2018 QCCQ 7598, 2018 QCCQ 7598

3103-8995 Québec inc. c. 3102-1066 Québec inc. 2018 QCCQ 7598 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700307-171 DATE : 16 avril 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 3103-8995 QUÉBEC INC. Demanderesse c. 3102-1066 Québec inc. Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ]

La société 3103-8995 Québec inc. (la demanderesse) réclame à la société 3102-1066 Québec inc. (la défenderesse) le solde de 7 mois de loyer commercial à 2 300 $ par mois, réduit à 14 999 $ [1] . [ 2 ] La présidente de la demanderesse est Mme Maryse Pellerin. [ 3 ] La présidente de la défenderesse est Mme Isabelle Côté.

Mme Marie-Ève Côté en est la secrétaire. [ 4 ] La défenderesse exploitait, à l’époque pertinente, un commerce de fleuriste sous les noms Centre des roses et Il était une fleur dans un local commercial loué dans l’immeuble de la demanderesse. [ 5 ] La défenderesse présente une demande reconventionnelle de 1 200,64 $ pour des frais de location de deux compteurs de consommation électrique. [ 6 ] Après l’audition, la défenderesse a informé le Tribunal qu’elle n’avait pas de preuve à offrir à ce sujet.

LE CONTEXTE [ 7 ] Les faits de cette affaire sont assez particuliers. [ 8 ] Le 4 mars 2013, un bail commercial a été signé entre M. Cyriacos Nicoloudis et la défenderesse pour un local commercial situé au 5445-5447, boulevard des Forges à Trois-Rivières [2] . Ce bail était pour une période de 5 ans, soit du 1 er janvier 2013 au 31 décembre 2017. Le loyer était de 4 144 $ par mois, taxes incluses. [ 9 ] Le bail contenait une option de renouvellement accordée à la locataire, moyennant un préavis de 6 mois. [ 10 ] Au mois de janvier 2016, la demanderesse a acquis l’immeuble de M.

Nicoloudis de même que les droits dans le bail commercial susdit avec la défenderesse. [ 11 ] Au mois d’avril 2016, Isabelle Côté a annoncé à Mme Pellerin que la défenderesse désirait quitter les lieux loués pour le 1 er juillet 2016 et qu’elle recherchait un sous-locataire. L’article 9.01 du bail permet la cession du bail ou sa sous-location et prévoit que le locataire demeure responsable du bail. [ 12 ]

La société 9075-3005 Québec inc. exploitait alors, dans un local voisin de celui de la défenderesse, un commerce de vente de produits de santé sous la raison sociale ViTavie. Sa représentante est Mme Guylaine Boisvert. Celle-ci a fait savoir à Mme Pellerin qu’elle voulait déménager dans un local plus grand. Son bail avec la demanderesse lui permettait en 2016 de résilier ce dernier moyennant un préavis de 3 mois [3] .

L’intention de Mme Boisvert était donc d’occuper le local de la défenderesse et de résilier le bail de son local moyennant le préavis de 3 mois. [ 13 ] Mme Pellerin a alors mis Mme Boisvert en communication avec la défenderesse. [ 14 ] Le 15 juillet 2016, intervenait une entente de sous-location entre ViTavie, la demanderesse et la défenderesse, permettant à

ViTavie de sous-louer le local de la défenderesse dans l’immeuble de la demanderesse [4] . [ 15 ] Les éléments pertinents de cette entente signée par les trois sociétés sont les suivants : ➢ La sous-location est conditionnelle au consentement de la demanderesse et à la conclusion d’un nouveau bail à compter du 1 er janvier 2018 entre la demanderesse et ViTavie pour le local de la défenderesse. ➢ Le loyer de la sous-location est de 2 000 $ par mois plus les taxes à compter du 1 er novembre 2016 avec une majoration prévue au 1 er février 2017, lequel loyer est payable par le sous-locataire au locataire (la défenderesse). ➢ La défenderesse pourra annoncer son départ dans l’une des vitrines jusqu’au 31 décembre 2017. ➢ La défenderesse continue de payer le loyer au complet jusqu’au 31 décembre 2017. ➢ ViTavie pourra occuper le local de la défenderesse, sans frais, à compter du 1 er septembre 2016. ➢ La demanderesse consent à la sous-location pour la période du 1 er novembre 2016 au 31 décembre 2017. [ 16 ] À la suite de cette entente, ViTavie a commencé à entreposer des biens dans le local de la défenderesse, mais n’y a pas encore installé son commerce. [ 17 ] Des négociations ont été entreprises entre la demanderesse et ViTavie pour un nouveau bail à compter du 1 er janvier 2018. [ 18 ] Un courriel du 3 août 2016 envoyé par Mme Boisvert à Mme Pellerin indique que ViTavie négociait les conditions du nouveau projet de bail qu’elle avait reçu de Mme Pellerin le 24 juillet 2016 [5] . [ 19 ] Le lendemain, le 4 août 2016, Mme Pellerin envoyait un courriel à Mme Boisvert dont le contenu n’est pas très clair.

Cependant, on peut y lire que Mme Pellerin avait accordé à Mme Boisvert un délai de 5 jours pour examiner le projet de bail, délai qui prenait fin le 29 juillet. Elle reprochait à Mme Boisvert de ne pas avoir répondu dans le délai prescrit bien qu’elle indiquait qu’elle devait quitter et mentionnait « Vous devez attendre que je revienne, c’est à la dernière minute . » [6] [ 20 ] Mesdames Boisvert et Pellerin se sont échangées des courriels les 29 et 30 août 2016 [7] .

Ces courriels révèlent que ViTavie et la demanderesse continuaient de négocier le nouveau bail même après le courriel du 4 août 2016 de Mme Pellerin qui semblait considérer ce projet de bail comme étant nul et non avenu. Il ressort aussi de ces courriels que Mme Pellerin et Mme Boisvert avaient une divergence quant au préavis de 3 mois pour la résiliation du bail de ViTavie.

Mme Pellerin semblait exiger qu’un préavis formel lui soit envoyé alors que Mme Boisvert considérait que l’entente de sous-location du 15 juillet 2016 constituait tacitement le préavis, puisque ViTavie devait occuper le local de la défenderesse le 1 er septembre 2016, une prolongation d’un mois ayant même été accordée par Mme Pellerin. Une gratuité de deux mois était accordée à ViTavie. [ 21 ] Mme Boisvert et Mme Pellerin continuaient de négocier les termes du nouveau bail pour le local de la défenderesse selon les courriels des 26, 29 et 30 août 2016.

Ils révèlent la divergence sur la question du préavis de 3 mois. [8] Dans ce courriel du 30 août, Mme Boisvert demandait à Mme Pellerin ceci : « Dans les circonstances, pouvez-vous nous confirmer que vous maintenez toujours votre position unilatérale à l’effet que l’offre de sous-location du 5445, boul. des Forges est caduque. » [ 22 ] Aucune réponse n’a été donnée selon la preuve. [ 23 ] Une nouvelle entente de sous-location a été signée par les trois parties le 28 février 2017 [9] . Elle prévoit que ViTavie occupera le local de la défenderesse, avec gratuité, le 1 er avril 2017.

Du 1 er juin au 31 décembre 2017, ViTavie paiera le loyer de la sous-location soit 2 000 $ par mois plus taxes à la défenderesse; cette dernière versera le montant de la sous-location et le solde du loyer soit 1 844 $ par mois, plus taxes, à la demanderesse à compter du 1 er juin 2017 jusqu’au 31 décembre 2017. Bien que cette entente de sous-location ait été signée le 28 février 2017, la date n’a probablement pas été changée puisque selon un courriel du 16 mars 2017 de Mme Boisvert à Mme Pellerin, il est question de cette entente et des baux pour les deux locaux à être signés incessamment.

ViTavie avait alors décidé de conserver son local et de sous-louer celui de la défenderesse. ANALYSE [ 24 ] L’entente de sous-location intervenue le 15 juillet 2016 entre les parties et ViTavie était soumise à une condition suspensive, soit la signature d’un nouveau bail entre la demanderesse et ViTavie pour le local de la défenderesse, à compter du 1 er janvier 2018.

Cette condition s’est réalisée car la demanderesse et ViTavie ont signé un bail pour le local de la défenderesse et un autre pour le local de ViTavie. [ 25 ] La condition suspensive est une modalité d’obligation qui suspend la validité de celle-ci à la survenance de l’évènement envisagé, comme l’indique l’

article 1497 C.c.Q. dont le texte est le suivant [10] : 1497. L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en suspendant sa naissance jusqu’à ce que l’événement arrive ou qu’il devienne certain qu’il n’arrivera pas, soit en subordonnant son extinction au fait que

l’événement arrive ou n’arrive pas . [ 26 ] Les articles 1506 et 1507 C.c.Q prévoient que l’accomplissement de la condition suspensive a un effet rétroactif : 1506. La condition accomplie a, entre les parties et à l’égard des tiers, un effet rétroactif au jour où le débiteur s’est obligé sous condition. 1507. La condition suspensive accomplie oblige le débiteur à exécuter l’obligation, comme si celle-ci avait existé depuis le jour où il s’est obligé sous telle condition.

La condition résolutoire accomplie oblige chacune des parties à restituer à l’autre les prestations qu’elle a reçues en vertu de l’obligation, comme si celle-ci n’avait jamais existé. [ 27 ] La mention à l’entente de sous-location que le « Consentement du Bailleur » constitue une condition n’a pas de fondement juridique. Le consentement de la demanderesse n’est pas un évènement extrinsèque à l’entente, mais un des éléments nécessaires à sa formation. Ce consentement ne peut donc être considéré comme un évènement qui conditionne l’obligation.

À ce sujet, il est utile de reproduire l’extrait suivant de l’ouvrage « Les obligations » [11] : « Enfin, il [l’évènement] doit en principe, être extrinsèque et non pas essentiel à la formation même de l’engagement ». [ 28 ] Concernant l’effet rétroactif de la condition suspensive, les mêmes auteurs écrivent : « Une autre conséquence de l’effet rétroactif de la condition est la validité du paiement fait par le débiteur avant la réalisation de la condition suspensive, paiement qu’il ne peut alors plus répéter. » [ 29 ] La demanderesse soutient que l’entente de sous-location est devenue nulle parce que ses négociations d’un nouveau bail avec ViTavie prenaient trop de temps.

Cet argument ne peut être retenu puisque la demanderesse ne peut décider unilatéralement d’annuler une entente signée par les trois parties. De plus, les courriels échangés entre la demanderesse et ViTavie, après celui du 4 août 2016, démontrent que Mme Pellerin et Mme Boisvert continuaient de négocier les termes du nouveau bail pour le 1 er janvier 2018 pour le local de la défenderesse.

À tout événement, cette entente du 15 juillet 2016 a été modifiée par celle du 28 février 2017. [ 30 ] Ces courriels révèlent aussi que Mme Pellerin considérait que ViTavie ne lui avait pas donné le préavis de 3 mois prévu pour la résiliation du bail de son local.

Pour sa part, Mme Boisvert soutenait que le préavis avait été donné de façon tacite par la signature de l’entente de sous-location du 15 juillet 2016 qui prévoyait le début de la sous-location du local commercial de la défenderesse par ViTavie pour le 1 er septembre 2016 avec paiement du loyer de sous-location à compter du 1 er novembre 2016. [ 31 ] Même si le Tribunal considère que la position de ViTavie était bien fondée, la preuve quant aux discussions entre la demanderesse et ViTavie pour le nouveau bail n’est pas assez élaborée pour lui permettre de conclure que la demanderesse est la seule responsable du fait que ViTavie n’a pu occuper le local de la défenderesse à compter du 1 er novembre 2016.

Le témoignage de Mme Guylaine Boisvert aurait pu donner au Tribunal un éclairage plus complet. [ 32 ] Cependant, la preuve révèle que la réclamation de la demanderesse pour 7 mois de loyer est exagérée. La réclamation doit se limiter à 5 mois, soit les mois de novembre, décembre 2016, janvier, février et mars 2017 puisqu’à compter du 1 er avril 2017, la demanderesse a autorisé ViTavie à occuper le local de la défenderesse avec 2 mois de gratuité.

L’entente de sous-location prévoit également que la défenderesse doit continuer de payer le loyer complet à compter du 1 er juin 2017. [ 33 ] La réclamation doit donc être réduite à 5 mois de loyer à raison de 2 300 $ par mois, soit 11 500 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] ACCUEILLE en

partie la demande. [ 35 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 11 500 $, plus les intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure, soit le 4 janvier 2017. [ 36 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse les frais de 300 $ pour les frais de la demande. [ 37 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 7 mars 2018