2017 QCCQ 9391, 2017 QCCQ 9391

Desrosiers c. Investissement St Louis inc. 2017 QCCQ 9391 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N : 200-02-052709-146 DATE : 22 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE Daniel bourgeois, j.c.q. ______________________________________________________________________ bergerette Desrosiers Requérante-locataire c. investissement St louis inc. Intimée-locateur -et- françois Paulhus Intimé-intervenant -et- Gagnon sénéchal coulombe inc.

Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur requête en opposition au bref d’expulsion et au préavis d’expulsion et sur demande en intervention volontaire agressive) (Article 565 Cp.c. [1] ,

article 184 et suivants N.c.p.c. [2] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante Mme Bergerette Desrosiers (ci-après « Desrosiers [3] ») est locataire d’un logement situé dans un immeuble sis au […] où elle y habite avec son conjoint, M. Serge Laverdière (ci-après « Laverdière »). [ 2 ] En février 2013, Investissement St-Louis inc. (ci-après « ISL ») dépose une demande à la Régie de logement afin d’obtenir la résiliation du bail et l’éviction immédiate de la locataire et son conjoint.

Il est en effet allégué que Laverdière entrepose des pneus usagés, et ce, à des fins commerciales et non résidentielles.

ISL allègue également que cet entreposage est dangereux et porte atteinte à la jouissance paisible des lieux par les autres locataires. [ 3 ] Le 23 avril 2014, le juge administratif, Claire Courtemanche de la Régie du logement (ci-après la « Régie ») rend jugement dans ce dossier (R-3) et ordonne ce qui suit : [46] ORDONNE à la locataire et à son conjoint Serge Laverdière de cesser immédiatement tout commerce de vente de pneus usagés à l'immeuble; [47] ORDONNE à la locataire et à son conjoint Serge Laverdière de cesser tout entreposage de pneus usagés à l'immeuble, sauf pour l'usage personnel du véhicule de la locataire ou celui de son conjoint et ce, dans un délai de 30 jours des présentes; À DÉFAUT par la locataire de respecter les présentes ordonnances, le Tribunal : [48] RÉSILIE le bail de la locataire; [49] ORDONNE l'éviction de la locataire et de tous les occupants du logement; [50] RÉSERVE au locateur ses recours ultérieurs; [51] Les frais judiciaires de la demande au montant de 78 $ étant à la charge de la locataire. [ 4 ] Le 23 mai 2014, Desrosiers porte cette décision en appel au moyen d’une requête pour permission d’en appeler, le tout tel qu’il appert du dossier de la Cour 200-80-006739-146 (ci-après le « Dossier d’appel »). [ 5 ] Le 3 juin 2014, ISL fait signifier à Desrosiers un avis d’expulsion (R-4), le tout tel qu’il appert du présent dossier; un bref

d’expulsion est aussi autorisé par le greffier en date du 4 juin 2014 qui vise les occupants (Desrosiers et Laverdière) de l’appartement no 7 du logement du […] à Québec. [ 6 ] Une requête en suspension présentée par Desrosiers dans le Dossier d’appel est accueillie le 6 juin 2014 par le juge coordonnateur Charles G Grenier, J.C.Q., et ce, en vertu de l’

article 94 de la

Loi sur la régie du logement [4] (« la Loi »). [ 7 ] En ce qui concerne le Dossier d’appel, le Tribunal croit opportun de reproduire ci-après les motifs d’appel de Desrosiers : « [3] La requérante croit qu’il y a une erreur de droit et une erreur manifeste et déraisonnable dans l’appréciation des faits relatés ci- dessous; […] [7] Il appert de la preuve administrée en première instance que la requérante possède dix-sept espaces de rangement dans le sous-sol, tel qu’identifié sur le plan préparé par M.

Serge Laverdière; [8] De ce nombre, huit espaces de rangement contiennent des pneus destinés à la revente, soit pour un total d’environ 500 pneus; [9] M.

Serge Laverdière prépare et met en vente des pneus usagés depuis environ dix ans au même endroit; [10] Les espaces de rangement lui ont été octroyés en échange de services et d’aide apportés aux concierges de l’immeuble au cours des années; […] [12] Selon Me Claire Courtemanche : « La question qui se pose est de déterminer si le fait par le locateur de permettre au conjoint de la locataire d’utiliser des espaces de rangement pour y entreposer des pneus usagés lui permettait, par le fait même, d’exercer un commerce de vente de pneus usagés ». [13] De plus, Me Courtemanche considère que la requérante, ou plus précisément son conjoint, devait obtenir l’autorisation de la Ville de Québec pour pouvoir vendre les pneus usagés; [14] Finalement, elle considère également que la vente de pneus ne se fait pas dans des conditions sécuritaires; […] [16] La régisseure a erré dans son jugement en ce que :

a) la régisseure de la Régie du logement a erré en fait et en droit en statuant que la requérante a modifié la destination des lieux loués en permettant à son conjoint de vendre des pneus usagés au sous-sol de l’immeuble; […]

b) au surplus, la requérante entend démontrer que la régisseure de la régie du logement a manifestement erré dans l’appréciation des faits, lorsqu’elle considère que l’activité du conjoint de la requérante est exercée de façon non sécuritaire; […] » [ 8 ] Le Dossier d’appel démontre également qu’il a fait l’objet de plusieurs remises accordées par la Cour, et ce, puisque la Cour municipale de Québec était saisie d’un litige relativement à des avis d’infractions eu égard à l’entreposage des pneus dans l’immeuble loué. [ 9 ] L’intervenant M.

François Paulhus (ci-après « Paulhus ») a acquis, le 17 septembre 2014, d’ISL, l’immeuble du […]. (R-6 et I-1). [ 10 ] Le 6 novembre 2014, Paulhus produit une déclaration d’intervention dans le Dossier d’appel où il déclare entre autres ce qui suit : « [5] En tant que nouveau propriétaire de l’immeuble, l’intervenant souhaite pouvoir bénéficier de la décision de la Cour du Québec et des ordonnances qui en découleront; [6] L’ancien propriétaire et intimé demeure responsable de poursuivre le présent dossier au terme de l’acte de vente; […] [ 11 ] Toujours dans le Dossier d’appel, un procès-verbal du juge François Godbout, J.C.Q. en date du 12 novembre 2014, indique que le dossier est encore une fois reporté en avril 2015, et ce, dans l’attente du dossier de la Cour municipale. [ 12 ] Le 6 janvier 2015, Desrosiers dépose à la Régie deux demandes (n o 1651544, pièce R-8 et n o 1651574 pièce R-9) qui concernent essentiellement les espaces de rangement au sous-sol de l’immeuble.

Par ces demandes, Desrosiers réclame une diminution de loyer ainsi qu’un montant de 4 000 $ à

titre de dommages pour troubles, inconvénients et ennuis de la part d’ISL. En fait, alors que la demande à la Régie R-8 adressée à ISL demande une diminution de loyer et une somme de 4 000 $ à

titre de dommages, la demande R-9 adressée à Paulhus ne réclame qu’une diminution de loyer. [ 13 ] Bien que la décision de la Cour municipale n’a pas été déposée en preuve par les parties, les procureurs ont avisé le Tribunal que la Cour municipale a donné gain de cause à la Ville de Québec et a ordonné à Laverdière de cesser son commerce de vente et d’entreposage de pneus usagés. [ 14 ] Pour ce qui est des deux nouveaux dossiers déposés à la Régie et où il est question des espaces de rangement et des locaux

situés au sous-sol de l’immeuble, le juge administratif, Claire Courtemanche, lors de l’audition le 15 juin 2017, a suspendu ces deux dossiers jusqu’à ce que la Cour du Québec se soit prononcée sur le Dossier d’appel (voir notes sténographiques R-13). [ 15 ] Peu après, soit le 5 juillet 2017, Paulhus transmet à Desrosiers et à Laverdière une lettre (I-2) dans laquelle il indique entre autres ce qui suit : « Il a été porté à notre connaissance que vous vous êtes approprié certains espaces de rangement au sous-sol, lesquels ont été cadenassés.

Comme vous le savez, le bail antérieur signé le 19 avril 1999 par votre conjoint, pour lequel la résiliation a été obtenue et qui est présentement sujet à une suspension des mesures d’expulsion en Cour du Québec, ne prévoyait aucun espace de rangement. Conséquemment, vous n’avez aucun droit à l’utilisation de ces espaces de rangement et devrez les vider de leur contenu d’ici les prochains 48 heures. À défaut, nous procèderons nous-même à en sortir le contenu.

Également, puisque votre bail ne comporte qu’un espace de stationnement, vous êtes sommés de libérer un des deux espaces que vous occupez. […] » [ 16 ] Le 18 juillet 2017, Desrosiers se désiste de sa demande d’autorisation d’appel dans le Dossier d’appel. (R-10) [ 17 ] Étant donné ce désistement, les procureurs d’ISL font donc signifier à Desrosiers le 20 juillet 2017 un préavis d’expulsion (R- 11) selon l’

article 565 C.p.c., et ce, pour faire suite à l’ordonnance de la Régie le 23 avril 2014. [ 18 ] Le 24 juillet 2017, les procureurs de Desrosiers déposent dans le présent dossier (l’entête de la procédure indique également le numéro du Dossier d’appel bien qu’il y ait eu désistement) une demande en opposition au bref d’exécution et au préavis d’expulsion ainsi qu’une demande d’ordonnance de sursoir. Il y a lieu de reproduire ci-après certaines des prétentions des procureurs de Desrosiers : [17] La requérante soulève l’irrégularité du préavis d’expulsion basé sur l’ancien

article 565 du Code de procédure civile; [19] Les parties au dossier 200-02-052709-146 sont Investissements Saint-Louis et la requérante; [20] Le bref d’expulsion a été émis par Investissement Saint-Louis; [21] Or, Investissements Saint-Louis n’a plus de lien de droit nécessaire à la poursuite du bref d’expulsion depuis la vente de l’immeuble à Paulhus; [22] De plus, depuis que Paulhus est devenu propriétaire de l’immeuble, il a renoncé aux effets du jugement de la régie du logement pour les raisons suivantes : […] » [ 19 ] Le 3 août 2017, Paulhus dépose au dossier de la présente instance un acte d’intervention volontaire agressif en vertu de l’article 184 et ss N.C.p.c. [ 20 ] Dans cet acte d’intervention, Paulhus allègue ce qui suit : « 3.

Les défendeurs continuent d’exercer un commerce de vente de pneus usagés à l’immeuble, soit dans une remorque entreposée sans droit sur le terrain à proximité de la bâtisse, laquelle est alimentée par une rallonge électrique branchée dans le logement des défendeurs; 4. Les défendeurs continuent donc l’entreposage de pneus usagés à l’immeuble; 5. Le jugement de la régisseure Me Claire Courtemanche de la Régie du logement dans le dossier […] du 23 avril 2014 ne visait pas uniquement à ordonner la cessation de ces activités dans le sous-sol de l’immeuble, mais bien, très largement, « à l’immeuble »; 6.

L’intervenant requiert donc que le jugement rendu suivant le bref d’expulsion signifié par la demanderesse lui soit également bénéficiable; »

Questions en litige [ 21 ] Le Tribunal doit déterminer dans un premier temps s’il y a eu irrégularité dans la signification du préavis d’expulsion. [ 22 ] Le Tribunal doit également déterminer si l’acte d’intervention volontaire agressif de Paulhus doit être accueilli et si ISL a toujours un lien de droit nécessaire à la poursuite du bref d’expulsion. [ 23 ] Enfin, le Tribunal doit déterminer si Paulhus a renoncé aux effets du jugement de la Régie du logement du 23 avril 2014 par sa conduite.

Analyse et décision Est-ce que l’exécution doit s’effectuer selon le nouveau Code de procédure civile? [ 24 ] Desrosiers soulève l’irrégularité du préavis d’expulsion au motif qu’ISL a entrepris l’exécution du bref d’expulsion en vertu de l’ancien

article 565 C.p.c. qui prévoit un délai de deux jours juridiques francs au lieu d’un délai de cinq jours sous l’actuel

article 692 N.C.p.c. [ 25 ] Cet argument doit être rejeté. En effet, l’article 833 (4) N.C.p.c. prévoit que :

833. Le nouveau Code de procédure civile (chapitre C-25.01 ) remplace le Code de procédure civile (chapitre C-25 ). Application. Ce Code est, dès son entrée en vigueur, d’application immédiate.

Cependant : […] 4° l’exécution déjà entreprise d’un jugement, d’une décision ou d’un acte juridique ayant valeur exécutoire se poursuit suivant la loi ancienne, sauf s’il s’agit d’une exécution déjà entreprise selon les règles du dépôt volontaire; [ 26 ] En l’instance, le préavis d’expulsion ainsi que le bref ont été émis en juin 2014, tel qu’il appert du dossier. [ 27 ] Ainsi, puisque l’exécution du jugement doit se poursuivre sous les règles de l’ ancien Code de procédure civile , le préavis de deux jours juridiques francs en vertu de l’article 565 de l’ancien C.p.c. est donc valide.

L’intervention volontaire agressive de Paulhus [ 28 ] En l’instance, le procureur de Desrosiers prétend que l’intervention de Paulhus est tardive. [ 29 ] Cependant, dans la requête en opposition au bref d’expulsion et au préavis d’expulsion, il indique au paragraphe 10 que Paulhus est intervenu le 6 novembre 2014 dans le Dossier d’appel et puis, au paragraphe 21, il indique qu’ISL n’a plus de lien de droit nécessaire à la poursuite du bref d’expulsion dans le présent dossier depuis la vente de l’immeuble à Paulhus.

En l’instance, la demande d’intervention de ce dernier est en date du 3 août 2017, soit 16 jours après le désistement de Desrosiers dans le Dossier d’appel. [ 30 ] En ce qui concerne l’intervention d’un tiers à l’instance, les articles 184 et 185 N.C.p.c. prévoient ce qui suit : 184. L’intervention est volontaire ou forcée. Elle est volontaire lorsqu’une personne qui a un intérêt dans une instance à laquelle elle n’est pas

partie ou dont la participation est nécessaire pour autoriser, assister ou représenter une

partie incapable, intervient comme

partie à l’instance. Elle l’est aussi lorsque la personne demande à intervenir dans le seul but de participer au débat lors de l’instruction. Elle est forcée lorsqu’une

partie met un tiers en cause pour qu’il intervienne à l’instance afin de permettre une solution complète du litige ou pour lui opposer le jugement; elle est aussi forcée si la

partie prétend exercer une demande en garantie contre le tiers. 185. L’intervention volontaire est dite agressive lorsque le tiers demande que lui soit reconnu, contre les parties ou l’une d’elles, un droit sur lequel la contestation est engagée; elle est dite conservatoire lorsque le tiers veut se substituer à l’une des parties pour la représenter ou qu’il entend se joindre à elle pour l’assister ou pour appuyer ses prétentions. L’intervention est dite amicale lorsque le tiers ne demande qu’à participer au débat lors de l’instruction. Le tiers qui intervient à

titre conservatoire ou agressif devient

partie à l’instance. [ 31 ] En ce qui concerne l’argument selon lequel l’acte d’intervention serait tardif, le Tribunal ne peut y faire droit. En effet, dès le 5 juillet 2017 (lettre I-2), alors que le Dossier d’appel était toujours pendant, Paulhus rappelait à Desrosiers et Laverdière leurs obligations en vertu du bail et du fait que ce dernier était toujours sujet à la résiliation qui avait été obtenue de la Régie en avril 2014, décision qui était cependant suspendue par le Dossier d’appel. [ 32 ] Or, treize jours plus tard, soit le 18 juillet 2017, Desrosiers se désistait du Dossier d’appel.

Dans les circonstances, l’acte d’intervention volontaire agressive en date du 3 août 2017, soit environ 2 semaines plus tard, ne peut certainement pas être qualifié de tardif compte tenu que, dès le début (soit le ou vers le 6 novembre 2014), Paulhus a signifié son intention d’exercer et de préserver ses droits de subrogation dans le Dossier d’appel.

Il faut également rappeler que la demande de permission d’appel de Desrosiers n’a jamais présentée à un juge de notre Cour, et ce, malgré le fait que la demande ait été introduite en mai 2014. [ 33 ] Enfin, l’acte de vente (I-1 ou R-6), prévoit notamment la subrogation : «

Article 8 Obligation(

s) En considération de la présente vente, l’acquéreur s’oblige à : […]

Article 8.4 Respecter les baux en vigueur avec droit d’en percevoir les loyers à compter du 1 e octobre 2014, le vendeur subrogeant l’acquéreur dans tous ses droits lui résultant desdits baux » [ 34 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal arrive à la conclusion que l’intervention de Paulhus doit être accueillie. ISL a-t-elle toujours un intérêt et un droit dans la poursuite du bref d’expulsion ? [ 35 ] Il n’est pas contesté qu’ISL est celle qui a intenté le recours devant la Régie et qui est créancière du jugement d’avril 2014. C’est également ISL qui a obtenu en juin 2014 le bref d’expulsion.

[ 36 ] Par ailleurs, ISL, qui était propriétaire de l’immeuble jusqu’en septembre 2014, fait aussi l’objet d’un recours intenté par Desrosiers devant la Régie le 6 janvier 2015 (voir R-8). [ 37 ] Dans cette affaire, Desrosiers invoque des faits qui se sont produits en août 2014 (soit après la décision de la Régie) et réclame à ISL, en plus d’une diminution de loyer, un montant de 4 000 $ à

titre de dommages. [ 38 ] Comme on le constate, ISL a un intérêt à ce que lui soit reconnu les droits découlant de la décision de la Régie d’avril 2014, et ce, compte tenu du désistement de Desrosiers du Dossier d’appel. [ 39 ] En effet, et sans vouloir intervenir sur le fond dans les dossiers devant la Régie (R-8 et R-9), le Tribunal tient à rappeler que le juge administratif, Claire Courtemanche avait suspendu l’audition de ces deux dossiers jusqu’à ce que la Cour du Québec se prononce sur la demande de permission d’appeler. [ 40 ] Or, à la suite du désistement de Desrosiers dans le Dossier d’appel, la décision de la Régie d’avril 2014 a dorénavant le caractère de chose jugée.

Dans ce contexte, ISL a certes un intérêt économique et juridique à ce que soit prononcée la résiliation du bail entre elle et Desrosiers, et ce, sans préjuger ce qui arrivera dans le dossier (R-8) toujours devant la Régie. Paulhus a-t-il renoncé aux effets du jugement de la Régie d’avril 2014? [ 41 ] À cet égard, le procureur de Desrosiers soumet que (voir paragr. 22 de la requête) Paulhus a renoncé aux effets du jugement de la Régie pour les raisons suivantes :

a) Il a encaissé sans protêt ou réserve, les chèques en paiement du loyer depuis le mois d’octobre 2014;

b) Il a permis à Desrosiers de continuer d’occuper l’appartement;

c) Il a donné deux avis de renouvellement de bail avec modification du montant du loyer (R-12);

d) Il a reconnu la validité du bail lors de l’audition du 15 juin 2017 à la Régie du logement (R-13). [ 42 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal arrive à la conclusion que Paulhus n’a pas renoncé à invoquer les effets du jugement. [ 43 ] Premièrement, Paulhus a produit dans le Dossier d’appel une déclaration d’intervention dès le 6 novembre 2014. [ 44 ] Il a par ailleurs transmis à Desrosiers le 5 juillet 2017 une lettre (I-2) par laquelle il souligne que le bail, qui a fait l’objet d’une résiliation par effet du jugement d’avril 2014, était suspendu compte tenu du Dossier d’appel. [ 45 ] En fait, à la suite de la décision du juge Charles G Grenier J.C.Q. en date du 6 juin 2014 de suspendre l’exécution de l’ordonnance de la Régie du logement, Paulhus n’avait évidemment d’autre choix que d’encaisser les chèques en paiement du loyer et de permettre à Desrosiers de continuer d’occuper l’appartement. [ 46 ] Paulhus n’avait également pas le choix de tolérer le renouvellement, année après année, et c’est dans ce contexte que l’on doit interpréter les envois de renouvellement de bail (R-12) transmis par Paulhus à Desrosiers. [ 47 ] À cet égard, plusieurs décisions de notre Cour ont déjà assimilé des avis de reconduction de bail à de simples formalités administratives. [5] . [ 48 ] Par ailleurs, les extraits du témoignage de Paulhus devant la Régie en juin 2017 (R-13) n’ont pas la portée que voudrait bien y voir le procureur de Desrosiers.

En effet, compte tenu du contexte et, à la lumière du témoignage de Paulhus dans le présent dossier, le tribunal ne peut conclure au fait que ce dernier a renoncé à quoique ce soit. [ 49 ] Qui plus est, la renonciation à un droit est une abdication et une telle abdication ne se présume pas. Pour qu’il y ait renonciation tacite, les faits doivent démontrer une volonté manifeste d’abandonner le droit [6] . [ 50 ] En l’instance, Desrosiers devait prouver, par prépondérance de preuve, que Paulhus a renoncé de manière non équivoque à l’évincer.

Or, la preuve n’est pas à cet effet. [ 51 ] En effet, par ses agissements, Paulhus confirme qu’il n’a jamais voulu renoncer aux effets du jugement de la Régie d’avril 2014. [ 52 ] Ce dernier a également témoigné de manière crédible sur la situation qui prévaut encore en ce qui concerne la remorque-camion de Laverdière et où ce dernier exploite toujours, selon Paulhus, son commerce de pneus usagés. Ce camion est stationné en permanence dans le stationnement de l’immeuble puisqu’il ne peut plus rouler par ses propres moyens. Cette preuve n’a aucunement été contredite ni même ébranlée en contre-interrogatoire.

De plus, ni Desrosiers ni son conjoint n’ont été entendus lors de l’audition. [ 53 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal arrive à la conclusion que Paulhus n’a pas renoncé au jugement de la Régie et qu’il a renouvelé le bail parce qu’il croyait ne pas avoir le choix étant donné le Dossier d’appel qui était toujours en cours. Par ces motifs, le tribunal : ordonne l’intervention de l’intervenant en l’instance à

titre de partie, afin de permettre une solution complète du litige; rejette la requête en opposition au bref d’expulsion et au préavis d’expulsion et en ordonnance de sursoir;

délivre le bref d’expulsion à l’encontre de Bergerette Desrosiers et de son conjoint Serge Laverdière; déclare que le bref d’expulsion bénéficie, non seulement à l’intervenant, mais également à Investissement Saint-Louis inc.; le tout avec frais de justice. __________________________________ Daniel Bourgeois, j.c.q. Tremblay Bois Mignault - Casier # 12 Me Isabelle Landry Avocats du demandeur et intervenant (François Paulhus) Coté Carrier – Casier # 5 Avocats de la demanderesse (Investissement St-Louis inc.) Lévesque Lavoie – Casier # 106 Me Marco Lavoie Avocats de la défenderesse (Bergerette Desrosiers) Date d’audience : 10 août 2017