2022 QCCA 130, 2022 QCCA 130

Gonon c. Lagacé 2022 QCCA 130 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09- 029810-215 (700-22-042393-206) DATE : 27 janvier 2022 DEVANT L'HONORABLE GUY COURNOYER, J.C.A. JOSEPH-OLIVIER GONON REQUÉRANT – défendeur c. daisy lagacé patrick tremblay INTIMÉS – demandeurs JUGEMENT [ 1 ] Le requérant sollicite de bene esse la permission d’appeler d’un jugement rendu par la Cour du Québec, Chambre civile, district de Terrebonne (l’honorable Denis Le Reste) daté du 22 novembre 2021.

Le jugement accueille la demande en homologation d’une transaction intervenue entre les parties et ordonne au requérant de délaisser l’immeuble sur lequel porte le litige en faveur des intimés [1] . *** [ 2 ] Le 24 mars 2017, le requérant et l’intimé Tremblay concluent un « contrat de vente avec transfert de propriété différé ». L’objet de la vente est un immeuble à Saint-Calixte, dont la valeur déterminée par contrat est de 230 000 $.

Le contrat de vente prévoit le financement de cette vente par les intimés pour une période maximale de cinq ans, afin que le requérant puisse se qualifier auprès d’une institution financière au terme de cette période. [ 3 ] Le requérant s’engage à verser un montant initial de 25 000 $ au moment de la signature du contrat, puis à verser aux intimés un loyer mensuel de 1 383 $. Au terme de ces paiements, le contrat prévoit le transfert de propriété de l’immeuble au requérant. [ 4 ] En date du 24 février 2020, une somme de 8 198 $ de mensualités impayées est due par le requérant aux intimés.

Les parties signent alors une transaction prévoyant qu’en plus du loyer mensuel de 1 383 $, le requérant devra payer un montant de 256,19 $ par mois jusqu’au remboursement complet des mensualités impayées. [ 5 ] La clause 5 de cette transaction stipule qu’en cas de défaut, le requérant devra remettre en possession à l’intimé l’immeuble et quitter les lieux dans un délai de 15 jours. [ 6 ] À la suite d’une mise en demeure datée du 22 mai 2020, le défaut de paiement du requérant subsiste et ce dernier occupe toujours les lieux.

Les intimés intentent alors une action, le 11 juin 2020, afin de faire homologuer la transaction signée le 24 février 2020 et d’ordonner l’expulsion immédiate du requérant. *** [ 7 ] Le juge de première instance accueille la demande des intimés, en constatant le défaut de paiement du requérant. [ 8 ] En première instance, le requérant soutient en s’appuyant sur l’

article 1749 C.c.Q. que la clause ordonnant le délaissement de l’immeuble dans un délai de 15 jours est illégale, puisque l’avis prévu par la loi, selon les règles applicables à une vente à tempérament et, subséquemment aux droits hypothécaires, est de 60 jours.

Le juge rejette cette prétention, en concluant que l’entente signée en 2017 est un « avant-contrat » ou une « promesse de vente » et non un « contrat translatif de propriété accompagné d’une hypothèque », et ce, même si le contrait stipule « que l’acheteur est donc considéré propriétaire au sens de la loi ». *** [ 9 ] Le requérant plaide devant moi que le litige aurait dû être tranché par un juge de la Cour supérieure, considérant que l’objet du litige est le transfert de la propriété de l’immeuble, lui-même d’une valeur de 230 000 $. [ 10 ] D’autre part, il estime que le juge aurait mal qualifié le contrat en litige, car il s’agit plutôt d’une vente à tempérament.

Or, selon le requérant, les règles en matière de vente à tempérament renvoient aux règles des hypothèques. À son avis, l’erreur de qualification du juge d’instance l’a privé du délai d’ordre public de 60 jours prescrit par le Code civil .

[ 11 ] Finalement, le requérant estime que le juge a erré en fait, puisqu’au moment de l’audience, aucuns arrérages n’étaient dus aux intimés. *** [ 12 ] Même si on tient pour acquis que cette affaire ne peut faire l’objet d’un appel de plein droit, je suis d’avis qu’elle soulève des questions de principe qui méritent l’attention de la Cour au sujet de l’interprétation de l’

article 1749 C.c.Q. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 13 ] ACCUEILLE la requête de bene esse pour permission d’appeler, frais de justice à suivre le sort de l’appel. GUY COURNOYER, J.C.A. Me Vincent Ranger PER CURIAM AVOCATS Pour le requérant Me Hugo Villemure-Houde CHARRON AVOCATS Pour les intimés Date d’audience : 14 janvier 2022