2012 QCCQ 7662, 2012 QCCQ 7662

Re/Max Ste-Agathe inc. c. Brummer 2012 QCCQ 7662 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-024375-114 DATE : 1 er octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX STE-AGATHE INC.

Partie demanderesse c. TAMAS BRUMMER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Re/Max Ste-Agathe inc. réclame de Tamas Brummer la somme de 15 802,50 $ en paiement d'une commission qui lui est due en vertu d'un contrat de courtage exclusif d'un immeuble intervenu avec le défendeur. [ 2 ] En défense, monsieur Brummer plaide que le contrat contenait une clause lui permettant de vendre l'immeuble aux personnes identifiées à celui-ci.

En pareil cas, il n'avait qu'à payer une commission de 1 000 $ à la demanderesse. [ 3 ] Le défendeur ajoute que la vente est intervenue suite à l'expiration du contrat et précise que le courtier inscripteur n'a d'aucune façon participé ou contribué à la vente de son immeuble. LES FAITS [ 4 ] Tamas Brummer est propriétaire d'immeubles et de terrains situés dans la municipalité de Sainte-Agathe-des-Monts. L'une de ses propriétés est située sur la rue Leblanc, à Sainte-Agathe-des-Monts. [ 5 ] Le défendeur a habité cette propriété de 2003 à 2005.

Il y a un logement principal ainsi que trois autres logements d'habitation loués. [ 6 ] Le défendeur témoigne avoir tenté, à différentes reprises, de vendre cette propriété. Des mandats de courtage ont déjà été accordés à diverses entreprises oeuvrant dans sa région. [ 7 ] L'une de ses locataires est madame Virginia Brastaviceanu dont le conjoint de fait est monsieur Ion Simionescu (« les locataires »). [ 8 ] Monsieur Simionescu a un intérêt pour la propriété du défendeur.

Des discussions ont lieu entre eux, mais rien de précis n'en découle. [ 9 ] Le défendeur a toutefois décidé de s'établir à l'extérieur de la province et désire en conséquence vendre certains de ses immeubles et terrains. Il communique alors avec l'un des courtiers travaillant pour la demanderesse, monsieur Robert Guy. [ 10 ] Une première rencontre a lieu au bureau de monsieur Guy. Des discussions portent sur les propriétés et terrains que le défendeur désire vendre.

À l'origine, la propriété de la rue Leblanc ne devait pas faire l'objet d'un contrat de courtage compte tenu des discussions du défendeur avec ses locataires. [ 11 ] Lors de cette rencontre, monsieur Guy lui fait part des diverses démarches qu'il effectuera afin de vendre les propriétés et terrains. Quant au défendeur, il précise avoir demandé à monsieur Guy que les documents soient préparés en anglais ou, à tout le moins, sur des formulaires rédigés en anglais. [ 12 ] Concernant la propriété de la rue Leblanc, le défendeur indique à monsieur Guy que ses locataires sont intéressés à acheter cette

propriété. [ 13 ] Monsieur Guy informe le défendeur qu'il a peut-être un acheteur pour celle-ci. Il indique au défendeur que le prix demandé pour cette propriété pourrait être de 229 000 $. Ainsi, advenant une offre, des négociations pourraient intervenir et permettre au défendeur d'obtenir un prix de vente minimal de 215 000 $. Une fois la commission payée, le défendeur bénéficierait ainsi d'un montant de 200 000 $ pour la vente de sa propriété. [ 14 ] Ce montant coïncide aux attentes du défendeur.

Compte tenu que ses locataires sont intéressés à acquérir l'immeuble, des discussions interviennent à ce sujet avec monsieur Guy. [ 15 ] Les versions des parties sont, par la suite, différentes. [ 16 ] Monsieur Guy indique au Tribunal que l'intention des parties était de laisser à Virginia Brastaviceanu ou Ion Simionescu un délai de cinq jours de la date du contrat de courtage afin de leur permettre de déposer une offre en bonne et due forme.

Le contrat ayant été signé le 1 er mars 2010, les locataires pouvaient donc, jusqu'au 6 mars 2010, acheter cet immeuble. [ 17 ] Selon monsieur Guy, si l'un des locataires achète à l'intérieur du délai, sa commission devait être de 1 000 $. [ 18 ] Le défendeur prétend que telle n'est pas l'entente intervenue. Il précise que si la vente intervenait en faveur de Virginia Brastaviceanu et/ou de monsieur Ion Simionescu, la rétribution de l'agent inscripteur, peu importe le délai, était limitée à 1 000 $. Il précise que le délai de cinq jours n'était pas limitatif.

Il croyait de plus que ce délai visait seulement la vente de l'immeuble, une fois la documentation préparée. [ 19 ] Le défendeur témoigne avoir signé le contrat de courtage exclusif P-1 (« le contrat ») le 1 er mars 2010. Ce contrat était d'une durée de six mois. [ 20 ] Le défendeur explique avoir signé ce contrat rapidement. Il indique que le matin de son départ pour l'Ontario, le demandeur se présente chez lui afin d'obtenir sa signature.

Contrairement à ses demandes, il constate que le contrat de la rue Leblanc est préparé sur un formulaire français. [ 21 ] Un deuxième contrat de courtage pour une autre propriété du défendeur a été signé sur un formulaire de langue anglaise le 13 mars

Malgré ce fait, les annotations effectuées à ce contrat de courtage sont rédigées en français. [ 22 ] Le 27 mai, le défendeur témoigne avoir transmis un courriel (D-3) à monsieur Guy lui confirmant avoir accepté une offre de monsieur Ion Simionescu. Monsieur Guy nie, quant à lui, avoir reçu ce document. [ 23 ] Par la suite, le 11 juin 2010, le défendeur transmet un nouveau courriel à monsieur Guy. Ce courriel vise à mettre un terme immédiat aux contrats de courtage, dont celui de la rue Leblanc.

Ce courriel mentionne différentes causes de reproche adressées à monsieur Guy. [ 24 ] Le 27 juillet 2010, une mise en demeure est transmise par les procureurs du défendeur à la demanderesse ainsi qu'à monsieur Guy. Celle-ci fait suite au courriel transmis par le défendeur à monsieur Guy. Elle lui indique de cesser de représenter le défendeur et sa conjointe.

Le procureur du défendeur demande également à ce que la demanderesse lui fasse parvenir « les copies carbones de tous les contrats de courtage passés entre vous et nos clients ». [ 25 ] Le 11 août 2010, le procureur de la demanderesse écrit au procureur du défendeur. Les documents demandés par ce dernier lui sont transmis.

Le deuxième paragraphe en page 3 de la lettre de l'avocat de la demanderesse précise ce qui suit : « Par ailleurs, vos clients sont incidemment redevables d'une somme de 15 802,50 $ due en vertu de la vente du […] et instrumentée par le notaire Dominic Riopel. » [ 26 ] La preuve démontre en effet que préalablement à la transmission du courriel du défendeur le 27 mai 2010, celui-ci avait accepté une offre de la mère de monsieur Simionescu, madame Radu. [ 27 ] Le notaire Riopel témoigne même avoir été surpris lorsqu'il a reçu un appel de madame Radu. Il ignorait qui était celle-ci.

À force de questions, il comprend qu'il s'agit de l'acquéreur de l'immeuble de la rue Leblanc pour lequel monsieur Simionescu avait assumé l'ensemble des démarches. [ 28 ] Madame Radu indique au notaire instrumentant qu'elle quitte pour un voyage à l'extérieur du Canada et par conséquent, elle ne pourra être présente pour la signature de l'acte de vente. Le notaire lui mentionne alors qu'une procuration devra être signée. [ 29 ] Madame Radu lui confie mandat de préparer une telle procuration de manière à ce que son fils puisse la représenter pour la signature de l'acte de vente.

Cet acte doit intervenir le 22 juillet 2010. [ 30 ] Monsieur Simionescu se présente chez le notaire le 22 juillet 2010 et prend connaissance de l'acte de vente. Il constate une certaine confusion entre son nom et celui de son défunt père. Il demande au notaire de modifier l'acte de vente et, effectivement, la modification apparaît au projet de vente déposé par le notaire (P-8) et sur lequel apparaît déjà la signature du défendeur. [ 31 ] Le notaire témoigne à l'effet que la rencontre est prévue à 13 h 30.

Or, avant celle-ci, monsieur Guy se présente à son bureau avec une facture de 15 802,50 $ représentant la commission à laquelle il considère avoir droit. [ 32 ] Le notaire est surpris du montant de cette facture. Il avait reçu comme information que le montant payable à la demanderesse n'était que de 1 000 $. Il communique avec le défendeur qu'il connaît depuis plusieurs années et lui indique la situation. Le défendeur est vraiment insatisfait et fâché de cette facture. Il confirme avoir informé le notaire Riopel de ne pas aller de l'avant avec la transaction.

[ 33 ] Celui-ci parle de transaction avortée. Il mentionne qu'il détenait les fonds dans son compte en fiducie pour réaliser la transaction et ajoute avoir retourné ceux-ci au créancier hypothécaire. [ 34 ] La preuve révèle que dans les jours qui ont suivi, monsieur Simionescu téléphone à monsieur Guy. Il lui propose une somme de 2 000 $ afin de permettre la signature de la transaction.

Le défendeur parle d'une offre de 3 000 $ dont 1 000 $ était sa contribution et 2 000 $ celle de monsieur Simionescu. [ 35 ] Le 31 août 2010, le contrat de courtage est échu. [ 36 ] Dès le 17 septembre 2010, le défendeur vend à madame Radu ainsi qu'à Virginia Brastaviceanu l'immeuble. Les proportions entre ces parties sont partagées comme suit : une proportion de 99 % indivis pour madame Radu et de 1 % dans le cas de madame Brastaviceanu. [ 37 ] Monsieur Simionescu explique que les conditions de financement de cette vente ont été différentes de celles qui étaient prévues en juillet.

La nouvelle institution financière prête un montant moindre que la précédente. Une compagnie dont madame Radu est l'actionnaire doit alors garantir au défendeur le solde impayé du prix de vente. [ 38 ] La mère de monsieur Simionescu a témoigné à l'effet que celui-ci avait assumé l'ensemble des démarches relativement à la transaction d'achat de l'immeuble de la rue Leblanc. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Quelles sont les obligations juridiques du défendeur en vertu du contrat? 2. Quelle est la date de vente que le Tribunal doit considérer? 3.

Le sous-paragraphe 18 de l'article 10 du contrat et l'ajout manuscrit modifient-ils l'obligation de rétribution prévue au contrat? 4. La vente de la propriété en juillet 2010 à la mère de monsieur Simionescu a-t-elle les mêmes conséquences que si cette vente avait été effectuée à son fils? DISCUSSION ET CONCLUSION 1. Quelles sont les obligations juridiques du défendeur en vertu du contrat exclusif de courtage? [ 39 ] Le juge Henri Richard, dans son volume Le courtage immobilier au Québec [1] , précise les obligations du client vendeur à l'égard du courtier.

Traitant du contrat de courtage exclusif, il mentionne ce qui suit : « Un contrat de courtage exclusif, fixé pour un temps limité, renferme les caractéristiques suivantes quant à l'obligation de rétribuer : Au contraire, dans le cas du mandat exclusif, pour une période déterminée, il suffit à l'agent de prouver que la propriété a été vendue durant l'existence du mandat et avant sa révocation, même s'il n'a nullement contribué à la vente et même si elle fut le résultat d'un tiers ou du mandant lui-même. » [ 40 ] Une abondante jurisprudence appuie cet extrait tiré de l'affaire Bonneville c.

Thiffaut [2] et cité par le juge Richard. [ 41 ]

L'article 7 du contrat de courtage intitulé « Rétribution du courtier immobilier », intervenu entre les parties reprend essentiellement les mêmes dispositions. Cet

article se lit comme suit : « 7.1 Le vendeur versera au courtier, dans les cas prévus en 1 o , 2 o et 3 o du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de : R sept + tx__ pour cent (7 + tx. %) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou £ ___________________________ dollars (__________________ $) : 1 o si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage (si les amendements, le cas échéant) lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que cette promesse d'achat conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 2 o si une entente visant à vendre l'immeuble est conclue pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans intermédiaire du courtier, que cette vente conduise effectivement à la vente de l'immeuble, ou 3 o si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat.

[…] » [ 42 ] Le texte de cet

article du contrat n'est pas ambigu. Les obligations des parties sont clairement exprimées et le défendeur n'en est pas à ses premières armes en cette matière. Il sait qu'aussi longtemps que le contrat exclusif est en vigueur, il est tenu à son obligation de rétribuer son courtier. Ce dernier a droit à sa rétribution même s'il n'a pas été l'intermédiaire permettant la conclusion de l'entente visant la vente de sa propriété. [ 43 ]

L'article 7 du contrat ne soulève donc aucun problème d'interprétation. [ 44 ] Nous discuterons brièvement de la question de la langue des contrats intervenus entre les parties. [ 45 ] Le défendeur a mentionné mal maîtriser la langue française et ajoute qu'il avait indiqué à monsieur Guy vouloir signer des contrats en langue anglaise. Le Tribunal ne croit pas que la langue du contrat ait joué un rôle significatif dans ce dossier. [ 46 ] Tel que mentionné précédemment, l'un des contrats de courtage intervenu entre les parties est en langue anglaise. Ce contrat a été signé le 13 mars

Malgré ce fait, les annotations effectuées au contrat l'ont été en langue française. [ 47 ] La preuve n'a pas révélé de faits ou de circonstances permettant de conclure que le formulaire français du contrat a suscité un quelconque problème au défendeur. Celui-ci possédait une bonne connaissance des transactions immobilières et la transaction de la rue Leblanc n'était, somme toute, qu'une transaction parmi tant d'autres. [ 48 ] Dans les circonstances du présent dossier, le défendeur connaissait clairement ses obligations contractuelles.

Il ne peut prétendre à aucun préjudice du fait que le formulaire et les annotations du contrat du 1 er mars 2010 ont été rédigés en langue française. [ 49 ] Avant de poursuivre l'analyse concernant la rétribution à laquelle la demanderesse a droit, examinons si, au moment où survient la vente, le contrat est toujours en force. 2. Quelle est la date de vente que le Tribunal doit considérer? [ 50 ] Lors des plaidoiries, le procureur du défendeur a soutenu que l'article 7 serait inapplicable.

Selon lui, compte tenu que la vente a eu lieu seulement en septembre, le contrat de courtage était expiré et la demanderesse n'a droit à aucune commission. [ 51 ] Pour sa part, la demanderesse soutient que la vente dont le Tribunal doit tenir compte, en fin de compte, n'est pas celle qui a été finalisée en septembre 2010. Selon son procureur, c'est plutôt celle qui a avorté le 22 juillet 2010. [ 52 ] Disposons tout de suite de ces arguments. [ 53 ] Le Tribunal admet sans détour que la vente du 22 juillet n'a pas eu lieu parce que le défendeur a refusé d'y donner suite.

Ses instructions au notaire n'offrent aucune autre interprétation possible surtout que le défendeur avait déjà signé le projet d'acte préparé par Me Riopel et que celui-ci détenait la totalité des sommes pour le payer. [ 54 ] En agissant ainsi, le défendeur a volontairement fait obstacle à la vente et doit assumer les conséquences prévues à l'article 7.2 du contrat. [ 55 ] L'

article 1458 du Code civil du Québec précise la règle générale obligeant une personne à respecter ses engagements et ce qu'il advient lorsqu'elle ne le fait pas. Cet

article se lit comme suit: 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés. Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 56 ] Vu les agissements du défendeur, celui-ci a manqué à son devoir de respecter l'engagement qu'il avait contracté.

Il est donc tenu de réparer le préjudice ainsi causé à la demanderesse suite à la transaction avortée de juillet 2010. [ 57 ] Considérant cette conclusion, étudions maintenant la rétribution à laquelle la

partie demanderesse a droit en vertu du contrat. 3. Le sous-paragraphe 18 de l'article 10 du contrat et l'ajout manuscrit modifient-ils l'obligation de rétribution prévue au contrat? [ 58 ] L'article 10 (18) du contrat se lit comme suit: « 10 18 o n'exiger du vendeur aucune rétribution dans le cas où l'immeuble viendrait à être vendu à l'une des personnes ci-après désignées dans les cinq (5) jours de la signature du présent contrat.

Virginia Brastaviceanu et ou Ion Simionescu » . [ 59 ] Un texte manuscrit a été ajouté par la suite et se lit comme suit : « Rétribution 1 000 $ à l'agent inscripteur si acheteurs... » et une flèche pointe les noms de « Virginia Brastaviceanu et ou Ion Simionescu . » [ 60 ] Le défendeur ne conteste pas la clarté du sous-paragraphe 18. Il prétend que celui-ci et le texte manuscrit ajouté à la suite de ce sous-paragraphe sont deux dispositions distinctes.

Selon le procureur de la défenderesse, le sous-paragraphe 18 étant distinct, le défendeur ne peut prétendre qu'il n'a aucune rétribution à payer à l'agent inscripteur puisque la vente est intervenue bien après le délai de cinq jours mentionné précédemment.

[ 61 ] Selon lui, le texte manuscrit ajouté après le sous-paragraphe 18 de l'article 10 serait, en quelque sorte, le sous-paragraphe 19 du même article. Ainsi, la vente étant survenue après le délai de cinq (5) jours, le défendeur doit payer à l'agent inscripteur le montant de 1 000 $ prévu par les parties. [ 62 ] Le Code civil du Québec prévoit des règles concernant l'interprétation des contrats. L'une de ces règles est l'

article 1428 C.c.Q. qui se lit comme suit : 1428. Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n'en produit aucun. [ 63 ] De l'avis du Tribunal, pour que l'ajout manuscrit possède un sens, il faut nécessairement qu'il réfère à une situation juridique différente de celle prévue au sous-paragraphe 18. L'interprétation proposée par le défendeur est logique et elle fait en sorte que chaque disposition couvre une réalité différente. [ 64 ] Le sous-paragraphe 18 de l'article 10 vise le cas ou il n'y a pas de rétribution payable à l'agent inscripteur. Le délai prévu est court.

À peine 5 jours. Si une offre est acceptée à l'intérieur de ce délai, il n'est que normal que l'agent inscripteur ne reçoive aucune rétribution. Difficile d'interpréter autrement le sous-paragraphe 18. [ 65 ] D'un autre coté, si la vente intervient après le délai de cinq (5) jours, il est normal que l'agent inscripteur reçoive une rétribution.

En effet, après le délai précité, il a assumé diverses dépenses afin de mettre en vente l'immeuble et il a droit à la compensation convenue entre les parties. [ 66 ] L'explication du témoin Guy concernant le fait que la rémunération de 1 000 $ vise le cas prévu au sous-paragraphe 18 n'est pas retenue. Cela aurait pour effet de rendre inutile la mention à ce sous-paragraphe qui indique «n'exiger du vendeur aucune rétribution dans le cas…» .

Si telle était réellement l'intention de monsieur Guy en ajoutant le texte manuscrit, il devait, à ce moment-là, biffer le texte précité. [ 67 ] Ne l'ayant pas fait, son interprétation fait en sorte qu'une

partie du sous-paragraphe 18 ne produirait aucun effet. C'est pourquoi, vu les dispositions de l'

article 1428 C.c.Q. , le Tribunal retiendra l'interprétation proposée par le procureur du défendeur. [ 68 ] Cette conclusion fait en sorte que la rétribution à laquelle la

partie demanderesse a droit en vertu du contrat pourra être limitée à 1 000 $. Pour cela, il est donc nécessaire d'analyser si l'acheteur de la propriété de la rue Leblanc est l'une des personnes indiquées à l'ajout manuscrit effectué à l'article 10. 4. La vente de la propriété en juillet 2010 à la mère de monsieur Simionescu a-t-elle les mêmes conséquences que si cette vente avait été effectuée à son fils? [ 69 ] L'ajout manuscrit à l'article 10 du contrat peut limiter à 1 000 $ la rémunération du courtier.

Toutefois, ce n'est pas monsieur Simionescu qui achète la propriété, mais plutôt sa mère. [ 70 ] Le défendeur plaide qu'en réalité, c'est bel et bien monsieur Simionescu qui a effectué l'ensemble des démarches afin de permettre à la vente d'avoir lieu. Il est celui qui a négocié avec le défendeur, qui a effectué les démarches auprès des courtiers hypothécaires, qui a discuté avec le notaire instrumentant.

Lorsque monsieur Simionescu a témoigné, il a même parlé du projet d'acquisition de l'immeuble comme constituant son projet. [ 71 ] Ainsi, selon le procureur du défendeur, bien que madame Radu ait acheté la propriété, cela revient au même, compte tenu que dans les faits, c'est son fils qui a tout fait. [ 72 ] Reste donc à analyser cette prétention du défendeur afin de savoir si celui-ci peut avoir gain de cause et limiter à 1 000 $ la rétribution du courtier. [ 73 ] Des personnes spécifiques sont nommées pour limiter la rétribution du courtier.

Revient-il vraiment au courtier, qui ne connaît pas l'étendue des discussions du défendeur avec ses locataires, de proposer au vendeur d'autres options dans la rédaction des noms indiqués au sous-paragraphe 18? Était-ce à monsieur Guy de proposer au vendeur d'ajouter le nom des membres de la famille des locataires? [ 74 ] Le Tribunal ne le croit pas. [ 75 ] Il est vrai que le courtier possède un devoir de conseil à l'égard de son client. [ 76 ] Dans l'affaire Buisson c.

David [3] , le juge Pierre Audet de notre Cour mentionne ce qui suit concernant les devoirs de conseil, de vérification et de fidélité du courtier : « [38] Les devoirs de conseil, de vérification et de fidélité du courtier ou de l’agent immobilier sont prévus au Code civil ainsi que dans les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ci-après, les Règles).

Ces devoirs découlent d'ailleurs de l'obligation générale d'habilité, de diligence et de prudence incombant aux courtiers et agents immobiliers, également prévue dans les textes législatifs. » [ 77 ] Ce devoir de conseil est d'autant plus vrai lorsque les clients du courtier ont peu d'expérience avec le domaine des transactions immobilières. En pareil cas, l'obligation de conseil d'un courtier ne doit pas se limiter à attendre les questions. Il doit jouer un rôle proactif et accompagner ses clients dans l'ensemble de la transaction en ayant leur intérêt à l'esprit.

À cet égard, il doit les informer de ses constatations et des options à leur disposition. [ 78 ] Cette obligation de conseil évolue cependant en fonction des qualifications et de l'expérience d'un client. [ 79 ] Dans le présent dossier, le courtier ne transige pas avec les locataires du défendeur. Il transige avec le défendeur. Celui-ci

possède une bonne expérience en matière de contrat de courtage pour avoir été impliqué à plus d'une trentaine de reprises dans des contrats de ce type. [ 80 ] Étant en contact avec ses locataires, il connaît leurs besoins, leurs capacités et il est celui qui est informé de leurs démarches. [ 81 ] C'est lui qui sait, en fin de compte, comment ceux-ci entendent acheter sa propriété. Peuvent-ils acheter l'immeuble à leurs noms?

Il est certainement le mieux placé afin d'obtenir les précisions requises que ne l'est le courtier. [ 82 ] C'est pourquoi il ne revenait pas à monsieur Guy de recommander au défendeur d'ajouter le nom des parents des locataires au sous-paragraphe 18.

Sur la base des informations que possédait le défendeur, c'était à lui à prévoir le nom des personnes à indiquer au sous-paragraphe 18 de l'article 10. [ 83 ] Peut-on prétendre que même si madame Radu n'est pas mentionnée à l'offre d'achat, le nom de son fils permettait, intrinsèquement, qu'elle puisse bénéficier des droits de celui-ci? [ 84 ] Le Tribunal ne le croit pas non plus. La nature du droit que possédait le locataire Simionescu d'acheter l'immeuble était personnelle. Selon la preuve, la situation particulière de ce dernier ne lui permettait pas d'acheter la propriété du défendeur.

Bien qu'il ait agi pour et au nom de sa mère et qu'il soit celui qui a fait toutes les démarches, juridiquement, il n'est pas celui qui a acheté l'immeuble. [ 85 ] L'article 10 (18) du contrat constitue une stipulation d'exception par rapport à l'ensemble du contrat et la mention des noms à cet

article a un caractère intuitu personae à moins que les parties n'en conviennent autrement. [ 86 ] De plus, la preuve révèle que le défendeur savait qu'il y avait une différence à ce que sa propriété soit achetée par madame Radu plutôt que par son fils. [ 87 ] Le défendeur prétend avoir informé le 27 mai 2010 monsieur Guy, par courriel, de la vente de l'immeuble de la rue Leblanc. Pourtant, dans ce courriel, il ne parle pas de madame Radu. Il mentionne le nom de son locataire Simionescu. [ 88 ] Bien que Monsieur Guy ait nié avoir reçu ce courriel, le défendeur l'a produit sous la cote D-3.

Ce courriel visait, selon son témoignage, à informer monsieur Guy de l'offre d'achat intervenue avec l'un de ses locataires. [ 89 ] De plus, malgré ce courriel, il lui en transmet un autre le 11 juin 2010. Celui-là, monsieur Guy admet l'avoir reçu. [ 90 ] Il est tout de même bizarre que ce courriel du 11 juin demande à résilier le contrat de courtage de la rue Leblanc compte tenu que monsieur Guy aurait indiqué moins de chambres et de salles de bain à la fiche descriptive de l'immeuble.

En principe, si cette propriété était vendue, pourquoi reprocher quoi que ce soit à monsieur Guy pour la rue Leblanc? [ 91 ] En fait, le courriel du 11 juin apparaît, à la lumière de l'ensemble de la preuve, comme une manœuvre du défendeur afin de se soustraire à ses obligations contractuelles. [ 92 ] De plus, bien que le Tribunal doute que le défendeur ait transmis le courriel du 27 mai à monsieur Guy, ce document confirme à tout le moins que le défendeur comprenait très bien le contrat. En effet, le défendeur savait que l'identité de l'acheteur était importante.

Sinon, pourquoi ne pas prévenir monsieur Guy que l'acheteur était la mère de son locataire? [ 93 ] Après analyse des témoignages et de la preuve documentaire, le Tribunal conclut qu'il y a lieu d'accueillir l'action de la

partie demanderesse. L'ajout manuscrit au sous-paragraphe 18 de l'article 10 du contrat ne s'applique pas à une vente en faveur de la mère de monsieur Simionescu. En conséquence, le défendeur doit assumer ses obligations contractuelles et payer à la demanderesse la rétribution prévue à l'article 7 du contrat de courtage exclusif. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 94 ] ACCUEILLE la requête introductive d'instance de la

partie demanderesse; [ 95 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 15 802,50 $ avec intérêts au taux légal, majorée de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l'assignation; [ 96 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Me Jean Morissette Morissette, Robillard, avocats Procureurs de la

partie demanderesse Me Simon Filiatrault Godard, Bélisle, St-Jean & Associés Procureurs de la

partie défenderesse

Date d’audience : Les 14 et 15 mai 2012