2016 QCCQ 796, 2016 QCCQ 796

Malette c. Tremblay 2016 QCCQ 796 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-022577-156 DATE : 22 février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KRISLINA MALETTE -et- ÉRIC LAPERRIERRE Demandeurs c.

PIERRE-ÉRIC TREMBLAY -et- MARIE-EVE DÉNOMMÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ JF 1075 [ 1 ] L’absence de dénonciation de la découverte d’un vice caché constitue-t-elle un préjudice réel grave à l’égard des défendeurs qui justifient le rejet du recours judiciaire? [ 2 ] Voici en substance la question en litige soulevée par le dossier à l’étude.

I- CONTEXTE [ 3 ] Le 15 janvier 2014, la demanderesse Krislina Malette acquiert des défendeurs une résidence située sur la rue Élisabeth dans la municipalité de Thurso. [ 4 ] La demanderesse ainsi que son conjoint, le demandeur Éric Laperrière, prennent possession de la résidence le jour de la signature de la vente, soit le 15 janvier 2014. [ 5 ] À peine une semaine après la prise de possession, les demandeurs remarquent une odeur nauséabonde se dégageant du 2 e étage de la résidence.

Au même moment, des tuiles apposées sur les murs de la salle de bain du 2 e étage commencent à se décoller et des traces de moisissure apparaissent sur le pourtour de la baignoire. [ 6 ] Lorsque les demandeurs retirent les tuiles des murs de la salle de bain et qu’ils enlèvent la fenêtre, ils constatent que les murs sont dans un état avancé de pourriture. Ils remarquent également la présence de champignons.

Ils prennent immédiatement des photos de la salle de bain. [ 7 ] Jugeant la situation urgente, les demandeurs entreprennent rapidement des travaux de réparation, notamment pour procéder à la décontamination des lieux. [ 8 ] Au procès, le demandeur Laperrière précise avoir commencé les travaux de décontamination environ une semaine et demie

après la découverte de la moisissure et des champignons. [ 9 ] Le demandeur allègue avoir consacré au moins cinquante heures, dont quinze aidé de son frère, aux travaux d’urgence. [ 10 ] Les factures produites par les demandeurs démontrent que leurs travaux, incluant la remise en état partielle de la salle de bain, commencent vers la fin du mois de janvier 2014. [ 11 ] Il est à noter que l’acte de vente de la propriété exclut le bénéfice de la garantie légale : les demandeurs ayant acheté la résidence à leur risque et péril. [ 12 ] Ce n’est que le 15 janvier 2015, soit près d’un an après la découverte des moisissures et des champignons que les demandeurs, par l’entremise de leur procureur, envoient une mise en demeure aux défendeurs afin d’exiger d’eux le remboursement des coûts qu’ils ont engagés pour réparer la salle de bain. [ 13 ] En aucun temps avant l’envoi de cette mise en demeure, les demandeurs n’ont dénoncé, par écrit ou autrement, la présence de la moisissure et des champignons aux défendeurs. [ 14 ] Les demandeurs introduisent leur recours judiciaire à la Cour le 14 mai 2015. [ 15 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs étaient au courant de la présence de la moisissure et des champignons dans la salle de bain du 2 e étage au moment de la vente et qu’ils ont sciemment menti et caché cette information, ce qui constitue un dol à leur égard. [ 16 ] Les demandeurs précisent que les défendeurs ne pouvaient ignorer la présence de moisissure dans la salle de bain du 2 e étage, compte tenu de la rapidité avec laquelle les odeurs et les dommages survenus à la salle de bain se sont manifestés. [ 17 ] Les défendeurs nient vigoureusement avoir été au courant de la présence de moisissure ou de champignons au 2 e étage. [ 18 ] Les défendeurs appellent en garantie leur propre vendeur, à savoir monsieur Henri Thibodeau, pour les tenir indemnes de toute compensation que le Tribunal pourrait accorder aux demandeurs.

II- ANALYSE ET CONCLUSIONS [ 19 ] L’

article 1739 du Code civil du Québec ( CCQ ) prévoit ce qui suit : « 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [ 20 ] Dans un arrêt rendu en 2014, la Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Claude Joyal c.

CNH Canada Ltd . [1] a eu l’occasion d’analyser la portée juridique de cet article. [ 21 ] De façon préliminaire, la Cour d’appel souligne la distinction juridique des notions de "dénonciation" et de "mise en demeure", lesquelles comportent des caractéristiques distinctes [2] . [ 22 ] Procédant à l’analyse des conditions de la finalité de la dénonciation et de la mise en demeure, la Cour d’appel énonce plusieurs principes importants dont le Tribunal doit tenir compte dans l’évaluation de la nécessité ou non d’envoyer un avis de dénonciation à la suite de la découverte d’un vice caché. [ 23 ] Aux fins de l’analyse de la question en litige soulevée dans le dossier à l’étude, le Tribunal résume de la façon suivante les enseignements de la Cour d’appel en cette matière :

i) La dénonciation, laquelle doit être écrite sauf exception particulière développée par la jurisprudence, a pour but de permettre au vendeur de vérifier la nature du vice allégué, de constater l’étendue des dommages et le cas échéant, d’effectuer la réparation à un coût moindre [3] . ii) La dénonciation constitue une condition de fond à l’exercice du droit à la garantie [4] . iii) La dénonciation doit être effectuée dans un délai raisonnable de la connaissance du vice, sauf en cas de connaissance effective ou présumée de celui-ci par le vendeur [5] .

Même lorsque le vendeur connaît ou est présumé connaître le vice, l’acheteur n’est pas soustrait de son obligation de le dénoncer. Dans ce cas, la dénonciation peut être envoyée tardivement [6] . iv) De façon générale, le défaut de dénoncer le vice réduit à néant le droit de l’acheteur d’être indemnisé pour les coûts de réparation [7] .

v) La dénonciation constitue une condition de mise en œuvre de la garantie, sauf en cas d’urgence, de négation de responsabilité du vendeur ou en cas de renonciation, expresse ou implicite, de la part de ce dernier [8] . vi) Les conséquences du défaut de dénonciation doivent correspondre à un préjudice réel par le vendeur et non à un simple préjudice de droit [9] .

vii) La mise en demeure, pour sa part, consiste en une demande formelle, constituant un acte juridique, d’exécuter une obligation [10] . viii) Alors que la dénonciation informe le vendeur de la découverte du vice et l’invite à donner suite à sa garantie, la mise en demeure l’enjoint à poser un geste concret [11] . ix) Rien n’empêche une dénonciation et une mise en demeure d’être incluses dans le même document [12] . [ 24 ] Dans le dossier à l’étude, comme déjà mentionnée, une mise en demeure est transmise aux défendeurs le 15 janvier 2015.

À cette date, il n’est plus possible de procéder à la vérification de la nature des vices allégués, de constater l’étendue des dommages et d’effectuer les travaux de réparation. [ 25 ] Avant de conclure que l’absence de dénonciation emporte le rejet de la demande judiciaire, encore faut-il que le Tribunal détermine si, premièrement, les demandeurs étaient justifiés d’entreprendre les travaux de décontamination de façon urgente et, deuxièmement, si l’absence de dénonciation constitue un préjudice réel grave à l’égard des défendeurs. [ 26 ] En effet, puisque les demandeurs allèguent la connaissance présumée ou réelle du vice par les défendeurs avant la vente, il est possible pour le Tribunal de mettre de côté la clause qui exclut l’application de la garantie légale. [ 27 ] Cependant, même en cas de connaissance effective ou présumée du vice, les défendeurs, de façon générale, ont le droit d’être avisés de la découverte du vice.

a) L’urgence [ 28 ] Les demandeurs invoquent l’urgence de la situation pour justifier l’absence d’envoi de dénonciation avant d’entreprendre les travaux de réparation et de décontamination. [ 29 ] Plus précisément, les demandeurs plaident que l’état de santé de monsieur Laperrière, lequel est atteint d’un cancer du poumon, justifie d’agir urgemment, sans envoi d’un avis afin d’inviter les défendeurs à venir constater l’étendue des dommages ainsi que la source de la contamination. [ 30 ] Le Tribunal sympathise avec l’état de santé du demandeur et il reconnaît que dans de pareilles circonstances, un sentiment d’urgence peut habiter une

partie confrontée à la présence de moisissures et de champignons, d’autant plus qu’il appert que l’absence de toute forme de contamination constituait un élément essentiel et impératif pour le choix d’une nouvelle résidence de la part des demandeurs. Ceux-ci ont par ailleurs demandé expressément aux défendeurs, avant l’achat, s’ils avaient déjà constaté des problèmes de moisissures ou de champignons dans cette résidence.

La réponse négative qu’ils reçoivent des demandeurs renforce leur détermination à procéder à l’achat de l’immeuble. [ 31 ] La perception subjective d’une situation d’urgence peut, dans certaines circonstances, être prise en considération par le Tribunal. Cependant, ce dernier doit surtout déterminer, en toute objectivité, si les circonstances propres en l’espèce justifient ou non l’absence de dénonciation du vice. [ 32 ] Notons, a priori, que les demandeurs n’ont ni requis, ni obtenu une expertise ou une évaluation d’une tierce

partie indépendante relativement à la nature et à l’étendue de la contamination découverte à la fin du mois de janvier 2014. Il n’existe aucune analyse technique de la nature de la contamination. Aucun test n’a été effectué pour mesurer la source exacte de la contamination ni son importance ou ses effets. [ 33 ] Le témoignage des demandeurs et les photos qu’ils produisent démontrent sans nul doute la présence de champignons et de moisissures.

En revanche, rien n’indique que l’état de la salle de bain du 2 e étage est dangereux pour la santé de monsieur Laperrière. [ 34 ] Même si le Tribunal en arrivait à la conclusion que la situation était préoccupante, voire même dangereuse pour la santé du demandeur, cela ne lui permettrait pas de conclure, de ce simple constat, que des travaux de décontamination devaient être entrepris immédiatement, sans l’envoi d’un préavis aux défendeurs. [ 35 ] Dans l’affaire SG2C inc. c.

Morin [13] , la Cour supérieure, sous la plume de la juge Catherine Mandeville, J.C.S., rappelle que la jurisprudence décrit l’urgence « comme étant le cas où le bien est menacé par un dépérissement immédiat advenant le défaut de remédier aux vices » [14] . [Notre soulignement] [ 36 ] Or, aucune preuve n’est présentée au Tribunal soutenant le risque d’un dépérissement immédiat de la résidence à défaut de procéder rapidement à la décontamination de la salle de bain du 2 e étage.

Seule la crainte d’un risque accru pour la santé du demandeur est invoquée pour justifier la rapidité avec laquelle les travaux sont entrepris. [ 37 ] Pourtant, dans de pareilles circonstances, n’aurait-il pas été préférable, pour le demandeur, de quitter provisoirement les lieux, quitte à réclamer, par la suite, les coûts de sa délocalisation à

titre de dommages-intérêts? [ 38 ] Au contraire, la preuve révèle que le demandeur exécute lui-même les travaux de décontamination, auxquels il consacrera plusieurs heures, réparties sur une longue période de temps. Si l’état de santé de monsieur Laperrière nécessite une intervention urgente pour effectuer la décontamination, il appert que la décision d’effectuer lui-même celle-ci ne concorde pas directement avec le fondement de la décision de ne pas envoyer d’avis de dénonciation. [ 39 ] De plus, les travaux de décontamination commencent environ une semaine et demie après la découverte de la présence de

moisissures et de champignons. [ 40 ]

L'article 2803 CCQ prévoit qu'il appartient à celui qui veut faire reconnaître un droit de le prouver.

L'urgence de réaliser les travaux de réparation n'a donc pas été démontrée par les demandeurs. [ 41 ] La preuve ne révèle pas que ceux-ci devaient se faire de façon urgente et que la résidence présentait des risques de menace de dépérissement immédiat [15] . [ 42 ] Par ailleurs, rien n'empêchait les demandeurs d'envoyer une lettre de dénonciation dans les jours suivants la découverte des vices en précisant l'urgence de la situation et en demandant aux vendeurs d'agir avec célérité, plutôt que d'attendre près d’un an avant d'envoyer une mise en demeure. [ 43 ] Lors de son témoignage, monsieur Laperrière indique que lorsqu’il constate la présence de moisissures et de champignons dans la salle de bain du 2 e étage, il communique immédiatement avec la notaire Philippe, laquelle instrumente la vente de la résidence.

Il mentionne que Me Philippe lui aurait alors confirmé qu’aucun recours ne leur était ouvert compte tenu de la clause de renonciation à la garantie légale. [ 44 ] Pour le Tribunal, cela explique réellement les raisons de l’absence de dénonciation envoyée aux défendeurs à ce moment. [ 45 ] Il est probable que lorsqu’ils consultent un avocat, l’année suivante, les demandeurs sont alors informés de l’ouverture d’un recours judiciaire basé sur les fausses représentations dont ils auraient été victimes de la part des défendeurs, d’où l’envoi tardif de la mise en demeure.

b) Le préjudice réel [ 46 ] Le deuxième alinéa de l'article 1739 CCQ prévoit que nul ne peut invoquer l'envoi tardif de la dénonciation, s'il connaissait ou s'il ne pouvait ignorer le vice. [ 47 ] Cependant, la jurisprudence [16] a reconnu que même en présence d'une connaissance par le vendeur de l'existence du vice, cela ne fait pas disparaître l'obligation, pour l'acheteur, d'envoyer une dénonciation écrite avant le début des travaux de correction.

Seule l'absence d'un délai raisonnable dans l'envoi du préavis peut être invoquée dans ces circonstances. [ 48 ] Les circonstances particulières du dossier invitent le Tribunal à agir avec circonspection dans l’analyse de ce critère. [ 49 ] Rappelons, dans un premier temps, que la vente exclue la garantie légale, comme le permet d’ailleurs l’article 1732 CCQ. [ 50 ] En conséquence, pour être en mesure d’obtenir une compensation pour le préjudice, les demandeurs doivent prouver que les défendeurs leur font de fausses représentations au moment de la vente et qu’ils connaissent, à ce moment, la présence de moisissures et de champignons trouvés au 2 e étage de la salle de bain de la résidence. [ 51 ] Or, cette preuve repose uniquement sur l’inférence que le Tribunal peut tirer des "fortes odeurs vinaigrées" constatées par les demandeurs à peine une semaine après la prise de possession de la résidence. [ 52 ] Comme déjà mentionné, les défendeurs nient avoir jamais constaté de telles odeurs.

De plus, il appert qu’au moment de la vente, les défendeurs ne résident plus à cette adresse depuis au moins six mois. [ 53 ] Ce pourrait-il que les signes de la contamination se seraient développés plus intensément pendant cette période de six mois et que la réutilisation, plus soutenue, de la salle de bain du 2 e étage et l’augmentation du chauffage après la prise de possession par les demandeurs augmentent la perception des odeurs? [ 54 ] Dans ces circonstances, le Tribunal se retrouve face à une situation où il devrait trancher cet aspect du litige sans que les défendeurs aient eu la possibilité de constater les odeurs perçues par les demandeurs après la prise de possession, et sans être en mesure de vérifier l’étendue des dommages allégués.

Cette situation entraîne une impossibilité pour les défendeurs de comparer l’état des lieux une fois que les demandeurs constatent la présence de moisissures et de champignons par rapport à la situation préexistante avant la vente. [ 55 ] En conséquence, compte tenu de l'absence de dénonciation écrite de la découverte des vices allégués avant la réalisation des travaux de réparation, le Tribunal doit rejeter la demande, puisque l'omission de l'envoi du préavis en temps utile a privé les défendeurs de vérifier l'existence et la gravité des vices ainsi que de la possibilité d'effectuer ou de faire effectuer eux-mêmes les réparations. [ 56 ] Plus précisément, l’omission de dénoncer la présence de moisissures et de champignons avant d’effectuer les travaux de réparation et de décontamination constitue pour les défendeurs un préjudice réel dont la gravité justifie le rejet du recours, avec frais, lesquels sont cependant limités aux coûts du timbre judiciaire de la contestation des défendeurs. [ 57 ] Étant donné le rejet du recours principal, l’appel en garantie formé à l’encontre de monsieur Henri Thibodeau est également rejeté. [ 58 ] Quant aux frais de justice sur l’appel en garantie, le Tribunal condamne les défendeurs à rembourser le coût du timbre judiciaire de la contestation de monsieur Henri Thibodeau, puisque compte tenu de la nature du recours entrepris par les demandeurs, l’appel en garantie n’était pas justifié, sans toutefois constituer un abus de procédure. [ 59 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 60 ] REJETTE la demande judiciaire des demandeurs; [ 61 ] CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs les frais judiciaires de leur contestation, fixés à 190 $; [ 62 ] REJETTE la demande en garantie; [ 63 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à monsieur Henri Thibodeau les frais judiciaires de sa contestation, fixés à 190 $. __________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q . Date d’audience : 2 février 2016