2017 QCCQ 7315, 2017 QCCQ 7315

Honozélé c.

Coopérative d'habitation de l'Île de la Visitation 2017 QCCQ 7315 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-034757-170 DATE : 8 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ adéla Ï de honozélé Demanderesse c. coopérative d’habitation de l’île de la visitation Défenderesse -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Article 91 de la Loi sur la Régie du logement (RLRQ c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Adélaïde Honozélé (la « Locataire ») demande la permission d’appeler d’une décision interlocutoire de la Régie du logement (la « Régie ») qui a rejeté son objection préliminaire à l’endroit de la demande de recouvrement de loyers de la Coopérative d’habitation de l’Île de la Visitation (la « Coopérative »).

CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 2 ] Les parties sont liées par un bail (le « Bail ») renouvelé pour la période du 1 er juillet 2016 au 30 juin 2017 à un loyer de 859 $ par mois [1] . [ 3 ] La Locataire est par ailleurs membre de la Coopérative aux termes d’un contrat distinct, renouvelé lui aussi annuellement (le « Contrat ») [2] , prévoyant notamment ce qui suit : « Rabais de membre 1- Les parties reconnaissent que la coopérative a fixé à 100 $ , le montant que le membre économise en partageant les objectifs de la coopérative et en participant à la vie de la coopérative. 2- En conséquence, le membre peut retenir à chaque mois, lors du paiement de son loyer, un montant de 100 $ ou tout montant réviser (sic) selon le règlement. 859 $ (Loyer au bail) – 100 $ (Rabais membre) = 759 $ (Loyer à payer) Démission, suspension ou exclusion 1-

En cas de démission, de suspension ou d’exclusion, le membre sera tenu de payer le plein loyer indiqué à son bail et ce à compter du 1 er du mois qui suit l’entrée en vigueur de sa démission, de sa suspension ou de son exclusion. Par contre, concernant les ménages subventionnés, la coopérative s’engage à respecter les conditions de location des logements à loyer modique.

Le membre paiera 100 $ en plus du loyer calculé par l’office municipal d’habitation. 2- Le membre qui perd son statut de membre pour quelle que soit la raison et qui demeure locataire doit payer son loyer au bail à partir du 1 er jour du mois suivant la perte de son statut de membre . (…) » [Soulignements ajoutés] [ 4 ] Le 4 juin 2016, la Locataire est avisée par la Coopérative que son statut de membre est suspendu pour une période de quatre mois à compter du 1 er juillet 2016 et qu’elle doit verser le rabais membre de 100 $ par mois (le « Rabais-membre ») durant cette période [3] . [ 5 ] Étant d’avis que sa suspension est injustifiée, la Locataire décide de ne pas verser le Rabais-membre durant la suspension, malgré une mise en demeure de la Coopérative en août 2016 [4] .

[ 6 ] En novembre 2016, la Coopérative dépose devant la Régie une demande de recouvrement de loyers visant le Rabais-membre qui demeure impayé [5] . La Locataire formule alors une objection préliminaire, faisant valoir que la Régie n’a pas compétence pour entendre la demande parce que :

a) la somme réclamée ne constitue pas du loyer; et

b) selon le Contrat, elle est en droit de contester la suspension, alors que telle contestation doit être tranchée par voie d’arbitrage. [ 7 ] Le 18 janvier 2017, la Régie rejette l’objection préliminaire de la Locataire [6] . [ 8 ] Par des motifs succincts, la Régie conclut : (

a) que le montant réclamé par la Coopérative constitue bien du loyer; et (

b) que la contestation de la décision de la Coopérative de la suspendre en tant que membre doit se faire par une procédure distincte devant la Cour supérieure et telle contestation n’affecte pas la compétence de la Régie sur la demande de recouvrement des loyers échus aux termes du Bail [7] . ANALYSE

a) Les principes de droit applicables [ 9 ] La permission d’appeler d’une décision de la Régie peut être accordée « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec » [8] . Généralement, la permission est accordée lorsque la question soumise est sérieuse (c.-à-d. une question de principe), nouvelle, controversée ou d’intérêt général [9] . [ 10 ] L’

article 91 LRL ne restreint pas le droit d’appel aux seules décisions finales de la Régie et il est maintenant reconnu que les décisions interlocutoires sont appelables devant notre Cour [10] . [ 11 ] L’appel de décisions interlocutoires est toutefois généralement limité aux décisions qui ont un caractère final et définitif, tel que l’énonce le juge Lareau de notre Cour dans l’affaire Rossdeutscher [11] : « [12] Un examen de la jurisprudence démontre que la permission d'appeler d'une décision interlocutoire de la RÉGIE est généralement accordée si elle peut être qualifiée de finale et évidemment, si elle soulève une question d'intérêt.

Le résultat est habituellement différent lorsque la décision ne revêt pas ce caractère définitif . Sans invoquer la question de recevabilité, la jurisprudence insiste plutôt sur le fait qu'une telle décision n'est pas d'intérêt pour un Tribunal siégeant en appel. (…) [14] Bien que l'appel d'une décision interlocutoire provisoire de la RÉGIE ne soit pas spécifiquement exclu par la LRL , elle n'est évidemment pas explicitement permise, non plus. Il faut conclure que la LRL n'entend pas permettre que l'ensemble des décisions interlocutoires puisse faire l'objet d'un appel.

Permettre l'appel de décisions qui n'ont qu'un caractère provisoire risquerait de perturber la bonne administration de la justice en ralentissant considérablement l'exercice, par la RÉGIE, de sa juridiction de première instance. Il serait plus prudent de conclure que dans les cas où la décision finale peut corriger la décision incidente, cette dernière n'est pas appelable à la Cour du Québec. » [Soulignements ajoutés; références omises]

b) La demande pour permission d’appeler en l’instance [ 12 ] Selon la Locataire, l’appel soulève des questions sérieuses et d’intérêt général puisque la compétence de la Régie est en jeu. Elle veut soumettre trois questions à la Cour : « 1- La Régie du logement a-t-elle erré en concluant que les montants réclamés par l’Intimée en vertu du contrat de membre intervenu entre les parties étaient du loyer au sens de l’

article 1851 du Code civil du Québec ? 2- Dans l’affirmative, la Régie du logement a-t-elle juridiction pour entendre une demande de paiement d’un montant égal à la remise mensuelle consentie par le contrat à

titre de « rabais de membre » à un membre d’une coopérative d’habitation et qui serait exigible suivant sa suspension alors que le même contrat de membre prévoit par clause d’arbitrage que « Tout désaccord entre les parties, au présent contrat, au sujet de la suspension ou de l’expulsion d’un membre doit être tranché par un arbitre nommé conformément au présent contrat et selon les règles établies par le code de procédure civile du Québec »; 3- En dernier lieu, l’Appelante étant elle-même créancière à l’encontre de l’Intimée, et ce, pour le même montant que celui réclamé par l’Intimée, qui de la Régie du logement ou un arbitre désigné est compétent pour entendre une demande en réclamation de deniers à l’encontre de l’intimée découlant du contrat de membre? » [ 13 ] Le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas lieu d’autoriser l’appel pour les raisons suivantes. [ 14 ] D’abord, la Décision est une décision interlocutoire provisoire [12] et le Tribunal ne croit pas qu’il soit dans l’intérêt de la justice de retarder les procédures par un appel à ce stade et dans de telles circonstances [13] . [ 15 ] Par ailleurs, le Tribunal est d’avis que l’appel est voué à l’échec. [ 16 ] Les dispositions du Contrat reproduites plus haut prévoient expressément que le Rabais-membre est une réduction sur le « loyer » prévu au Bail et les prétentions contraires de la Locataire à cet égard n’ont aucune chance de succès. [ 17 ] Il est tout aussi manifeste que la clause d’arbitrage invoquée n’a pas retiré à la Régie sa compétence sur la demande.

La clause d’arbitrage est contenue dans le Contrat et vise les désaccords « au sujet de la suspension [du statut de membre] ou de l’expulsion d’un membre ». Elle ne saurait retirer à la Régie sa compétence sur une demande de recouvrement du loyer dû aux termes d’un contrat distinct, à savoir le Bail.

[ 18 ] Bien qu’il n’appartienne pas au Tribunal au stade de la demande pour permission d’appeler de se pencher sur le mérite des questions soulevées [14] , il doit malgré tout s’assurer que celui ou celle qui demande la permission d’appeler soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement [15] . [ 19 ] Ce n’est pas le cas en l’instance, ce qui justifie de rejeter l’appel. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande pour permission d’appeler. LE TOUT AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q.

Date d’audience : 29 mars 2017 Me Yves Cloutier Avocat de la demanderesse Me Anne-Marie Dassylva Cossette Dolan, Avocats, s.e.n.c.r.l. Avocats de la défenderesse