2016 QCCQ 7911, 2016 QCCQ 7911

D'Orsonnens c. 9008-2868 Québec inc. 2016 QCCQ 7911 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile »

N° : 700-32-029413-141 DATE : 23 JUIN 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ D’ORSONNENS Demandeur c. 9008-2868 QUÉBEC INC. -et- ROCKWELL INVESTMENTS LTD -et- LES DEVELOPPEMENTS MONT HABITANT LTÉE Défenderesses -et- VASILINA BABAEVA -et- VILLE DE SAINT-SAUVEUR Appelées en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur André D’Orsonnens réclame 7 000 $ à 9008-2868 Québec inc. («9008»), Rockwell Investments Ltd («Rockwell») et Les développements Mont Habitant Ltée («Mont Habitant»), et ce, en raison de dommages survenus au mois d’avril 2011 à la propriété qu’il occupe. [ 2 ] 9008 appelle en garantie madame Vasilina Babaeva ainsi que la Ville de St-Sauveur, exigeant d’elles d’être indemnisée advenant toute condamnation la visant. 9008 se désiste ensuite de sa demande visant madame Babaeva.

Le contexte [ 3 ] Monsieur D’Orsonnens est promettant-acheteur et possesseur d’une propriété résidentielle située aux abords des pistes du Mont-Habitant, à Saint-Sauveur. [ 4 ] 9008 est locataire des terrains connus comme étant le Mont Habitant, entreprise qu’elle exploite à cet endroit.

Rockwell et Mont Habitant sont copropriétaires des terrains. [ 5 ] Dès le début de l’audience, 9008 informe le Tribunal de son intention de prendre faits et cause pour les deux autres défenderesses mais aussi de requérir indemnisation de la Ville de Saint-Sauveur qu’elle considère responsable des dommages, si responsabilité il doit y avoir. [ 6 ] Lors d’une conférence de gestion tenue avant l’audience, les parties ont fait les admissions suivantes : - Monsieur D’Orsonnens admet que 9008 est

partie à un bail en vertu duquel elle est responsable de toute l’exploitation du Mont Habitant;

- Les parties admettent que Rockwell et Mont Habitant ne sont que copropriétaires des terrains sur lesquels sont présentes les pistes du Mont Habitant et que leur implication au présent dossier est uniquement à ce titre. - Toutes les parties admettent le quantum des dommages subis par monsieur D’Orsonnens, soit 7 000 $. - Monsieur D’Orsonnens admet que lors de la survenance des dommages, il n’était pas propriétaire de l’immeuble qu’il habitait mais qu’il en était plutôt occupant en vertu d’une promesse d’achat l’engageant à payer tous les frais et dépenses relatifs à la propriété.

À noter qu’il a procédé à l’achat formel de l’immeuble l’année suivante; Les faits pertinents à la solution du litige En demande [ 7 ] Lorsqu’il revient à sa résidence de Saint-Sauveur situé immédiatement en bordure des pistes du Mont Habitant le samedi 30 avril 2011, après y avoir été absent depuis le 10 avril, monsieur D’Orsonnens constate d’importants dommages à son terrain, lesquels sont nécessairement survenus entre ces deux dates. [ 8 ] Il parle d’une déstabilisation et du déplacement du mur de roche soutenant le stationnement et des escaliers menant à la maison ainsi qu’une destruction de l’aménagement paysager entre le stationnement et la maison. [ 9 ] Le 8 mai 2011, alors que la neige fond toujours, il est en mesure de constater lui-même un torrent d’eau qui provient du fossé de drainage du Mont Habitant, se dirige vers le terrain de son voisin pour finalement atteindre le sien. [ 10 ] Il filme la scène à l’aide d’une caméra vidéo et des extraits d’une durée d’environ 10 minutes sont présentés à l’audience.

Il avise 9008 des évènements par écrit le 12 mai et dès ce moment, débutent d’importantes séances de discussions et de négociations entre les parties. [ 11 ] Monsieur D’Orsonnens explique d’ailleurs ainsi le délai de tout près de 3 ans écoulé entre les évènements et la date de l’institution de sa procédure judiciaire en 2014. [ 12 ] Quant à son intérêt juridique, requis pour entreprendre les présentes procédures, il explique au Tribunal qu’en raison de sa promesse d’achat de l’immeuble, il s’en estime propriétaire. [ 13 ] Il ajoute que les vendeurs ne pouvaient réclamer les dommages à leur assureur en raison d’une exclusion à leur police et qu’ils ne pouvaient non plus poursuivre 9008 car, en vertu de l’entente qui les lie à l’époque, il est lui-même responsable des dommages qui surviennent à la propriété. [ 14 ] Il établit, à l’aide de rapports météo émanant d’Environnement Canada, qu’à plusieurs autres occasions, des pluies abondantes se sont produites, notamment en 2009, 2014 et 2015, et qu’il n’y a eu à ces moments aucun problème. [ 15 ] À la question du Tribunal à savoir sur quelle base il réclame des dommages à 9008, il mentionne que c’est en raison d’un défaut d’entretien de son fossé de drainage qui amène l’eau vers le bas des pentes.

En défense [ 16 ] Monsieur Dean Booth est président de 9008 et directeur général du Mont Habitant. Il affirme que les dommages sont survenus avant le 8 mai alors que le demandeur est absent. La date exacte est inconnue. [ 17 ] En ce qui a trait au fossé, il est toujours entretenu de la même façon depuis des années. On y enlève les branches et les débris qui peuvent s’y trouver. Il n’y a jamais eu de problèmes d’écoulement des eaux avant cet incident. [ 18 ] Cependant, la situation fut différente en 2010 et 2011, en raison, selon lui, des travaux exécutés dans les rues par la Ville de Saint-Sauveur.

Il ajoute que monsieur D’Orsonnens a aussi fait des travaux chez lui. Deux ou trois autres propriétaires ont vécu des problèmes semblables aux siens. [ 19 ] Madame Nathalie Lamoureux, adjointe de monsieur Booth, mentionne que l’eau venait du terrain voisin. Or, selon elle, ce terrain n’a jamais été entretenu.

Il y a négligence du voisin et la crevasse qu’on y voit a permis à l’eau de descendre et de se rendre sur le terrain de monsieur D’Orsonnens. [ 20 ] Finalement, 9008 soumet que monsieur D’Orsonnens n’a pas l’intérêt requis pour agir puisqu’il n’était pas propriétaire de l’immeuble et donc que les dommages ne lui ont pas été causés à lui. * * * [ 21 ] En ce qui a trait à la Ville de Saint-Sauveur, elle est représentée par Jean Beaulieu, son directeur général. Il admet qu’une

partie des eaux des rues du secteur s’écoule sur le Mont Habitant. Il admet également que 5,9 kilomètres de rue ont été refaits, soit notamment l’aqueduc et les fossés. [ 22 ] Cependant, il est pour lui improbable que cela soit la cause des dommages de monsieur D’Orsonnens. D’ailleurs, pour lui, la preuve n’en a pas été faite.

Analyse et décision L’intérêt juridique [ 23 ] Le Tribunal doit d’abord s’interroger sur la question de l’intérêt requis pour permettre à monsieur D’Orsonnens d’entreprendre les présentes procédures. Est-ce que le fait qu’il soit promettant acheteur et qu’il ait déjà versé un important acompte pour l’achat de l’immeuble endommagé est suffisant dans les circonstances. [ 24 ] La personne qui forme une demande en justice doit y avoir un intérêt suffisant.

Voilà ce que nous dit à ce sujet l’article 85 du nouveau Code de procédure civile du Québec, en vigueur depuis le 1 er janvier dernier. [ 25 ] Ce texte ne diffère pas de façon importante de celui de son prédécesseur, l’article 55 de l’ancien Code, de sorte que le droit applicable n’a pas été modifié. [ 26 ] Comme l'indiquent les auteurs Ferland et Émery, "l'intérêt suffisant du demandeur doit être un intérêt juridique direct et personnel, et né et actuel" [1] [ 27 ] Le document [2] liant monsieur D’Orsonnens à ses vendeurs est une offre de contracter, puisque la proposition comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé et indique la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. [3] [ 28 ] Cette promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque monsieur D’Orsonnens l'accepte, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat. [4] [ 29 ] Le contrat envisagé étant en l’espèce une vente, l’

article 1710 du Code civil du Québec (C.c.Q.) précise que la promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. [ 30 ] L'obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l'acheteur en possession du bien ou consent à ce qu'il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. [5] [ 31 ] Telle est ici la situation, de sorte que le Tribunal conclut que monsieur D’Orsonnens a un intérêt juridique suffisant pour intenter ce recours. La responsabilité [ 32 ] Les parties sont propriétaires de fonds voisins.

La propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer librement et complètement d'un bien, sous réserve des limites et des conditions d'exercice fixées par la loi [6] . [ 33 ] Une de ces limites, ou conditions d'exercice, se retrouve à l'

article 979 C.c.Q. qui, traitant d'écoulement des eaux, se lit comme suit : 979. Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement. Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever aucun ouvrage qui empêche cet écoulement.

Celui du fonds supérieur ne peut aggraver la situation du fonds inférieur; il n'est pas présumé le faire s'il effectue des travaux pour conduire plus commodément les eaux à leur pente naturelle ou si, son fonds étant voué à l'agriculture, il exécute des travaux de drainage. [ 34 ] En édictant cet article, le législateur a créé une obligation puisqu'il s'agit d'un fait auquel la loi attache d'autorité les effets d'une obligation. Le propriétaire du fonds supérieur, 9008, ne peut aggraver la situation du fonds inférieur [7] .

Il est donc débiteur de l'obligation de ne pas aggraver la situation du fonds inférieur, alors que monsieur D’Orsonnens est créancier de cette obligation [8] . [ 35 ] En 2008, Le juge Pinsonneault résumait bien le principe en écrivant que le propriétaire du fonds inférieur doit accepter les inconvénients reliés à l'écoulement naturel des eaux.

Toutefois, la tolérance du propriétaire du fonds inférieur doit cesser du moment où le propriétaire du fonds supérieur aggrave la situation du fonds inférieur et cause des dommages à son propriétaire. [9] [ 36 ] À ce sujet, le professeur Pierre-Claude Lafond écrit, dans son Précis de droit des biens [10] : Le propriétaire du fonds supérieur ne doit exécuter aucuns travaux qui pourraient aggraver l'écoulement des eaux vers le fonds inférieur. Il lui est donc interdit d'accroître le volume d'eau qui coule [ou] d'en rendre l'écoulement plus rapide.

Souligné ajouté [ 37 ] De son côté, l'auteur Denys-Claude Lamontagne affirme, dans Biens et propriété [11] : [Le propriétaire du fonds supérieur] répondra de tous dommages résultant de travaux entrepris et ayant pour effet d'occasionner un surplus d'eau chez le voisin , propriétaire du fonds inférieur […] lorsque toutes les mesures nécessaires n'ont pas été prises. Souligné ajouté [ 38 ] Les tribunaux québécois ont à maintes occasions reconnu que lorsque certains travaux ou aménagements effectués par le

propriétaire du fonds supérieur ont l’effet d’augmenter sensiblement le débit d’eau et de causer des dommages au fonds inférieur, il y a alors aggravation de la servitude [12] . [ 39 ] Voilà donc la question, monsieur D’Orsonnens a-t-il ici démontré qu'il y a eu aggravation de la situation, qu'un surplus d'eau s'accumule chez lui en raison de travaux ou d’un changement quelconque dans la situation des lieux, créé par 9008 ? * * * [ 40 ] En tant que propriétaire du fonds inférieur, son terrain est assujetti à recevoir l’eau qui provient des fonds supérieurs.

Pour réussir dans sa démarche judiciaire, monsieur D’Orsonnens doit démontrer soit une faute directe ayant causé les dommages subis, par exemple un défaut d’entretien d’un fossé de drainage ayant toujours suffi à la tâche dans le passé, ou encore que le propriétaire du fonds supérieur a aggravé la situation de son fonds. [ 41 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application en matière de fardeau de preuve. [ 42 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 43 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande, et ce, par prépondérance de preuve. [ 44 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 45 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence.

Application contextuelle [ 46 ] Rappelons d’entrée de jeu que monsieur D’Orsonnens était absent lorsque les dommages ont été causés. [ 47 ] La preuve ne permet pas de déterminer ce qui s’est passé exactement, d’où provenait les eaux ni pourquoi elles se sont retrouvées chez son voisin puis chez lui. [ 48 ] Est-ce que la situation du 8 mai est nécessairement la même que celle qui s’est produite au moins 8 et jusqu’à 28 jours auparavant ?

La preuve entendue n’y répond pas. [ 49 ] Monsieur D’Orsonnens soutient tout d’abord que c’est en raison d’un défaut d’entretien du fossé de drainage qui amène l’eau vers le bas des pentes que des dommages lui ont été causés. [ 50 ] Or, de l’avis du Tribunal, la preuve à ce sujet est inexistante. Il ne suffit pas de tout simplement affirmer que 9008 a fait défaut d’entretenir adéquatement le fossé de drainage, il faut le démontrer par prépondérance, surtout lorsque l’affirmation est contredite par la

partie adverse. [ 51 ] Monsieur D’Orsonnens ne l’a pas fait, de sorte que le Tribunal ne peut retenir ce premier grief formulé à l’endroit de 9008. * * * [ 52 ] La preuve en ce qui a trait au fait que 9008 avait aggravé la situation se limite à un seul élément mis de l’avant par monsieur D’Orsonnens, soit le fait qu’il y a de la neige qui est damée ou compressée au sol, sur les pentes de ski, durant tout l’hiver. [ 53 ] Or, cette façon de faire existe et perdure cependant depuis longtemps, bien qu’aucune preuve précise à ce sujet n’ait été faite.

Il n’y a jamais eu de problème avant, ni après, ce qui ne milite pas en faveur de cette thèse. [ 54 ] Par ailleurs, sa preuve s’est limitée à une affirmation. Elle n’est appuyée d’aucun autre élément, par exemple l’opinion d’un expert. Bien sûr, le demandeur produit plusieurs pages de données météorologiques. [ 55 ] De ces données, il veut que le Tribunal tire des conclusions, celles qu’il lui propose.

Or, ce ne sont là que des données brutes, lesquelles doivent, dans un cas comme celui sous étude, être interprétées, idéalement par un expert. [ 56 ] De l’avis du Tribunal, la preuve ne démontre pas de façon prépondérante qu’il puisse s’agir en l’espèce d’une modification de la situation des lieux ni d’une aggravation de la servitude d’écoulement des eaux. [ 57 ] Finalement, en ce qui a trait aux travaux exécutés par la municipalité, il fallait plus que simplement les alléguer. Il fallait démontrer qu’ils ont, en soi, été la cause des dommages, ce qui n’a pas été fait. [ 58 ] POUR TOUS CES MOTIFS , LE TRIBUNAL :

[ 59 ] REJETTE la demande; [ 60 ] CONSIDÉRANT les circonstances, sans frais de justice. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 20 MAI 2016