2012 QCCA 2077, 2012 QCCA 2077

Kechichian c. RRX Medical Inc. 2012 QCCA 2077 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021378-112 (500-17-035195-075) DATE : Ce 4 décembre 2012 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ANTRANIK KECHICHIAN APPELANT – Défendeur c. RRX MEDICAL INC. INTIMÉE – Demandeur ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] Par inadvertance, une erreur d’écriture s’est glissée au paragraphe [5] de l’arrêt du 21 novembre 2012.

À la ligne 2 de ce paragraphe, on aurait dû lire « l’intimée tant en Cour supérieure qu’en Cour d’appel » au lieu de « l’appelant tant en Cour supérieure qu’en Cour d’appel ». [ 2 ] En conséquence, LA COUR RECTIFIE l’arrêt du 21 novembre 2012 : [ 3 ] MODIFIE le paragraphe [5] pour qu’il se lise : [5] REJETTE la requête introductive d’instance de l’intimée avec dépens contre l’intimée tant en Cour supérieure qu’en Cour d’appel. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

Me Laurent Debrun KAUFMAN LARAMÉE Pour l’appelant Me Magali Fournier brouillette et associés Pour l’intimée Date d’audience : 19 septembre 2012 Kechichian c. RRX Medical Inc. 2012 QCCA 2077 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC

GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021378-112 (500-17-035195-075) DATE : Ce 21 novembre 2012 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ANTRANIK KECHICHIAN APPELANT – Défendeur c. RRX MEDICAL INC. INTIMÉE – Demandeur ARRÊT [1] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 21 décembre 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Ginette Piché), qui l’a condamné à verser à l’intimée une somme de 124 293,34 $ à

titre de dommages-intérêts pour son inexécution fautive d’une promesse de bail. [2] Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrivent les juges Fournier et St-Pierre, LA COUR : [3] ACCUEILLE l’appel; [ 4 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 5 ] REJETTE la requête introductive d’instance de l’intimée avec dépens contre l’appelant tant en Cour supérieure qu’en Cour d’appel. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A.

Me Laurent Debrun KAUFMAN LARAMÉE Pour l’appelant Me Magali Fournier brouillette et associés Pour l’intimée Date d’audience : 19 septembre 2012 MOTIFS DU JUGE MORISSETTE [ 6 ] Le jugement entrepris condamne l’appelant à verser à l’intimée une somme de 124 293,34 $. La juge de première instance justifie cette condamnation en expliquant qu’elle dédommage l’intimée pour une perte de loyer et d’améliorations locatives, ainsi que pour les honoraires professionnels dépensés par l’intimée au cours de la négociation avec l’appelant d’un bail commercial que l’appelant,

en fin de compte, aurait refusé sans droit de signer. [ 7 ] Ce dossier illustre une fois de plus, mais de manière frappante, le risque que comporte le fait de signer une ébauche de contrat sans avoir préalablement arrêté toutes les principales modalités de l’entente envisagée par les parties. – I – [ 8 ] L’intimée est copropriétaire à Westmount d’un édifice occupé aux deuxième et troisième étages par une clinique ophtalmologique et par des bureaux.

Ses administrateurs sont un ophtalmologue, le Dr John Chen, et son épouse, Mme Angela Chen (« les époux Chen »). [ 9 ] L’appelant possède la marque de commerce « Optique Laurier Optical » qui est enregistrée à son nom. Par l’entremise de plusieurs compagnies formées localement, il loue des emplacements commerciaux au Québec et ailleurs afin d’y installer sous la bannière Optique Laurier tous les instruments optiques, le mobilier, l’officine et le matériel nécessaires à l’exercice de l’optométrie.

La locatrice ainsi formée sous-loue ensuite l’emplacement à un optométriste de profession et elle perçoit un loyer qui lui permet d’amortir les aménagements effectués sur les lieux loués et d’en tirer des profits. – II – [ 10 ] Il convient tout d’abord de donner une brève description des circonstances à l’origine du litige. [ 11 ] Dans le courant de septembre 2006, un agent d’immeuble mandaté par l’intimée entre en contact avec Pierre Freiji, un collaborateur de l’appelant, et des entretiens commencent au sujet d’un bail éventuel dans l’édifice dont l’intimée est copropriétaire.

Quelque temps plus tard, l’appelant exprime de l’intérêt pour louer l’espace situé au rez-de-chaussée de cet édifice. Les négociations progressent à bon rythme entre, d’une part, le Dr Chen, son épouse et l’agent d’immeubles de l’intimée, et d’autre part, l’appelant et certains de ses collaborateurs. [ 12 ] Une étape importante est franchie le 1 er décembre 2006 lorsque les parties se rencontrent à Montréal, dans l’un des magasins qui partagent la bannière Optique Laurier.

Situé au Marché Central de Montréal (le « Marché Central »), cet établissement est exploité par la compagnie 4041992 Canada inc. (« 4041992 inc. ») que contrôle un certain Shant Donabedian, optométriste. 4041992 inc. sous- loue l’emplacement de 1505901 Ontario Ltd., une compagnie représentée par l’appelant et qui loue les lieux ainsi occupés d’une compagnie propriétaire du Marché Central. [ 13 ] À cette occasion, les parties en viennent à ce qui a toutes les apparences d’un accord de principe.

Elles signent donc un document (la pièce P-2) rédigé par les époux Chen et remanié au moyen d’un ordinateur qui se trouve sur place. La teneur de ce document est la suivante [1] : R.R.X. MEDICAL INC. 4120 Ste. Catherine West, Westmount, Quebec, H3Z-IP4 […] Optic Laurier 1033 du Marche Central Montreal H4N 1J8, Quebec Telephone 514 3841117 Re: Lease ground floor, 4120, Sainte-Catherine West, Westmount 1. The lease will be for 5 years, with 5 years option, starting on January 15 th , 2007 for a high-end optical shop; the option to be negotiated with an increase no more than cost of living index. 2.

The rent for the first 5 years of the lease will be CD$7,250 a month, payable the 1 st of every month, plus condo fees, hydro and all taxes affecting the immoveable and the business, GST & PST and all other taxes that may be imposed from time to time by the proper authorities, starting on January 15 th , 2007; 3. the landlord agrees to give the tenant 12 months of free base rent as a leasehold improvement allowance.

All expenses (condo fees, hydro and all taxes affecting the immoveable and the business, GST & PST and all other taxes that may be imposed from time to time by the proper authorities,) are to be paid monthly as of first date of lease or first date of occupancy;

4. You will be solely responsible for all leasehold improvements, including front entrance glass doors on Ste-Catherine Street, and glass wall and door in the lobby, the bathroom and a tile or ceramic floor. 5. All leasehold improvements shall become the property of the Landlord. At the expiration of the Lease, the Landlord may require that the Tenant removes from the premises, the improvements and put the premises back into the state in which they were found at the beginning of the Lease; 6.

All construction work for improvements must be approved by the landlord before work starts and the necessary permits obtained from the proper authorities by you; 7. As soon as this counter offer is accepted, the tenant will install a Coming Soon Banner with its name, in a visible way in the front of the premises, until the day of opening: 8. A security deposit of 2 months rent must be deposited with the Landlord with the acceptance of this counter offer, said deposit to be reimbursed 15 days following the end of occupation by the Tenant.

The Landlord may, at its option, apply or allocate said deposit in such manner as the Landlord sees fit. No interest shall be payable on the said deposit. 9. The lease must be signed on a standard commercial lease form within eight days acceptable by the Landlord and prepared by its legal adviser, the tenant will pay the expenses. 10. this offer of lease is not transferable.

Signed in three copies _______________________ Angela Chen President RRX Medical Inc. ___________________ Tony Kechichian President Optique Laurier ___________________ Personal gurantee signature Ce document est revêtu des signatures de Mme Chen et de l’appelant, au-dessus de leur nom respectif. Aucune signature n’apparaît cependant au-dessus de la ligne marquée « Personal gurantee [ sic ] signature ». En outre, deux mentions manuscrites sont inscrites sur le document. Le pronom « You » au début de la quatrième clause est biffé et remplacé par le mot « Tenant ».

Les mots « Will be applied for 1st and last month of the lease » apparaissent à la fin de la huitième clause. Ces mentions, qui selon la preuve sont de la main du Dr Chen, sont paraphées dans la marge par Mme Chen et par l’appelant. [ 14 ] La juge de première instance relate le déroulement des faits postérieurs au 1 er décembre 2006 dans une chronologie dressée aux paragraphes [25] à [44] de ses motifs.

Il n’est pas nécessaire de revenir ici sur toutes les circonstances et péripéties qui y sont décrites, mais on peut en dégager les principaux éléments qui engendreront le litige. ― Le 5 décembre, Me Ohannes Kechichian, un premier avocat de l’appelant dont il est également le frère, écrit au notaire Faribault (le « legal adviser » mentionné à la clause 9 de la pièce P-2 et qui représente l’intimé

e) pour l’informer de l’intention de la locataire de « finaliser le bail » et pour lui transmettre un chèque de 21 500 $, « soit le montant exigé par le Locateur ». ― Le projet de bail que Me Faribault envoie par la suite à Me Kechichian identifie les parties comme RRX Medical inc. (l’intimé

e) à

titre de locatrice et 4041922 inc. à

titre de locataire. Ce projet suscite de la part de Me Kechichian une douzaine de commentaires écrits dans une lettre datée du 13 décembre. Ces commentaires concernent notamment le montant des frais de copropriété et des taxes à la charge de la locataire, son droit de sous-louer l’emplacement et celui d’installer une enseigne portant la bannière Optique Laurier. ― Le 20 décembre, Me Faribault transmet à Me Kechichian une version remaniée du bail, où 4041922 inc. figure toujours comme locataire.

Me Faribault communique à Me Kechichian le montant annuel des taxes (environ 24 500 $ annuellement) et des frais de copropriété (environ 2 200 $ par mois), et il l’informe que, selon la déclaration de copropriété, la pose d’une enseigne sur la devanture de l’immeuble est apparemment interdite.

― Le 11 janvier, Me Kechichian communique par courriel avec Me Faribault et lui fait savoir que, négociant de leur côté, Mme Chen et M. Freiji ont convenu de fixer à 1 500 $ le montant annuel (et plafonné) des frais de copropriété au cours des cinq premières années du bail [2] . ― Le 15 janvier, Me Faribault fait signifier à « 4041922 CANADA INC. (Optique Laurier) », à son adresse du Marché Central et aux soins de l’appelant identifié comme « président », une mise en demeure de signer dans les quarante-huit heures le bail qui est entre les mains de Me Kechichian depuis le 9 janvier précédent.

L’appelant n’aura connaissance de cette mise en demeure que quelques jours plus tard car son lieu de travail est à Ottawa et l’établissement du Marché Central, on l’a vu précédemment, n’est qu’un sous-locataire d’une compagnie représentée par l’appelant. D’ailleurs, le 19, Me Faribault est informé que le projet en circulation identifie erronément comme locataire la compagnie 4041922 inc. et qu’une nouvelle compagnie sera créée, conformément à la pratique uniforme de l’entreprise de l’appelant, pour louer de l’intimée et sous-louer à un optométriste. ― À partir de ce moment, les choses se corsent.

Bien que Me Faribault demeure présent au cours des négociations, les parties transigent dorénavant par l’entremise de leurs avocats : Me Magali Fournier dans le cas de l’intimée et, dans le cas de l’appelant, Me Laurent Debrun, qui prend la place de Me Kechichian.

Divers échanges surviennent dans les jours qui suivent. ― Le 25 janvier, Me Fournier adresse par courrier recommandé à l’appelant personnellement (mais toujours à la même adresse du Marché Central) une nouvelle mise en demeure : l’appelant ayant omis de signer le bail reçu par Me Kechichian le 9 janvier précédent, l’intimée lui réclame maintenant 348 000 $, dont elle exige paiement dans les dix jours, à défaut de quoi elle le poursuivra. ― Les pourparlers continuent néanmoins et se poursuivront jusqu’au début de février.

Le 31 janvier, Me Debrun informe Me Fournier du nom de la locataire nouvellement créée, 9171-6040 Québec inc. (« 9171-6040 inc. »). Le 5 février, Me Fournier fait parvenir à Me Debrun une dernière version du bail qui paraît ne contenir désormais que des clauses sur lesquelles les parties, correctement identifiées, se sont bel et bien entendues.

Le plafonnement des frais de copropriété est maintenu, mais ces frais seront de 1 500 $ pendant les cinq premières années du bail, et de 2 000 $ pendant les cinq années suivantes; la locataire aura la possibilité d’installer une enseigne à sa convenance sur la devanture de l’immeuble. Tout porte à croire que l’impasse est finalement dénouée. [ 15 ] C’est alors qu’un nouveau rebondissement remet tout en question.

Le courriel du 5 février auquel est joint le bail en sa forme finale, et que Me Fournier envoie à Me Debrun, s’ouvre par le paragraphe suivant : Le présent courriel vise à confirmer que ma cliente accepte les derniers changements que vous avez apporté au bail. Par contre, ma cliente exige la garantie personnelle de M. Kechichian. Douze minutes plus tard, Me Debrun répond en ces termes : […] Il est hors de question que M. Kechichian fournisse la moindre garantie personnelle. Je vous en avais déjà fait

part la semaine dernière. Confirmez sans délai que votre cliente n’en fait pas une condition à la conclusion du bail sinon je ne vais pas continuer à faire perdre temps et argent à ma cliente. Il s’écoule sept minutes avant que Me Fournier envoie sa réponse : Ma cliente insiste qu’il y ait une garantie personnelle de la part de M. Kechichian et en fait une condition à la conclusion du bail.

Enfin, et après quelques communications additionnelles dans les jours qui suivent, Me Debrun adresse le 19 février à Me Fournier et au nom de 9171-6040 inc. une assez longue lettre, certes très ferme par le ton, mais qui contient le paragraphe suivant : Finally, consider this letter, written with prejudice, as our client’s last notice that it is prepared, willing and able to proceed with signing the final lease, without a personal guarantee. This must occur before February 26, 2007.

If your client is still not willing to sign the lease, then its true intent will become even clearer to all. [ 16 ] Les choses en resteront là. Entre-temps, dès le 9 février 2007, l’action de l’intimée est intentée, d’abord pour 448 000 $. La réclamation sera réduite par la suite car l’intimée trouvera une autre locataire. Le montant de sa dernière réclamation sera celui que lui accordera la Cour supérieure. – III – [ 17 ] Pour la juge de première instance, qui s’appuie sur des citations de doctrine et sur l’

article 1590 C.c.Q. , l’appelant a commis une faute qui engage sa responsabilité en agissant comme il l’a fait le 5 février 2007 – et peut-être même longtemps avant. Elle écrit au sujet de la pièce P-2 : [50] Peut-on prétendre qu'il n'y a pas eu ici un accord de volonté? Certes pas. On envoie même un chèque de 21 500 $ soit le montant exigé par RRX. On est d'accord. Bien qu’elle distingue les notions de « promesse de bail » et d’« avant-contrat » [3] , elle considère que l’essentiel de ce qui fait l’objet du contrat est déjà contenu dans la « lettre d’entente ».

Selon elle : [63] Dans le présent cas, on ne peut venir à une autre conclusion que de retenir la responsabilité du défendeur pour la non-signature du bail commercial pour le 4121, rue Ste-Catherine Ouest, à Westmount. [64] On ne peut prétendre qu’il n’y avait pas d’entente lors de la signature de P-2 entre les parties et qu’il n’y avait pas d’accord de volontés. Tout y est afin de démontrer le contraire. Il y a entente et même admissions par l’avocat Me Ohannes Kechichian. Il y a en plus, envoi d’un chèque important à RRX Medical inc., (21 500 $).

Aussi conclut-elle son analyse du fondement de la responsabilité de l’appelant en ces termes : [69] L’arrivée de Me Debrun, censée adoucir la situation, ne le fait pas. Le notaire Faribault dira qu’il y avait de plus en plus d’antagonismes entre les parties. Par son attitude et ses refus successifs de signer le bail, le défendeur a engagé sa responsabilité et sera tenu responsable des dommages subis par RRX à la suite de l'inexécution de l'entente. C’est cette analyse que conteste l’appelant.

Selon lui, l’échec d’une négociation contractuelle difficile, lors de laquelle les parties ont découvert peu à peu les obstacles à une entente complète entre elles, n’est pas un manquement à une « lettre d’entente » mais un aléa qui devrait demeurer sans conséquence sur le plan de la responsabilité. – IV – [ 18 ] Face à la situation qui se concrétisa au début de février 2007, les parties, en première instance comme en appel, se sont campées sur des positions diamétralement opposées. [ 19 ] La version de l’appelant tend à atténuer la portée de l’écrit P-2 et elle fait naturellement reposer la cause de l’échec des négociations ultérieures sur l’intimée et ses actionnaires.

Quoiqu’il le fasse avec quelque hésitation, l’appelant concède que le document P-2 recèle les éléments essentiels d’un contrat de bail. Il en découle nécessairement certaines conséquences sur le plan du droit. Mais, soutient l’appelant, ce document doit être interprété dans son contexte, d’où il ressort que les époux Chen, âmes dirigeantes de l’intimée, sont les premiers auteurs de la pièce P-2, à laquelle ils ont intégré certaines modifications voulues par l’appelant. Cela dit, dès le 1 er décembre 2006, une chose est claire selon une preuve non contredite : l’appelant refuse catégoriquement de garantir à

titre personnel et comme caution les obligations qu’assumera la locataire. Par ailleurs, le document P-2 prévoit en termes explicites la signature d’un bail en bonne et due forme « on a standard commercial lease form within eight days acceptable by the Landlord and prepared by its legal adviser ».

Or, les parties ont tôt eu fait de se détourner de la lettre du document P-2 puisque, par exemple, le premier projet de bail transmis à l’avocat de l’appelant par le conseiller juridique de l’intimée le fut dix jours après la rencontre du 1 er décembre, soit déjà deux jours après la date de signature prescrite (« must be signed ») à la clause 9. Et les parties ont ensuite négocié pied à pied entre le 10 décembre et le 5 février pour régler de nombreux détails qui, selon l’appelant, requerraient autant d’ententes ou de compromis de gré à gré.

Pour l’appelant, cela n’est que normal dans le cas d’un bail commercial d’une durée potentielle de dix ans, dont le loyer total excédera le million de dollars, et qui de plus nécessitera un investissement initial de la locataire de l’ordre d’un million de dollars additionnels. Pendant cette période, l’intention avérée de l’appelant est de mener les négociations à bon terme puisqu’il fait diverses démarches parallèles dans le but de pourvoir aux aménagements, améliorations locatives et préparatifs préalables à l’installation de l’optométriste Badr, sous-locataire pressentie.

Alors qu’est en forme complète une version définitive et prête à signer du bail, l’insistance voire l’intransigeance de l’intimée pour obtenir de l’appelant une garantie personnelle ne pouvait que faire avorter les négociations. [ 20 ] La version de l’intimée est tout autre. Pour elle, les choses sont nettement plus simples. La pièce P-2 est un bail complet – le 1 er décembre 2006, seuls quelques détails restaient à régler dans la version écrite et finale du bail entre les parties, un bail dont la signature était prévue pour le 8 décembre suivant.

L’appelant négociait peut-être pour une compagnie à être créée, mais il a omis de faire connaître explicitement cette circonstance à l’intimée ou ses représentants. Ces derniers ont cru de bonne foi qu’ils négociaient avec 4041922 inc., une compagnie déjà en existence et qui selon leur perception des choses incarnait « Optique Laurier ». La pièce P-2, signée par l’appelant le 1 er décembre 2006, le désignait d’ailleurs sous sa signature comme « President Optique Laurier ». Comme il s’avérera presque sept semaines plus tard que la véritable locataire doit être 9171-6040 inc., l’appelant tombe sous le coup de l’

article 320 C.c.Q. et il est personnellement tenu des obligations contractées à la pièce P-2. Dans ces conditions, exiger « la garantie personnelle de M. Kechichian » comme le fit l’intimée par l’entremise de son avocate le 5 février 2007 n’était que normal. Comme c’est l’appelant qui, à ce stade, a refusé de s’engager, c’est lui qui a manqué à ses obligations et c’est sur lui que doit porter le blâme pour l’échec des négociations.

Il s’ensuit que l’appelant, « tenu des obligations ainsi contractées » au sens de l’article 320 C.c.Q., fut condamné à bon droit par la Cour supérieure aux dommages découlant de l’inexécution du bail P-2. – V – [ 21 ] Le pourvoi soulève essentiellement deux séries de questions, relatives à la portée de la pièce P-2 et à la responsabilité personnelle de l’appelant en tant que représentant de la locataire avec laquelle devait contracter l’intimée. 1.

Responsabilité de l’appelant au regard de la pièce P-2 [ 22 ] Même s’il le fait avec certaines réticences, l’appelant a raison de reconnaître que le document signé le 1 er décembre 2006 contient les principaux éléments d’un bail commercial : la désignation des lieux loués, la date d’entrée en vigueur du bail, la durée de celui-ci et la possibilité de le prolonger, le loyer et les charges qui s’y ajoutent, les droits et responsabilités de chaque

partie quant aux améliorations locatives, le dépôt de sécurité, les modalités de signature du bail et son incessibilité.

En ce sens, l’on a affaire ici au même type de document que celui dont la Cour sanctionna l’inexécution dans le récent arrêt 2425-3726 Québec inc. c. 9172-5234 Québec inc. [4] . [ 23 ] Il n’en demeure pas moins que, pour un bail commercial d’une durée potentielle de dix ans, prévoyant un loyer global d’environ 1,2 million de dollars, et qui nécessitera de la part de la locataire un investissement initial et substantiel pour la mise à niveau des locaux où sera exploité le magasin, un document de moins de 450 mots peut sembler un peu court.

Aussi ne faut-il pas se surprendre que, selon ce que démontre la conduite des parties après le 1 er décembre 2006, beaucoup de choses demeuraient en suspens à cette date et feraient l’objet de longs pourparlers ultérieurs entre les parties. [ 24 ] En outre, et c’est une considération décisive, il faut tenir compte des circonstances assez floues de la confection de la pièce P-2.

On sait que les époux Chen en sont les auteurs et que l’identification de la locataire pressentie (« Optic Laurier 1033 du Marche Central » ou « Optique Laurier ») est erronée puisqu’il s’agit d’une marque de commerce et non d’une compagnie. On sait aussi que les quelques corrections manuscrites proviennent de l’appelant ou du Dr Chen. La mention d’un cautionnement ou d’une « personal gurantee signature » au pied du document s’y trouve parce que les époux Chen l’y ont mise. L’appelant signe pour « Optique Laurier » mais il ne

signe pas sur la ligne marquée « personal gurantee signature ». [ 25 ] Voici les explications fournies à ce sujet par les trois intéressés : Le Dr Chen, interrogé au procès par l’avocat de l’appelant [5] Q. Do you recall Mr. Kerchichian telling you on December 1st that he would not sign the personal guarantee that you were requesting from him, to guarantee the obligations of the company? A. Can you repeat the question, please? Q. Do you recall Mr. Kerchichian refusing to sign the last line, the personal guarantee signature which you asked him to sign to guarantee the obligations of the corporate tenant?

A I do not remember, but it could very well be possible that the fact that it was left blank, he might very well have refused to sign it. Q. So, at that meeting of December 1st, you agreed to enter into a lease, to be prepared at a later time by your notary, with a company without any personal guarantee of Mr. Kechichian; is that correct? A. That’s correct. The reason being that Optique Laurier is such a large corporate company and the personal guarantee, although we wanted to have one, we decided that with a corporate tenant like that, it’s probably okay.

Mme Chen, interrogée au préalable par l’avocat de l’appelant [6] Q. Did you request Mr. Kechichian to sign personally on December one (1), two thousand and six (2006)? A. He already signed. Q. Did you request Mr. Kechichian to sign the line where it says “Personal gurantee signature”? Either you recall or you don’t. A. Me personally, I was typing, so it’s John Chen that’s asking to sign. Q. And he didn’t? A. Ask him to sign on this… Q. No, Mr… so you remember that John Chen asked him in front of you, “Please sign on the line where it says ' Personal gurantee signature '”?

Is this your testimony that you just gave?

A. No. Q. So what did you say? That’s what I understood. A. Everybody signed on this document, we didn’t specifically ask. […] Q. Do you recall or do you not recall – you, Mrs. Chen – asking Mr. Kechichian to sign on December one (1), two thousand and six (2006) immediately above the line that says “Personal gurantee signature”? Either you recall or you do not. A. I don’t recall. Q. Okay. Did Mr. John Chen ask Mr. Kechichian to sign on that line? A. I don’t remember. […] Q. So you were present at the time of signing? A. M’hm. Q.

But you have no recollection as to you or John Chen or Peter Chen [père de John Chen, alors présent sur les lieux] asking Mr. Kechichian to sign on that line for a personal guarantee for the tenant? A. No. L’appelant, pour sa part, semble avoir conservé un souvenir beaucoup plus précis de cet aspect des choses. Voici deux extraits de sa déposition au procès : L’appelant interrogé en chef par son avocat [7] Q Did you have a discussion with the Chen, with respect to this personal guarantee?

A. In fact, a very long discussion. That was most of the meeting. They wanted me to sign a personal guarantee on this lease. I said I never signed a personal guarantee on any lease. I mean I sign hundred of leases in my life. You know, we have leases which are worth about $50,000,00.00 ( sic ), your Honour. I cannot sign personal guarantee on every lease and it’s not the way we do business. And I explained this to them in very small details and they were satisfied and they said fine, no problem, you don’t have to sign it.

In fact, they accepted my signature and take the document with them and promised that they’ll send me a copy. I didn’t even keep a copy that day with me. Q. Did you tell the Chen or did they ask you at that meeting who the tenant would be? A. No. No. They just prepared this (inaudible). In fact, they came in with it and I told them I, I wasn’t very happy, because I found this document. It was not professional at all. As you can see, you know, they write Optique Laurier wrong and they put Marché’s address, which Marché has nothing to do with it. It should be head office.

The draft itself, I never signed in my life a draft like this, but really, really that day, they said show us good will and sign (inaudible). I said fine. […] Q. When is the first time, Mr. Kechichian, that you heard or found out that RRX Medical was demanding a personal guarantee from you personally as a condition to signing the lease with your company? A. Well, the first time I hear this, your Honour, was on December 1 st when I met them in Mr. Freiji’s office at Montreal and there I reacted immediately because we don’t do this with any landlord.

I told them very clearly if you insist on personal guarantee, then we cannot have a lease. We cannot do business together. If this is a… very important for you, then we’d better not continue this meeting, I don’t waste your time. I made it very clear for them there and they understood very well. They even mentioned that, if you read carefully the offer to lease, I remember, they put my name and said personal guarantee. I didn’t sign it. I refused. And then we discussed it for a good half hour why I cannot sign.

I gave them explanations the they have assets for over a million dollars by the time we open, that they don’t need my personal guarantee. Besides I have leases, your Honour, for over 50 million dollars that I signed in my company. I cannot be personally responsible for these leases.

[ 26 ] Il est vraisemblable, voire probable, qu’un malentendu survient entre les parties dès le 1 er décembre 2006 et qu’il porte sur la structure ou le montage juridique envisagé de part et d’autre. Les dirigeants de l’intimée croyaient que la locataire serait « Optique Laurier », une entité juridique inexistante en tant que personne morale, même s’il s’agit d’une marque de commerce largement répandue, connue des époux Chen, et utilisée par plus d’une trentaine de compagnies distinctes.

L’appelant, pour sa part, croyait que les parties s’entendaient sur le montage habituel, le bail devant être signé par une compagnie à être créée et qui serait dotée du droit d’utiliser la marque de commerce en question. Quoi qu’il en soit, il ne peut faire de doute que, à ce stade des relations entre les parties, l’appelant signe la pièce P-2 pour autrui et qu’il refuse catégoriquement de se porter garant ou caution des obligations de la future locataire.

Le jugement entrepris ne fait nulle part mention de cette dernière circonstance. [ 27 ] Dans ces conditions, et je le dis avec égards, il m’est difficile de suivre le raisonnement de la juge de première instance lorsqu’elle s’exprime sur l’assise de la responsabilité de l’appelant. Je citerai de nouveau quelques paragraphes de ses motifs, ceux qui, selon ma compréhension, recèlent les éléments fondamentaux de son analyse (il est question ici de la pièce P-2) : [50] Peut-on prétendre qu'il n'y a pas eu ici un accord de volonté? Certes pas. On envoie même un chèque de 21 500 $ soit le montant exigé par RRX.

On est d'accord. […] [57] Encore une fois, qui cause les problèmes? Qui refuse de respecter ses obligations et met les bâtons dans les roues? Toujours le défendeur qui refuse de signer le bail.

« Tout devenait fastidieux » dira encore le notaire Faribault. […] [60] Le contrat de louage est un contrat synallagmatique, car il engendre des obligations pour les contractants, RRX et Tony Kechichian qui ont signé la promesse de bail ou plutôt l'avant-contrat . […] [63] Dans le présent cas, on ne peut venir à une autre conclusion que de retenir la responsabilité du défendeur pour la non-signature du bail commercial pour le 4121, rue Ste-Catherine Ouest, à Westmount. [64] On ne peut prétendre qu’il n’y avait pas d’entente lors de la signature de P-2 entre les parties et qu’il n’y avait pas d’accord de volontés.

Tout y est afin de démontrer le contraire. Il y a entente et même admissions par l’avocat Me Ohannes Kechichian. Il y a en plus, envoi d’un chèque important à RRX Medical inc., (21 500 $). […] [66] Dans notre cas, il y a une promesse bilatérale de bail qui a été acceptée. Une promesse reconnue par l’avocat Me Ohannes Kechichian. Une promesse où un chèque de 21 500 $ est aussi envoyé. À mon sens, et pour une raison précise, cette analyse dénature la portée de l’entente que les parties ont formulée par écrit avec la pièce P- 2. Sur un point crucial, soit l’engagement personnel de l’appelant à

titre de caution de la locataire (et donc de la sous-locataire), le contrat que l’intimée se déclare prête à signer le 5 février 2007 diverge manifestement de l’« avant-contrat » (pour reprendre l’expression de la

juge de première instance) P-2. Le 1 er décembre, au moment de signer cet « avant-contrat », l’appelant refuse fermement de se porter garant des obligations de la locataire, et il explique pourquoi.

Le 5 février, alors que les parties semblent avoir résolu, laborieusement il est vrai, toutes les questions que l’« avant-contrat » avait laissées en suspens, voilà que cette exigence réapparaît pour la première fois, et ce, en dépit du fait qu’il s’est écoulé plus de neuf semaines depuis le refus formel exprimé par l’appelant. [ 28 ] On admettra sans peine que la pièce P-2 est plus qu’une simple « lettre d’intention » du type de celle que considéra la Cour dans l’arrêt Jolicoeur c. Rainville [8] .

Il ressort de cet « avant-contrat » que, le 1 er décembre 2006, les parties s’entendent sur les principaux éléments du contenu obligationnel du bail (y compris, fait non négligeable, l’absence de garantie personnelle de la part de l’appelant). Et les parties croient être en mesure d’arrêter tous les termes d’un bail commercial en bonne et due forme dont elles s’engagent à négocier les autres modalités de bonne foi. Voilà ce sur quoi porte cet « avant-contrat ».

Le comportement ultérieur des parties le démontre. [ 29 ] Entre décembre 2006 et février 2007, les parties se sont donc appliquées à négocier tous les termes d’un bail qui les aurait accommodées de part et d’autre. Elles ont échoué. La question en litige était et demeure de savoir si l’appelant, personnellement, était responsable de cet échec et contrevenait à l’« avant-contrat » P-2, comme l’a jugé la Cour supérieure.

Pour ma part, je ne peux voir comment « la non-signature du bail commercial pour le 4121, rue Ste-Catherine Ouest, à Westmount » résulte d’un manquement aux obligations contractées par l’appelant aux termes de l’entente P-2 : il avait écarté d’emblée la possibilité d’une garantie personnelle comme celle qu’on prétend lui imposer le 5 février 2007. 2. Responsabilité de l’appelant au regard de ses obligations légales [ 30 ] Si l’« avant-contrat » P-2 ne peut être la source de la responsabilité de l’appelant, qu’en est-il d’une responsabilité potentielle au regard des articles 319 et 320 C.c.Q. ?

Voici le texte de ces deux dispositions : 319. La personne morale peut ratifier l'acte accompli pour elle avant sa constitution; elle est alors substituée à la personne qui a agi pour elle. La ratification n'opère pas novation; la personne qui a agi a, dès lors, les mêmes droits et est soumise aux mêmes obligations qu'un mandataire à l'égard de la personne morale. 320.

Celui qui agit pour une personne morale avant qu'elle ne soit constituée est tenu des obligations ainsi contractées, à moins que le contrat ne stipule autrement et ne mentionne la possibilité que la personne morale ne soit pas constituée ou n'assume pas les obligations ainsi souscrites. [ 31 ] Je note en premier lieu que ce n’est pas sur cette base, ou en tout cas que ce n’est pas explicitement sur cette base, que la juge de première instance a tenu l’appelant responsable de l’inexécution de l’« avant-contrat »

P-2 en raison de son défaut de signer le bail commercial du 5 février. [ 32 ] Il importe d’abord de bien situer cette

partie du débat dans son cadre factuel. Le 1 er décembre 2006, ce sont les époux Chen qui identifient comme locataire dans « l’avant-contrat » P-2 « Optic Laurier » ou « Optique Laurier » située au « 1030 du Marche Central » : ils sont les auteurs de ce document. L’appelant y est désigné comme président d’Optique Laurier, ce qui laisse supposer que l’on pense ici, du côté des époux Chen, à une compagnie déjà en existence.

Du côté de l’appelant, qui a naturellement à l’esprit le montage habituel mis en place lorsqu’un magasin se place sous la bannière Optique Laurier, la désignation « Optic Laurier » ou « Optique Laurier » peut convenir provisoirement, en attendant que la compagnie locataire soit constituée. C’est le malentendu auquel j’ai fait allusion plus haut au paragraphe [26].

Tout le monde sait, cependant, que ce n’est pas l’appelant personnellement qui s’engage au cours de ces négociations. [ 33 ] Il eut sans doute été facile de dissiper ce malentendu mais certaines circonstances indépendantes de la volonté de l’appelant font en sorte qu’il faudra attendre le 19 janvier pour tirer les choses au clair. D’abord, l’appelant croit, non sans raison, que la pièce P-2 n’est pas le bail dans sa forme définitive.

Quant au Dr Chen, il n’entreprend aucune démarche et ne fait aucune vérification pour s’assurer que son impression, selon laquelle Optique Laurier est une compagnie d’envergure, a un fondement réel en fait. Il témoignera d’ailleurs de son manque d’intérêt pour cette question : Q. Were you told at that meeting, prior to December 1 st , that, once the lease was entered into by Laurier Optical, Laurier Optical then entered into a turnkey agreement with the corporation of an optometrist to run the store, to operate it?

A. No, My Lady, I have to repeat again that as a landlord, I have no interest in the internal working of Laurier Optical. My interest solely lies in the signing of the agreement with Mr. Kechichian or Laurier Optical. As to how it works internally, it’s none of my business. Après le 1 er décembre, le notaire Faribault obtient des époux Chen la pièce P-2 avec instructions de préparer un bail standard mais il ne reçoit aucune autre communication de leur part. Cela donnera le projet de bail P-4 à partir duquel s’amorceront de nouveaux pourparlers entre le notaire Faribault et l’avocat Ohannes Kechichian.

Connaissant l’adresse prêtée à la locataire dans « l’avant-contrat » P-2, le notaire Faribault retrace au moyen d’une recherche dans le Registre des entreprises du Québec la compagnie « 4041992 inc. », dont l’âme dirigeante est l’exploitant du magasin du Marché Central; c’est ce qui explique qu’elle figure désormais dans la désignation des parties au bail. [ 34 ] Finalement, on l’a vu, Me Faribault est informé le 19 janvier par l’avocat de l’appelant que la désignation de la compagnie « 4041992 inc.» comme locataire est erronée.

C’est le 31 janvier, dans un courriel adressé à l’avocate de l’intimée, que ce même avocat transmet la désignation exacte de la locataire, 9171-6040 inc., une compagnie nouvellement créée. [ 35 ] En somme, dès le 1 er décembre 2006, il est clair, aussi bien pour les époux Chen que pour l’appelant, que la locataire visée par l’« avant-contrat » P-2 sera une personne morale. L’impression qu’en ont les époux Chen (soit que cette personne morale, Optique Laurier inc., existe déjà) est erronée car une telle entité n’a jamais été constituée. Mais, en examinant cette situation au regard de l’

article 320 C.c.Q. , on doit également tenir compte de la perception de l’appelant. Celui-ci procède comme dans le cas des autres baux de la bannière Optique Laurier, avec l’intention déclarée de former le moment venu une personne morale qui fera office de locataire/sous- locatrice. Il agit alors pour une personne morale « avant qu’elle ne soit constituée », personne morale dont il serait difficile de donner une meilleure désignation puisqu’elle n’existe pas encore.

Mais l’appelant a clairement exprimé son refus de garantir personnellement les obligations de cette personne morale. [ 36 ] Lorsque, le 5 février, tout indique que les derniers changements ont été acceptés de part et d’autre, que le contrat a maintenant acquis sa forme définitive et qu’un mandataire désigné en la personne de M. Pierre Freiji est prêt à signer le bail au nom de 9171-6040 inc., tous les éléments sont présents pour conclure que la personne morale nouvellement constituée s’apprête à ratifier l'acte accompli pour elle avant sa constitution.

Or, on sait que l’effet d’une telle ratification est de substituer la personne morale maintenant en existence à « celui qui [a agi pour elle] avant qu'elle ne soit constituée ». C’est ce que démontre l’arrêt Société sylvicole de l’Outaouais c. Rasmussen [9] .

En refusant de signer le bail en l’absence d’une garantie personnelle de l’appelant, c’est l’intimée qui a fait obstacle à cette ratification, ce qui explique d’ailleurs la mise en demeure « with prejudice » que 9171-6040 inc. lui adresse le 19 février suivant. [ 37 ] Dans ces circonstances, selon moi, l’appelant ne pouvait être tenu personnellement responsable de quoi que ce soit.

Peut-être en irait-il différemment si, par exemple, l’appelant avait délibérément ou de mauvaise foi entretenu les dirigeants de l’intimée dans l’illusion qu’une prétendue compagnie d’envergure, Optique Laurier, s’apprêtait à contracter avec l’intimée. Mais rien de semblable ne s’est produit ici. – VI – [ 38 ] Pour ces motifs, je ferais droit à l’appel et je rejetterais la requête introductive d’instance de l’intimée. [ 39 ] L’appelant a renoncé à réclamer le dépôt de 21 500 $ versé à l’intimée le 5 décembre 2006 car ce dépôt ne provenait pas de lui personnellement.

Il est donc inutile d’en dire plus sur ce sujet. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.