2022 QCCA 1537, 2022 QCCA 1537

Millette c. Bélanger 2022 QCCA 1537 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029893-229 (500-17-108664-197) DATE : 14 novembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES SIMON RUEL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. CLAUDETTE MILLETTE APPELANTE – défenderesse/demanderesse en garantie c. MARIE-JOSÉE BÉLANGER JOCELYN LIRETTE PATRICE PINEL MIGUEL OUIMET CLAUDE RICARD INTIMÉS – défendeurs en garantie et HICHAM CHEMMAA GROUPE SUTTON EXCELLENCE INC. CHANTAL TRUCHON, exerçant sa profession de notaire AUDET ARPENTEUR-GÉOMÈTRE INC.

PAUL AUDET MIS EN CAUSE – défendeurs et VILLE DE BLAINVILLE LAFLÈCHE FRANCOEUR MIS EN CAUSE – défendeurs en garantie et VÉRONIE JASMINE NGAHA MBIAYA MIS EN CAUSE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante porte en appel le jugement rendu le 21 décembre 2021 par l'honorable Michel A.

Pinsonnault de la Cour supérieure, district de Montréal, lequel rejette et déclare abusif son appel en garantie visant les intimés [1] . *** [ 2 ] Le contexte se résume brièvement ainsi. [ 3 ] Véronie Jasmine Ngaha Mbiaya, la demanderesse dans l’action principale, achète un immeuble de l’appelante en 2011 afin d’en tirer des revenus locatifs.

L’immeuble acquis est alors divisé en trois logements : un se trouvant aux étages supérieurs et deux de type « bachelor » situés au sous-sol. [ 4 ] En 2019, la demanderesse reçoit un avis de la municipalité selon lequel la division du sous-sol en deux logements contrevient à la réglementation municipale. Contrainte de réduire le nombre de logements situés au sous-sol, la demanderesse poursuit l’appelante (ainsi que les courtiers, l’inspecteur et l’arpenteur) pour vices cachés. [ 5 ] L’appelante avait acheté l’immeuble en 2002 de Laflèche Francoeur.

À cette époque, le sous-sol était déjà divisé en deux logements distincts. Francoeur avait quant à lui acheté l’immeuble des intimés en 2000. [ 6 ] Incapable de trouver Francoeur, l’appelante appelle uniquement en garantie les intimés. Elle le trouve ultérieurement et l’appelle

en garantie le 26 mars 2021. [ 7 ] Les intimés demandent le rejet de l’action en garantie contre eux. Le juge leur donne raison et déclare la procédure abusive. Il conclut que l’action en garantie est manifestement mal fondée en fait et en droit et vouée à l’échec. Il indique qu’il n’y a aucun lien de droit entre l’appelante et les intimés, en raison de la clause incluse dans les différents actes de vente qui exclut contractuellement la garantie du droit de propriété de l’

article 1725 C.c.Q. Il analyse la preuve déposée par les intimés et conclut qu’il n’y avait pas deux logements résidentiels au sous-sol lorsque les intimés étaient propriétaires de l’immeuble. Il critique sévèrement le caractère lacunaire de l’acte d’intervention forcée et le manque de preuve. [ 8 ] L’appelante demande la permission d’en appeler. La demande est déférée à la formation [2] . *** [ 9 ] La question préliminaire est la permission d’appeler. [ 10 ] Le débat devant le juge unique portait sur l’application des alinéas 3 et 4 du deuxième paragraphe de l’article 30 C.p.c. À l’audience, les parties ont toutes deux soutenu que c’est l’alinéa 3 de cet

article qui devrait s’appliquer en l’espèce. Toutefois, une certaine jurisprudence suggère qu’un jugement comme celui qui nous occupe serait un jugement en cours d’instance au sens de l’art. 31 C.p.c. , le juge ne s’étant pas prononcé sur la sanction [3] . [ 11 ] Il n’est pas nécessaire de trancher cette question pour accorder la permission d’appeler. Pour les motifs qui suivent, nous estimons que le jugement entrepris est entaché d’erreurs justifiant notre intervention.

Partant de ce constat, qu’importe si c’est l’article 30 ou 31 C.p.c. qui trouve application en l’espèce, nous estimons que les tests qui s’y rattachent seraient rencontrés. *** [ 12 ] Quant au fond de l’appel, la Cour est d’avis que le juge a rejeté l’appel en garantie trop rapidement, sans faire preuve de prudence comme cela est exigé de lui lors de l’étude d’une demande de rejet au stade préliminaire. [ 13 ] L’arrêt Kravitz [4] et l’

article 1442 C.c.Q . établissent que lorsque l’appelante achète l’immeuble de Francoeur, elle bénéficie des droits de Francoeur contre les intimés.

Elle peut donc les poursuivre directement, si elle prouve que les intimés ont manqué à une obligation envers Francoeur. [ 14 ] Le juge conclut que la garantie des intimés envers Francoeur est exclue par la clause suivante incluse dans les obligations de l’acheteur dans l’acte de vente : Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. [ 15 ] Or, le juge a omis de tenir compte de la jurisprudence de la Cour selon laquelle, même en présence d’une telle clause, l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur [5] .

Compte tenu de cette présomption, il était nécessaire d’analyser l'usage et la destination de l'immeuble lors de la vente par les intimés à Francoeur et le contexte de cette vente avant de conclure à l’absence d’un lien de droit. [ 16 ] S'agissant des faits, le juge accepte les déclarations sous serment et les interrogatoires hors cour des intimés selon lesquels ce n’est pas eux qui ont construit les deux logements au sous-sol.

Il est fort possible qu’ils disent vrai, mais la preuve n’est pas unanime – Francoeur témoigne qu’il y avait deux logements au sous-sol lorsqu’il a acheté et la demanderesse témoigne que Miguel Ouimet, un des intimés, lui a dit que les logements étaient toujours comme ça et que c’est lui qui l’avait fait. Le juge ne pouvait pas trancher une question de fait contestée sur une requête en rejet. [ 17 ] Enfin, le juge suggère que l’appelante a appelé les intimés en garantie afin « de les inciter à cotiser à un règlement à l’amiable éventuel. »

Cette allégation ne repose sur rien – l’avocat des intimés a soulevé cette possibilité dans une lettre, mais il n’y a rien de plus. [ 18 ] Il est vrai que, lorsque l’appelante a appelé les intimés en garantie, elle ignorait s’ils étaient vraiment responsables de la division du sous-sol en deux logements. La procédure est rédigée au conditionnel et elle admet dans son interrogatoire qu’elle l’ignorait et qu’elle cherchait à le découvrir en poursuivant [6] . [ 19 ] Cela ne suffit pas pour autant à faire de son appel en garantie une « expédition de pêche » qui doit être sanctionnée par les tribunaux.

L’appelante savait que les deux logements existaient lorsqu’elle a acheté l’immeuble de Francoeur en 2002. Elle ne savait pas si les logements existaient en 2000, mais elle savait que les intimés étaient propriétaires de l’immeuble deux ans plus tôt et qu’ils étaient six à y habiter. En conséquence, il n’était pas déraisonnable pour l’appelante de présumer que la division du sous-sol en deux logements remontait à l’époque où les intimés étaient propriétaires de l’immeuble. Il est difficile d’identifier ce qu’elle aurait pu faire de plus pour confirmer son hypothèse. Il semble que Francoeur était introuvable.

Elle aurait pu poser la question aux intimés, mais elle ne serait de toute façon pas liée par leur réponse. [ 20 ] L’appel sera donc accueilli et le dossier retourné en Cour supérieure pour la suite des choses. [ 21 ] Enfin, dans leur exposé, les intimés demandaient à la Cour de déclarer l’appel abusif et de condamner l’appelante à payer 20 000 $, sauf à parfaire, pour compenser les frais des intimés.

Une semaine avant l’audience, les intimés déposent une demande en déclaration d’abus, demandant à la Cour de déclarer l’appel abusif et de renvoyer le dossier à la Cour supérieure pour déterminer le montant des dommages. Cette procédure est inutile en plus d’être mal fondée. Elle sera rejetée avec les frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler, avec les frais de justice; [ 23 ] ACCUEILLE l’appel, avec les frais de justice; [ 24 ] INFIRME le jugement rendu le 21 décembre 2021 par l'honorable Michel A. Pinsonnault de la Cour supérieure, district de Montréal; [ 25 ] REJETTE la demande des intimés en rejet de l’acte d’intervention forcée pour l’appel en garantie et déclaration d’abus, frais de justice à suivre; [ 26 ] REJETTE la demande en déclaration d’abus en appel, avec les frais de justice. SIMON RUEL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

Me Sébastien Dubé Me Sabrina Olivares DUBÉ AVOCATS LAWFIRM Pour l’appelante Me Michaël Lévesque JURISEO AVOCATS Pour les intimés Date d’audience : 3 novembre 2022