2021 QCCA 1538, 2021 QCCA 1538

Gestion Architectonic inc. c. Ibrahim 2021 QCCA 1538 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028938-207 (550-17-010241-188) DATE : 19 octobre 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. GESTION ARCHITECTONIC INC. APPELANTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c.

JOSEPH IBRAHIM TETYANA IBRAHIM INTIMÉS EN REPRISE D’INSTANCE et HERMINIO BETTENCOURT INTIMÉ – défendeur/demandeur reconventionnel et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE HULL MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 13 mars 2020 par la Cour supérieure du district de Gatineau (l’honorable Marie-Josée Bédard) qui accueille la demande de l’intimé en prescription acquisitive d’une parcelle de terrain et fixe judiciairement les limites d’un droit de passage. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Baudouin, auxquels souscrivent les juges Schrager et Bachand, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel aux seules fins suivantes : [ 4 ] AJOUTE au dispositif du jugement entrepris, entre le paragraphe [138] et [139], la conclusion suivante : DÉCLARE que l’immeuble du défendeur connu et désigné comme le lot [1] du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, est enclavé au sens de l’

article 997 C.c.Q . [ 5 ] MODIFIE le paragraphe [139] au dispositif du jugement entrepris afin qu’il se lise comme suit : DÉCLARE que les intimés en reprise d’instance bénéficient d’un droit de passage dont l’assiette correspond à la description apparaissant au plan accompagnant le certificat de localisation daté du 5 décembre 1985 préparé par l’arpenteur-géomètre Claude Durocher et portant le numéro de minute 33847-4724 D, en

annexe au présent jugement pour en faire

partie intégrante.

[ 6 ] AVEC FRAIS contre l’appelante, en première instance et en appel. MARK SCHRAGER, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. Me Pierre McMartin BEAUDRY, BERTRAND Pour l’appelante Me Sophie-Anne Décarie Me Jonathan Lord-Tarte DÉCARIE AVOCATS Pour les intimés en reprise d’instance Date d’audience : 28 septembre 2021 MOTIFS DE LA JUGE BAUDOUIN [5] L’appelante (Gestion Architectonic inc.) se pourvoit contre un jugement rendu le 13 mars 2020 par la Cour supérieure du district de Gatineau (l’honorable Marie-Josée Bédard), qui déclare l’intimé (M.

Bettencourt) propriétaire d’une parcelle de terrain faisant l’objet du litige entre les parties et fixe judiciairement l’assiette d’une servitude de passage grevant la propriété de l’appelante en fonction des nouvelles limites de propriété. LES FAITS [6] L’appelante est propriétaire d’un immeuble désigné sous le numéro de lot 1 287 [2] (lot [2]), constitué des lots 179-1 et 180-2 et portant l’adresse 40, rue Carillon à Gatineau. L’intimé est propriétaire du terrain contigu, désigné sous le numéro de lot [1] (lot [1]), constitué des lots 179-2, 180-3 et une

partie du lot 171-4, sur lequel est érigée une maison depuis 1951 portant l’adresse du [...]. [ 7 ] Les deux lots sont issus des subdivisions des lots originaires 179 et 180 qui, jusqu’en 1949, appartenaient à un auteur commun M. Louis Lafrance. Par acte de vente en date du 23 août 1949, ce dernier vend pour la somme de 1 $ l’essentiel du lot [1] à M. André Lafrance dont la désignation est ainsi rédigée : [1] Toute cette propriété connue et désignée comme étant formée de la

partie nord du lot numéro cent soixante-dix-neuf (ptie N 179) et de la

partie nord de la moitié ouest du lot numéro cent quatre-vingt (ptie N. de ½ O. 180) du cadastre pour le quartier numéro deux de la cité de Hull; l’ensemble desdits terrains mesurant vingt-huit pieds (28’) de largeur ayant front sur la rue Carillon par quatre-vingt dix- neuf pieds (99’) de profondeur plus ou moins et borné comme suit : à l’ouest par la rue Carillon ; au nord par le lot 171 et par

partie du lot 170 ; au sud par autres parties du lot 180; à l’est par la

partie est du lot 179 et par la

partie est de la moitié ouest du lot 180 ; avec améliorations érigées sur l’ensemble de l’emplacement présentement vendu. [Soulignements ajoutés] [ 8 ] Ce même acte de vente crée aussi une servitude de passage, réelle et perpétuelle à la charge de l’immeuble de Louis Lafrance (le lot [2]) et au bénéfice de celui vendu (le lot [1]) d’une dimension de 10 pieds de largeur ayant front sur la rue Carillon et de 99 pieds de profondeur, ce qui correspond à toute la longueur des terrains : Cette vente inclut en faveur de l’acquéreur, ses successeurs et ses ayants droit conjointement avec le vendeur, ses successeurs et ayants droit, l’usage d’un droit de passage de dix pieds (10’) de largeur ayant front sur la rue Carillon par quatre-vingt-neuf pieds (99’) de profondeur et borné le dit droit de passage, comme suit : en front par la rue Carillon; au nord par l’ensemble de l’emplacement présentement vendu; au sud par la

partie est du lot 179 et la

partie est de la moitié ouest du lot 180 et à l’est par une autre

partie du même lot 180. Servitude étant créée à ces fins contre l’emplacement présentement vendu et en faveur de l’emplacement présentement vendu et contre le résidu du susdit lot 179 et la moitié est du lot 180 et en faveur de tels lots et de parties de lots. [Soulignement ajouté]

[ 9 ] La vente est effectuée sans certificat de localisation ni bornage. À cette époque, le lot [1] est vacant et ne comporte aucune construction. Ce n’est que deux ans plus tard que son propriétaire y fera ériger une maison et aménagera l’endroit en plantant notamment une haie de cèdres longeant la lisière des terrains des parties. [ 10 ] M. Louis Lafrance demeure propriétaire du lot [2] jusqu’en 1958. Au fils des ans, les deux lots passent entre les mains de divers propriétaires, soit par vente ou par succession. [ 11 ] L’appelante acquiert la propriété du lot [2] en 1986.

Dans le cadre de cette transaction, un certificat de localisation et un plan d’arpentage sont préparés par un arpenteur-géomètre en décembre 1985. Pour faciliter la compréhension de la situation dont nous sommes saisis, le plan est reproduit à la fin des présents motifs pour en faire

partie intégrante. [ 12 ] Tout comme la juge d’instance (paragr. 59), je note que la maison et la haie sont situées entièrement à l’intérieur des limites cadastrales du lot [1] et que la servitude de passage débute à la ligne de division des deux terrains qui correspond dans les faits à la limite de la maison du lot [1].

Autrement dit, toujours selon ce plan, l’extrémité sud de la maison du lot [1] correspond à la limite nord de la servitude qui se continue en ligne droite jusqu’à la fin du terrain et coïncide avec la ligne effective de division des lots. [ 13 ] Les propriétaires des deux lots se fient à cet état de fait jusqu’à ce que des années plus tard, en 2011, un nouveau plan d’arpentage effectué par M. André Durocher montre que le plan précédant était erroné et que, en réalité, et les parties l’admettent, la maison du lot [1] empiète de quelques centimètres sur le terrain de l’appelante, de sorte qu’elle chevauche en

partie l’assiette de la servitude de passage. Ce constat vaut aussi pour la haie de cèdres à l’arrière du terrain qui a été partiellement, puis totalement retirée en 1994. [ 14 ] Cet état de fait est confirmé par un troisième plan d’arpentage préparé par M. Steve Tremblay lorsque l’intimé acquiert le lot [1] en 2016. M. Tremblay relève la présence de deux empiètements exercés sur le lot [2] : un premier par la maison et un second par le pavé imbriqué à l’avant du terrain. [ 15 ] Les relations entre les parties se détériorent.

Elles louent en effet leur immeuble respectif à des tiers qui disposent d’espaces de stationnement situés à l’arrière des immeubles. L’utilisation de la servitude de passage par les parties et leurs locataires pour accéder aux espaces de stationnement crée des frictions. En février 2018, l’appelante dépose une demande en justice afin de faire cesser tout empiètement sur sa propriété et de reconnaître que l’assiette de la servitude débute à la ligne de séparation des lots telle qu’identifiée au plan d’arpentage de 2011.

Ainsi, même si les empiètements sont somme toute minimes, soit de moins d’un mètre, le résultat aurait pour conséquence d’amputer la servitude le passage d’autant et de rendre la circulation et l’accès difficiles pour l’intimé et ses locataires qui l’empruntent. [ 16 ] L’intimé répond par une demande reconventionnelle et soutient avoir acquis par prescription la parcelle du lot [2] correspondant à la mesure de son empiètement.

Il demande que l’assiette de la servitude sur sa largeur soit calculée à partir de cette ligne correspondant à la (nouvelle) limite de sa propriété. [ 17 ] Devant nous, le dossier est circonscrit aux seuls enjeux relatifs à la prescription de la parcelle de terrain qui correspond à l’empiètement du lot [1] sur le lot [2] et à l’emplacement conséquent de l’assiette de la servitude de passage qui est bornée au nord, selon les titres, par le lot [1]. [ 18 ] Il faut aussi simplement ajouter que, depuis le jugement de première instance, l’intimé a vendu le lot [1] à monsieur et madame Ibrahim, qui sont intimés en reprise d’instance.

LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 19 ] La juge de première instance conclut que de 1949, ou au moins à partir de 1951 lorsque la maison de l’intimé a été construite, et jusqu’en 2011, les auteurs des parties, tout comme l’appelante, ont cru que la ligne de séparation des lots se situait à l’endroit indiqué sur le plan accompagnant le certificat de localisation préparé en 1985. [ 20 ] À partir de ce constat, elle retient de l’ensemble de la preuve que l’intimé et ses auteurs exercent une possession utile sur une

partie du terrain de l’appelante depuis au moins 1951 en ce qui concerne l’empiètement de la maison, et depuis au moins 1974 pour ce qui est de la

partie à l’est de la maison où se trouvait auparavant la haie de cèdres. [ 21 ] Quant à la

partie située à l’ouest de la maison, c’est-à-dire entre la maison et la rue Carillon, la juge souligne qu’avant 1974 un tuyau tenant lieu de clôture y avait été installé, avant que le propriétaire du lot [1] n’y aménage ensuite du pavé imbriqué. [ 22 ] Qu’il s’agisse ainsi d’appliquer la prescription trentenaire du Code civil du Bas-Canada , la prescription décennale du Code civil du Bas-Canada applicable à l’acquéreur de bonne foi, ou encore la prescription décennale du C ode civil du Québec , la juge se dit d’avis que la possession a produit des effets utiles à la prescription bien avant que l’appelante ne réalise en 2011 que l’occupation des lieux ne coïncidait pas avec la ligne de séparation des lots. [ 23 ] Par conséquent, elle fait partiellement droit à la demande reconventionnelle de l’intimé et déclare celui-ci propriétaire de la parcelle de terrain correspondant à la largeur de l’empiètement de la maison et de sa prolongation vers l’ouest jusqu’à la rue Carillon, ainsi que vers l’est jusqu’à ligne de division du lot qui s’y trouve, ce qui revient de fait à placer la ligne de séparation des lots à l’endroit où elle apparaissait sur le plan de 1985. [ 24 ] Elle fait également droit à un autre volet de sa demande reconventionnelle et déclare que l’assiette de la servitude de passage débute dorénavant à l’extrémité sud de cette parcelle puisque cela est compatible avec l’intention des parties à l’acte de servitude qui, en 1949, ont voulu créer un droit de passage d’une largeur de 10 pieds entre les deux immeubles à partir de la ligne de séparation des lots.

Elle ajoute que cette conclusion se veut aussi conforme à l’occupation réelle que les auteurs de l’intimé ont faite de l’assiette de la servitude, ceux-ci ayant toujours exercé leur droit de passage comme s’il débutait à l’extrémité sud de la maison du lot [1].

[ 25 ] L’appelante remet essentiellement en cause devant nous les conclusions de la juge d’instance relatives à l’acquisition de l’intimé par prescription de la parcelle de terrain correspondant à son empiètement et la détermination de l’emplacement de l’assiette de la servitude qui en découle. QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Les principales questions en litige sont les suivantes : 1. La juge d’instance a-t-elle erré en déterminant que l’intimé avait acquis par prescription acquisitive la parcelle en litige? 2.

La juge d’instance a-t-elle erré en concluant que l’intimé avait acquis par prescription l’assiette de la servitude [paragr. 94]? L’ANALYSE 1. La juge d’instance a-t-elle erré en déterminant que l’intimé avait acquis par prescription acquisitive la parcelle en litige? [ 27 ] Ma collègue la juge Bich, dans Ville de Lévis c.

Mathieu [1] , rappelait qu’une personne qui aspire à devenir titulaire d’un droit réel par l’effet de la prescription acquisitive doit démontrer les deux composantes essentielles de la possession, soit, d’une part, un élément matériel, le corpus , et, d’autre part, un élément intentionnel, l’ animus , en sus d’établir le caractère paisible, continu, public et non équivoque de cette possession [2] . [ 28 ] Je note d’abord que l’appelante dans son mémoire réitère qu’elle ne s’oppose pas à la prescription correspondant à l’empiètement de la maison sur son lot.

Elle conteste toutefois la prescription du reste de la parcelle, soit quelques centimètres de largeur (entre 0,65 et 0,71 mètre) sur toute la profondeur du lot, en ligne droite d’est en ouest.

Elle remet en question la nature de la possession exercée par l’intimé et ses auteurs sur cette parcelle pour faire échec à la prescription et notamment l’ animus , soit plus particulièrement « l’expression de la volonté du possesseur de se présenter aux yeux des autres, comme titulaire d’un droit réel » [3] ou l’intention du possesseur « de se conduire comme le véritable propriétaire du bien » [4] . [ 29 ] Selon elle, s’il est possible que l’intimé et ses auteurs aient effectivement joui de la propriété, ils ne peuvent avoir eu la volonté de posséder, étant donné que par l’établissement du

titre de la servitude dans l’acte de 1949, ils ont reconnu un domaine supérieur et, partant, sont demeurés simples détenteurs du bien ainsi grevé. [ 30 ] En résumé, l’intimé ne serait selon l’appelante que simple détenteur puisque l’absence initiale de cette volonté de se comporter en véritable propriétaire est présumée se perpétuer et fait ainsi échec à la prescription. L’intimé pouvait faire échec à ce principe en démontrant une inversion de

titre en vertu de l’

article 923 C.c.Q. , ce qu’il n’a pas fait. [ 31 ] Je suis d’avis que l’appelante se trompe. [ 32 ] La juge d’instance en se basant sur la preuve documentaire (actes de vente, certificats de localisation, plans d’arpentage) et sur les témoignages entendus au sujet de l’usage de la parcelle et du droit de passage à travers les époques infère que les deux parties et leurs auteurs croyaient que la ligne de propriété des deux lots se situait à l’endroit indiqué sur le plan d’arpentage de 1985 et qu’ainsi, tant la maison que la haie de cèdres du lot [1] se trouvaient à l’intérieur des limites cadastrales du terrain de l’intimé : [80] Au départ, on peut présumer que quand André Lafrance a construit sa maison vers 1951, il croyait qu’elle était construite sur son immeuble.

Il ne pensait certainement pas que sa maison empiétait d’un peu moins de 1 mètre sur l’immeuble que Louis Lafrance lui avait vendu pour 1 $. On peut aussi présumer que les parties considéraient que la ligne de séparation des lots se poursuivait en ligne droite en avant et en arrière de la maison. Tous les plans produits révèlent une ligne droite à partir de la rue Carillon jusqu’au fond de l’immeuble. [ 33 ] En l’absence d’une erreur sur les principes juridiques applicables, cette inférence tirée de la preuve doit recevoir déférence en appel [5] . [ 34 ] Cela dit, la preuve au dossier sous-tend cette inférence.

D’une part, dès 1951, André Lafrance érige une maison sur son terrain. À cette époque, Louis Lafrance, l’auteur commun des parties, est toujours propriétaire du lot [2]. Manifestement, ces deux propriétaires croyaient que la ligne de séparation des lots se situait là où, au vu et au su de Louis Lafrance et sans opposition connue, André Lafrance a assis la limite sud de sa maison et planté une haie sur la longueur de son terrain.

À l’audience, tant le représentant de l’appelante que l’intimé et ses auteurs ont indiqué avoir toujours cru que leur ligne de propriété respective se situait à la limite de la maison du lot [1], et ce, jusqu’en 2011. [ 35 ] D’autre part, force est de constater que la limite précise de séparation des deux lots n’est pas claire à la lecture des titres. Je constate que la description du lot [1] dans l’acte de vente de 1949 est minimalement imprécise, voire erronée, ce qui a un impact sur l’emplacement de l’assiette de la servitude. [ 36 ] Je m’explique.

D’abord, l’acte de vente décrit l’immeuble vendu comme « mesurant vingt-huit pieds (28’) de largeur ayant front sur la rue Carillon par quatre-vingt-dix-neuf pieds (99’) de profondeur plus ou moins (…) ». Bien que l’expression « plus ou moins » ne soit pas déterminante en soi, elle prend de l’importance lorsqu’on y ajoute le fait que les limites du lot vendu ou même les limites du lot initial avant la vente n’ont jamais été établies ou fixées dans le cadre d’une procédure de bornage ni ne correspondent sur la propriété des intéressés à aucun repère physique fixe, ou accident de terrain tangible et apparent [6] .

Nous sommes plutôt en présence d’une ligne théorique, mesurée en pieds, dont la preuve tend à démontrer que les parties à l’acte de vente n’ont manifestement pas été en mesure d’apprécier l’emplacement exact.

[ 37 ] Il convient aussi de souligner que la maison construite sur le lot [1] empiète sur une portion relativement négligeable du lot [2] et qu’il est donc difficilement défendable de prétendre que des profanes se seraient aperçus d’un empiètement de moins de 1 mètre par rapport à une ligne théorique, surtout considérant les moyens technologiques en 1951. La preuve ne le démontre pas.

L’inférence de la juge aurait peut-être été différente si l’empiètement était d’une si grande importance que l’utilité ou l’existence même du droit de passage pouvait raisonnablement être remis en question, mais tel n’est pas le cas en l’espèce [7] . [ 38 ] Finalement, et bien que la juge n’en fasse pas mention, je constate que la description du lot [1] contenue dans l’acte de vente de 1949 comporte une erreur. Selon cette description, l’immeuble vendu est borné « au sud par autres parties du lot 180 » et « à l’est par la

partie est du lot 179 et par la

partie est de la moitié ouest du lot 180 ».

Or, en examinant les différents plans cadastraux [8] , il devient évident que le sud et l’est ont été inversés, de sorte qu’il faut lire la description de l’immeuble en remplaçant le mot « sud » par le mot « est », et vice-versa. [ 39 ] Cette erreur dans le descriptif n’est pas sans importance puisqu’elle est susceptible, en s’ajoutant aux autres éléments mentionnés, de mettre en doute l’emplacement de la ligne de propriété entre les lots qui, je le répète, coïncide avec la limite sud de l’immeuble vendu. [ 40 ] Une dernière remarque s’impose sur cet aspect étant donné l’insistance de l’appelante à rappeler, que par l’établissement d’une servitude, l’auteur de l’intimé a reconnu un domaine supérieur et qu’il incombait à l’intimé en première instance de démontrer une inversion de titre. [ 41 ] L’appelante fait fausse route avec cet argument puisque la possession ici n’a dans les faits rien à voir avec l’exercice de la servitude de passage.

Les auteurs de l’intimé ont joui de la parcelle pour eux-mêmes sans égard à la servitude qui, elle, s’exerce ailleurs durant toutes ces années.

Je reprends les propos du juge Guy Gagnon, qui ne sauraient mieux illustrer mon propos [9] : [33] De plus, la possession dont il est ici question n'a pas débuté à l'occasion de l'exercice d'un droit conféré par la servitude pas plus qu'elle s'est opposée, vu sa localisation, à l'exercice de ce droit . [34] Pour caricaturer, je dirais que nous sommes en présence de deux étrangères (possession et servitude) dont les chemins ne se sont jamais croisés bien qu'elles aient toujours été proches voisines . [Soulignements ajoutés] [ 42 ] En l’instance, les auteurs de l’intimé se sont toujours comportés comme des propriétaires confiants en la cause juridique de leur possession.

Ils n’ont jamais reconnu l’existence d’un domaine supérieur à l’égard de la parcelle, croyant en être les propriétaires légitimes. Au cours des années, la preuve démontre que ces auteurs ont érigé une maison, posé une haie de cèdres en ligne droite à l’arrière de cette maison et ensuite aménagé du pavé imbriqué à l’avant, entre la maison et la rue Carillon. Tous ces gestes ont été posés au vu et au su des auteurs de l’appelante et la preuve est muette quant à tout type de contestation de leur part. Même le représentant de l’appelante, M.

Bérubé, croyait, lors de l’acquisition du lot [2], que la ligne de séparation des terrains se situait à la limite sud de la maison du propriétaire du lot [1], et que l’assiette de la servitude débutait à cet endroit, conformément au plan d’arpentage de 1985. [ 43 ] Est-il possible que les auteurs de l’intimé n’aient pas, en tout temps, occupé physiquement chaque centimètre de cette parcelle? Peut-être.

Il n’est pas contesté que la haie de cèdres ne s’est pas toujours étendue jusqu’au fonds du lot [1] et la date exacte à laquelle le pavé imbriqué a été installé en avant de la maison ne ressort pas immédiatement de la preuve. Aussi, la maison du lot [1] a été construite deux ans après la constitution de la servitude, c’est donc dire qu’il y a eu une certaine période où aucun empiètement n’existait. Mais vu les circonstances propres à l’espèce et la géographie des lieux, j’estime que là n’est pas la question.

Le fait que la maison du lot [1] fut érigée alors que les parties à l’acte de vente de 1949 étaient toujours propriétaires des terrains en cause est un indice sérieux permettant d’inférer que ceux-ci considéraient que la ligne de séparation des lots se situait à la limite sud de cette maison sur toute sa longueur, ce qui conforte amplement la conclusion qu’il n’y a jamais eu la reconnaissance d’un domaine supérieur à l’égard de la parcelle. [ 44 ] Ainsi, je suis d’avis que la juge d’instance n’a pas commis d’erreur en inférant que l’intimé et ses auteurs n’ont jamais détenu pour le compte d’autrui la parcelle de terrain pas plus qu’ils n’ont reconnu un domaine supérieur à l’égard de celle-ci.

Partant, elle a eu raison de conclure à la prescription acquisitive de la parcelle en cause et il n’y a pas lieu d’intervenir. 2. La juge d’instance a-t-elle erré en concluant que l’intimé avait acquis par prescription l’assiette de la servitude [paragr. 94]? [ 45 ] L’appelante reproche à la juge d’avoir conclu que l’intimé avait acquis par prescription acquisitive l’assiette de la servitude alors que la prescription de l’assiette d’un droit de passage se limite aux cas clairs d’enclave, ce qui n’est pas le cas en l’instance. [ 46 ] L’intimé soutient pour sa part qu’une

partie importante du lot [1], soit l’accès au stationnement arrière, n’aurait pas d’issue suffisante sur la voie publique si le droit de passage devait débuter là où le réclame l’appelante, engendrant inévitablement une situation d’enclave économique. Faire droit à la demande de l’appelante quant à l’emplacement du droit de passage aurait pour conséquence, selon lui, de rendre impossible l’accès par véhicule automobile au stationnement arrière. Il ne voit donc aucune erreur dans la conclusion de la juge au sujet de la prescription de l’assiette de la servitude. [ 47 ] L’

article 997 C.c.Q. prévoit que le propriétaire du fonds enclavé « peut si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds ». Ce passage s’exerce alors contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu notamment de l’état des lieux.

L’enclave dite économique est une situation de fait qui survient lorsqu’un fonds possède une sortie sur la voie publique qui s’avère « insuffisante, difficile ou impraticable » [10] . [ 48 ] Ainsi, malgré l’impossibilité juridique de constituer un droit de passage par prescription acquisitive, le droit de passage résultant d’une situation d’enclave peut s’établir par un tel moyen. Comme le soulignait l’honorable Nicholas Kasirer alors à la Cour d’appel dans

Yazedjian c. Hassan , « (…) the right recognized by

article 997 arises not by

an act of will but by operation of law. The law recognizes a right of way both as a result of, and by way of remedy for, an enclosure (…).

Once an enclosure has been observed, however, and a consequential right of way established by operation of law, the site of that right of way can be established through longstanding use » [11] . [ 49 ] Plus récemment, notre Cour réitérait que l’assiette d’un droit de passage qui découle d’une situation d’enclave peut s’acquérir par prescription acquisitive et que la possibilité de prescrire en de telles circonstances tient au fait qu’il n’est alors question que d’établir l’emplacement de l’assiette d’un droit de passage, déjà créée par l’effet de la loi [12] . [ 50 ] La preuve au dossier permet aisément de constater les difficultés inhérentes auxquelles l’intimé, et maintenant les intimés en reprise d’instance, doivent faire face pour accéder à l’arrière de la propriété s’ils ne peuvent autrement empiéter sur le lot de l’appelante.

En effet, si la servitude créée conventionnellement débute à la limite tracée par le plan d’arpentage de 2011, comme tout le monde le reconnaît, il ne reste effectivement qu’une largeur d’environ 7 pieds pour permettre à l’intimé d’accéder à l’arrière de son terrain. Tant l’appelante que l’intimé dans leur témoignage ont reconnu les difficultés pour une voiture d’y passer et l’impossibilité pour un camion d’y accéder et surtout de tourner dans les espaces de stationnement.

Ce même constat avait d’ailleurs été tiré par la Cour d’appel dans Yazedjian , où il avait été déterminé qu’un passage d’environ 8 pieds constituait un accès inadéquat voire impossible pour une voiture de taille moyenne. [13] [ 51 ] Un accès adéquat à la voie publique par véhicule automobile fait

partie des aspects normaux et inhérents du droit de propriété notamment en zone urbaine.

Il faut aussi mentionner les difficultés additionnelles que peuvent causer les conditions hivernales sur un passage déjà insuffisant, les parties ayant d’ailleurs longuement débattu devant la juge des problèmes liés à l’entassement de la neige dans le droit de passage et des enjeux que cela posaient pour chacun. [ 52 ] J’estime ainsi que la propriété de l’intimé est enclavée à partir de la rue Carillon. [ 53 ] Compte tenu de ce qui précède, la juge aurait dû établir l’assiette de la servitude non pas en fonction des nouvelles limites de propriété en déplaçant la servitude existante, mais bien en fixant celle-ci en fonction de la situation qui prévalait antérieurement entre les parties compte tenu de la situation d’enclave économique.

Ce passage a toujours été utilisé de la sorte et est suffisant pour permettre à l’intimé de jouir de sa propriété. [ 54 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel à la seule fin d’ajouter au dispositif du jugement une conclusion déclarant que l’immeuble de l’intimé est enclavé au sens de l’

article 997 C.c.Q. , de modifier le paragr. [139] en conséquence avec les frais contre l’appelante tant en première instance qu’en appel. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A. Plan accompagnant le certificat de localisation daté du 5 décembre 1985 préparé par l’arpenteur-géomètre Claude Durocher