2016 QCCQ 8898, 2016 QCCQ 8898

Canuel c. Évaluations BSLG inc. 2016 QCCQ 8898 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE RIMOUSKI « Chambre civile » N° : 100-32-005501-151 DATE : 22 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HÉLÈNE CANUEL Demanderesse c. LES ÉVALUATIONS BSLG INC. Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Alléguant une faute professionnelle d’un évaluateur agréé, la demanderesse Hélène Canuel poursuit la défenderesse, Les Évaluations BSLG Inc (« BSLG »), pour un montant de 15 000 $ à

titre de dommages judiciaires et extrajudiciaires ainsi que pour troubles et inconvénients. [ 2 ] La demanderesse soutient que BSLG a produit un rapport d’évaluation d’un immeuble dans le cadre d’un processus de divorce l’impliquant et que les données contenues dans celui-ci étaient erronées. L’utilisation de ce rapport dans le cadre des négociations pour le partage du patrimoine lui cause un préjudice. [ 3 ] Bslg conteste vivement cette demande. Son représentant également visé dans ce litige soumet n’avoir commis aucune faute dans l’exécution de son mandat.

Il estime avoir respecté ses obligations déontologiques et professionnelles en plus d’avoir agi avec prudence et diligence, et ce, dans l’intérêt du client. MISE EN CONTEXTE [ 4 ] De la preuve testimoniale et littérale administrée par les parties, le Tribunal retient les éléments factuels pertinents suivants afin de trancher le litige. [ 5 ] Lors des événements, la demanderesse est en processus de séparation avec son conjoint.

Ils possèdent plusieurs biens en commun, dont un immeuble situé au 124-126, Notre-Dame Ouest, à Rimouski. [ 6 ] Le représentant de BSLG, soit Guy Tremblay est mandaté afin de procéder à l’évaluation marchande de ladite propriété. Il s’agit d’un immeuble multifamilial de 5 logements. Dans le cadre de cette appréciation, il utilise la méthode du revenu pour obtenir la valeur du bâtiment. [ 7 ] Monsieur Guy Tremblay est évaluateur agréé depuis 1978. [ 8 ] Le 6 juin 2013, il procède à l’inspection de l’immeuble. Un rapport [1] est signé et produit par monsieur Tremblay le 25 juin 2013.

Il en vient à la conclusion que cet immeuble à une valeur marchande actuelle de 200 000 $. Toutefois, advenant que des travaux soient effectués sur le bâtiment, cette valeur s’établit à 292 000 $. [ 9 ] Considérant l’insatisfaction de la demanderesse au rapport produit par BSLG, cette dernière engage Claude Dionne, évaluateur agréé, afin de procéder à une nouvelle évaluation. Son rapport est produit le 10 septembre 2014. Il conclut que cet immeuble à une valeur marchande actuelle de 330 000 $.

Advenant que des travaux soient effectués sur le bâtiment, cette valeur s’établit à 425 000 $. [ 10 ] Dans le cadre du processus judiciaire, l’ancien conjoint de la demanderesse engage un autre évaluateur agréé afin d’obtenir un rapport d’évaluation marchande pour le même immeuble. Le rapport en question estime la valeur de celui-ci à 265 000 $ [2] . [ 11 ] Le 25 mai 2015, la demanderesse transmet à BSLG une mise en demeure lui réclamant des dommages de 15 000 $ résultant de

son insatisfaction aux services reçus suite à l’évaluation inexacte de l’immeuble lui créant un préjudice lors de ses procédures en divorce. LES Questions en litige [ 12 ] La défenderesse a-t-elle commis une faute engendrant sa responsabilité dans le cadre de son mandat soit l’évaluation de la valeur d’une propriété ? [ 13 ] Dans l’affirmative, y a-t-il un lien de causalité entre la faute alléguée et les dommages réclamés ? Si oui, qu elle est la valeur des dommages encourus par la demanderesse ?

DROIT APPLICABLE [ 14 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) trouvent application dans la présente affaire et sont libellés comme suit : Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Art. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante . [ 15 ] Outre ces principes importants, il est utile de rappeler les principes applicables en matière de responsabilité civile. [ 16 ] Les éléments constitutifs du fardeau de preuve d’une telle demande fondée sur la responsabilité civile sont la faute, le préjudice et le lien de causalité existant entre cette faute et le préjudice. Ainsi, madame Canuel doit prouver l'existence de ces éléments et de s dommages, en fonction de la balance des probabilités.

Analyse et décision [ 17 ] Avant de discuter des dommages subis, il y a lieu de déterminer si la preuve administrée démontre de façon prépondérante qu’il y a eu faute.

Si tel est le cas, il y aura lieu d’évaluer le lien de causalité entre celle-ci et les dommages encourus. [ 18 ] Dans le cadre de l’exécution de son mandat, un évaluateur agréé est assujetti à une obligation de moyen. [ 19 ] Face aux reproches soulevés par la demanderesse, le Tribunal doit vérifier si l’évaluateur agréé remplit son mandat en choisissant ou en utilisant des méthodes ainsi que des techniques adéquates et reconnues en semblable matière. [ 20 ] En l’espèce, le représentant de la défenderesse explique avoir utilisé l’une des trois méthodes prescrites en matière d’évaluation de propriété, soit la méthode du coût, la méthode du revenu et la méthode de comparaison. [ 21 ] Dans la preuve documentaire soumise au soutien de sa demande, la demanderesse dépose trois rapports provenant de trois différents évaluateurs agréés.

Ceux-ci arrivent tous à des montants différents selon la méthode privilégiée, tel que ci-après illustré : Les Évaluations BSLG inc. Rapport du 25 juin 2013 [3] Claude Dionne Rapport du 10 septembre 2014 [4] Godbout Joseph & associées inc.

Rapport du 4 novembre 2015 [5] VALEURS Actuelle Potentielle Actuelle Potentielle Actuelle Méthode du coût - 319 300 $ 341 700 $ 439 200 $ 268 000 $ Méthode du revenu 200 000 $ 292 000 $ 222 700 $ 238 000 $ 263 000 $ Méthode de comparaison - 294 000 $ 330 000 $ 425 000 $ 268 000 $ [ 22 ] La défenderesse dans son rapport utilise l’une des méthodes d’évaluation de propriété préconisée par son ordre professionnel, soit la méthode du revenu.

Dans le rapport de Claude Dionne, ce dernier utilise plutôt la méthode de comparaison. [ 23 ] À la lecture des rapports, il appert que l’évaluation municipale de l’immeuble subit une hausse de 52 000 $ entre 2013 et 2014, tel que ci-détaillé : ▪ Évaluation municipale 2011-2013 : 180 500 $ [6] ; ▪ Évaluation municipale 2014-2016 : 232 300 $ [7] . [ 24 ] Dans le rapport de la défenderesse, le rôle d’évaluation municipale utilisé est celui de 2011-2013 tandis que dans les deux rapports subséquents, ils utilisent celui de 2014-2016. [ 25 ] En observant les chiffres, on constate qu’au niveau de la méthode du revenu, soit celle utilisée par la défenderesse, les autres évaluateurs arrivent sensiblement aux mêmes montants, si on tient compte de la hausse du rôle d’évaluation municipale entre la

confection des rapports. [ 26 ] À la suite de la réception du rapport de BSLG et de la facture, la demanderesse ne pose aucune question. Elle n’émet aucun commentaire ni ne fait part de ses insatisfactions à la défenderesse.

Elle ne formule aucune plainte ou récrimination auprès de l’ordre professionnel du représentant de BSLG. [ 27 ] De toute évidence, les reproches formulés à l’égard de la défenderesse par la demanderesse découlent de son insatisfaction eu égard aux conclusions du rapport produit et de leur divergence d’opinions bien plus que de gestes pouvant se qualifier de faute professionnelle au sens de la loi. [ 28 ] Le Tribunal est d’avis que la demanderesse n’a pas fait une preuve prépondérante d’une faute professionnelle de la part de la défenderesse. Puisque c’est elle qui assume le fardeau de preuve en vertu de l’

article 2803 du C.c.Q . , et qu’elle ne s’en est pas déchargée, son recours doit donc échouer. [ 29 ] Considérant le tout, le Tribunal ne se prononcera pas sur le lien de causalité ni sur les dommages soulevés dans la cadre de la demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 30 ] REJETTE la demande, avec les frais de justice. __________________________________ CELESTINA ALMEIDA, J.C.Q. Date d’audience : 7 juin 2016