2015 QCCQ 8940, 2015 QCCQ 8940

Pelletier c. Lamarche 2015 QCCQ 8940 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014091-158 DATE : Le 29 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Chantal PELLETIER et. Yves RICHARD Demandeurs c. Réal LAMARCHE et. Francine BERNIER et.

Richard GIROUX Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Chantal Pelletier et Yves Richard réclament 12 289,93 $ au défendeur Réal Lamarche, le vendeur de l’immeuble qu’ils ont acheté à L’Assomption, le 10 septembre 2013. Ils réclament aussi cette somme, solidairement, à la défenderesse Francine Bernier qui a agi pour leur bénéfice à

titre de courtier immobilier collaborateur.

Ils réclament aussi cette somme au notaire Richard Giroux qui a préparé et reçu l’acte de vente conclu le 19 septembre 2013. [ 2 ] La somme réclamée par les demandeurs correspond au montant de la taxe de secteur que la Ville de L’Assomption a imposée suite à des travaux de construction de bordures, de pavage et d’éclairage, taxe imposée postérieurement à la vente. [ 3 ] Les demandeurs prétendent que les défendeurs n’ont pas transmis toutes les informations disponibles quant à l’imminence de l’imposition de cette taxe et le montant de cette dernière. [ 4 ] Le défendeur Réal Lamarche conteste la demande.

Il est le vendeur de l’immeuble acheté par les demandeurs. Il a mandaté le courtier immobilier Diane Lapensée pour le représenter dans le cadre de la vente de sa résidence. Cette dernière savait qu’une taxe de secteur allait être imposée à court terme et que le montant de cette taxe allait être important. Diane Lapensée en a informé la défenderesse Francine Bernier qui agissait comme courtier immobilier collaborateur pour le compte des demandeurs. Au moment de l’acceptation de la promesse d’achat, le montant de cette taxe n’était pas connu.

Le défendeur a divulgué toutes les informations disponibles par l’entremise de son courtier immobilier. [ 5 ] De son côté, la défenderesse Francine Bernier plaide que les demandeurs savaient, avant de signer l’acte de vente, qu’une taxe de secteur allait être imposée pour les travaux de construction de bordures, pavage et éclairage, mais que le montant de cette taxe n’était pas connu. [ 6 ] Elle soutient que les demandeurs étaient au courant de toutes les informations disponibles en date de la vente.

Elle n’a commis aucune faute. [ 7 ] Quant au notaire Richard Giroux, il a vérifié toutes les charges qui grevaient l’immeuble en date de la vente, incluant les taxes municipale et scolaire. Il soutient que la taxe de secteur faisant l’objet de la réclamation des demandeurs n’affectait pas l’immeuble en date de la vente. Il n’a commis aucune faute. Il ajoute, de façon subsidiaire, que les demandeurs n’ont pas droit aux dommages qu’ils réclament, car ils n’ont pas intégralement payé la taxe de secteur dont le paiement est échelonné sur 20 ans, à compter de l’année 2015. QUESTION EN LITIGE

Les demandeurs ont-ils droit, en tout ou en partie, à la somme de 12 289,93 $ qu’ils réclament aux défendeurs, solidairement, et, le cas échéant, quel est le partage de responsabilité devant être établi dans les circonstances?

ANALYSE ET DÉCISION [ 8 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être accueillie en partie, et ce, à l’égard de la défenderesse Francine Bernier seulement. [ 9 ] Dans un jugement récent [1] , le juge Georges Massol, J.C.Q., résume les principes juridiques applicables à la réclamation présentée par les demandeurs en ces termes : «[25] Le type de problème soumis dans la présente affaire a donné lieu à une abondante jurisprudence qui montre plusieurs nuances, d’où en découle l’application du principe que chaque cas en est un d’espèce. [26] Néanmoins, il s’en dégage que le recours d’un acheteur dans une telle situation peut être fondé sur deux faisceaux juridiques : d’abord, la garantie légale consentie à l’acheteur concernant le droit de propriété prévue aux articles 1716 , 1723 et 1724 du Code civil du Québec ; puis, le devoir d’information du vendeur consacré aux articles 6 , 7 , 1375 et 1398 à 1408 C.c.Q.

a) La garantie légale du droit de propriété [27] Comme le rappelait récemment la jurisprudence, cette garantie sera mise en œuvre uniquement si les conditions suivantes sont rencontrées : « [32] De la jurisprudence discutant de la garantie applicable en matière de taxes spéciales, on peut retenir ce qui suit : - une taxe spéciale constitue une « charge » ou « un droit existant » que le vendeur doit dénoncer à l'acheteur à compter du moment où cette taxe est devenue « certaine, déterminée, définitive et exigible » ; - ce moment survient 20 jours après la publication dans un journal local de l'avis du dépôt et de l'adoption du rôle d'«imposition» («rôle de perception» ou du «rôle d'évaluation») relatif à cette taxe ; - ainsi, l'adoption initiale d'un règlement municipal décrétant l'exécution éventuelle des travaux d'infrastructures et prévoyant leur financement n'est donc pas un événement donnant ouverture à l'application de la garantie puisqu'à cette période, le montant de la taxe n'est pas connu de manière précise et n'est pas légalement exigible par la municipalité. » [28] Dans le cas qui nous occupe, la preuve révèle que la transaction notariée eut lieu le 31 mai 2013 et que ce n’est qu’en septembre suivant que le montant est devenu certain, déterminé, définitif et exigible. [29] Conséquemment, la taxe litigieuse ne peut constituer une charge au sens des principes mentionnés plus haut, de sorte que la garantie légale du vendeur ne reçoit pas application.

b) Le défaut d’information [30] Outre les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. précités traitant de l’obligation pour chaque contractant d’agir de bonne foi, il convient de rappeler les articles 1399 et suivants C.c.Q. qui sanctionnent le consentement obtenu par erreur ou dol d’une partie. [31] Il faut comprendre qu’entre la

partie acheteuse et vendeuse, la dernière est dans une position privilégiée parce qu’elle a en sa possession beaucoup plus d’informations que la personne qui connaît peu les détails du bien qu’elle désire acquérir . [32] Cette position privilégiée du vendeur force ce dernier à révéler tous les détails pouvant influencer un acheteur dans sa prise de décision . [33] Il ne s’agit donc pas, pour le vendeur, de simplement répondre aux questions qui lui sont posées ; il doit faire preuve d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis l’acquéreur potentiel . [34] Comme le mentionnait un juge de la Cour d’appel, les relations entre un vendeur et un acquéreur ne doivent pas s’assimiler à un jeu de cache-cache et le vendeur ne doit pas non plus amener son vis-à-vis sur une fausse piste ou induire chez lui un sentiment de fausse sécurité . [35] Également, comme le rappelaient les auteurs Baudouin et Jobin dans leur traité : « Dans certaines circonstances, donc, une

partie ne peut plus se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre

partie : elle doit prendre « l’initiative » de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante. » [36] Les recours d’un acheteur doivent également être analysés en fonction des critères énoncés par la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Banque de Montréal c. Bail ltée : « Je crois qu'il est possible d'esquisser une théorie globale de l'obligation de renseignement, qui reposerait sur l'obligation de bonne foi dans le domaine contractuel, mentionnée plus haut (voir Y. Picod, Le devoir de loyauté dans l'exécution du contrat (1989), aux pp. 112 à 116).

J. Ghestin, Traité de droit civil, t. II, Les obligations — Le contrat : formation (2e éd. 1988), conclut une longue étude de l'obligation de renseignement en proposant la définition suivante à la p. 566 : Finalement, celle des parties qui connaissait, ou qui devait connaître, en raison spécialement de sa qualification professionnelle, un fait,

dont elle savait l'importance déterminante pour l'autre contractant, est tenue d'en informer celui-ci, dès l'instant qu'il était dans l'impossibilité de se renseigner lui-même, ou qu'il pouvait légitimement faire confiance à son cocontractant, en raison de la nature du contrat, de la qualité des parties, ou des informations inexactes que ce dernier lui avait fournies. Sans nécessairement en adopter l'énoncé, je suis d'avis que Ghestin expose correctement la nature et les paramètres de l'obligation de renseignement. Il en fait ressortir les éléments principaux, soit : — la connaissance, réelle ou présumée, de l'information par la

partie débitrice de l'obligation de renseignement ; — la nature déterminante de l'information en question ; — l'impossibilité du créancier de l'obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur. » références omises [nos soulignés] [ 10 ] Le Tribunal constate que la taxe payée par les demandeurs n’était pas exigible en date de la vente.

Il ne peut donc pas s’agir d’une charge ayant un caractère « certain, déterminé, définitif et exigible » pouvant être couverte par la garantie légale du droit de propriété prévue aux articles 1716 , 1723 et 1724 du Code civil du Québec . [ 11 ] En conséquence, pour réussir dans son recours, les demandeurs doivent faire la preuve prépondérante que les défendeurs, dans le cadre de leurs obligations respectives envers eux, ont fait défaut de les informer adéquatement et de leur donner l’heure juste quant à l’imminence de l’imposition de la taxe de secteur dont ils réclament le remboursement. [ 12 ] Ils doivent aussi démontrer qu’ils ont agi dans le cadre du processus ayant mené à la conclusion de la vente, comme des acheteurs prudents et diligents. [ 13 ] Le Tribunal retient de la preuve que le défendeur Réal Lamarche, par l’entremise du courtier inscripteur dont il a retenu les services, madame Diane Lapensée, a transmis toutes les informations disponibles à la défenderesse Francine Bernier qui agissait, quant à elle, comme courtier immobilier collaborateur pour le compte des demandeurs. [ 14 ] La preuve révèle qu’au moment de la présentation de l’offre d’achat par Francine Bernier au nom des demandeurs, Diane Lapensée l’a informée de l’imminence d’une taxe d’infrastructures pour les bordures, le pavage et l’éclairage.

Diane Lapensée a obtenu ces informations lors d’une transaction récente où elle était impliquée comme courtier immobilier concernant un immeuble du même secteur.

Selon Diane Lapensée, le montant de la taxe spéciale n’était pas connu au moment de la conclusion de la promesse d’achat entre le vendeur et les acheteurs. [ 15 ] Diane Lapensée relate que sa collègue, la défenderesse Francine Bernier, a informé les acheteurs de l’imminence de l’imposition de cette taxe, mais en a minimisé le montant. [ 16 ] Pour ce qui concerne la responsabilité du défendeur Réal Lamarche, le Tribunal conclut qu’il a transmis, en temps utile, toutes les informations pertinentes disponibles. En conséquence, il a respecté son devoir d’information envers les demandeurs.

La demande est rejetée en ce qui le concerne. [ 17 ] Le Tribunal estime que la défenderesse Francine Bernier n’a pas, quant à elle, respecté ses obligations envers les demandeurs. D’une part, elle avait été dûment informée de l’imminence de l’imposition d’une taxe d’infrastructures dont le montant n’avait pas encore été déterminé.

Le Tribunal estime que cette dernière commet une faute lorsqu’elle rassure ses clients en leur mentionnant que la taxe sera minime et se matérialisera par une légère augmentation du compte de taxes annuel. [ 18 ] D’autre part, le Tribunal a entendu le témoignage de madame Nathalie Blais, une cliente de Francine Bernier, qui a procédé, le 10 juillet 2013, à l’achat d’une maison dans le même secteur. Au moment de la transaction, elle était représentée par Francine Bernier qui agissait tant comme courtier collaborateur que comme courtier inscripteur.

Nathalie Blais relate que lors d’une vérification de routine faite auprès d’un représentant de la Ville de L’Assomption le 14 août 2013, elle a appris qu’une taxe d’infrastructures lui serait imposée au cours de l’année 2014 et que le montant pourrait dépasser 12 000 $. [ 19 ] À la suite de cette découverte, Nathalie Blais a elle-même intenté des procédures judiciaires contre les vendeurs, son notaire et la défenderesse Francine Bernier [2] . [ 20 ] Nathalie Blais relate qu’elle a informé ses vendeurs, dès qu’elle a appris qu’une taxe d’au moins 12 000 $ lui serait imposée.

Fait à noter, l’un des vendeurs dans cette affaire est monsieur Réal Bernier, le frère de la défenderesse Francine Bernier. [ 21 ] Le Tribunal conclut, sur la base de faits graves, précis et concordants, que Francine Bernier connaissait cette information avant la conclusion de l’acte de vente le 19 septembre 2013 et qu’elle ne l’a pas divulguée à ses clients, les demandeurs en l’instance. [ 22 ] Le Tribunal conclut que Francine Bernier a commis une faute en omettant de transmettre à ses clients, les demandeurs, toutes les informations pertinentes dont elle disposait, incluant celles qui ont été portées à sa connaissance entre la conclusion de la promesse d’achat et la signature de l’acte de vente.

Elle doit donc être tenue responsable des dommages subis par les demandeurs. [ 23 ] Par ailleurs, le Tribunal doit aussi conclure que les demandeurs n’ont pas agi en acheteurs prudents et diligents. En effet, les demandeurs sont au courant, avant la conclusion de l’acte de vente, de la possibilité qu’une taxe de secteur leur soit imposée. Au moment où ils apprennent cette information, les demandeurs ne poussent pas plus loin leurs démarches pour connaître le montant de cette taxe de secteur.

Pourtant, dès le 14 août 2013, madame Nathalie Blais reçoit une information d’un préposé de la Ville de L’Assomption à l’effet qu’une taxe de 12 000 $ lui sera imposée au cours de l’année 2014. Elle a reçu cette information lors d’une simple vérification de routine. Si les demandeurs avaient fait cette vérification, ils auraient reçu la même information.

[ 24 ] De plus, plus de deux mois s’écoulent entre la conclusion de la promesse d’achat et la signature de l’acte de vente. Les demandeurs avaient tout le temps nécessaire pour vérifier et obtenir les informations pertinentes, incluant le montant prévisible de cette taxe de secteur. Ces vérifications n’ont pas été faites. [ 25 ] En conséquence, les demandeurs ont eux-mêmes contribué aux dommages qu’ils ont subis.

Ils devront donc assumer une part de responsabilité dans les circonstances. [ 26 ] Le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas fait la preuve prépondérante que le défendeur Richard Giroux, notaire, a commis une faute dans l’exécution de son mandat. Il a recueilli l’information disponible qu’il a transmise aux demandeurs, avant la conclusion de l’acte de vente.

En conséquence, la demande en ce qui le concerne est rejetée. [ 27 ] Il convient maintenant de fixer le montant des dommages et de déterminer le partage de responsabilité entre les demandeurs et la défenderesse Francine Bernier. [ 28 ] La preuve révèle que les demandeurs n’ont pas payé la taxe de secteur de 12 289 $, en un seul versement. Ils ont plutôt choisi d’accepter l’offre de la Ville de L’Assomption de payer cette taxe sur une période de 20 ans.

Ils ont accepté de verser annuellement la somme de 986,18 $ à compter de l’année 2015. [ 29 ] Les défendeurs soutiennent qu’une condamnation équivalant au montant total de la taxe de secteur de 12 289 $ enrichirait les demandeurs, et ce, dans le contexte où en date de l’audience, ils n’avaient payé que le premier versement annuel. [ 30 ] Sur cette question, le Tribunal fait siens les propos du juge Richard Landry, J.C.Q., dans l’affaire Laurin c. Pelletier [3] aux paragraphes 118 à 127.

«[118] En s'entendant avec les défendeurs pour un prix de vente de 375 000 $, les demandeurs étaient en droit de s'attendre que ce prix incluait la fourniture des services municipaux standards (aqueduc, égouts, rue, trottoirs), à moins d'indication contraire. [119] Les demandeurs ont décliné l'offre d'un paiement complet, optant pour acquitter la taxe spéciale par annuités. [120] Il est à noter qu'advenant un versement unique, la taxe spéciale aurait été répartie sur deux terrains vu que les demandeurs n'ont acheté que 16 000 des 25 000 pieds carrés de la propriété, les défendeurs conservant le résidu.

C'est pourquoi le paiement comptant de 18 285,18 $ aurait été de 11 268,25 $ pour les demandeurs (montant de la poursuite) et 7 016,93 $ pour le résidu du terrain appartenant aux défendeurs. [121] Lors de l'audition en décembre 2012, les demandeurs avaient payé 929,93 $ pour l'année 2011 et 833,24 $ pour l'année 2012 concernant la taxe spéciale afférente au règlement 192-1. [122] En payant par annuités, les demandeurs paieront beaucoup plus sur 20 ans que le paiement forfaitaire de 11 268,25 $ vu les coûts de financement qui s'ajoutent. [123] Les défendeurs plaident que les demandeurs, s'ils ont gain de cause, vont profiter de ces infrastructures et que, s'ils vendent à court terme, ils vont s'enrichir car ils vendront une propriété desservie sans avoir eu à payer pour ces services. [124] Compte tenu de ce qui précède, les demandeurs ont droit d'être indemnisés pour la totalité de la taxe spéciale qui ne leur a pas été divulguée adéquatement par les défendeurs, soit 11 268,25 $. [125] C'est sans compter que s'il y a revente à court terme, les éventuels acheteurs négocieront le prix à la baisse pour tenir compte de la taxe spéciale à payer.

L'éventualité d'un enrichissement indu n'est pas établi. [126] À cause de la non-divulgation des défendeurs Pelletier et Tremblay, les demandeurs sont obligés de payer une taxe spéciale qu'ils ne croyaient pas avoir à payer.

Ils n'ont pas valablement consenti à payer 11 268,25 $ pour des infrastructures qu'ils étaient en droit de s'attendre être incluses dans le prix de vente convenu. [127] La sanction pour les défendeurs d'avoir agi de manière fautive est de supporter eux-mêmes le montant non divulgué aux demandeurs. » références omises [nos soulignés] [ 31 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que, sous réserve du partage de responsabilité entre les parties, le montant des dommages subis par les demandeurs s’élève à 12 289,93 $. [ 32 ] L’

article 1478 du Code civil du Québec stipule ce qui suit : « 1478 . Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective.

La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l'auteur, entraîne également un tel partage. » [ 33 ] Dans les circonstances, le Tribunal estime que les demandeurs doivent assumer le tiers de la responsabilité du préjudice qu’ils ont subi, et ce, en raison de leur omission d’agir en acheteurs prudents et diligents. [ 34 ] De son côté, la défenderesse Francine Bernier doit être tenue responsable des 2/3 du préjudice subi par les demandeurs. Le Tribunal est d’avis que Francine Bernier était dans une position privilégiée pour obtenir et divulguer l’information concernant cette taxe

de secteur de plus de 12 000 $. Le Tribunal retient aussi qu’elle venait de conclure, tout récemment, une transaction dans le même secteur et qu’elle avait été informée de l’importance de cette taxe, et ce, au moins 30 jours avant la conclusion de l’acte de vente. [ 35 ] En tenant compte de la part de responsabilité devant être assumée par les demandeurs, la défenderesse Francine Bernier est responsable, envers ces derniers, des 2/3 du préjudice qu’ils ont subi, soit 8 192,66 $, montant que le Tribunal arrondit à 8 200 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en partie.

CONDAMNE la défenderesse, Francine Bernier, à payer aux demandeurs Chantal Pelletier et Yves Richard la somme de 8 200 $ avec les intérêts au taux de 5% l'an ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 6 octobre 2014, date de la mise en demeure P-2, plus les frais de la demande au montant de 200 $. REJETTE la demande en ce qui concerne les défendeurs, Réal Lamarche et Richard Giroux, sans frais. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : 19 juin 2015