2011 QCCQ 8167, 2011 QCCQ 8167

Beaumier c. Langevin 2011 QCCQ 8167 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ST-MAURICE « Chambre civile» N° : 410-32-004588-103 DATE : 14 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PHILIPPE BEAUMIER et LUCIE MARCOUILLER Demandeurs c.

JACQUES LANGEVIN et LOUISE BRODEUR et NATHALIE GALLANT et DANY DIAMOND et JEAN-MARC LEBEAU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l'immeuble acquis des défendeurs Langevin et Brodeur est affecté de vices cachés, les demandeurs leur réclament, ainsi qu'aux courtiers immobiliers impliqués dans la transaction, la somme de 7 000 $ en diminution du prix d'achat et en dommages et intérêts. Questions en litige a.

Les problèmes allégués de la fosse septique et du champ d'épuration desservant l'immeuble des demandeurs constituent-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? b. Les courtiers immobiliers impliqués dans la transaction ont-ils manqué à leur devoir de vérifications et d'informations envers les demandeurs? c. Dans l'affirmative, quelle est la valeur des dommages? Mise en contexte [ 2 ] Le 25 juin 2010, les demandeurs acquièrent des défendeurs un immeuble résidentiel sis au […], à St-Boniface, pour la somme de 133 000 $. [ 3 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 4 ] Préalablement à l'acquisition, les demandeurs obtiennent l'opinion d'un membre de la famille versé en matière de construction sur la qualité de l'immeuble.

[ 5 ] Forts de cette opinion satisfaisante et de la déclaration produite par le vendeur sur la qualité de l'immeuble à même les documents contractuels, les demandeurs procèdent à l'acquisition de la résidence. [ 6 ] Or, le 17 juillet 2010, ils constatent que la fosse septique déborde.

Croyant à la nécessité de procéder à une vidange de la fosse, ils contactent la Régie des gestions des matières résiduelles de la Mauricie (R.G.M.R.M.) qui les informe que le champ d'épuration desservant la résidence offre un rendement diminué. [ 7 ] À la suite de la vidange, une inspection par caméra vidéo démontre que le champ d'épuration est bloqué. [ 8 ] Le 21 juillet 2010, les demandeurs dénoncent par écrit la situation aux défendeurs. [ 9 ] N'ayant pas les ressources financières disponibles pour procéder aux réparations, les demandeurs réduisent leur consommation d'eau au maximum de manière à limiter la pression exercée sur les installations septiques. [ 10 ] Ils obtiennent un rapport d'évaluation des sols de la part de la Firme Roy et Vézina au coût de 667,25 $ ainsi qu'un estimé des travaux d'installation d'une nouvelle fosse septique avec station de pompage et champ d'épuration conformes aux normes actuelles pour la somme de 5 739,70 $. [ 11 ] Le 1 er décembre 2010, ils logent contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Les prétentions [ 12 ] Les demandeurs plaident que les installations septiques desservant la résidence ne sont pas fonctionnelles et ne respectent pas les normes en vigueur. [ 13 ] Il s'agit selon eux d'un vice caché au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 14 ] Ils recherchent également condamnation des courtiers immobiliers impliqués dans la transaction au motif que ces derniers ont fait défaut de les aviser de la date de construction de la résidence et de celle de l'installation de la fosse septique et du champ d'épuration. [ 15 ] Ne connaissant pas ces dates, ils ignoraient que les installations septiques pouvaient ne pas être conformes aux normes en vigueur. [ 16 ] Les défendeurs allèguent n'avoir jamais eu de problèmes de refoulement de la fosse septique. [ 17 ] Ils plaident que si problèmes il y a, ces problèmes découlent de l'usure normale des installations qui datent de la construction originale de l'immeuble, soit au début des années 1980. [ 18 ] Quant aux courtiers, tant celui mandaté par les demandeurs que ceux mandatés par les défendeurs plaident qu'ils ont accompli leur mandat respectif de manière professionnelle avec diligence et compétence.

Le droit [ 19 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 21 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 22 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 23 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 24 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

[ 25 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ? Analyse et décision a. Les problèmes allégués de la fosse septique et du champ d'épuration desservant l'immeuble des demandeurs constituent-ils des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 26 ] La preuve prépondérante démontre que les demandeurs ont fait l'acquisition d'une résidence desservie par des installations septiques construites vraisemblablement au début des années 1980. [ 27 ] Les demandeurs devaient savoir ou ne pouvaient ignorer qu'une résidence et des installations septiques âgées de plus de 30 ans pouvaient comporter certains vices liés à l'usure du temps ou à la vétusté et que les travaux de correction de ces vices devaient être envisagés à plus ou moins court terme. [ 28 ] S'il est a priori surprenant que les problèmes de fonctionnement des installations septiques liés au rendement diminué du champ d'épuration surviennent quelques semaines après la prise de possession de la résidence, il n'en demeure pas moins qu'un acheteur raisonnable savait ou devait savoir que telle éventualité était possible. [ 29 ] Les Tribunaux ont à maintes reprises statué qu'un acheteur raisonnable doit s'attendre à supporter certains vices attribuables au vieillissement et à l'usure normale du bien acquis. [ 30 ] Tel est le cas en l'espèce. [ 31 ] S'agissant d'installations septiques âgées de plus de 30, soit près de la fin de leur vie utile, on ne peut conclure à un déficit d'usage au sens de la garantie contre les vices cachés de l'

article 1726 du Code civil du Québec . [ 32 ] Les demandeurs ajoutent que les défendeurs leur ont faussement représenté que les installations septiques fonctionnaient adéquatement au moment de la vente. [ 33 ] Ils appuient leurs prétentions sur la production, en 2009, d'un manifeste de vidange émis par la R.G.M.R.M. indiquant que le champ d'épuration de la fosse offrait un rendement diminué. [ 34 ] La preuve démontre que les défendeurs ont effectivement été avisés par la R.G.M.R.M. lors de la dernière vidange précédant la vente que le champ d'épuration offrait un rendement diminué et qu'en conséquence une vidange supplémentaire devait être effectuée pour éviter les retours d'eau vers la fosse. [ 35 ] N'ayant subi aucun problème et connaissant l'âge avancé du système, les défendeurs ne se sont pas formalisés de cet avis et n'en ont pas informé les demandeurs. [ 36 ] Le défaut des défendeurs d'informer les demandeurs de l'avis de la R.G.M.R.M. ne change en rien le fait que les installations septiques étaient arrivées à la fin de la durée de leur vie utile au moment de la vente, ce que ne pouvaient ignorer les acheteurs. [ 37 ] Ces derniers se plaignent par ailleurs que tant les vendeurs que les courtiers impliqués dans la transaction ne les ont jamais informés de la date précise de construction de la résidence et de l'âge des installations septiques. [ 38 ] Or, la preuve ne milite pas en ce sens. [ 39 ] Bien que l'information sur la date précise de la construction ne semble pas avoir été disponible à la Municipalité à l'époque de la vente pour des raisons administratives, les demandeurs savaient que la résidence qu'ils projetaient acquérir datait du début des années 1980. [ 40 ] D'abord, les demandeurs ont requis l'opinion de l'oncle de la demanderesse sur la qualité de l'immeuble avant l'achat et ce dernier, résident du secteur depuis longtemps, connaissait ou ne pouvait ignorer la date approximative de la construction de la résidence. [ 41 ] De plus, le certificat de localisation produit par les vendeurs fixe la date de construction de la résidence en 1980. [ 42 ] Informés par les défendeurs que les installations septiques dataient de la construction de la résidence, les demandeurs connaissaient ou ne pouvaient ignorer l'âge de celles-ci. [ 43 ] De toute manière, même si cette information leur avait été fournie, aucune preuve ne permet de croire qu'ils se seraient enquis auprès de la Municipalité du respect des normes en vigueur à ce moment. [ 44 ] Ainsi, le Tribunal répond par la négative à la première question. b.

Les courtiers immobiliers impliqués dans la transaction ont-ils manqué à leur devoir de vérifications et d'informations envers les demandeurs ? [ 45 ] Quant aux allégations visant les courtiers immobiliers, de l'aveu-même de la demanderesse, ces derniers ne pouvaient connaître l'état physique de la fosse septique et du champ d'épuration. [ 46 ] Aucune preuve probante ne permet de conclure qu'ils ont manqué à leur devoir d'information envers les demandeurs. c. Dans l'affirmative, quelle est la valeur des dommages ? [ 47 ] Vu la réponse donnée aux question précédentes, il n'y a pas lieu de traiter de la dernière.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] REJETTE la demande ; [ 49 ] AVEC dépens. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 14 juin 2011