question de droit; b. sur une question de droit qui est facilement isolable dans les ces deux derniers questions mixtes (b. et c.) ci-haut?

Analyse Du point de vue de l’appelante [ 26 ] L’appelante soutient que la portion de l’immeuble qui est constituée des bâtiments constitue, pour les fins des catégories, un « terrain vague » et non un immeuble non résidentiel (INR). Son argument procède par les étapes suivantes concernant la non application de la catégorie INR que nous résumons ainsi :

1. L’immeuble est « inexploité » au moment pertinent, et, par l’application d’une exception, ne peut pas être considéré comme appartenant à un groupe pour les fins de l’article 244.31 LFM : « 244.31 . Aux fins de déterminer la composition de la catégorie des immeubles non résidentiels , on tient compte du groupe comprenant les unités d’évaluation qui comportent un immeuble non résidentiel ou un immeuble résidentiel dont l’exploitant doit être le titulaire d’une attestation de classification délivrée en vertu de la

Loi sur les établissements d’hébergement touristique (chapitre E-14.2 ) à l’égard d’un établissement autre qu’un établissement de pourvoirie. Toutefois, n’appartient pas au groupe une unité d’évaluation qui: […] 3° est constituée uniquement d’un terrain non exploité , d’une étendue d’eau ou de l’un et l’autre »; [Nos soulignements] 2. L’immeuble, c’est-à-dire l’unité d’évaluation, est considérée par une « fiction légale » comme un terrain vague en vertu de l’article 244.36 LFM en raison de la valeur proportionnelle du terrain et des bâtiments : 244.36.

Appartient à la catégorie des terrains vagues desservis toute unité d’évaluation qui est constituée uniquement d’un tel terrain et, le cas échéant, de tout bâtiment visé au deuxième alinéa. Est vague le terrain sur lequel aucun bâtiment n’est situé. Un terrain est également vague lorsque, selon le rôle d’évaluation foncière, la valeur du bâtiment qui y est situé ou, s’il y en a plusieurs, la somme de leurs valeurs est inférieure à 10% de celle du terrain. 3.

L’immeuble comme un tout, y compris les bâtiments, constitue, selon cette fiction légale, un « terrain », terme qui n’est pas défini explicitement dans la LFM, 4. La

partie construite de cet immeuble rencontre donc le critère d’être un « terrain » grâce à la fiction légale du « terrain vague » et celui d’être un « terrain non exploité » en raison du fait que les locaux (fictivement un « terrain ») ne sont pas simplement inoccupés à compter d’avril 2017, mais également désaffectés. Il s’agirait d’un immeuble qui n’est plus destiné à servir à l’exercice d’une activité économique ou administrative, mais plutôt à la démolition.

La finalité de l’immeuble serait la démolition pour fins de redéveloppement. [4] [ 27 ] L’appelante fait appel aussi à la notion de l’usage le meilleur et le plus profitable (UMPP) qui serait, selon son appréciation des faits, non l’exploitation locative, mais la démolition dans un dessein de développement. Cet UMPP a d’ailleurs donné lieu à l’augmentation de la valeur foncière appliqué au terrain en raison de son grand potentiel pour développement.

L’argument veut que ce même UMPP doive donc s’appliquer pour établir la catégorie d’immeubles aussi. [ 28 ] Finalement, à ce chapitre, l’appelante souligne que le rôle d’évaluation recèle le nombre de locaux non résidentiels, ce qui devient impossible ici du fait qu’on ne sait pas comment la nouvelle construction sera configuré, le choix du propriétaire sur la nature de la construction n’étant pas encore arrêté. [ 29 ] Une deuxième

partie de l’argument port sur les caractéristiques de la catégorie « terrain vague desservi » (TVD). [ 30 ] L’appelante rappelle que le législateur a développé les normes juridiques relatifs à cette catégorie notamment l’imposition d’un surtaxe, dans le but de favoriser, voire forcer, le développement de terrains vagues dans l’intérêt d’une meilleure utilisation du territoire et une diminution de la spéculation en zones de développement. [ 31 ] Elle rappelle qu’au moment du dépôt du rôle la valeur du bâtiment étant inférieur à 10% de la valeur du terrain, l’exploitation commerciale empêchait l’application de la catégorie TVD et ce, jusqu’à la fin de cette exploitation le 30 avril 2017. [ 32 ] Cela mène à la notion de « l’événement ».

L’événement au sens de l’article 174 LFM [ 33 ] La notion jurisprudentielle de « l’événement » est liée à celle du « non-geste » de l’évaluateur. [ 34 ] Si, en principe, le rôle demeure immuable durant la période de trois ans de son dépôt, il y a l’obligation pour l’évaluateur qui confectionne le rôle de le modifier pour certaines considérations. L’appelante en soulève deux : « 174 .

L’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière pour : […] 13.1.1° eu égard à l’article 57.1.1, ajouter une mention indûment omise ou supprimer une mention indûment inscrite et, dans la mesure où le rôle doit contenir des renseignements à ce sujet, tenir compte du fait qu’une unité d’évaluation :

a) devient visée à l’article 57.1.1 ou cesse de l’être; » […] 20° ajouter, supprimer ou modifier , eu égard aux circonstances, une mention exigée par le règlement pris en vertu du paragraphe 1° de

l’article 263, ajouter une mention qui commence à être ainsi exigée ou en supprimer une qui cesse de l’être . » [Nous avons souligné] [ 35 ] La première, celle du paragraphe 13.1.1, fait référence précise à la classe : « 57.1.1 . Le rôle identifie chaque unité d’évaluation qui appartient au groupe des immeubles non résidentiels prévu à l’article 244.31, indique la classe prévue à l’article 244.32 dont fait

partie l’unité et, le cas échéant, indique que celle-ci est visée à l’un ou l’autre des articles 244.51 et 244.52. […] ». [ 36 ] L’appelante répond à la position voulant que la simple perte d’un locataire ne constitue pas un événement permettant la modification du rôle en soulignant que ce n’est pas là l’argument qu’elle a mis de l’avant.

C’est plutôt deux événements qui sont pertinent pour l’application de l’article 174 LFM : 1. la cessation de l’exploitation, en raison des valeurs du bâtiment et du terrain, avait pour effet d’appliquer la catégorie TVD à l’Immeuble, d’où l’obligation pour l’évaluateur d’ajouter une mention indûment omise, puisque l’Immeuble devenait visé par l’article 57.1.1 de la LFM (par. 13.1.1) et 2. qu’en cessant d’être visé par l’article 57.1.1 de la LFM en ce qui a trait à l’exclusion de l’application de la catégorie INR, l’évaluateur avait l’obligation de supprimer une mention indûment inscrite (par. 13.1.1) [ 37 ] L’appelante ajoute que ces deux événements satisfont le critère du paragraphe 20 de l’article 174 LFM.

Du point de vue de l’intimée [ 38 ] Commençons par les éléments de l’argument qui correspondent à la notion de l’événement dans le contexte de la catégorie INR. [ 39 ] L’intimée entame son argumentaire en rappelant que les seules exceptions à l’immuabilité du rôle, celles de l’article 174 LFM, doivent être interprétées de façon restrictive [5] . [ 40 ] Dans cette optique, elle soutient que le paragraphe 13.1.1. ne s’applique pas pour effectuer une modification d’une catégorie prévue à l’article 57.1.1 à une autre, en l’occurrence de la catégorie INR à cette du TVD [6] . [ 41 ] Elle poursuit en soutenant que la modification en vertu du paragraphe 20 de ce même

article ne s’appliquerait pas parce que ce qu’il n’est pas question de mentions qui commencent à être exigées ou qui cessent de l’être.

Le paragraphe ne s’applique que lorsqu’il y a une modification législative au règlement et que cette modification a un impact sur une unité d’évaluation en particulier, ou lorsque le règlement prévoit l’ajout ou la suppression d’une mention au rôle affectant ainsi toutes les unités d’évaluation affectées, donnant lieu à un avis de modification pour toutes unités d’évaluation affectées [7] . [ 42 ] Elle rappelle la jurisprudence qui énonce que l’arrivée ou le départ d’un locataire n’est pas susceptible de permettre à l’évaluateur municipal d’émettre un certificat pour tenir compte de l’impact sur la valeur foncière d’un tel fait qui n’est pas reconnu à l’article 174 LFM [8] .

Si un immeuble devient vacant, ceci ne change pas sa catégorie même si le propriétaire a l’intention de changer sa vocation [9] . Il en est de même lorsqu’un nouveau propriétaire acquiert l’immeuble dans le but d’en modifier la vocation.

Il en serait ainsi, selon l’intimée, parce que ce sont les caractéristiques physiques de l’immeuble et non les intentions et les choix du propriétaire qui déterminent la catégorie à laquelle l’immeuble appartient [10] . [ 43 ] Elle argumente que l’inoccupation temporaire de l’immeuble ne saurait équivaloir à une fin d’exploitation si les caractéristiques de l’immeuble n’ont pas changé. [ 44 ] Sur l’application de l’article 244.31 (2) et (3), l’intimée met beaucoup d’emphase sur le mot « uniquement » qui s’y trouve.

On ne saurait interpréter la phrase « est constituée uniquement d’un terrain non exploité […] pour signifier un immeuble qui consiste en un terrain et un bâtiment. »

Il y a donc refus de la part de l’intimée du traitement, selon la « fiction », du bâtiment inoccupé comme un terrain non exploité. [ 45 ] La décision factuelle du TAQ voulant que l’immeuble, bien qu’inoccupé, constitue un immeuble exploité, reçoit d’ailleurs l’aval de l’intimée, qui n’y voit point d’erreur manifeste et déterminante. [ 46 ] Sur la notion du terrain vague desservi, l’intimée rappelle au lecteur la politique de la surtaxe sur l’immeuble tombant dans cette catégorie pour inciter son propriétaire à le développer.

Elle la considère comme étant un effet qui pervertirait l’intention du législateur d’interpréter les contours de cette catégorie pour inclure le terrain qui est utilisé pour des fins commerciales (voir l’article 244.36 al 1 par.2). [ 47 ] Bien que l’immeuble puisse être considéré comme un terrain vague desservi, il demeure dans la catégorie INR du fait de cette exploitation. [ 48 ] De façon subsidiaire, l’intimée plaide que même si l’unité d’évaluation de l’appelante est assimilable à la catégorie des terrains vague desservis, elle appartient également à la catégorie INR de telle sorte que s’applique la computation de taxe selon la formule de l’article 244.57 LFM : 244.57.

Dans le cas d’une unité d’évaluation appartenant à la fois à la catégorie des immeubles non résidentiels et à celle des terrains vagues desservis, lorsqu’un taux a été établi à l’égard de chacune, on établit le montant de la taxe en appliquant, outre le taux particulier à la première catégorie, celui que l’on obtient en soustrayant le taux de base du taux particulier à la seconde catégorie

Opinion du Tribunal [49] Le Tribunal répondra aux questions dans l’ordre posé, à savoir : Le TAQ, a-t-il fait des erreurs manifestes et déterminantes : a. dans son appréciation des questions factuelles concernant l’inoccupation des locaux; [50] Le litige provient d’une modification des valeurs inscrites au rôle à la suite de la demande de révision de la part de l’appelante.Les nouvelles valeurs constatées par l’évaluateur faisaient en sorte que les bâtiments avaient une valeur inférieure à 10% de celle duterrain. Nous sommes en avril 2017.

À cette même époque, les faits non-contredits démontrent qu’il n’y a plus de locataire dans lesimmeubles puisque le dernier d’entre eux avait quitté vers le 30 avril 2017. [51] L’appelante réfère à cet état de fait comme la cessation de l’exploitation et un changement de vocation de l’immeuble car, selonsa prétention, le propriétaire avait formulé l’intention de faire signer un bail par un locataire « flagship » et de construire pour celocataire une toute nouvelle bâtisse, en démolissant les anciennes constructions.

Le TAQ fait référence à cette situation aux paragraphes18 à 21 de la décision citée ci-haut au paragraphe 17. [52] L’appelante ne nie pas que la « décision d’affaire » soit devenue celle de laisser les bâtisses inoccupées. Elle prétend cependantque le témoignage du représentant de sa cliente, monsieur Jude, établit que qu’il n’avait pas de plan pour louer les espaces tels quels,mais seulement de les démolir pour donner place à la nouvelle construction.

Elle met le doigt sur ce qu’elle considère comme étant uneerreur dans la conclusion du TAQ aux paragraphes suivant de la décision : [26] Exploiter un immeuble pour un propriétaire locatif n’est-il pas de faire le nécessaire pour louer un immeuble ?

C'est ce qu'il afait dans le présent cas, exerçant cependant sa discrétion pour son choix du type de locataire qu'il recherchait, quitte à ce que les espacesinoccupés le demeurent jusqu’à ce que ses espoirs se réalisent. [27] Force est de constater que le propriétaire n’a pas loué, à plusieurs locataires, les espaces vacants qui se composent eux-mêmesde plusieurs locaux. C’était possible et ça l’est toujours, quitte à ce que des rénovations soient effectuées selon les besoins des éventuelslocataires. [28] C’est certes le droit du propriétaire d’agir comme il l’a fait.

Toutefois, nonobstant la présomption légale résultant de l'article244.36 LFM pour les locaux d'être considérés vacants cela ne change en rien au fait que ce sont les décisions du propriétaire qui ontgénéré cet état de fait. [29] Les sujets conservent donc leur statut d’immeuble locatif à caractère commercial affecté d’un code INR et en conséquence d’yêtre inscrits comme tels au rôle d’évaluation puisque les caractéristiques des unités d'évaluation correspondent à celles de ce groupeprévu à l’article 244.31 LFM. [53] Pour l’appelante, l’erreur fondamentale est de ne pas voir dans les circonstances une cessation d’exploitation qui constitue un« évènement » au sens de l’article 174.13.1.1

a) parce que l’immeuble devient visé par l’article 57.1.1 donnant lieu à l’obligation pourl’évaluateur de changer l’inscription au rôle. [54] De l’avis du Tribunal, il n’y a pas erreur de la part du TAQ lorsqu’il a considéré que le changement d’intention du propriétairene constituait pas une cessation d’exploitation. L’intimée a raison de souligner que la valeur réelle de l’immeuble, au sens de l’article 42de la LFM, est une valeur objective fondée sur les caractéristiques physiques de ce dernier.

Le départ du dernier locataire et la formationd’une intention de la part du propriétaire de chercher un locataire pour un nouvel édifice à être construit pour celui-ci n’opère pas unchangement au sens du mot « événement » à l’article 174.13.1.1. [55] Au dépôt du rôle à la date de référence, l’immeuble avait les mêmes caractéristiques qu’au moment de ce changementd’intention. Il n’y a eu aucun changement physique affectant la location possible de l’immeuble.

Les changements dans les choixéconomiques du propriétaire n’ont pas d’incidence, étant subjectifs et non physiques. [56] Au niveau de la preuve factuelle, les notes sténographiques démontrent que le témoignage du représentant de l’appelant, M.Jude, n’était pas reçu comme une preuve d’expert sur la nécessité de démolir l’immeuble en raison de ses caractéristiques physique, maisuniquement comme preuve de l’intention du propriétaire concernant l’avenir de l’immeuble[11]. [57] La prétention de l’appelant dans les présentes procédures[12] voulant que les bâtiments étaient « voués à la démolition » n’estpas étayée par la preuve. [58] La jurisprudence du TAQ appuie l’approche axée sur les caractéristiques physiques lorsqu’il est question de départ deslocataires[13]. (Voir à

titre d’exemples, J.K. Investments inc. c. Ville de Montréal (QC TAQ), 2016 QCTAQ 08766;9203-6615 Québec inc. c. Ville de Montréal, (QC TAQ), 2013 QCTAQ 10927.) [59] Cette interprétation restreinte de la notion d’un événement est consonante avec le principe que les exceptions à l’immuabilité durôle d’évaluation doivent recevoir une interprétation restrictive[14]. Le TAQ, a-t-il fait des erreurs manifestes et déterminantes : b. sur la question mixte de droit et de faits afférente à l’application des catégories « terrain vague » et « INR » à l’immeuble?

[ 60 ] Dans cette

partie de son argument, l’appelante construit une interprétation fort intéressante de la « fiction légale » selon laquelle l’immeuble n’appartient plus à la catégorie INR. La proposition voudrait que le terrain sur lequel est érigé un bâtiment ou des bâtiments d’une valeur inférieure à 10% du terrain devienne l’équivalent d’un terrain vague dans le sens d’un terrain sans bâtiment. [ 61 ] L’appelante avance l’argument un pas de plus en concluant que le bâtiment, en raison de son changement de valeur (en même temps que la cessation de son exploitation), ne peut plus faire

partie du groupe dont il faut déterminer la catégorie, en l’occurrence l’immeuble non résidentiel (INR), parce qu’il est fictivement devenu un terrain vague. [ 62 ] Le Tribunal est en désaccord avec l’interprétation qui donnerait cet effet à l’article 244.36. S’il faut considérer le terrain comme étant vague, donc de même nature qu’un terrain sans bâtiment, le bâtiment n’a pas cessé d’être un bâtiment. L’intention législative n’a pas été de créer une fiction légale faisant du bâtiment un terrain vague pour toutes les fins. [ 63 ] Le Tribunal souscrit à l’argument de l’intimée.

Bien que l’immeuble puisse être considéré comme un terrain vague desservi, selon le dernier alinéa de l’article 244.36, il demeure dans la catégorie INR du fait que cette exploitation n’a pas cessée, selon la détermination factuelle. [ 64 ] Il n’est pas nécessaire de considérer l’argument subsidiaire de l’intimée voulant qu’un immeuble puisse appartenir à plus qu’une catégorie et que même si l’unité d’évaluation de l’appelante est assimilable à la catégorie des terrains vague desservis, elle appartient également à la catégorie INR de telle sorte que s’applique la computation des taxes selon la formule de l’article 244.57 LFM. [15] Le TAQ, a-t-il fait des erreurs manifestes et déterminantes : sur les questions mixtes de droit et de fait quant à la survenance d’un événement au sens de l’article 174 LFM? [ 65 ] Puisqu’il n’y a pas d’erreur de la part du TAQ dans les questions mixtes que nous venons de considérer, il va de soi qu’il n’y avait pas d’événement susceptible de permettre à l’évaluateur de la ville de modifier le rôle.

Il n’est pas nécessaire de considérer les arguments de l’intimé plus loin que cela. Le TAQ a-t-il énoncé une décision qui n’est pas correcte : sur une pure question de droit; sur une question de droit qui est facilement isolable dans les ces deux derniers questions mixtes (b. et c.) ci-haut? À la lumière des réponses données aux questions précédentes, la détermination de cette question devient sans objet. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; FRAIS DE JUSTICE en faveur de l’intimée. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me Hugo BEAULIEU Joli-Cœur Lacasse S.E.N.C.R.L.

Avocats de l’appelante Me Renaud GOSSELIN Me Laura PALAVICINI Garnier Guay Biron Avocats de l’intimée Date d’audience : 16 et 17 mars 2021