2014 QCCQ 7777, 2014 QCCQ 7777

Chartrand c. Lamarche 2014 QCCQ 7777 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE REPENTIGNY « Chambre civile » N° : 730-32-007585-131 DATE : 14 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RICHARD LANDRY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE CHARTRAND et MAXIME CHARTRAND

Partie demanderesse c. MICHAEL LAMARCHE et STÉPHANIE ROY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Chartrand réclament des défendeurs Lamarche et Roy la somme de 7 000 $ pour des dégâts au sous-sol causés par des infiltrations d'eau provenant de l'entrée de garage en pente du triplex locatif acheté des défendeurs. [ 2 ] Les défendeurs nient toute responsabilité en expliquant qu'aucun dégât d'eau n'est survenu pendant les 10 années qu'ils ont possédé le triplex et que l’entrée de garage est conforme aux normes.

Ils contestent également plusieurs items de la réclamation des demandeurs. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: 1) L'entrée de garage du triplex constitue-t-elle un « vice caché » au sens des articles 1726 et suivants du Code civil du Québec ? 2) Dans l'affirmative, à quels dommages les demandeurs ont-ils droit? LES FAITS [ 4 ] Le 10 janvier 2013, madame Julie Chartrand et son frère Maxime achètent des défendeurs un triplex locatif situé sur la rue des Perce-Neige, à St-Roch-de-l'Achigan. Le prix de vente est de 388 000 $ et la vente a lieu avec la garantie légale.

La prise de possession a lieu le jour même. [ 5 ] Le 29 mai 2013, des pluies abondantes tombent dans le secteur de St-Roch-de-l'Achigan. [ 6 ] Vers 18 h, le locataire du sous-sol informe les demandeurs que son logement, le garage attenant et une chambre liée au logement du rez-de-chaussée sont complètement inondés. [ 7 ] Dès lors, des démarches sont entreprises avec l'assureur Desjardins pour mettre en application les procédures usuelles dans un tel cas : installation de pompes, mise à l'écart des meubles, séchage.

La plupart des opérations sont assumées par Qualinet. [ 8 ] Le 30 mai, madame Chartrand apprend du locataire du sous-sol qu'il y avait déjà eu une infiltration d'eau l'année précédente (en 2012). [ 9 ] Madame Chartrand téléphone à son vendeur, monsieur Michael Lamarche, pour l'informer des événements. Celui-ci confirme

qu'il y a eu à peine un filament d'eau l'année précédente. [ 10 ] Lorsque l'eau s'accumule devant la porte blanche du garage située en contrebas de l'entrée en gravier, les eaux « sales » laissent des traces visibles sur la porte.

Une photo tirée de « google map » de juin 2009 [1] démontre également que l'eau avait monté devant la porte à l'époque. [ 11 ] Le 14 juin 2013, les demandeurs dénoncent la situation par écrit [2] à monsieur Lamarche et madame Roy et leur reprochent de ne pas leur avoir divulgué les événements de 2009 et 2012 dans la Déclaration du vendeur remplie lors de la vente, ce qui aurait influencé leur décision d'acheter. [ 12 ] Dans une réponse du 27 juin 2013, monsieur Lamarche et madame Roy nient toute fausse déclaration à cet égard. [ 13 ] Dans une lettre du 12 août 2013, madame et monsieur Chartrand font connaître leur réclamation totalisant 8 017,19 $.

Cette réclamation est en surplus de la somme de 17 000 $ versée par Assurances Desjardins pour réaménager le sous-sol.

La réclamation comprend les items suivants: - excavation et asphaltage de l'entrée: 2 299,50 $ - installation d'un caniveau d'acier: 300,00 - franchise d'assurance: 1 000,00 - hausse des primes d'assurance pendant 7 ans: 750,00 - frais d'expertise [3] : 1 437,19 - dommages-intérêts compensatoires: 1 213,31 - Total: 7 000,00 $ [4] [ 14 ] Des négociations sont intervenues entre les parties mais n'ont pas permis de trouver un terrain d'entente. [ 15 ] Il est à souligner qu'Assurances Desjardins a également adressé en juin 2013 une mise en demeure à la municipalité de St-Roch de l’Achigan indiquant que « votre responsabilité pourrait être engagée relativement aux dommages subis par notre client et dont il est fait mention en rubrique » [5] . [ 16 ] L'affaire a donc été entendue le 8 juillet 2014, à Joliette.

LES RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 17 ] La « garantie légale » que l'on retrouve dans la plupart des contrats de vente comprend la « garantie légale de qualité » d'un bien, mieux connue sous l'expression de « garantie contre les vices cachés » . [ 18 ] Pour déterminer si cette garantie s'applique et comment elle peut s'appliquer dans la présente affaire, il y a lieu d'examiner les principes qui la caractérisent.

A) Les conditions d'application de la garantie [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec établit le contenu de la garantie de qualité d'un bien en ces termes: 1726. « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 20 ] Ainsi, pour que la garantie légale concernant les vices cachés s'applique, certaines conditions doivent être présentes [6] : 1 o le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien « impropre à l'usage auquel on le destine » ou « diminue son utilité » au point où il « ne l'aurait pas acheté » ou « n'aurait pas donné si haut prix » .

Pour être considéré comme un « vice » , celui-ci doit engendrer un « déficit d'usage », c'est-à-dire qu'il doit, en tout ou en partie, nuire à l'usage auquel il est normalement destiné (ex: infiltrations d'eau, système de disposition des eaux usées inadéquat, etc.). Cela exclut de la garantie les dégradations, imperfections ou anomalies peu importantes qui ne privent pas l'acheteur raisonnable de l'utilisation de ce bien [7] .

Est également écartée de la garantie la perte d'usage « normale » du bien causée par l'usure, le vieillissement ou la vétusté prévisible [8] (ex: toiture ayant atteint sa durée de vie utile). Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal tient compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer.

2 o le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien. Cela comprend le vice qui existait à l'état latent (« en germe » ) au moment de la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Cela exclut donc le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque ou le vice causé par un mauvais usage de l'acheteur lui-même.

La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3 o le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être « caché » . C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, un tiers, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection préachat dénoncent l'existence d'un vice quelconque.

La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4 o le vice doit être caché (« occulte ») Par « caché » , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable de l'objet de la vente. L'intensité de cet examen peut varier selon la nature du bien acheté: on n'achète pas une maison comme on achète un parapluie. Ainsi, un vice n'est pas « caché » du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent [9] .

Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert ou un inspecteur préachat, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur « prudent et diligent » doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction et qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

La détermination de ce qui est « caché » ou « apparent » sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas . Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice, le comportement des parties [10] et tout autre élément qui particularise le litige. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison.

À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agit d'un profane. De même, l'examen d'une maison âgée de 50 ans devra être plus poussé que celui d'une maison neuve ou presque neuve. En matière de vice caché, il n'est pas requis de prouver que le vendeur connaissait l'existence du vice reproché; le plus souvent, il l'ignore, ce qui en confirme souvent l'aspect « occulte » .

Par contre, si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, sa responsabilité sera plus grande car il est tenu à des dommages plus étendus (article 1728 c.c.Q.): 1728. « Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. » 5 o la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). La règle du délai raisonnable ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ). 1739. « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

B) Les indices [ 21 ] Lorsqu'un promettant-acheteur a connaissance d'indices suggérant qu'il existe des problèmes dans l'immeuble convoité, il ne peut rester passif devant cette situation.

Il doit se renseigner sur la cause des problèmes avant d'acheter au risque de voir son recours rejeté [11] . [ 22 ] Ainsi, des indices tels un mur déformé, la présence d'une pompe au sous-sol, des morceaux de tuyaux sur le sol, des traces d'efflorescence, des fissures, un taux d'humidité très élevé ou des signes de colmatage suggèrent des problèmes aux fondations et peuvent requérir des inspections plus poussées, sous peine que le vice soit considéré comme apparent [12] . [ 23 ] Dans certains cas, ce sont les manquements de l'inspecteur préachat à constater des problèmes révélés par des indices qui ont rendu « apparents » des vices qui auraient pu être considérés autrement comme « cachés » [13] .

L'acheteur peut cependant exercer un recours contre l'inspecteur fautif.

[ 24 ] En décembre 2006, dans St-Louis c. Morin [14] , la Cour d'appel annule la vente d'une maison parce qu'il n'était pas possible de déceler les désordres dans l'entretoit vu que la trappe d'accès avait été camouflée. Cependant, la Cour fait cette mise au point sur la question des indices (paragraphe 39): « En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera. »

C) Les représentations du vendeur [ 25 ] D'autre part, la jurisprudence a aussi établi qu'un vice révélé par des indices pouvait quand même être considéré comme vice « caché » si le vendeur a fourni, même de bonne foi , des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [15] . [ 26 ] Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel rendu dans Proulx-Robertson c. Collins [16] , Monsieur le juge Lebel écrivait (à la page 157): « Les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache .

Les vendeurs demeurent soumis à des obligations d' honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l'acquéreur potentiel. Connaissant un problème sérieux, ils se doivent, à tout le moins, de ne pas induire en erreur l'autre

partie en l'envoyant délibérément sur une fausse piste ou en induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité . Le dol présent dans ce dossier contribue à rendre caché un vice qui, dans d'autres circonstances, pourrait être apparent. » [ 27 ] La Cour d'appel s'était prononcée dans le même sens dans Placements Jacpar inc. c. Benzakour [17] : « Le propre comportement du vendeur jouera son rôle à l'occasion dans l'appréciation du caractère du vice.

Ainsi, les fausses représentations ou le dol du vendeur quant à l'état de la chose ou aux causes réelles de vices apparents dégageront parfois l'acquéreur de l'obligation d'explorer davantage. Le dol ou le mensonge du vendeur peut rendre un vice juridiquement caché, surtout lorsque l'acquéreur a demandé une explication au sujet des manifestations d'un défaut et qu'on l'a orienté sur une fausse piste .

On ne peut reprocher à l'acquéreur de soupçonner la mauvaise foi de son vendeur. » [ 28 ] Ce raisonnement s'applique non seulement dans les situations où le vendeur camoufle le problème existant mais aussi dans celles où il amoindrit son importance réelle de manière à rassurer indûment l'acheteur ou l'induire en erreur [18] . [ 29 ] En résumé, le vendeur a l'obligation de donner « l'heure juste » . [ 30 ] Par exemple, les tribunaux ont qualifié de vices « cachés » des problèmes ayant fait l'objet, de manière dolosive ou fausse [19] , de déclarations équivoques, incomplètes ou biaisées: dénonciation de légères infiltrations d'eau au printemps alors qu'il s'agit d'infiltrations importantes et généralisées [20] , explications biaisées sur la cause du bombement d'un mur et sur des infiltrations d'eau [21] , explications inexactes et rassurantes minimisant le problème d'infiltrations d'eau [22] , omission de fournir l'ensemble des informations utiles sur le problème d'infiltrations [23] , omission de parler d'un problème de fissures qui réapparaissent annuellement [24] , indices cachés par des vignes, du crépi et un balcon [25] , informations inadéquates sur la quantité d'eau [26] , etc.

D) Les compensations payables à l'acheteur [ 31 ] Concernant la détermination des compensations exigibles par l'acheteur lésé, il existe certaines règles qui doivent être prises en considération. [ 32 ] Dans leur traité sur La Responsabilité Civile [27] , les auteurs Baudouin et Deslauriers approchent la question de l'indemnisation en ces termes (à la page 313): « La jurisprudence tente de réaliser un équilibre entre deux impératifs. Le premier est de voir à ce que l'indemnisation ne soit pas une source d'enrichissement pour la victime.

Le second est, au contraire, d'éviter de la laisser dans une situation ne reflétant pas une réparation intégrale. » [ 33 ] Ils précisent (à la page 315): « Lorsque l'objet avait déjà subi les assauts du temps et n'était donc pas neuf au moment où le dommage a été subi, accorder la pleine valeur de remplacement est, dans un sens, enrichir la victime qui se retrouve avec un objet complètement neuf et non dévalué.

C'est pourquoi, en général, les tribunaux compensent ce fait en tenant compte de la dépréciation selon les circonstances." ( et, à la page 317) " Les réparations confèrent parfois (en matières immobilières par exemple) une plus-value au bien et augmentent sa valeur économique. Les tribunaux déduisent alors du coût des réparations une certaine somme pour tenir compte de celle-ci. » [ 34 ] Par exemple, les tribunaux tiennent compte du fait que les réparations réalisées pour corriger un vice caché vont prolonger la durée de vie utile d'un bien ou en accroître l'utilité [28] .

[ 35 ] Ce sont là les notions générales de droit applicables en matière de recours basés sur des vices « cachés » .

ANALYSE ET DÉCISION [ 36 ] Après examen de l'ensemble du dossier, il n’a pas été établi que l'entrée de garage du triplex constitue un vice caché au sens de la Loi, tel que le souhaitent les demandeurs. [ 37 ] Comme on l’a vu précédemment, une « vice » suppose un « déficit d’usage » c’est-à-dire que le bien ne peut être utilisé commodément ou qu’il soit « impropre à l’usage auquel on le destine ». [ 38 ] Or, ce n’est pas le cas de cette entrée de garage en pente qui est conçue comme toutes les entrées de garage du même genre. [ 39 ] Les événements du 29 mai 2013 démontrent qu'il est survenu une pluie à ce point exceptionnelle qu’au moins 38 sous-sols du secteur ont été inondés. [ 40 ] À cet égard, l'expert mandaté par les demandeurs pour établir les causes les plus probables des dommages survenus le 29 mai 2013, monsieur Stéphane Bossus du Centre d'expertises légales en Bâtiments inc., écrit dans son rapport du 19 août 2013 [29] ce qui suit: 5.4 Cause des dommages page 11: « Attendu ce qui précède, le soussigné est d'opinion que la cause la plus probable de l'inondation du sous-sol et du garage du même niveau de l'immeuble sous étude résulte d'infiltrations d'eau pluviale s'étant produite à partir du seuil de la porte du garage en raison d'une résurgence des eaux pluviales survenue dans les conduits municipaux (égout pluvial).

Cela témoigne donc du fait que les systèmes d'irrigation municipaux sont insuffisants pour accaparer toute la charge hydraulique . Le soussigné associe l'événement à ce qu'on appelle un coup d'eau, soit une très grande quantité d'eau percutant le bâtiment dans un court laps de temps. Il va de soi que le bâtiment n'est pas construit pour résister à une telle élévation du niveau de l'eau .

Il appert également que l'eau s'est infiltrée en raison de l'élévation de la nappe d'eau souterraine et, que conséquemment, l'eau a pénétré dans le logement à partir de la base des colombages périmétriques ainsi qu'à partir des lisses basses enclavées des murs porteurs et périmétriques.

L'inondation du sous-sol a été causée par l'insuffisance et la résurgence de l'égout municipal . » (nos soulignés) [ 41 ] Cette apport d'eau exceptionnel s'est accumulé devant la porte de garage qui a plié sous l'impact et fait en sorte qu'une quantité d'eau importante a inondé le garage et les pièces aménagées au sous-sol. [ 42 ] Ce rapport ne conclut pas que l'entrée en pente du garage a été mal conçue ou qu'elle contreviendrait aux normes applicables en l'espèce. [ 43 ] Il va de soi que lors de pluies abondantes, les entrées de garage en pente recueillent beaucoup d'eau.

Si le système de canalisation est adéquat, le surplus d'eau devrait normalement être acheminé sans problème vers son point de déversement ultime (généralement l'égout pluvial municipal). [ 44 ] Ici, il est manifeste que les pluies exceptionnelles ont engendré un tel apport d'eau que ces canalisations ont été insuffisantes à cette fin.

Il n'est cependant pas démontré que les canalisations existantes n'étaient pas conformes aux normes ou aux règles de l'art. [ 45 ] D'autre part, les événements de 2009 et 2012 ne démontrent pas un vice d'une gravité suffisante pour constituer un vice caché. [ 46 ] Monsieur Lamarche témoigne que l'eau peut parfois s'accumuler devant la porte de garage sans qu'il n'en résulte de dommages. Ce fut la situation en 2009 et en 2012 alors qu'un filament d'eau a pénétré dans le garage sans causer quelques dommages que ce soient.

Cette preuve n'a nullement été contredite par les locataires de ces époques. [ 47 ] Monsieur Lamarche témoigne qu'il n'a jamais pensé à déclarer ces deux événements qui pour lui ont été anodins et sans conséquence. Il ajoute qu'il est clairement prévisible que de l'eau s'accumule devant une porte de garage dont l'entrée est en pente sans que cela ne constitue un vice quelconque. [ 48 ] Effectivement, le soussigné ne peut conclure à de fausses représentations ou des représentations incomplètes des défendeurs pour ne pas avoir mentionné aux acheteurs ces événements de 2009 et 2012 qui ont été sans conséquence.

Les défendeurs avaient, par ailleurs, déclaré une infiltration survenue par la toiture qui avait été réparée. [ 49 ] Il appartenait aux demandeurs de convaincre le Tribunal que la conception de l'entrée de garage constituait un vice caché (article 2803, par.1): 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. [ 50 ] Le soussigné n'a pas cette conviction. [ 51 ] Manifestement, les demandeurs ont été victimes d'un coup d'eau majeur contre lequel les propriétés du secteur n'ont pas résisté.

[ 52 ] Dans les circonstances, il n'y a pas lieu d'en tenir les défendeurs responsables. [ 53 ] Quant aux améliorations apportées par les demandeurs (asphaltage, dos d'âne à l'entrée, caniveau d'acier, renforcement du bas de la porte de garage, etc.), elles feront en sorte que l'immeuble sera mieux armé pour combattre de telles pluies. [ 54 ] Encore là, le Tribunal ne peut tenir les défendeurs responsables du coût de ces améliorations. [ 55 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 56 ] REJETTE la demande, avec les frais de contestation de 156 $ remboursables à la

partie défenderesse. __________________________________ RICHARD LANDRY, J.C.Q. Date d’audience : 8 juillet 2014