2010 QCCQ 4371, 2010 QCCQ 4371

Tremblay c. Mignault 2010 QCCQ 4371 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-020241-087 DATE : 6 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ MARLÈNE TREMBLAY Demanderesse c.

DIANE MIGNAULT -et- LISE DESROCHERS en sa qualité de liquidatrice à la succession de Louise Guérin Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 27 octobre 2007, Marlène Tremblay promet d'acheter au prix de 215 000 $ une unité de condominium dans le complexe J.J. Joubert qui en compte 80.

Cette promesse est conditionnelle à ce qu'elle examine la déclaration de copropriété, le règlement de l'immeuble et certains documents dont les procès-verbaux des dernières années et les états financiers. [ 2 ] Le 29 octobre Lise Desrochers en qualité de mandataire à sa mère en vertu d'une procuration notariée accepte cette promesse d'achat. [ 3 ] Pour permettre à l'acheteur de vendre sa propriété, l'acte notarié est prévu quelque cinq mois plus tard soit au 13 mars 2008 et par la suite reporté en avril. [ 4 ] Le 9 avril Marlène Tremblay transmet une lettre datée du 8 par courrier recommandé au courtier en immeuble Re/Max D.M. et à son vendeur.

Elle écrit qu'elle considère la promesse d'achat résiliée aux motifs que le fonds de prévoyance est insuffisant, que des travaux majeurs peuvent entraîner une cotisation spéciale d'environ 7 500 $ par unité et qu'il existe une irrégularité concernant la non- concordance entre les mesures d'occupation et celle du cadastre dévoilée par le certificat de localisation. [ 5 ] Le 4 juillet elle institue son recours.

Elle réclame à Re/Max D.M. le remboursement de son dépôt de 5 000 $ et à Lise Desrochers maintenant liquidatrice à la succession de sa mère 1 200 $ pour les honoraires du notaire qui a fait les démarches relatives à cette vente. [ 6 ] Re/Max D.M. rembourse à Marlène Tremblay son dépôt de 5 000 $ sur recommandation du directeur des enquêtes de l'ACAIQ. Les honoraires du notaire demeurent en litige. [ 7 ] Lise Desrochers conteste cette réclamation.

Elle plaide que Marlène Tremblay s'est dédite sans droit de sa promesse d'achat. [ 8 ] Par reconvention elle réclame des dommages dont la perte de profit de 3 000 $ sur la revente du condominium. La question en litige [ 9 ] Marlène Tremblay pouvait-elle se dédire de sa promesse d'achat ? Si non, la succession a-t-elle droit à des dommages. Les faits [ 10 ] Les faits pertinents que le Tribunal retient se résument ainsi. [ 11 ] Marlène Tremblay visite à plusieurs reprises la propriété avant de signer la promesse d'achat. Elle connaît bien le complexe J.J. Joubert car elle a des amis qui y habitent.

[ 12 ] À la suite de l'acceptation de sa promesse d'achat en octobre, elle donne mandat à son notaire de recueillir et d'analyser les renseignements financiers pertinents notamment quant à la situation financière du syndicat et elle a l'occasion de parler aux administrateurs. [ 13 ] Elle obtient soit personnellement soit par l'entremise de son notaire du président du syndicat François Gélinas une confirmation des informations relatives au condo en février 2008.

Elle apprend dès lors que le fonds de prévoyance est de 5 000 $ car des retraits ont été effectués pour des travaux à l'immeuble. [ 14 ] La note d'honoraires du notaire confirme qu'elle a avec elle de nombreuses conversations téléphoniques relatives à cet immeuble. [ 15 ] Quelques jours avant la signature de l'acte notarié, elle se dédie de sa promesse d'achat. La preuve établit qu'à ce moment sa propriété n'est pas vendue. [ 16 ] Le 15 septembre 2008 la succession revend l'unité de condominium au prix de 212 000 $ (P-2).

Le droit [ 17 ] Une personne qui manque à ses engagements est responsable du dommage qu'elle cause. [ 18 ] L'

article 1458 C.c.Q. énonce ceci: 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 19 ] Les dispositions pertinentes de la promesse d'achat qui constatent les engagements de Marlène Tremblay envers son vendeur sont les suivantes : « 6.5 VICE OU IRRÉGULARITÉ Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non conformité à quelque garantie du VENDEUR contenue aux présentes, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours à compter de la réception d'un avis écrit à cet effet, pour aviser l'ACHETEUR, par écrit, qu'il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu'il ne peut y remédier.

Dans cette dernière éventualité, l'ACHETEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d'un tel avis, aviser le VENDEUR, par écrit :

a) qu'il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du VENDEUR sera diminuée d'autant, ou

b) qu'il rend la présente promesse d'achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l'une ou l'autre des parties seront à la seule charge du VENDEUR. Dans le cas où l'ACHETEUR ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les hnoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective.

Annexe B - 2.5 À cet effet, le VENDEUR devra remettre à l'ACHETEUR copie des documents mentionnés ci-dessus dans les 2 jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat. Si l'ACHETEUR n'est pas satisfait de l'examen de ces documents et qu'il veut annuler la présente promesse d'achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les sept (7) jours suivant la réception des documents. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR.

Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai prévu ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. » Décision [ 20 ] Marlène Tremblay a connu dès février 2008 l'état du fonds de prévoyance et les travaux à faire sur l'immeuble. Quant à l'irrégularité concernant la non-concordance entre les mesures d'occupation et celle du cadastre, le vendeur avait pris l'engagement d'assumer les frais de cette correction. [ 21 ] Le Tribunal conclut que la demanderesse ne pouvait se dédire de sa promesse d'achat en avril 2008.

En conséquence, elle n'a pas droit de réclamer les honoraires du notaire. Sa réclamation est rejetée. Demande reconventionnelle [ 22 ] La preuve prépondérante convainc le Tribunal que Marlène Tremblay a usé d'un prétexte pour se dédire de sa promesse d'achat. La succession du vendeur a subi des dommages. [ 23 ] En vertu de l'

article 1441 C.c.Q. , les droits et obligations résultant d'un contrat sont, lors du décès de l'une des parties, transmis à ses héritiers si la nature du contrat ne s'y oppose pas.

[ 24 ] En l'occurrence, la succession a droit d'être indemnisée pour la perte de profit de 3 000 $ qu'elle a subie par la faute de Marlène Tremblay de ne pas honorer ses engagements. [ 25 ] Le Tribunal refuse les autres postes de la réclamation lesquels constituent des dommages indirects. [ 26 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] REJETTE la demande principale avec les frais judiciaires de 144 $; [ 28 ] ACCUEILLE la demande reconventionnelle; [ 29 ] CONDAMNE la demanderesse MARLÈNE TREMBLAY à payer à LISE DESROCHERS en sa qualité de liquidatrice à la succession de Louise Guérin 3 000 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an, l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 22 juillet 2008 et les frais judiciaires de 75 $. __________________________________ MONIQUE FRADETTE, j.C.Q. Date d’audience : 29 mars 2010