2023 QCCQ 9440, 2023 QCCQ 9440

Héroux c. Agence du revenu du Québec 2023 QCCQ 9440 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-040096-191 DATE : Le 1 er décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL HÉROUX

Partie demanderesse c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ N° : 500-80-040097-199 DANIEL HÉROUX

Partie demanderesse c. L’AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA QUESTION DE LA JUSTE VALEUR MARCHANDE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 1 er février 2023, le Tribunal accueille l’appel de la

partie demanderesse, monsieur Daniel Héroux « M.

Héroux », annule les cotisations et défère les cotisations au ministre pour nouvel examen et émission de nouvelles cotisations. [ 2 ] Suite à cette décision, le Tribunal est saisi d’une demande en rétractation du jugement présentée par l’Agence du revenu du Québec « l ’ARQ » dont le but recherché est d’obtenir un jugement sur la question de la juste valeur marchande des immeubles. [ 3 ] La demande en rétractation de jugement a été accueillie, mais seulement concernant la conclusion du Tribunal qui défère au ministre d’établir la juste valeur marchande. [ 4 ] Le présent jugement dispose donc de cette question.

Les faits admis A. CQ-500-80-040097-199 (2 e SÉRIE D’IMMEUBLES) [ 5 ] Les présents dossiers ont trait à l’application de la

Loi sur la taxe de vente du Québec [1] ( RLRQ,

chapitre T-0.1 ) [LTVQ] l’imposition de la taxe de vente du Québec « TVQ ». [ 6 ] En 2016, le demandeur a personnellement construit les immeubles suivants (les immeubles de la deuxième série) : a. 4855, de la Garonne, Sorel-tracy; b. 4865, de la Garonne, Sorel-tracy; c. 4925, de la Garonne, Sorel-tracy; d. 4835, de la Garonne, Sorel-Tracy; e. 4965, de la Garonne, Sorel-Tracy; f. 4975, de la Garonne, Sorel-Tracy; [ 7 ] Le demandeur est un non-inscrit et agissait comme constructeur aux fins de la LTVQ. [ 8 ] Le demandeur a conclu des baux sur les immeubles au 1er juillet 2016. [ 9 ] Conformément à la LTVQ le demandeur :

a. s’est autocotisé au

titre de la fourniture à soi-même (FASM d’un l’immeuble (art. 223 LTVQ) sur une somme de 160 000 $ sur chacun des immeubles pour un montant total de 95 819,85 $ en date du 1 er juillet 2016. Redressements apportés par la défenderesse [ 10 ] Si la défenderesse avait accordé les remboursements demandés par le demandeur (soit une fois les remboursements pour immeubles locatifs neufs et les remboursements du coût de construction appliqué en réduction des sommes dues au

titre de la fourniture à soi-même), il aurait eu droit à un remboursement de TVQ net de 28 518 $ [2] . [ 11 ] Aux termes de sa vérification, la défenderesse a apporté les redressements à la JVM des immeubles comme indiqué dans le tableau suivant « les redressements ». (2 e série) Immeubles JVM selon RQ JVM déclaré Écart % 4855 de la Garonne 188 622,43 $ 160 100,00 $ 28 522,43 $ 18 % 4865 de la Garonne 194 553,95 $ 160 100,00 $ 34 453,95 $ 22 % 4925 de la Garonne’ 190 812,53 $ 160 100,00 $ 30 712,53 $ 19 % 4935 de la Garonne 190 721,27 $ 160 100,00 $ 30 621,27 $ 19 % 4965 de le Garonne 187 162,36 $ 160 100,00 $ 27 062,36 $ 17 % 4975 de la Garonne 192 911,37 $ 160 100,00 $ 32 811,37 $ 20 % [ 12 ] Les redressements apportés par la défenderesse à la JVM des immeubles ont généré une augmentation de la TVQ payable au

titre de la fourniture à soi-même de 18 372,35 $. B. CQ-500-80-040096-191 (1 ère série d’immeubles) [ 13 ] En 2014 et 2015, le demandeur a personnellement construit les immeubles « Les immeubles 1ère série » suivants : a. 4885, de la Garonne, Sorel-Tracy; b. 4895, de la Garonne, Sorel-Tracy; c. 4905, de la Garonne, Sorel-Tracy; d. 4915, de la Garonne, Sorel-Tracy; e. 50, Raymond Huot, Sorel-Tracy; f. 60, Raymond Huot, Sorel-Tracy; [ 14 ] Le demandeur s’est autocotisé au

titre de la fourniture à soi-même d’un immeuble (art. 223 LTVQ) sur la JVM indiqué dans le tableau qui suit sur chacun des immeubles pour un montant total de 101 715,08 $ en date du 1er juillet 2016. [ 15 ] Si la défenderesse avait accordé les remboursements demandés par le demandeur il aurait eu droit à un remboursement de TVQ net de 10 538,17 $.

Redressements apportés par la défenderesse [ 16 ] Aux termes de sa vérification, la défenderesse a apporté des redressements à la juste valeur marchande des immeubles de la première série tel qu’il est indiqué dans le tableau ci-après : (1 ère série) Immeuble JVM SELON RQ JVM déclaré Écart % 4885 de la Garonne 163 600,00 $ 163 600,00 $ - 4895 de la Garonne 169 600,00 $ 169 600,00 $ - 4905 de la Garonne 186 067,31 $ 160 100,00 $ 25 967,31 $ 16 % 4915 de la Garonne 186 158,56 $ 169 200,00 $ 16 958,56 $ 10 % 50 rue Raymond 195 831,51 $ 188 200,00 $ 7 631,51 $ 4 % 60 rue Raymond 186 797,34 $ 178 000,00 $ 8 797,34 $ 5 % [ 17 ] Les redressements apportés par la défenderesse à la JVM des immeubles ont généré l’augmentation de la TVQ payable au

titre de la fourniture à soi-même de 6 818,37 $. contexte : 2 e série d’immeubles [ 18 ] Monsieur Héroux s’est autocotisé pour chacun des immeubles faisant

partie de la deuxième série en fonction de la juste valeur marchande qu’il a établie à 160 000 $. [ 19 ] Monsieur Héroux témoigne que ce projet sur la rue de la Garonne débute en 2011-2012, avec une centaine de terrains dont seulement une quinzaine auraient été vendus. Au tout début les maisons se vendaient 149 000 $. [ 20 ] Monsieur Héroux explique que le plan d’architecte de toutes les propriétés de la deuxième série d’immeubles est le même.

[ 21 ] En 2014-2015, les immeubles de la première série sont mis en vente, mais le marché aurait baissé un an après le début du projet. [ 22 ] Les propriétés sont annoncées à 179 000 $ sur divers sites de ventes, mais malgré tout, la demanderesse ne vendait plus rien. D’où cette décision d’offrir les propriétés en location. Les dates de fournitures à soi-même des immeubles varient de septembre 2014 à octobre 2015. [ 23 ] Selon monsieur Héroux, les propriétés sur la rue de la Garonne sont toutes semblables.

Il s’agit de petits bungalows de 800 pi 2 . [ 24 ] Pour la première série d’immeubles, la demanderesse a établi la juste valeur marchande à différents montants pour chacune des adresses soit : (1 ère série) Immeuble JVM déclaré 4885 de la Garonne 163 600,00 $ 4895 de la Garonne 169 600,00 $ 4905 de la Garonne 160 100,00 $ 4915 de la Garonne 169 200,00 $ 50 rue Raymond 188 200,00 $ 60 rue Raymond 178 000,00 $ [ 25 ] Monsieur Héroux précise que pour établir ces montants « on ne savait pas trop comment procéder, étant donné que la demanderesse ne concluait aucune vente et donc n’avait pas d’idée de la valeur des propriétés. » [ 26 ] Aussi, la demanderesse s’est fié au compte de taxes ce que monsieur Héroux dit regretter lors de l’audience puisque le marché a chuté, mais l’évaluation est restée la même selon lui. [ 27 ] Monsieur Héroux ne sait pas si les valeurs qu’il a indiquées correspondent à celles sur le rôle triennal de 2014, 2015 et 2016.

« J’aurais dû les mettre selon le prix de vente de 149 000 $. Ça c’est certain que c’est la JVM. » [ 28 ] Monsieur Héroux donne l’exemple de l’immeuble situé au 4915, de la Garonne dont la juste valeur marchande déclarée par monsieur Héroux de 169 200 $ est rajustée à 186 158,06 $ par l’ARQ alors que cette propriété serait identique à celle située au 4885 dont la valeur a été rajustée à 163 600 $ par l’ARQ. [ 29 ] Aussi, monsieur Héroux s’interroge.

Pourquoi la JVM est-elle différente alors que le nombre de pieds carrés est identique et que les matériaux sont de même qualité. [ 30 ] Monsieur Héroux confirme qu’il n’a pas mandaté d’évaluateur agréé pour établir la juste valeur marchande de ces immeubles. [ 31 ] Pour monsieur Héroux, la valeur de 206 700 $ qui apparaît au rôle d’évaluation de la propriété située au 4855 de la Garonne sur laquelle s’est basé l’ARQ pour établir la juste valeur marchande à 188 622 $ est erronée étant donné toutes les tentatives infructueuses de vendre ces maisons. [ 32 ] Monsieur Héroux n’a pas contesté le rôle d’évaluation parce qu’en tant qu’entrepreneur dans cette région il ne veut pas se mettre à dos les gens de la Ville. [ 33 ] Monsieur Youssef Moussaoui « monsieur Moussaoui » est vérificateur à l’ARQ.

Le dossier de la demanderesse lui a été assigné en juin 2018. [ 34 ] Monsieur Moussaoui témoigne que monsieur Héroux n’a pas fourni de rapport d’évaluation professionnelle. Il a plutôt utilisé les valeurs au rôle de 2012 ce que selon monsieur Moussaoui ne reflète pas pour tous les immeubles la juste valeur marchande au moment où monsieur Héroux s’est attribué la fourniture à soi-même. [ 35 ] Précisant que c’est à ce moment que doit être établie la juste valeur marchande, monsieur Moussaoui s’est penché sur chacun des immeubles pour en établir la juste valeur marchande.

Immeuble 4885, de la Garonne [ 36 ] La date de la fourniture à soi-même retenue est le 1 er septembre 2014 selon le premier bail de location. [ 37 ] Il s’agit d’un immeuble construit en 2014. L’ARQ a établi la date de la fourniture à soi-même en fonction de la date de la première occupation de l’immeuble soit le 1 er septembre 2014. [ 38 ] Les taxes exigibles relativement à l’autocotisation sur la fourniture à soi-même ont été déclarées à monsieur Héroux selon l’évaluation municipale pour une valeur de 163 000 $ incluant les taxes en date du marché du 1 er juillet 2012.

Monsieur Moussaoui témoigne que le rôle d’évaluation municipale pour la ville de Sorel-Tracy indique la valeur de 194 300 $ incluant les taxes.

Aussi, ce dernier a retranché les montants des taxes pour obtenir une valeur nette de 177 306,91 $. [ 39 ] Puis, monsieur Moussaoui analyse les valeurs du rôle d’évaluation municipale pour les dates de marché entre 2012 et 2015 et il constate une évolution moyenne de 10 233 $ par année incluant les taxes. [ 40 ] Aussi, en tenant compte de l’évolution moyenne et en ajustant les évaluations municipales, monsieur Moussaoui obtient une valeur estimative à la date de la FASM retenue de 184 067 $ ce qui représente une valeur de 167 968 $ avant taxes et ristournes.

[ 41 ] Monsieur Moussaoui témoigne qu’il a donc maintenu la valeur déclarée par monsieur Héroux de 163 600 $ qui est très rapprochée de la valeur estimée par l’ARQ. Immeuble 4895, de la Garonne [ 42 ] Cet immeuble a aussi été construit en 2014 et la date de la FASM est le 1 er septembre 2014. [ 43 ] Appliquant la même façon de faire que pour l’immeuble précédant, l’ARQ a jugé que la valeur déclarée par monsieur Héroux est une valeur raisonnable.

Immeuble 4905, de la Garonne [ 44 ] La date de la FASM retenue est le 1 er mai 2015 selon le premier bail de location. [ 45 ] Il s’agit d’un immeuble construit en 2015. [ 46 ] La date de la fourniture à soi-même est établie en fonction de la date de la première occupation de l’immeuble soit le 1 er mai 2015. [ 47 ] Les taxes exigibles relativement à l’autocotisation sur la fourniture à soi-même ont été déclarées par monsieur Héroux selon l’évaluation municipale pour une valeur de 160 000 $. [ 48 ] Le rôle d’évaluation en date du 1 er juillet 2015 indique une valeur de 203 900 $ incluant les taxes ce qui donne une valeur nette de 186 067,31 $. [ 49 ] Comme le rôle est fait 60 jours seulement après la date de la FASM, l’ARQ considère ce montant de 186 067,31 $ raisonnable.

Immeuble 4915, de la Garonne [ 50 ] Cet immeuble a été construit en 2015 et la date de la FASM retenue est le 1 er juillet 2015. [ 51 ] Le rôle d’évaluation indique la valeur de 204 000 $ pour une valeur nette de 186 158 $, valeur retenue par l’ARQ. [ 52 ] Quant aux immeubles situés aux 50 et 60 Raymond Huot, la date de la FASM est le 1 er octobre 2015 et les valeurs au rôle d’évaluation sont respectivement de 214 600 $ pour une valeur nette retenue de 195 831,51 $ et 204 700 $ pour une valeur nette retenue de 186 797,34 $.

Concernant la 2 e série d’immeubles construits en 2016 [ 53 ] Monsieur Moussaoui témoigne qu’il n’y avait aucun rôle d’évaluation pour l’année 2016 concernant ces immeubles dont la valeur déterminée par monsieur Héroux est de 160 000 $ pour tout un chacun de ces immeubles de la 2 e série soit, la valeur qui apparaît au rôle d’évaluation foncière du 1 er juillet 2012. [ 54 ] Monsieur Moussaoui témoigne que ces valeurs ne sont pas représentatives de la valeur à la date de la fourniture à soi-même et par conséquent il a vérifié la valeur d’un immeuble semblable au rôle d’évaluation et rajuste les valeurs en conséquence. [ 55 ] Monsieur Moussaoui tient compte du fait que monsieur Héroux a représenté que ces immeubles sont identiques aux autres immeubles (1 ère série) et donc ne retient pas la valeur déterminée de 160 000 $ déclarée par monsieur Héroux puisque non-représentative de la valeur marchande à la date du 1 er juillet 2016. [ 56 ] Il compare donc les propriétés de la 2 e série à l’évaluation faite pour l’immeuble situé au 4905, de la Garonne construit en 2015 dont la valeur est établie selon le rôle d’évaluation 2015 à 203 900 $ pour une juste valeur marchande retenue de 186 067,31 $ taxes et ristournes déduites. [ 57 ] Aussi, la juste valeur marchande retenue par l’ARQ est la suivante : 4855, de la Garonne 188 622 $ 4865, de la Garonne 194 553,95 $ 4925, de la Garonne 190 812,53 $ 4935, de la Garonne 190 721,27 $ 4965, de la Garonne 187 162,36 $ 4975, de la Garonne 192 911,37 $ Analyse et décision [ 58 ] La demanderesse argumente que les évaluations municipales ne reflètent pas la juste valeur marchande compte tenu du marché moribond et de l’incapacité de vendre les immeubles. [ 59 ] Selon monsieur Héroux, une seule propriété a été vendue à 149 000 $. [ 60 ] Monsieur Héroux s’appuie sur la décision Henderson [3] pour soutenir l’argument qu’on devrait se baser sur le prix du marché pour rétablir la juste valeur marchande parce que plus représentatif de la situation réelle.

Monsieur Héroux réfère à ce passage :

« Fair market value … the words must be construed in accordance with the common understanding of them.

That common understanding I take to mean the highest price an asset might reasonably be expected to bring if sold by the owner in the normal method applicable to the asset in question in the ordinary course of business in a market not exposed to any undue stresses and composed of willing buyers and sellers dealing at arm's length and under no compulsion to buy or sell … » [ 61 ] Le Tribunal ne peut se référer à cette décision où on s’emploie à définir l’expression « fair market value » laquelle n’est pas définie dans le Dominion Succession Duty Act [4] . [ 62 ] Lors de l’audience, monsieur Héroux soulève que l’ARQ aurait pu demander un évaluateur pour établir la juste valeur marchande et que de se référer aux valeurs indiquées au rôle d’évaluation municipale ne permet pas d’apprécier la juste valeur marchande. [ 63 ] Selon la demanderesse, monsieur Héroux a démontré par son témoignage franc et honnête que malgré ses efforts pour vendre ses deux séries d’immeubles qu’il n’a pas réussi étant donné l’état du marché. [ 64 ] Elle ajoute que la preuve révèle qu’un seul immeuble aurait été acheté pour 149 000 $ ce qui n’a pas été contredit par l’ARQ.

Aussi, pour la demanderesse l’ARQ aurait dû prendre en considération dans son évaluation de la juste valeur marchande et de la cotisation qui en a suivi qu’un seul immeuble a été vendu pour 149 000 $. [ 65 ] La demanderesse argumente que nos tribunaux ont reconnu qu’un témoignage est suffisant pour démolir la présomption de validité de la cotisation. [ 66 ] Aussi, la demanderesse conclut qu’elle a réussi à démolir la présomption de validité de la cotisation et qu’il y a renversement du fardeau de la preuve. [ 67 ] Monsieur Héroux argumente aussi que l’ARQ lui reproche de ne pas avoir transmis de documents pour établir la juste valeur marchande.

Or précise-t-elle, il fut décidé dans Tanguay c.

ARQ [5] que le comportement du contribuable en opposition et vérification ne doit pas être analysé étant donné que le rôle du fisc est de percevoir sa juste part nonobstant son comportement. [ 68 ] Le Tribunal apporte les nuances suivantes aux arguments de la demanderesse. [ 69 ] Bien que le seul témoignage du contribuable puisse qu’à l’occasion constituer une preuve suffisante pour renverser la présomption de validité d’une cotisation créée par l’article 1014 LI, le Tribunal est d’avis que ce n’est pas le cas en espèce. [ 70 ] Nous reproduisons ci-après un extrait d’un arrêt récent de la Cour d’appel qui résume bien la position de nos tribunaux sur cette question.

« Il est bien établi que dans le domaine fiscal, la norme de preuve est celle de la prépondérance des probabilités [6] . Toutefois, l’ARQ se fonde sur des hypothèses factuelles pour établir des cotisations fiscales. Ces dernières sont présumées valides en vertu de l’article 1014 de la

Loi sur les impôts (« LI ») [7] . Pour réussir dans sa contestation, le contribuable doit « démolir » cette présomption en démontrant, par une preuve prima facie , que les faits au soutien de la cotisation sont incorrects [8] . Il faut « un début de preuve convaincante [9] » ou une preuve suffisante pour établir un fait jusqu’à démonstration du contraire [10] , ou encore « celle qui est étayée par des éléments de preuve qui créent un tel degré de probabilité en sa faveur que la cour doit l'accepter si elle y ajoute foi, à moins qu'elle ne soit contredite ou que le contraire ne soit prouvé » [11] .

Cette preuve ne peut toutefois se réduire à des allégations vagues et ambiguës. Elle doit posséder un certain degré de précision [12] . » [ 71 ] C’est le contribuable qui connaissant son dossier est le mieux placé pour faire valoir sa position et documenter son dossier et non l’inverse. Ce n’est pas à l’ARQ de monter le dossier au lieu et place du contribuable, mais plutôt d’analyser son dossier à la lumière des documents qu’il fournira et des précisions qu’il donnera aux questions posées lors de la vérification. [ 72 ] Dans notre dossier, monsieur Héroux n’a fourni aucun document pour supporter son témoignage.

Aucun contrat de vente, aucun rapport d’un évaluateur agréé, aucun exemple de publicité pour promouvoir la vente des immeubles. [ 73 ] De plus, il faut préciser qu’en juillet 2017 les justes valeurs marchandes rajustées par l’ARQ sont maintenues relativement à une première série d’immeubles. [ 74 ] Puis, la vérification de la deuxième série d’immeubles se poursuit en octobre 2017. [ 75 ] Monsieur Héroux est avisé du déroulement de la vérification et de la preuve et malgré tout en mars 2018, il réfère encore à l’évaluation municipale de 2012 pour établir la juste valeur marchande sachant qu’elle a été écartée en 2017. [ 76 ] Même à l’audience, monsieur Héroux ne peut nous dire sur quel rôle d’évaluation il s’est basé pour établir la juste valeur marchande. [ 77 ] Clairement, les vérificateurs se basent sur l’absence de justification et non sur le comportement de la demanderesse ou de monsieur Héroux lors de la vérification. [ 78 ] La preuve révèle que les justes valeurs marchandes déclarées par monsieur Héroux sont celles du rôle d’évaluation municipale de 2012 alors que les immeubles ont été construits en 2014, 2015 et 2016.

Il y avait donc lieu de rajuster les justes valeurs marchandes. [ 79 ] Par ailleurs, monsieur Héroux peut difficilement soutenir que la méthode utilisée, soit le fait de se référer aux rôles municipaux n’est pas juste et raisonnable puisqu’il s’y réfère lui-même. [ 80 ] Monsieur Moussaoui a bien fait valoir lors de son témoignage qu’il ne comprend pas pourquoi monsieur Héroux a déclaré volontairement 163 000 $ de juste valeur marchande s’il a vendu une propriété à 149 000 $.

« s’il était convaincu que cela valait moins, prouvez-nous que l’immeuble vaut 149 000 $. Montrez-nous une vente ou tout autre document. » [ 81 ] Monsieur Héroux n’est pas d’accord avec les valeurs inscrites au rôle d’évaluation de 2016 lesquelles n’ont aucun sens selon lui, admettant cependant qu’il n’a pas contesté les rôles d’évaluation. [ 82 ] Monsieur Héroux a eu l’opportunité de fournir des preuves, ce qu’il n’a pas fait.

Dans ce cas-ci, le seul témoignage de monsieur Héroux ne suffit pas pour démolir la présomption de validité de la cotisation. [ 83 ] Aussi, le Tribunal conclut que le rôle d’évaluation de 2016 est plus exact que celui de 2012 pour établir la juste valeur marchande des immeubles à la date de la fourniture à soi-même. [ 84 ] Le Tribunal conclut qu’il n’y a pas de renversement du fardeau de la preuve.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel concernant la question de la juste valeur marchande; MAINTIENT les justes valeurs marchandes établies par l’ARQ; ACCUEILLE l’appel sur la question du délai du remboursement de TVQ; ANNULE les cotisations ; AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. M e Maxime Chouinard Zeina Abou-Chacra, stagiaire Therrien Couture Joli-Coeur Avocats de la

partie demanderesse M e Marie-Claude Leclerc Larivière Meunier Avocats de la

partie défenderesse