2022 QCCQ 8823, 2022 QCCQ 8823

Gélinas c. Girard 2022 QCCQ 8823 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700662-210 DATE : 29 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STACY GÉLINAS Demanderesse c.

FANNY GIRARD et MAXIME GÉLINAS et FRANCIS AYOTTE fasn Francis Ayotte Courtier Remax Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, la demanderesse réclame de ses vendeurs ainsi que du courtier inscripteur un montant de 7 973,38 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament 5 000 $ à la demanderesse pour le stress qui découle du comportement harcelant et abusif de la demanderesse à leur endroit.

Contexte [ 3 ] Le 14 juillet 2020, la demanderesse acquiert des défendeurs une résidence familiale sise sur la [Rue A] à Shawinigan au prix de 150 000 $. [ 4 ] La résidence construite en 1960 est vendue avec la garantie légale. [ 5 ] Préalablement à l’acquisition, la demanderesse procède à une visite de l’immeuble en compagnie de son conjoint Mathieu Paquin-Lafrenière « Paquin-Lafrenière » et de son père Marc Gélinas. [ 6 ] La visite dure environ 20 minutes.

La demanderesse et ses accompagnateurs font un rapide tour des lieux et satisfaite, la demanderesse dépose aussitôt une offre d’achat de la résidence. [ 7 ] Dans le cadre des discussions relatives au dépôt de l’offre, la demanderesse informe le courtier Ayotte qu’elle ne voit pas la nécessité de procéder à une inspection préachat de l’immeuble. [ 8 ] Bien que ce dernier lui recommande de procéder à une telle inspection, il lui confirme par ailleurs que la vente est protégée par la garantie légale contre les vices cachés.

Dans les circonstances, la demanderesse ne mandate pas d’inspecteur préachat. [ 9 ] Elle prend possession de sa nouvelle résidence le 15 juillet 2020. [ 10 ] Dans les semaines suivantes, son conjoint débute un ménage du garage attenant à la maison et situé sous le salon.

Il retire deux panneaux d’isolant rigide appuyés sur le mur arrière du garage constitué de blocs de béton. [ 11 ] Paquin-Lafrenière constate alors que le mur est fissuré de manière importante à plusieurs endroits de telle sorte qu’il craint pour sa solidité. [ 12 ] La demanderesse contacte aussitôt le courtier Ayotte ainsi que l’associé de ce dernier, Germain Labrosse, pour faire part de cette découverte.

Les courtiers réfèrent la demanderesse aux défendeurs, qui, après discussion, nient responsabilité. [ 13 ] La demanderesse entreprend alors des démarches afin de retenir les services d’un entrepreneur qui estime la valeur des travaux

correctifs à 7 473,38 $. [ 14 ] Le 17 mai 2021, la demanderesse met les défendeurs en demeure de la compenser pour les dommages encourus. [ 15 ] Le 4 août 2021, elle loge contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances. [ 16 ] Les travaux correctifs sont effectués à l’automne 2021 au prix de la soumission. Questions en litige [ 17 ] Le litige soulève les questions suivantes :

A) La présence d’importantes fissures et de cavités dans le mur de fondation du garage constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

B) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages encourus?

C) La demande reconventionnelle des défendeurs est-elle bien fondée?

D) Le courtier immobilier Francis Ayotte a-t-il commis une faute engageant sa responsabilité civile? [ 18 ] Le recours de la demanderesse à l’égard de ses vendeurs est sans fondement légal et doit être rejeté. Les vices allégués ne sont pas des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec « C.c.Q. ». La demande reconventionnelle est également rejetée puisque les défendeurs n’ont pas fait la démonstration d’une faute de la demanderesse dans l’exercice de son recours. [ 19 ] Il en est de même du recours intenté contre le courtier Ayotte. La demanderesse n’a pas fait la démonstration d’une faute commise dans la réalisation de son mandat. [ 20 ] Voici les motifs qui expliquent cette décision. Le droit [ 21 ] L'

article 1726 du C.c.Q. énonce : Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 23 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse plus particulièrement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché , ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 24 ] Ainsi, toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu'elle puisse être, ne se qualifie pas automatiquement de « vice caché » au sens de la garantie légale de qualité prévue au C.c.Q. La mise en œuvre de cette garantie de qualité est tributaire de la présence d'un déficit d'usage. [ 25 ] Pour bien cerner la portée de la garantie légale du vendeur, il faut donc distinguer le vice de sa manifestation.

Tout défaut du bien, même caché, n'est pas en soi un vice caché donnant ouverture à la garantie légale du vendeur qui n'est pas tenu de garantir que le bien qu'il vend est exempt de tout défaut. [ 26 ] Un défaut qui ne produit pas de conséquence n'est pas un vice au sens légal du terme.

Il en est de même aussi d'un défaut qui ne produit qu'une conséquence minime, sans effet significatif sur l'usage du bien. [ 27 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 28 ] Enfin, les articles 1594 et 1595 du C.c.Q. émettent le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur du bien par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 29 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'un bien qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

[ 30 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et décision [ 31 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante.

A) La présence d’importantes fissures et de cavités dans le mur de fondation du garage constitue-t-elle un vice caché au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 32 ] La preuve démontre qu’au moment des visites préachat, la présence de fissures dans certaines parties des murs du garage était apparente et pouvait laisser croire à tout acheteur raisonnable que le mur, construit en 1960, était dans un état de vétusté avancé. [ 33 ] La présence d’une fissure affectant les murs du salon situé tout juste au-dessus du garage a d’ailleurs fait l’objet d’une dénonciation préalable par les défendeurs à la déclaration du vendeur sur la qualité de l’immeuble. [ 34 ] De toute évidence, en raison du peu d’attention portée par la demanderesse au cours de la visite préachat, laquelle a été effectuée trop rapidement, cette dernière n’a pas constaté ou refusé d’accorder à l’état de vétusté du mur du garage l’attention qu’il méritait. [ 35 ] Dans les circonstances, bien que les fissures et cavités les plus importantes et alléguées à sa demande étaient recouvertes de panneaux isolants rigides, l’état général des murs, en

partie découverts au moment des visites, constituait un indice fort et évident de la présence de dégradation et vétusté sur l’ensemble des murs du garage.

En présence d’un tel indice, la demanderesse aurait dû investiguer davantage la question, quitte à retenir les services d’un expert avant de transiger. [ 36 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse ne s’est pas conduite comme le ferait un acheteur prudent et diligent en pareille circonstance. [ 37 ] La présence d’indices sérieux de vétusté fait en sorte de rendre apparent le vice, qui selon la demanderesse, était pour elle occulte. [ 38 ] Ajoutons que la preuve démontre que les blocs de béton constituant le mur de fondation de l’immeuble étaient âgés de plus de cinquante ans et avaient, à toute fin pratique, atteint leur durée de vie utile. [ 39 ] La demanderesse n’a pas fait la démonstration, par la présentation d’une preuve probante, que les vices allégués constituent des vices cachés au sens de la garantie légale.

B) Quelle est la valeur des dommages encourus? [ 40 ] Vu ce qui précède, il n’est pas utile de répondre à cette question en litige.

C) La demande reconventionnelle des défendeurs est-elle bien fondée? [ 41 ] Les défendeurs évoquent la tristesse et l’anxiété ressenties à la suite des multiples démarches de la demanderesse pour obtenir une indemnisation pour les vices allégués et réclament un montant de 5 000 $ en compensation pour le temps consacré à la préparation de leur dossier de contestation, les honoraires d’avocats et les frais de justice engagés. [ 42 ] La demande reconventionnelle est sans fondement. [ 43 ] D’abord, les défendeurs n’ont présenté aucune preuve démontrant la faute de la demanderesse dans l’exercice de son droit d’ester en justice. [ 44 ] Il est de plus reconnu qu’une réclamation qui vise essentiellement à indemniser une

partie pour le temps consacré à la préparation de sa demande ou au règlement du litige est irrecevable puisqu’elle constitue des dommages indirects au sens de la loi. [ 45 ] Comme le précise le juge Gabriel de Pokomandy dans l’affaire Lavoie c. Patenaude [1] suivant en cela une jurisprudence constante : [76] En ce qui concerne la demande reconventionnelle, le Tribunal est d’avis qu’il n’y a pas matière à indemniser une

partie à un litige pour le temps consacré tant à monter son dossier que pour participer au processus judiciaire, à moins que le recours de la

partie adverse ne soit abusif et fautif. Le recours exercé par les demandeurs dans la présente instance ne rencontre pas ces critères et le défendeur n’a pas le droit à notre avis d’obtenir une indemnité pour le temps qu’il a consacré à contester cette action. [77] Ses efforts consacrés à monter son dossier et la perte qui peut avoir été occasionnée font

partie des inconvénients normaux de fonctionnement dans un pays libre et démocratique où les citoyens ont le droit d’exercer des recours. L’inconvénient de se défendre, à moins que le recours ne soit fautif ou abusif, n’est pas un inconvénient indemnisable. [ 46 ] Confrontée à une demande similaire, la regrettée juge Dominique Vézina conclut de la même manière dans l’affaire Trépanier c. Stellium [2] : Les pertes de temps et autres frais [53] M. Trépanier réclame également 1 000 $ pour les pertes de temps et les frais de déplacement. [54] À moins d’abus du droit d’ester en justice, les pertes de temps et efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients

inhérents aux démarches judiciaires. [55] Le Tribunal n’alloue pas de dommages sous cette rubrique. [Référence omise] [ 47 ] Les défendeurs et demandeurs reconventionnels n’offrent aucune justification valable pour déroger à cette règle.

D) Le courtier immobilier Francis Ayotte a-t-il commis une faute engageant sa responsabilité civile? [ 48 ] La demanderesse allègue que le courtier Ayotte lui aurait recommandé de ne pas procéder à une inspection préachat de l’immeuble parce que la vente était faite avec la garantie légale et que de toute manière « les inspecteurs ne disent jamais ce que l’on veut entendre ». [ 49 ] À l’audience, la demanderesse témoigne de manière indécise, sinon confuse, à l’égard des mentions faites par le courtier à ce sujet. [ 50 ] Il ressort de sa déclaration que le courtier a plutôt indiqué que si elle ne désirait pas retenir les services d’un inspecteur préachat, elle bénéficiait tout de même de la garantie légale. [ 51 ] Ayotte témoigne d’ailleurs toujours recommander aux acheteurs éventuels de recourir aux services d’un inspecteur préachat et admet avoir expliqué la nature de la garantie légale contre les vices cachés. [ 52 ] Le Tribunal retient ce témoignage livré de manière claire et précise. [ 53 ] La demanderesse n’a pas fait la démonstration que le défendeur Ayotte a commis une faute génératrice de responsabilité.

Son recours à l’encontre du défendeur Ayotte doit échouer. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 54 ] REJETTE la demande contre les défendeurs Fanny Girard, Maxime Gélinas et Francis Ayotte (Courtier Remax); [ 55 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs Fanny Girard et Maxime Gélinas contre la demanderesse Stacey Gélinas, sans frais; [ 56 ] CONDAMNE la demanderesse à payer aux défendeurs Fanny Girard et Maxime Gélinas la somme de 195 $ à

titre de frais de justice. [ 57 ] CONDAMNE la demanderesse à payer au défendeur Francis Ayotte la somme de 195 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 17 novembre 2022