2014 QCCS 5408, 2014 QCCS 5408

Verdiguer c. Hamel 2014 QCCS 5408 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-17-082161-145 DATE : Le 10 novembre 2014 _________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ROBERT CASTIGLIO, J.C.S. _________________________________________________________________ Samuel Yehiel Verdiguer Requérant c. Juge Yves Hamel, J.C.Q. Intimé et Philippe Phillipart et 9210-3001 Québec Inc.

Mis-en-cause JUGEMENT _________________________________________________________________ JC00M7 INTRODUCTION [ 1 ] Samuel Yehiel Verdiguer (Verdiguer) demande la révision judiciaire d’un jugement rendu par la Cour du Québec qui a rejeté sa requête pour permission d’appeler d’une décision rendue par la Régie du logement (la Régie). [ 2 ] La requête en révision judiciaire demande aussi l’annulation de la décision rendue par la Régie; la Régie n’est cependant pas

partie à la procédure, non plus que le Régisseur Ronald Charbonneau (le Régisseur) qui a rendu la décision dont se plaint Verdiguer. LES FAITS ET LA DÉCISION DE LA RÉGIE [ 3 ] La décision de la Régie dispose de plusieurs plaintes formulées par Verdiguer et son propriétaire entre les années 2008 et 2012.

Les demandes du locataire [ 4 ] Dans une première plainte formulée en décembre 2008 [1] , Verdiguer reproche à son locateur d’avoir volontairement détérioré deux (2) serrures d’accès à l’immeuble; il demande que le locateur soit requis d’effectuer les réparations; à défaut, Verdiguer demande la permission d’effectuer lui-même la réparation et d’en déduire le coût de son loyer. [ 5 ] En octobre 2010, Verdiguer dépose une nouvelle demande [2] : il réclame une somme de 300 $ au motif que le locateur aurait bouché sa serrure avec un produit, dans le but de l’empêcher d’ouvrir la porte. [ 6 ] Le 15 novembre 2010 [3] , Verdiguer réclame de son locateur une somme de 10 000 $ à

titre de dommages résultant du harcèlement dont il se dit victime; il allègue alors que son locateur [4] : « 6. (…) is taking advantage on any incident that happens in the building, to achive his economic goal and he incites in a very humiliated wild way, which remainds the blackbays of 1940,45, and causes hatred, towards a tenent by the others tenents » (Sic) [ 7 ] En juillet 2012 [5] , Verdiguer reproche à son propriétaire d’avoir brisé la porte lui donnant accès au local qu’il occupe au sous- sol et d’y être entré, sans son autorisation. Il réclame que la porte soit réparée, que son loyer soit réduit et qu’une somme de 600 $ lui soit versée à

titre de dommages. Les demandes du locateur [ 8 ] En avril 2009 [6] , le locateur demande à la Régie une modification du bail de Verdiguer dans le but « d’enlever l’accès au garage au locataire afin d’y effectuer des places de rangement déterminées à compter du 2009-07-01. » [ 9 ] En novembre 2010 [7] , le locateur requiert de la Régie la résiliation du bail et l’expulsion de Verdiguer au motif que celui-ci

« perturbe la jouissance paisible des autres locataires et entrave constamment la gestion de l’immeuble causant un grave préjudice au locateur. » [ 10 ] Tous les dossiers opposant Verdiguer à son propriétaire sont éventuellement assignés au Régisseur Charbonneau qui, après une audition de cinq (5) jours terminée en août 2013, rejette l’ensemble des plaintes de Verdiguer et accueille en

partie les demandes du locateur. [ 11 ] La décision de la Régie est rendue le 1 er octobre 2013; les conclusions du Régisseur sont ainsi formulées : « POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [244] REJETTE les demandes du locataire (31-081210-037, 31-101014-054. 31-101115-043 et 31-120731-109); [245] ACCUEILLE la demande de modification d’une condition du bail du locataire et PERMET au locateur de reprendre tout l’espace loué par le locataire au sous-sol; [246] ORDONNE au locataire de libérer de tous meubles et effets mobiliers l’espace de 840 pieds carrés qu’il utilise au sous-sol dans un délai de deux mois; [247] ORDONNE au locateur de fournir au locataire un espace de stationnement dans le garage et un espace de rangement d’une grandeur de 8 pieds par 12 pieds, accessible pour le locataire avec une porte munie d’une serrure et de trois clés dont deux seront remises au locataire, la troisième restera en la possession du locateur, et ce, dans le même délai que celui accordé au locataire pour libérer son espace de rangement; [248] DIMINUE le loyer du locataire de 550 $ à 525 $ par mois compte tenu de la diminution de son espace de rangement dès que son espace de rangement sera réduit; [249] REJETTE la demande de résiliation du bail et ÉMET une ordonnance à l’encontre du locataire, ordonnance qui restera en vigueur pendant toute la durée du bail et sa prolongation : AGIR de bonne foi; RESPECTER les avis donnés par le locateur; PERMETTRE l’accès au locateur à son logement et à son espace de rangement au sous-sol, sur réception d’un avis légalement donné par le locateur, sauf urgence; S’ABSTENIR de prendre des photos du locateur et de ses employés; OFFRIR une collaboration normale et nécessaire envers le locateur; Ne pas nuire à la jouissance paisible du locateur dans sa gestion immobilière et des autres locataires. [250] CONDAMNE le locataire à payer au locateur les frais judiciaires sur ses deux demandes, soit la somme de 142 $; [251] REJETTE toute autre demande. » [ 12 ] Pour une meilleure compréhension du contexte procédural et des importants délais qui se sont écoulés entre le dépôt de la première plainte en 2008 et l’audition devant la Régie en 2013, le Tribunal estime nécessaire de reproduire intégralement les remarques liminaires énoncées aux paragraphes 15 à 38 de la décision de la Régie : « REMARQUES LIMINAIRES : [15] Le premier dossier fut déposé par le locataire en 2008.

Il demandait alors au tribunal une ordonnance d’accès et une ordonnance contre le locateur de faire la réparation d’une serrure ou d’avoir l’autorisation de faire lui-même la réparation. [16] Tous les dossiers furent réunis pour enquête et audition. [17] Les audiences échelonnées sur plusieurs jours se sont terminées fin-août 2013. [18] Plusieurs demandes de remise furent produites au dossier. [19] À quelques occasions, les audiences furent fixées de façon péremptoire contre le locataire. [20] À plusieurs reprises, le tribunal a recommandé au locataire de se présenter en audience avec un traducteur et/ou un avocat. [21] Plusieurs avocats ont représenté le locataire, ils furent révoqués ou ont cessé d’occuper. [22] Au procès-verbal de l’audience du 22 novembre 2011, il est mentionné que l’audience pour tous les dossiers est fixée au 4 juin 2012 pour une durée d’une semaine complète et que « le locataire aura un traducteur et un nouvel avocat ». [23] L’audience est alors fixée de concert avec les parties et péremptoirement contre le locataire. [24] À l’audience du 4 juin 2012, prévue pour une semaine complète, le locataire se présente sans avocat.

[25] Une personne l’accompagne afin d’agir comme interprète. [26] Cette personne refuse alors de s’identifier et de prêter serment. [27] Le locataire a alors présenté une demande en récusation du juge administratif. [28] Le 21 juin 2012, le présent tribunal rejette la demande en récusation sur la base qu’il n’y a aucun motif légal de récusation qui fut présenté au tribunal. [29] À la suite de cette décision, le locataire présente une requête en récusation. [30] Le 18 février 2013, le juge administratif et vice-président de la Régie du logement, Daniel Laflamme, décline compétence quant à cette requête. [31] Le 12 avril 2013, l’honorable Daniel Dortélus, juge à la Cour du Québec, rejette la requête pour permission d’en appeler présentée par le locataire. [32] Le 6 août 2013, la Cour d’appel du Québec, rejette l’appel du locataire quant au jugement de la Cour du Québec daté du 12 avril 2013, le locataire est condamné au paiement des frais. [33] À l’audience fixée au 29 août 2013, pour une durée d’une semaine, devant la Régie du logement, le locataire se présente accompagné d’un avocat qui fut rejoint par téléphone par le locataire le vendredi 26 août 2013 vers 16 h 30 et mandaté pour le représenter le matin même de l’audience. [34] À cette audience, l’avocat du locataire présente une demande de remise au motif qu’il ne fut mandaté que le matin même et qu’il n’a pas une connaissance suffisante du dossier. [35] Après discussion avec les parties, le tribunal rejette la demande de remise et suspend l’audience jusqu’au lendemain matin afin de permettre à ce nouvel avocat de préparer le dossier. [36] Le locataire présente à nouveau une requête en récusation qui est rejetée séance tenante par le locateur (sic) selon l’article 63.2 de la

Loi sur la Régie du logement, lequel prévoit : « 63.2. [Recours abusif ou dilatoire] La Régie peut, sur requête ou d’office après avoir permis aux parties intéressées de se faire entendre, rejeter un recours qu’elle juge abusif ou dilatoire ou l’assujettir à certaines conditions. Lorsque la Régie constate qu’une

partie utilise de façon abusive un recours dans le but d’empêcher l’exécution d’une de ses décisions, elle peut en outre interdire à cette

partie d’introduire une demande devant elle à moins d’obtenir l’autorisation du président ou de toute autre personne qu’il désigne et de respecter les conditions que celui-ci ou toute autre personne qu’il désigne détermine. » [37] Le 30 août 2013, au début de l’audience, le locataire révoque son avocat. [38] Il est accompagné d’une traductrice officielle et l’audience peut commencer. »

LE JUGEMENT DE LA COUR DU QUÉBEC [ 13 ] La permission d’appeler de la décision de la Régie [8] est refusée par le Juge Yves Hamel de la Cour du Québec, le 9 avril 2014. [ 14 ] Après une analyse de la décision de la Régie et des griefs formulés par Verdiguer, le Juge Hamel conclut que les questions soulevées par le locataire n’ont pas à être soumises à la Cour du Québec, aux termes de l’article 91 de la

Loi sur la régie du logement (la Loi). [ 15 ] Selon le Juge Hamel, j.c.q., la requête de Verdiquer ne soulève pas une question sérieuse, nouvelle, controversée ou d’intérêt général. Le juge conclut par ailleurs que la décision de la Régie ne comporte aucune faiblesse apparente ou erreur manifeste, dominante ou grossière dans l’appréciation de la preuve.

LA REQUÊTE EN RÉVISION JUDICIAIRE [ 16 ] Bien qu’il soit difficile de résumer les arguments de Verdiguer – les énoncés de la requête en révision judiciaire sont difficilement compréhensibles – le Tribunal retient que celui-ci se plaint principalement des éléments suivants : 16.1. Le Régisseur Charbonneau aurait dû faire droit à sa requête en récusation étant donné sa partialité en faveur du locateur; 16.2.

Le Régisseur Charbonneau n’a pas tenu compte de la preuve qu’il a administrée, laquelle démontre que la demande du locateur de récupérer l’espace qu’il occupe au sous-sol depuis près de 25 ans, prétendument pour construire des casiers au bénéfice de tous les locataires de l’immeuble, ne constitue qu’un prétexte visant à permettre éventuellement l’aménagement d’un appartement supplémentaire. [ 17 ] Les mis-en-cause contestent vigoureusement la requête en révision judiciaire de Verdiguer; ils affirment que cette requête est mal fondée à sa face même et qu’elle constitue « un exemple patent d’une conduite inacceptable, voire même quérulente de la part de Verdiguer [9] ». [ 18 ] Selon eux, la requête en révision judiciaire ne vise qu’à retarder l’exécution de la décision de la Régie et constitue un acte de procédure abusif aux termes de l’article 54.1 du Code de procédure civile (C.p.c.).

[ 19 ] Avant de procéder à l’analyse de la requête en révision judiciaire, une remarque s’impose à l’égard de cette requête en rejet. [ 20 ] La requête en révision judiciaire est déposée par Verdiguer le 28 avril 2014; elle est signifiée à la Cour du Québec et aux différents propriétaires de l’immeuble qui se sont succédé entre 2008 et 2013. [ 21 ] Dès le 2 mai 2014, les propriétaires mis en cause répliquent par le dépôt d’une « requête afin de faire déclarer abusif un acte de procédure et pour faire déclarer le requérant-intimé forclos de présenter toute autre demande en justice contre les intimés-requérants ». [ 22 ] Les deux (2) requêtes sont présentées au Juge Mark Peacock, j.c.s., le 8 mai 2014; ce dernier prononce alors certaines ordonnances de gestion et fixe l’audition des deux (2) requêtes au 28 octobre 2014. [ 23 ] À cette date, comme le Tribunal était saisi des deux (2) requêtes, que les parties se sont déclarées prêtes à procéder sur la requête en révision judiciaire et que le débat sur les deux (2) requêtes risquait d’être à toutes fins pratiques identique, le Tribunal a rejeté la demande des mis-en-cause de procéder de façon préliminaire à l’audition de leur requête en rejet. [ 24 ] Par ailleurs, le Tribunal ne se prononcera pas sur les conclusions de la requête en rejet qui sont de la nature d’une déclaration de quérulence, vu que la Cour du Québec est déjà saisie de la même requête. [10] ANALYSE [ 25 ] Dans un premier temps, le Tribunal est d’avis que la requête en révision judiciaire doit être rejetée, à sa face même, parce qu’elle n’a pas été présentée conformément aux dispositions de l’article 835 C.p.c. [ 26 ] L’article 835 C.p.c. stipule en effet que la requête en révision judiciaire doit non seulement être signifiée aux parties, mais aussi au Tribunal qui a rendu la décision dont on conteste la validité. [ 27 ] Dans le présent dossier, la requête en révision judiciaire recherche non seulement l’annulation de la décision de la Cour du Québec mais aussi l’annulation de la décision rendue par la Régie le 1 er octobre 2013.

Or, la Régie n’est pas

partie à la procédure de Verdiguer; la requête ne lui a pas été signifiée. [ 28 ] Or, puisque la Cour du Québec a rejeté sa requête pour permission d’appeler de la décision de la Régie, c’est à cette décision de la Régie que doit s’attaquer Verdiguer et non à la décision du Juge Hamel qui a tout simplement décidé que les questions soulevées par Verdiguer ne méritaient pas d’être soumises à la Cour du Québec, conformément à l’article 91 de la Loi. [ 29 ] C’est à cette conclusion qu’en arrive la Cour d’appel du Québec dans Vaillancourt c.

Dion [11] alors qu’elle analyse le cas spécifique où la Cour du Québec refuse la requête pour permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement : « 1. La Cour supérieure est-elle compétente pour entendre la révision judiciaire d'une décision de la Régie lorsque la Cour du Québec rejette la permission de faire appel de cette décision? [20] Les intimés ont demandé à un juge de la Cour du Québec la permission de faire appel de la décision de la Régie, conformément à l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement . Cette permission a été rejetée de sorte que la Cour du Québec ne s'est pas prononcée sur le fond du litige, malgré que le juge se soit aventuré sur ce terrain . [21] L'appelant soutient que les intimés auraient dû s’attaquer au jugement de la Cour du Québec. À mon avis, il a tort. [22] Notre Cour a été saisie d'une question analogue dans l’affaire MacDonell c. Québec (Procureur général) . L’appelant, Roderick MacDonell, avait demandé à la Commission d'accès à l'information la révision de la décision du responsable de l'accès à l'information de l'Assemblée nationale du Québec. La Commission avait accueille (sic) en

partie la demande de révision.

Insatisfait, Monsieur MacDonell avait demandé la permission de porter le débat devant la Cour du Québec, permission qui lui a été refusée, d’où sa requête en révision judiciaire ciblant la décision de la Commission d'accès à l'information et non celle de la Cour du Québec. [23] Le juge Forget écrit à ce propos : [39] Je suis d'avis que la décision attaquée aurait dû être celle de la Cour du Québec si la permission d'appeler avait été accordée et si cette cour, par un jugement au fond, avait infirmé ou confirmé (pour les mêmes motifs ou des motifs différents) la décision de la Commission. [40] La permission d'appeler ayant été refusée, la décision de la Commission est finale, donnant ouverture au pouvoir de surveillance et de réforme de la Cour supérieure (33 et 846 C.p.c.) . [24] Le juge Chamberland, dissident sur la question au fond, endosse le raisonnement de son collègue en ces termes : [65] Mon collègue explique pourquoi la requête en révision judiciaire de l'intimé visait juste en attaquant la décision de la Commission d'accès à l'information (la Commission) du 24 août 1995 plutôt que le jugement de la Cour du Québec du 5 mai 1996 refusant la permission d'interjeter appel.

La décision attaquée aurait dû être celle de la Cour du Québec si la permission d'appeler avait été accordée et si cette cour, par un jugement au fond, avait infirmé ou confirmé la décision de la Commission. La permission d'appeler ayant été refusée, la décision de la Commission est finale, ce qui donne ouverture à l'exercice du pouvoir de surveillance et de contrôle de la Cour supérieure. Je suis d'accord. [25] Les enseignements de l'arrêt MacDonell n'ont pas été remis en question depuis. » (Les soulignés du Tribunal) (Références omises)

[ 30 ] Le pouvoir de surveillance de la Cour supérieure devant s’exercer à l’égard de la décision de la Régie – et non à l’égard de la décision de la Cour du Québec rejetant requête pour permission d’appeler – la Régie doit nécessairement être

partie à la procédure introductive. Comme elle ne l’est pas, le Tribunal n’a d’autre choix que de rejeter la requête de Verdiguer. [ 31 ] Bien que cette conclusion règle le sort de la requête en révision judiciaire, le Tribunal procédera quand même à l’analyse des arguments de Verdiguer, vu qu’il a entendu l’argumentation des parties à ce sujet. Cependant, avant de procéder à cette analyse, le Tribunal doit d’abord traiter de la norme de contrôle applicable à cette décision de la Régie.

La norme de contrôle [ 32 ] Afin de déterminer la norme de contrôle applicable et ainsi déterminer le degré de déférence requis à l’égard des décisions de la Régie, le Tribunal doit tenir compte des critères circonscrits par la Cour suprême dans l’arrêt Pushpanathan [12] soit : ➢ Le degré d’expertise du Tribunal; ➢ La présence d’une clause privative; ➢ L’objet de la loi; ➢ La nature de la question soumise au Tribunal. Le degré d’expertise du Tribunal [ 33 ] La Régie est un tribunal spécialisé en certaines matières.

Les articles 1 et 28 de la Loi lui accordent une compétence exclusive pour entendre toute demande relative au bail d’un logement dont l’objet ne dépasse pas la compétence de la Cour du Québec. [ 34 ] La compétence exclusive de la Régie s’étend aussi aux demandes relatives à la fixation ou l’augmentation du loyer, à la reprise de possession d’un logement, à sa conversion ou à son changement d’affectation. La clause privative [ 35 ] Les décisions de la Régie sont protégées par une clause privative énoncée à l’article 18 de la Loi : « 18.

Aucun recours extraordinaire prévu par les articles 834 à 850 du Code de procédure civile ne peut être exercé ni aucune injonction accordée contre la Régie ou les régisseurs agissant en leur qualité officielle. Un juge de la Cour d'appel peut, sur requête, annuler

sommairement un bref, une ordonnance ou une injonction délivrés ou accordés à l'encontre du présent article. » [ 36 ] Par ailleurs, les décisions de la Régie ne sont susceptibles d’appel devant la Cour du Québec que sur permission, lorsque la question soulevée justifie qu’elle soit soumise à la Cour et que la valeur de l’enjeu est supérieure au montant d’une petite créance. [ 37 ] Ces dispositions législatives traduisent l’intention du législateur de restreindre le contrôle judiciaire des décisions de la Régie. L’objet de la loi [ 38 ] Dans Crédit M.P. Ltée c.

Jorgensen [13] , le Juge Chamberland résume en ces termes l’objectif recherché par le législateur : « L'objet de la Loi est de permettre le règlement de certains litiges découlant des relations locateurs-locataires. Par les clauses privatives, par la création d'un tribunal de première instance spécialisé et par l'instauration d'un tribunal d'appel spécifique, le législateur a manifesté son intention de tenir ce type de litige à l'écart des tribunaux de droit commun. L'application de ce critère seul commanderait une très grande réserve. »

La nature de la question soumise [ 39 ] À l’exception de l’allégation de partialité du Régisseur, toutes les questions soumises à la Régie par Verdiguer et son propriétaire sont des demandes relatives à un bail résidentiel dont l’objet ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec.

Ces questions se situent au cœur de la compétence de la Régie. ________________________________________________________________ [ 40 ] L’analyse des critères susmentionnés permet de conclure que le législateur a clairement voulu que certains litiges découlant des relations locataire/propriétaire soient réservés au tribunal spécialisé qu’est la Régie, sous réserve d’un droit d’appel limité à la Cour du Québec, lorsque celle-ci juge que la question en jeu doit lui être soumise. [ 41 ] En conséquence, le Tribunal de révision doit accorder une déférence importante aux décisions de la Régie et intervenir seulement s’il est d’avis que la décision est déraisonnable. [ 42 ] La norme de la décision raisonnable s’applique aussi à la décision de la Cour du Québec qui, après avoir accordé la permission d’appeler, confirme, modifie ou infirme la décision qui fait l’objet de l’appel et rend le jugement qui aurait dû être rendu [14] . [ 43 ] Le Tribunal a déjà statué qu’il n’avait pas à examiner la décision de la Cour du Québec, lorsque celle-ci rejette la requête pour

permission d’en appeler. Par ailleurs, si le Tribunal avait eu à analyser telle décision, il ne fait aucun doute que la norme de la décision raisonnable aurait aussi été la norme applicable à cette révision [15] . [ 44 ] Quant à l’allégation de partialité du Régisseur Charbonneau, cette question met en cause l’application des règles de justice naturelle et ne fait pas

partie du champ d’expertise de la Régie.

La décision rejetant la requête en récusation doit être révisée en fonction de la norme de la décision correcte. [ 45 ] Le Tribunal note cependant que le Régisseur Charbonneau a rejeté la demande de récusation dans une décision intérimaire rendue le 21 juin 2012. [ 46 ] Après que la Régie ait décliné compétence pour réviser cette décision, Verdiguer a demandé la permission d’en appeler devant la Cour du Québec, permission qui fût refusée le 12 avril 2013 par le Juge Daniel Dortélus. [ 47 ] L’appel de cette décision a par ailleurs été rejeté par la Cour d’appel du Québec le 6 août 2013. [ 48 ] Verdiguer n’a pas demandé la révision judiciaire de cette décision intérimaire du Régisseur Charbonneau, bien qu’il réitère son argument de partialité dans le cadre de la présente requête en révision judiciaire.

Par ailleurs, le Juge Hamel ne traite pas de cette question dans le cadre de sa décision. [ 49 ] Quoi qu'il en soit, Verdiguer ne soulève aucun fait pouvant justifier la récusation du Régisseur Charbonneau aux termes de l’article 64 de la Loi. [ 50 ] Verdiguer affirme douter de l’impartialité du Régisseur Charbonneau vu que celui-ci s’est saisi de l’ensemble des dossiers l’opposant à son propriétaire et qu’il a continuellement jugé en faveur des propriétaires sur diverses questions préliminaires ou procédurales.

Ces motifs de récusation [16] sont énoncés à sa requête du 4 juin 2012 : « Recusation demand Here I am notifing recusation demand for the commissioner Mr. Ronald Charbonneau, from the hearings. Because I lost my confident in you. I feel that I will not have a fair decisions, because of the way the past hearings werw being handled, etc. On the previous hearing, at the time, that I asked from your Honor, to give a separate decision, about the lies, and the act from Mrs. Forget, and Mr. Phillip Phillipart, which with their lies.

They succeded to blind the previouses hearing, on Dec 7, 2010 and through that they received a postponment from the hearing, and to choose another commissioner, all this things, was proven to your honor clearly, by several documents, and since your honor ignored my demand of any decision about it. This was very serious, and turn on a red light by me, for continuing the rest of the hearing.

So we ask your honor to resign yourself from the hearings it self, that didn’t start yet. » (Sic) [ 51 ] Comme le signale à bon droit le Régisseur Charbonneau, un requérant ne peut demander la récusation du régisseur du simple fait qu’il n’est pas d’accord avec ses décisions ou qu’il a perdu confiance en lui. [ 52 ] La prétention de Verdiguer à l’égard de la partialité du Régisseur Charbonneau ne repose sur aucun élément factuel.

Cette allégation était loufoque et c’est à bon droit que le Régisseur l’a rejetée. [ 53 ] Quant à la décision du Régisseur Charbonneau de se saisir de l’ensemble des dossiers opposant les parties, cette façon de procéder est non seulement conforme à l’article 57 de la Loi mais elle constituait certainement la meilleure façon de procéder dans les circonstances. Le caractère raisonnable de la décision [ 54 ] Le Régisseur Charbonneau devait juger du bien-fondé des plaintes et demandes formulées respectivement par Verdiguer et son propriétaire.

Pour ce faire, le Régisseur a entendu un grand nombre de témoins qui ont livré leur version des faits entourant les incidents invoqués par les parties. [ 55 ] Essentiellement, le Régisseur Charbonneau conclut que Verdiguer n’a pas démontré de façon prépondérante les faits qu’il reproche à son propriétaire. [ 56 ] Dans le premier dossier [17] , le Régisseur conclut que la preuve soumise par Verdiguer ne démontre pas de façon prépondérante que sa serrure a été obstruée par le locateur; le Régisseur ajoute que la preuve ne démontre même pas que la serrure ait été effectivement obstruée. [ 57 ] À cet égard, le Régisseur met en doute la version du locataire qui se plaint d’une situation apparemment urgente qui perdure depuis 2008 et qui « prend tous les moyens pour retarder l’audience de son dossier. [18] » [ 58 ] Le Régisseur précise que l’audition de cette demande nécessitait tout au plus 2 heures alors qu’elle fut finalement entendue, avec les autres demandes, sur une période de près de cinq (5) jours entre 2008 et 2013 ! [ 59 ] En ce qui concerne les réclamations en dommages de 300 $ et 600 $ [19] , le Régisseur Charbonneau conclut que la preuve n’a pas établi la responsabilité du locateur.

À l’égard de la plainte formulée le 31 juillet 2012, le Régisseur ajoute même que les dommages « résultent davantage de la faute du locataire qui a négligé de replacer correctement le capuchon du drain ». Le Régisseur conclut d’ailleurs que le locateur a rapidement effectué la réparation, dès qu’il a eu accès au logement. [ 60 ] Quant au dossier dans lequel Verdiguer se plaint du harcèlement de son locateur et réclame une compensation de 10 000 $, le

Régisseur conclut de la façon suivante : « [216] Or, la preuve ne révèle pas de harcèlement de la part du locateur.

Au contraire, le locateur a fait preuve d’une très grande tolérance à l’égard du locataire qui multiplie les obstacles face aux demandes légitimes du locateur. [217] Le locateur a le droit de vérifier l’état des lieux et il a l’obligation de permettre l’accès, lorsque requis par un inspecteur municipal. [218] Le locateur a le droit et l’obligation de faire des réparations nécessaires à l’immeuble sans subir les oppositions répétées du locataire. [219] Les employés du locateur ont le droit de faire les travaux requis sans subir l’agressivité du locataire et sans être pris en photos lors de leurs interventions. [220] Le locataire est contrarié de céder son espace du sous-sol au locateur au bénéfice de l’ensemble des locataires et voit des manœuvres de harcèlement là où il n’y en a pas. [221] Le tribunal peut certes comprendre le désarroi du locataire de perdre un espace d’habitation qui est important pour lui, mais il n’adhère pas à la thèse du locataire qui voit du harcèlement de la part du locateur visant à l’évincer de son logement. [222] Cette demande du locataire sera elle aussi rejetée faute de preuve prépondérante. » [ 61 ] La requête en révision judiciaire et l’argumentation de Verdiguer n’identifient aucune erreur déterminante de la part du Régisseur Charbonneau dans l’appréciation de la preuve administrée devant lui. [ 62 ] Dans l’arrêt Dunsmuir [20] , les Juges Bastarache et LeBel écrivent : « [47] La norme déférente du caractère raisonnable procède du principe à l’origine des deux normes antérieures de raisonnabilité : certaines questions soumises aux tribunaux administratifs n’appellent pas une seule solution précise, mais peuvent plutôt donner lieu à un certain nombre de conclusions raisonnables.

Il est loisible au tribunal administratif d’opter pour l’une ou l’autre des différentes solutions rationnelles acceptables. La cour de révision se demande dès lors si la décision et sa justification possèdent les attributs de la raisonnabilité.

Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [ 63 ] En rejetant les plaintes formulées par Verdiguer, le Régisseur Charbonneau n’a fait qu’exercer la compétence que le législateur lui a accordée à l’égard des litiges découlant des relations locataire-propriétaire.

Après avoir entendu tous les témoins et soupesé la valeur probante de leurs versions, le Régisseur a tout simplement jugé que Verdiguer n’avait pas prouvé les reproches adressés à son propriétaire; il a conclu, au contraire, que le propriétaire avait été particulièrement patient à l’égard de son locataire et que ses gestes et décisions ne constituaient aucunement du harcèlement. [ 64 ] Ces conclusions du Régisseur Charbonneau sont motivées et découlent de l’appréciation des témoignages qu’il a entendus.

Ces conclusions constituent, sans l’ombre d’un doute, « une issue possible acceptable pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [ 65 ] Il en est de même des conclusions du Régisseur Charbonneau à l’égard des demandes du propriétaire. [ 66 ] Dans un premier dossier, le Régisseur conclut au droit du propriétaire de récupérer un espace occupé par Verdiguer au sous-sol de l’immeuble afin de permettre la construction de casiers, au bénéfice de l’ensemble des locataires. [ 67 ] Le Régisseur motive ainsi cette conclusion : « [225] Quant aux demandes du locateur, celui-ci requiert du tribunal la modification d’une condition du bail à savoir reprendre l’espace occupé par le locataire tant pour son automobile que pour du rangement. [226] Le locateur a fait la preuve que cette demande est tout à fait légitime dans les circonstances. [227] Dans le cadre de la gestion de son immeuble, le locateur a le droit d’obtenir cette modification, même si cela crée des inconvénients au locataire. [228] Le locataire utilise 840 pieds carrés au sous-sol depuis, selon son témoignage, environ 25 ans. [229] L’origine de cette clause au bail demeure nébuleuse pour le tribunal. [230] Espace que le locataire s’est lui-même attribué alors qu’il était surintendant de l’immeuble à une époque, selon la version du locateur ou une clause librement négociée par le locataire avec le locateur de l’époque, il n’en demeure pas moins qu’il apparaît étonnant que le locataire puisse bénéficier d’un espace si important au détriment des autres locataires qui sont depuis longtemps privés d’un « locker ». [231] Le locateur est justifié de reprendre cet espace afin d’y construire des « lockers » qui seront au bénéfice de l’ensemble des locataires y compris le présent locataire. [232] Le locataire ne peut dicter ni où, ni comment le locateur peut construire des « lockers ».

Le droit de propriété a préséance sur le droit du locataire d’occuper son espace de rangement et de stationnement qui sont des dépendances du logement. [233] Cette modification sera donc accordée. Cependant, le locateur devra fournir au locataire un espace au garage pour qu’il puisse

stationner une automobile. [234] Il devra aussi lui fournir un espace de rangement de 8 pieds par 12 pieds, accessible par le locataire avec une porte munie d’une serrure et de trois clés, dont deux seront remises au locataire, la troisième sera en la possession du locateur. » [ 68 ] Cette décision résulte de l’analyse de la preuve.

Plutôt que de retenir la version de Verdiguer – qui prétend que la construction des casiers constitue un prétexte pour permettre éventuellement l’ajout d’un appartement – le Régisseur retient la version du propriétaire en concluant que celui-ci agit de bonne foi dans son désir de construire des casiers au bénéfice de l’ensemble des locataires. [ 69 ] Cette conclusion est dûment motivée et appartient définitivement « aux issues possibles acceptables pouvant se justifier en regard des faits et du droit ». [ 70 ] Quant à la demande de résiliation du bail et l’expulsion de Verdiguer, le Régisseur Charbonneau la rejette en ces termes : « [235] Quant à la demande de résiliation du bail, le locateur a fait la preuve que le locataire a nui à la jouissance d’autres locataires et a adopté un comportement, surtout depuis l’avis de modification d’une condition du bail, qui a nui au locateur dans la gestion de son immeuble et lui a causé préjudice. [236] Tout au long de l’enquête, le tribunal fut à même de constater le caractère difficile du locataire et a dû l’aviser, à maintes reprises, d’agir correctement à l’égard des témoins. [237] Cependant, le tribunal après avoir longuement réfléchi à la question, arrive à la conclusion, qu’il est possible que le locataire amende son comportement, surtout que la question de la modification de son espace est maintenant réglée par la présente décision. [238] En conséquence, au lieu de résilier le bail du locataire, le locataire émettra une ordonnance à l’encontre du locataire qui visera à baliser son comportement comme locataire. [239] Le locataire devra agir de bonne foi comme tout bon locataire, respecter les avis donnés par le locateur, permettre l’accès à son logement et à son « locker » sur réception d’un avis légalement donné par le locateur, s’abstenir de prendre des photos du locateur et de ses employés, offrir une collaboration normale et nécessaire envers le locateur et ne pas nuire à la jouissance paisible du locateur dans sa gestion et des autres locataires. [240] Il appartient au locataire de continuer à jouir du droit au maintien dans les lieux dans le respect de cette ordonnance qui sera valide pour la durée du bail et pour toute reconduction. [241] Cette ordonnance constitue un sérieux avertissement au locataire d’adopter un comportement de bon locataire et que le non- respect entraînera la résiliation de son bail, sur preuve à cet effet. [242] De plus, le loyer du locataire sera réduit à 525 $ par mois à compter du moment où son espace de rangement sera réduit, compte tenu de la diminution de son espace au sous-sol. » [ 71 ] Encore une fois, cette conclusion du Régisseur Charbonneau résulte de l’analyse des témoignages et de son appréciation du comportement de Verdiguer lors des événements survenus entre 2008 et 2012. [ 72 ] Plutôt que de résilier le bail de Verdiguer et ordonner son expulsion, le Régisseur opte pour une solution moins drastique, qui s’avère évidemment être à l’avantage de Verdiguer. [ 73 ] L’ordonnance de « bonne conduite » réitère essentiellement les obligations que la loi impose à tout locataire.

À ce titre, elle constitue un exercice raisonnable de la discrétion judiciaire que possède la Régie, à

titre de tribunal spécialisé dans les litiges découlant des relations locataire-propriétaire. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 74 ] REJETTE , sans frais, la requête présentée en vertu de l’article 54.1 du Code de procédure civile; [ 75 ] REJETTE la requête en révision judiciaire de Samuel Yehiel Verdiguer; [ 76 ] Avec dépens. __________________________________ ROBERT CASTIGLIO, j.c.s. Samuel Yehiel Verdiguer Se représente seul Me Anne-Marie Forget Gagnon & Associés, avocats Avocate du locateur

Date d'audition: Le 28 octobre 2014