2016 QCCQ 9233, 2016 QCCQ 9233

Salon Adam et Eve inc. c. Ly 2016 QCCQ 9233 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre Civile » N° : 700-22-034597-152 DATE : 21 JUILLET 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE-PIERRE BELLEMARE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Salon Adam et Eve inc.

Partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. Dahlia Ly

Partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Salon Adam et Ève inc. réclame de la défenderesse Dahlia Ly (madame Ly) une somme totalisant 22 044,53 $ pour arrérages de loyers et loyers futurs pour deux locaux de même que pour des dommages-intérêts qu’elle allègue avoir subis. [ 2 ] La demanderesse reproche à madame Ly d’avoir quitté les lieux qu’elle louait pour prodiguer des soins esthétiques bien avant la fin du bail, laissant de nombreux loyers impayés et d’autres à échoir.

De plus, madame Ly avait convenu de laisser sa clientèle sur place, ce qui n’a pas été le cas, selon la demanderesse. [ 3 ] Madame Ly conteste la réclamation et indique que le bail a été résilié de consentement pour le premier local. Quant à l’autre local, madame Ly devait continuer d’y offrir des soins afin d’assurer la transition de la clientèle vers une nouvelle esthéticienne, mais la demanderesse lui a unilatéralement bloqué l’accès dudit local.

Le bail a donc été résilié unilatéralement en date du 1 er juin 2015 par la faute de cette dernière. [ 4 ] Madame Ly a offert de rembourser à la demanderesse les loyers impayés qui totalisent la somme de 3 734,28 $, sans que cette dernière n’y donne suite. [ 5 ] Madame Ly se porte demanderesse/reconventionnelle et réclame une somme de 1 454 $ qui représente une perte financière en raison des rendez-vous qu’elle n’a pu honorer par la faute de la demanderesse. LES FAITS : [ 6 ] La demanderesse est une entreprise individuelle dont la principale activité est d’opérer un salon de coiffure et de beauté [1] .

Elle est propriétaire de deux locaux aménagés pour des services d’esthéticienne et d’extension de cils qui se trouvent dans le même immeuble que le salon de coiffure. Madame Ly est esthéticienne. [ 7 ] Le 13 juin 2012, les parties conviennent d’un bail d’une durée de cinq ans débutant le 1 er juillet 2012 jusqu’au 30 juin 2017 [2] , dont le loyer mensuel est de 600 $ (taxables), soit 652,41 $. [ 8 ] Les lieux loués consistent en deux locaux « pour esthétique » situés au 519 Grande-Côte, à St-Eustache. Aucun meuble n’est loué, ni inclus dans le loyer.

Les services, taxes et coûts de consommation sont à la charge du locateur, la demanderesse. [ 9 ] Des précisions manuscrites sont inscrites à la fin du bail et se libellent comme suit : Le prix du loyer sera majoré à tous les 1 juillet à partir du 1 juillet 2013 au niveau du coût de la vie. Les soins dans les locaux en question ne doive (sic) servir que pour l’esthétique, discutable avec le propriétaire 6 mois avant la fin du bail en question, devra être redéfini. [ 10 ] Madame Ly fait sa propre publicité et trouve ses clientes par elle-même. Elle emmène également avec elle son ancienne clientèle.

Elle cumule une centaine de clients. [ 11 ] Madame Bonneau, conjointe de Pierre Perron, propriétaire de la demanderesse, est celle qui gère le salon de coiffure. C’est avec cette dernière que madame Ly fait affaires au quotidien.

[ 12 ] Au départ, elles prennent toutes deux les rendez-vous pour l’esthétique, mais vers la fin, seule madame Ly prend les rendez- vous. [ 13 ] Madame Ly indique que les renseignements pertinents se trouvent sur sa tablette électronique, mais ses fichiers contenant des renseignements confidentiels se trouvent dans un tiroir à la réception du salon. [ 14 ] C’est vers le 19 mai 2015 que madame Bonneau est informée par madame Ly de son désir de quitter pour aller enseigner. Madame Ly vit alors une situation précaire au niveau financier et il lui est difficile d’acquitter ses loyers.

Depuis le mois d’octobre 2014, certains paiements effectués par madame Ly sont partiels ou en retard. Les mois d’octobre, novembre et décembre 2014 ne sont pas payés. Même chose pour les mois qui suivent. Monsieur Perron confirme qu’il reçoit des paiements partiels de madame Ly totalisant 1 485 $.

À partir du 1 er avril 2015, madame Ly ne fait plus aucun paiement. [ 15 ] Ainsi, au 30 mai 2015, madame Ly doit à la demanderesse une somme de 3 734,28 $. [ 16 ] Madame Ly débute son nouvel emploi en date du 1 er juin 2015. [ 17 ] Le 30 mai 2015, la demanderesse publie ce message sur sa page « facebook » : Bonjour Le Centre de beauté Adam et Eve est à la recherche d’une esthéticienne d’expérience pour une location de local. Petite clientèle sur place. Notre belle Dahlia nous quitte pour aller enseigné (sic) ses connaissances. Donc elle laisse ses dossiers clients avec les infos sur place.

Vous pouvez me contacter au […] Claudette Bonneau ou en pv sur facebook [3] . [ 18 ] À ce moment, madame Ly fait également des démarches pour trouver un autre locataire pour l’un des deux locaux loués. Elle trouve une personne qui fait de l’extension de cils, Emmanuelle Lavoie.

Cette dernière occupera un des locaux, après avoir signé avec la demanderesse un bail débutant le 1 er juin 2015. [ 19 ] Comme elle a toujours des rendez-vous avec des clients au-delà de cette date, madame Ly prévoit faire certains soins les soirs et les samedis et ce, jusqu’au 18 juillet 2015 et peut-être même davantage si besoin il y a. [ 20 ] Peu de temps après, madame Bonneau apprend par une tierce personne, une inconnue, que madame Ly aurait vendu sa clientèle au lieu de la céder à la future locataire, tel qu’elle s’y était verbalement engagée.

Elle constate également que certaines clientes ne se présentent pas à leur rendez-vous. Sur ce point précis, madame Ly explique qu’elles se sont plaintes des coûts trop élevés réclamés par madame Lavoie. [ 21 ] Madame Bonneau se dit alors déçue et attristée par cette nouvelle et incapable de communiquer avec madame Ly. Choquée, elle lui demande de quitter les lieux et lui envoie ce « texto » : Viens d’apprendre tout plein de belle chose à ton sujet. Vraiment super de savoir toute le beau bitchage et hypocrisie que t’as faite. Qui servait qu’as foute le trouble.

Et apprendre par une Esthéticienne que tu as vendu la clientèles celle que tu disais laisser ici et celle que tu disais donner à Savina. Bravo. Là plus personne intéressée à te voir ici. Ton code fonctionne plus essaie pas de venir. Tu prendra rdv avec Pierre Dimanche pour sortir tes choses opc. Je vais te texter ce que tu me dois plus 3 mois préavis VEUX être payé immédiatement. Sinon et fi toi sur moi j entende une saisie contre toi.

Dieu me garde de recroiser ton chemin [4] . [ 22 ] Madame Bonneau explique qu’elle voulait que madame Ly quitte immédiatement, car elle sentait qu’elle ne pouvait plus lui faire confiance. De son côté, monsieur Perron confirme avoir changé le code du système d’alarme à partir du moment où lui et sa conjointe croyaient s’être fait avoir par madame Ly. [ 23 ]

Malgré plusieurs appels logés par madame Ly et l’envoi de nombreux messages « texte », madame Bonneau ne lui répond pas, elle ne souhaite plus lui parler. [ 24 ] Ainsi, madame Ly soutient avoir été expulsée avant d’avoir pu trouver une autre esthéticienne. [ 25 ] Au 4 juin 2015, il reste dans les lieux loués certains biens appartenant à madame Ly, notamment des meubles, des dossiers dans lesquels se trouvent des informations confidentielles sur les clientes et des produits pour des soins tels les extensions de cils. [ 26 ] C’est avec le conjoint de madame Ly, Olivier Pinho, que monsieur Perron prend entente pour que cette dernière puisse récupérer ses effets personnels, ce qui s’actualise vers le 9 ou 10 juin 2016.

Madame Ly n’est pas présente lors de la récupération de ses effets personnels. Monsieur Pinho confirme qu’à ce moment, les serrures du local d’esthétique ont été changées. Sa clé ne fonctionne plus. [ 27 ] Il tente de prendre une entente avec monsieur Perron afin de lui rembourser les loyers dus, mais sans succès. Il explique qu’il souhaitait remettre ces montants en échange des dossiers de madame Ly, ce qui n’a pu être possible, n’ayant eu aucun retour de la part de monsieur Perron.

Il admet qu’il n’a pas relancé ce dernier. [ 28 ] Monsieur Perron confirme qu’il a demandé à monsieur Pinho trois mois de préavis et ajoute qu’il n’a jamais refusé de lui remettre les dossiers de madame Ly. Si monsieur Pinho l’avait rappelé, il lui aurait remis lesdits dossiers. [ 29 ] C’est également avec le conjoint de madame Ly que madame Bonneau communique au-delà du 4 juin 2015 pour fournir les montants dus par cette dernière

[ 30 ] Le 17 juillet 2015, la demanderesse fait parvenir une mise en demeure à madame Ly dans laquelle elle indique que c’est sans aucun motif valable qu’elle a décidé de résilier unilatéralement le bail en quittant les lieux le 1 er juin 2015.

Elle lui réclame les montants suivants : Loyers impayés entre le 1 er octobre 2014 et le 31 juin 2015 : Loyers à venir pour la période du 1 er juillet 2-15 au 30 juin 2017 : Dommages-intérêts : 4 386.69 $ 15 657.84 $ 2 000 $ [ 31 ] Le 13 août 2015, madame Ly répond à cette mise en demeure et offre de payer les loyers échus et qui demeurent impayés, qu’elle estime à un montant de 3 734,28 $. Elle retranche une somme de 1 454 $ dudit montant qui représente, selon elle, la perte financière subie en raison de l’empêchement par la demanderesse d’avoir accès à son local et ainsi, d’honorer les rendez-vous déjà pris.

Des clientes étaient cédulées jusqu’au 18 juillet 2015 [5] . De plus, comme elle n’avait plus accès à ses dossiers, elle n’a pu aviser certaines clientes de son départ. [ 32 ] Dans sa réponse, madame Ly se plaint également des odeurs de cigarettes et de « marijuana » provenant d’autres locataires et du bruit qui régnait sur les lieux. Elle en a déjà fait part à madame Bonneau et à monsieur Perron à deux reprises, mais la situation ne s’est pas résorbée. Elle ne leur a jamais dénoncé cette situation par écrit. CONTEXTE ET ANALYSE : [ 33 ] En matière civile, il appartient à la

partie qui veut faire valoir un droit de prouver les faits qui justifient ses prétentions [6] . [6] À cet égard, le fardeau de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités qu’on appelle une preuve prépondérante. Ceci signifie que tant la demande principale que la demande reconventionnelle doivent démontrer que leurs prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence pour avoir gain de cause. [7] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal. La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions. [7] [ 34 ] En l’espèce, le bail (Pièce P-2) constitue le seul lien contractuel existant entre les parties.

Bien que rédigé sur le formulaire utilisé normalement en matière résidentielle, il est considéré par les parties comme un bail commercial. Outre les clauses préimprimées du formulaire, qui offrent peu d’intérêt en l’instance, le bail est assez simple, sans aucune clause de résiliation ou clause pénale. [ 35 ] Les règles du louage s’appliquent au bail commercial. S’exprimant sur les obligations des parties en cette matière, le juge Daniel Dortélus écrit ce qui suit : [59] Dans l’arrêt Société de gestion Complan (1980) inc. c .

Bell Distribution inc. , la Cour d’appel traite des obligations du locateur et du locataire en matière de bail commercial, en ces termes: [22] C'est l'

article 1851 C.c.Q . qui définit le contrat de louage. Cette disposition énonce ce qui suit : Art. 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s'engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'un bien meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. [23] Le bail est donc un contrat synallagmatique ou bilatéral en ce que chacune des parties s'oblige réciproquement l'une envers l'autre 5 .

Ainsi, parce que le locateur procure au locataire la jouissance du bien loué, ce dernier, en contrepartie, lui paie un loyer. [24] Parlant de l'obligation pour le locateur de procurer au locataire la jouissance du bien loué, il y a lieu aussi de citer l'

article 1854 C.c.Q. qui prévoit : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. » [8] [ 36 ] D’emblée, madame Ly admet devoir à la demanderesse une somme de 3 734,28 $ qui représente des loyers impayés, soit pour les mois d’octobre 2014 au 30 mai 2015. [ 37 ] Bien que madame Ly se soit plainte de bruits et d’odeurs de marijuana alors qu’elle occupait les lieux, la preuve confirme que des efforts ont été faits par la demanderesse pour remédier à la situation, laquelle n’a pas fait l’objet de dénonciation écrite ou même de mise en demeure afin que la situation soit adressée correctement si elle jugeait qu’elle ne l’avait pas été. [ 38 ] Ces désagréments ne constituent pas le motif du départ de madame Ly. [ 39 ] La preuve révèle plutôt qu’au mois de mai 2015, madame Ly vivait des difficultés financières importantes. [ 40 ] N’étant plus en mesure de faire face à ses obligations, c’est à ce moment qu’elle a avisé la demanderesse de son départ imminent pour occuper un nouvel emploi, à temps complet, dans l’enseignement.

La relation entre les parties étant alors harmonieuse, madame Ly a offert de laisser sa clientèle à l’esthéticienne qui prendrait sa place et s’est engagée à assurer la transition nécessaire. Elle a

entrepris de nombreuses démarches pour trouver une remplaçante, ce qu’elle a réussi à faire pour un des deux locaux loués, si bien qu’un nouveau bail a été signé pour le local entre la demanderesse et Emmanuelle Lavoie, en date du 1 er juin 2015. [ 41 ] Contrairement aux prétentions de la demanderesse qui soulève la résiliation unilatérale par madame Ly, la preuve présentée soutient plutôt qu’à cette époque, les parties collaboraient pour trouver une solution au problème de madame Ly tout en cherchant à préserver les revenus de loyer de la demanderesse.

La modification de leur entente [9] par la signature d’un bail entre la demanderesse et madame Lavoie doit être vue comme une première étape dans ce contexte. [ 42 ] L’annonce que la demanderesse fait paraître dès le 30 mai 2015 pour trouver un nouveau locataire en est une autre.

Tout cela rend peu probable sa prétention exprimée à l’audience, à l’effet qu’elle refusait la résiliation. [ 43 ] Dans l’attente de trouver une autre esthéticienne pour le second local, madame Ly a continué à occuper le local restant et à y effectuer certains soins les soirs et les samedis pour une période déterminée. [ 44 ] C’est lorsqu’elle est informée par des tiers que madame Ly aurait vendu sa clientèle, que madame Bonneau voit noir. Le 4 juin 2015, elle lui envoie un message haineux auquel se mêlent des menaces à peine voilées.

Elle lui interdit l’accès au local loué et la somme de venir chercher ses affaires : […] Là plus personne intéressée à te voir ici. Ton code fonctionne plus essaie pas de venir. Tu prendra rdv avec Pierre Dimanche pour sortir tes choses opc […] [ 45 ] À ce jour, il est difficile de comprendre la réaction de madame Bonneau.

Malgré leur relation d’affaires de quelques années, madame Bonneau réagit de façon tout à fait impulsive, voire irréfléchie suite à la réception d’informations provenant de tiers voire, d’une personne qui, de son propre aveu, lui est même inconnue, sans valider les informations reçues avec madame Ly elle-même. Les nombreuses tentatives de madame Ly pour clarifier la situation sont demeurées sans réponse. [ 46 ] La preuve est concluante qu’à partir du 4 juin 2015, madame Ly n’était plus la bienvenue sur les lieux loués auxquels, de surcroît, elle ne pouvait plus avoir accès.

Pourtant, de nombreux effets personnels s’y trouvaient toujours et étaient nécessaires aux soins pour lesquels des clientes avaient des rendez-vous prévus aux mois de juin et juillet 2015. [ 47 ] Bien qu’elle ait acceptée de laisser sa clientèle à la future esthéticienne, cette transition n’a jamais pu être possible en raison de la réaction de madame Bonneau et de l’empêchement exercé par la demanderesse aux lieux loués. [ 48 ] Cette conduite de la demanderesse ne peut être qualifiée que d’abusive et de fautive dans les circonstances.

Il est clair, de l’avis du Tribunal, que la demanderesse a voulu, par l’expulsion de madame Ly, se faire justice à elle-même. [ 49 ] L’arrêt Place Fleur de Lys c. Tag’s Kiosque Inc. [10] établit le principe suivant relativement aux contrats de louage : L'

article 1863 C.c.Q. pose une règle générale qui permet à l'une des parties de ...«demander» la résiliation du bail faute par l'autre de remplir ses obligations. Pour sa part, l'

article 1883 C.c.Q. permet au locataire...«poursuivi»... en résiliation pour défaut de paiement du loyer d'éviter la résiliation en payant ...« avant jugement». La lecture combinée de ces deux articles me permet de penser que le législateur, en matière de contrat de louage, a voulu reconnaître la résolution judiciaire comme règle générale.

En effet, si comme le prétend l'appelante, la résiliation de plein droit constituait cette règle générale, la faculté donnée par l'article 1883 C.c.Q. pour favoriser la stabilité des conventions serait illusoire. [ 50 ] Le Tribunal estime que la demanderesse a résilié unilatéralement ce qui restait du bail intervenu avec madame Ly en date du 4 juin 2015 et que c’est sans droit qu’elle réclame les montants des loyers à venir.

C’est suite à sa propre conduite que le contrat unissant les parties a pris fin abruptement, libérant ainsi madame Ly de son obligation corrélative de payer le loyer. [ 51 ] Quant à la réclamation pour dommages-intérêts, elle n’est fondée sur aucun élément de preuve. [ 52 ] Au niveau de la demande reconventionnelle, madame Ly estime avoir subi des dommages suite à la conduite de la demanderesse, que le Tribunal qualifie de fautive.

Elle réclame une somme de 1 454 $ en pertes financières et soumet une copie de son agenda pour la période visée, soit du 1 er juin au 18 juillet 2015. [ 53 ] Bien que le Tribunal estime que madame Ly a démontré que la demanderesse était responsable des dommages subis, le montant réclamé n’est que partiellement supporté par la preuve. Les montants qui apparaissent à l’agenda soumis en pièce D-4 totalisent une somme de 1 242 $ de laquelle il faut déduire les frais afférents auxdits soins, comme par exemple le coût des produits utilisés.

Le Tribunal, usant de son pouvoir discrétionnaire, établit les dommages de madame Ly à un montant de 1 000 $. [ 54 ] Ainsi, le Tribunal conclu que la demanderesse a démontré le bien-fondé de sa réclamation pour les loyers impayés, ce qui représente une somme de 3 734,28 $ au 30 mai 2015, de laquelle il faut déduire la somme de 1 000 $ représentant les dommages subis par madame Ly. [ 55 ] Enfin, vu le résultat mitigé de chaque demande, chaque

partie paiera ses frais de justice. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 56 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 57 ] DÉCLARE la

partie défenderesse dahlia ly en dette envers la

partie demanderesse SALON ADAM ET ÈVE INC. de la somme de 3 734,28 $; [ 58 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle;

[ 59 ] DÉCLARE la demanderesse/défenderesse reconventionnelle SALON ADAM ET ÈVE INC. endettée envers la défenderesse/demanderesse reconventionnelle DAHLIA LY d’une somme de 1 000 $; [ 60 ] Et opérant compensation entre les deux sommes ; [ 61 ] CONDAMNE ainsi la défenderesse/demanderesse reconventionnelle DAHLIA LY à payer à la demanderesse/défenderesse reconventionnelle SALON ADAM ET ÈVE INC.la somme de 2 734,28 $, avec les intérêts au taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce, à compter du présent jugement; [ 62 ] LE TOUT, chaque

partie devant assumer ses frais de justice. __________________________________ MARIE-PIERRE BELLEMARE, J.C.Q. Me Roxane Roussel Procureure de la

partie demanderesse/défenderesse reconventionnelle Me Sonia Loiselle Procureure de la

partie défenderesse/demanderesse reconventionnelle Date d’audience : 3 FÉVRIER 2016