2010 QCCQ 13482, 2010 QCCQ 13482

Société en commandite Complexe Habitation 67 c. Montréal (Ville de) 2010 QCCQ 13482 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-016236-102 DATE : 22 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ EN COMMANDITE COMPLEXE HABITATION 67

Partie requérante – intimée incidente c. VILLE DE MONTRÉAL

Partie intimée – requérante incidente et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU QUÉBEC Mis en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Société en commandite complexe d'habitation 67 (HABITATION 67) demande la permission d'appeler d'une décision de Tribunal administratif du Québec (T.A.Q.),

section des affaires immobilières, rendue le 19 mars 2010. [ 2 ] Ville de Montréal (Montréal) demande quant à elle la permission de loger un appel incident. [ 3 ] La décision du T.A.Q. tranche un litige portant sur la valeur foncière, pour le rôle quadriennal 2007-2008-2009-2010, d'un immeuble résidentiel de 147 appartements situé dans la Ville de Montréal. Les conclusions du T.A.Q. de même que les valeurs inscrites et les prétentions des parties sont comme suit : Valeurs inscrites Prétentions Habitation 67 Prétentions des parties Conclusions du T.A.Q.

Terrain 5 405 000 $ 5 405 000 $ 5 405 000 $ 5 405 000 $ Bâtiment 37 595 000 $ 18 295 000 $ 41 595 000 $ 31 370 000 $ Total 43 000 000 $ 23 700 000 $ 47 000 000 $ 36 775 000 $ CONTEXTE [ 4 ] L'immeuble d'HABITATION 67 est la propriété d'une société en commandite. Il comporte 147 unités totalisant 354 modules répartis en 143 parts de commanditaires. 143 unités sont donc occupées par des commanditaires alors que 4 sont louées à des tiers.

Chacun des commanditaires occupe une unité en vertu d'un bail. [ 5 ] Puisque l'immeuble est construit en 354 modules (cubes), chacune des parts est liée à un module. [ 6 ] Le loyer d'un commanditaire est établi sur la base du nombre de modules qu'il occupe et détermine sa contribution aux frais d'exploitation de l'immeuble, sans plus. Le loyer des appartements loués à des tiers (non commanditaires) est établi sur la base d'un loyer marchand. [ 7 ] Un commanditaire peut vendre, transférer ou autrement disposer de ses parts dans la société en commandite.

L'acheteur détient alors les droits et privilèges d'un commanditaire, dont celui de détenir un bail à un loyer équivalent à sa part des frais d'exploitation. [1] [ 8 ] En début d'audience, le T.A.Q. avise les parties sur la position qu'il entend retenir sur la méthode d'évaluation devant être

utilisée dans le cas à l'étude. Il écrit : « [30] Le Tribunal avait alors eu l'opportunité de prendre connaissance des rapports d'expertise versés par les parties, en temps utile, au secrétariat du Tribunal. Il a pris soin d'exposer aux parties qu'Habitation 67 n'est pas un immeuble locatif de prestige contrairement aux immeubles dont se sert l'expert de la

partie requérante dans sa méthode de revenu. Habitat 67 n'est pas, non plus, un ensemble de condominiums ou copropriétés divises et, serait-ce le cas, cet ensemble ne se vendrait vraisemblablement pas, considéré comme un tout, à un prix équivalant au total des prix de vente de chaque unité d'habitation cédée isolément contrairement à ce que suggère la méthode de parité de l'expert de la

partie intimée. » [ 9 ]

Malgré cette affirmation, le T.A.Q. évalue l'immeuble d'HABITATION 67 en utilisant les ventes de parts de la société desquelles il tire un taux unitaire au pied carré appliqué à la superficie nette totale des appartements. [ 10 ] Le T.A.Q. se dit toutefois convaincu « que les 147 unités de logement que comprend Habitat 67 ne se transigeraient pas, dans le contexte d'une vente globale, au taux unitaire moyen reflété par les ventes d'un seul appartement. [2] »

Il applique donc un facteur d'escompte de 25%. [ 11 ] Au soutien de sa requête, HABITATION 67 soutient que le T.A.Q. aurait commis les erreurs suivantes : - Il aurait erré dans son évaluation de l'utilisation la plus probable de l'immeuble; - Il aurait erronément considéré la qualité du propriétaire (la Société en commandite) et les ententes particulières entre locataires, propriétaire et commanditaires en assimilant les locataires à des propriétaires pour conclure que l'immeuble n'est pas susceptible d'être vendu sur le marché; - Il aurait erré en considérant les ventes de parts de société en commandite comme étant des transactions immobilières; - Subsidiairement, il aurait erré en omettant d'ajuster sa conclusion de valeur pour tenir compte de l'effet du taux d'imposition réservé aux immeubles de 6 logements et plus. [ 12 ] Pour sa part, Montréal fait valoir que le T.A.Q. a erré en appliquant un facteur d'escompte de 25 %.

Elle ajoute qu'en l'espèce aucun facteur d'escompte ne devait être appliqué. ANALYSE [ 13 ] La requête pour permission d'appeler est prévue à l'article 159 de la

Loi sur la justice administrative (L.J.A) [3] : « 159. Les décisions rendues par le Tribunal dans les matières traitées par la

section des affaires immobilières, de même que celles rendues en matière de protection du territoire agricole, peuvent, quel que soit le montant en cause, faire l'objet d'un appel à la Cour du Québec, sur permission d'un juge, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour. » [ 14 ] Le droit d'appel est limité aux questions qui sont d'intérêt selon la Cour du Québec.

Cette notion est interprétée par la jurisprudence comme étant une question sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général. [4] [ 15 ] Figurent parmi des cas considérés d'intérêt pour la Cour du Québec, une question de principe à caractère normatif dont les enjeux dépassent les intérêts des parties de même qu'une question n'ayant jamais été soumise à la Cour du Québec. [5] [ 16 ] Dans le présent dossier, le T.A.Q. considère que le mode de détention du droit de propriété d'un immeuble détenu par une société en commandite fait

partie de sa situation juridique au sens du 3 e paragraphe de l'article 46. [ 17 ] Cette position est contraire à ce qu'a décidé la Cour du Québec dans l'affaire Longueuil c. Coopérative d'habitation Centenaire [6] où le juge Claude Laporte écrit : « [62] Rappelons d'abord que les articles 42 à 46.1 LFM doivent, comme toute autre loi, s'interpréter en tenant compte des autres dispositions de la loi.

Ce principe est exprimé à l'article 41.1 de la Loi d'interprétation du Québec et qui se lit ainsi : « Les dispositions d'une loi doivent s'interpréter les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l'ensemble et qui lui donne effet » [63] Les articles 42 à 46.1 LFM énoncent les principes qui doivent être utilisés en matière d'évaluation des immeubles. [64] Ce n'est qu'aux articles 203 et suivantes de cette même loi que d'autres règles, d'un tout autre ordre cette fois, viennent établir quels sont les immeubles imposables et ceux qui sont exempts de taxes. [65] Comme on peut le constater dans le texte même des articles 42 à 46.1 LFM, il n'y a aucune référence au concept de propriétaire, ce qui laisse à entendre que l'identité, la quantité et le statut du propriétaire d'un immeuble ne sont pas pertinents dans l'évaluation d'un immeuble. [66] En revanche, la qualité, le statut et l'identité du propriétaire deviennent pertinents au niveau des exemptions.

Aux articles 203 et suivant LFM nous retrouvons une panoplie de propriétaires qui peuvent bénéficier d'exemptions. Ainsi, et bien que ce ne soit pas l'objet du présent appel, on notera que les seules coopératives qui font l'objet d'une exemption sont les coopératives de garderie. [67] Selon le Tribunal, cette dichotomie dans la loi constitue un indice, voire une indication très forte, que le législateur ne désirait

pas que le statut, la qualité ou l'identité du propriétaire d'un immeuble soit pris en compte lors de l'évaluation d'une unité et ce, à quelque

titre que ce soit. » (références omises) [ 18 ] Un peu plus loin le juge Laporte ajoute : « [113] De plus, la LFM vise à évaluer un immeuble in se.

Voilà doit être faite sans égards aux ententes particulières entre les locataires, le propriétaire et les tiers et indistinctement aussi de la forme de détention de la propriété ou de la qualité de son propriétaire. […] [116] Sur le plan conceptuel, la "valeur objective" d'une chose s'apparente à sa "valeur intrinsèque". [7] [ 19 ] Le traitement qu'a fait le T.A.Q. du statut juridique du propriétaire d'HABITATION 67 semble, à première vue, difficilement conciliable avec le jugement du juge Laporte dans coopérative d'habitation centenaire . [ 20 ] Le présent dossier soulève plusieurs interrogations au niveau du type de restrictions d'ordre juridique qui peut et qui doit être considéré dans l'établissement de l'état d'une unité d'évaluation à la date d'évaluation.

Il commande également une réflexion sur le type de transaction qui peut être retenue comme indice paritaire dans le cadre de l'évaluation d'un immeuble. [ 21 ] Les questions soulevées par le présent dossier sont importantes, nouvelles, sérieuses et potentiellement controversées.

Ces questions sont d'intérêts et devraient être soumises à la Cour du Québec Appel incident de Montréal [ 22 ] La question soumise par MONTRÉAL vise l'application d'un facteur d'escompte de 25% pour tenir compte du fait que les 147 logements ne se transigeraient pas, dans le contexte d'une vente globale, au taux unitaire moyen reflété par les ventes unitaires d'appartements. [8] [ 23 ] À ce sujet, MONTRÉAL écrit : « 21.

La ville n'entend pas remettre en cause ici cette appréciation de la preuve faite par le TAQ, même si elle n'est pas d'accord avec les modifications apportées par ce dernier à la méthode de son expert; 22.

Cependant, la Ville maintient et soutient devant cette Honorable Cour qu' aucun facteur d'escompte n'aurait dû être appliqué en l'espèce par le TAQ; [ 24 ] MONTRÉAL soutient qu'il faut considérer un avantage propre à HABITATION 67 du fait que toutes les unités (sauf 4) sont déjà occupées par leur propriétaire sous forme de part de commanditaires. [ 25 ] MONTRÉAL ne remet pas en cause l'appréciation de la preuve que fait le T.A.Q., mais ne soulève qu'une question d'opportunité à l'égard de l'application d'un facteur.

Cette question vise l'application d'une méthode d'évaluation et est au cœur de la compétence spécialisé du T.A.Q. [ 26 ] La requête de MONTRÉAL soulève les mêmes arguments qu'elle a soumis au T.A.Q. et qui ont été rejetés. Elle ne soulève aucune question nouvelle ou de principe pas plus qu'elle ne soulève une faiblesse apparente dans le raisonnement. [ 27 ] La simple expression d'un désaccord n'est pas un motif suffisant pour obtenir une permission d'appeler.

Encore faut-il que l'on invoque, avec arguments à l'appui, l'existence d'une question qui soulève un enjeu qui devrait être soumis à la Cour du Québec selon les critères jurisprudentiels applicables, ce que la requête de MONTRÉAL ne fait pas, soit dit avec égards. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la requête pour permission d'appeler de Société en commandite complexe d'habitation 67.

PERMET l'appel de la décision du Tribunal administratif du Québec rendu le 19 mars 2010 dans le dossier SAI-M-143264-0802; DÉCLARE que le présent jugement tient lieu d'inscription en appel sur les questions suivantes : - Le Tribunal administratif du Québec a-t-il erré : 1. Dans son appréciation de l'utilisation la plus probable de l'unité d'évaluation; 2. En considérant le mode de détention de l'immeuble comme faisant

partie de la situation juridique de l'immeuble; 3. En retenant les ventes de parts de société en commandite comme représentation d'indice paritaire dans le cadre de

l'évaluation d'un immeuble; 4. En omettant d'ajuster sa conclusion de valeur pour tenir compte de l'effet du taux d'imposition réservé aux immeubles de 6logements et plus. Frais à suivre. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me George Kovac Procureur de la

partie requérante – intimée incidente Me Paul WaylandDUFRESNE HÉBERT COMEAU INC.Procureur de la

partie intimée – requérante incidente Me Karine FournierBARIL & AVOCATSProcureur de la mis en cause Date d’audience : 28 septembre 2010 [1] Voir à ce sujet l'explication qu'en fait le T.A.Q. aux paragraphes [1] à [13] de sa décision. [2] Décision du T.A.Q., paragr. 125; [3]

Loi sur la justice administrative, c. 54, a. 159. L.R.Q. c. J-3; [4] Lamarche Mc Guinty inc. c. Municipalité de Bristol et MRC de Pontiac (C.Q.) (QC CQ), REJB 1999-10529; [5] Voir à ce sujet la revue de la jurisprudence dans Windsor (Ville de ) c. Domtar Inc. 2009 QCCQ 5334; [6] 2010 QCCQ 1919; [7] Id. [8] Voir décision du T.A.Q., paragr. 125