2011 QCCQ 753, 2011 QCCQ 753

Fabrique de la paroisse Notre-Dame de Montréal c. Lee 2011 QCCQ 753 JA 0585 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-158784-093 DATE : Le 18 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FABRIQUE DE LA PAROISSE NOTRE-DAME DE MONTRÉAL Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c.

IN YOUNG LEE Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame à la défenderesse la somme de 63 092,51$ à

titre de loyers impayés et dommages-intérêts. [ 2 ] La somme réclamée par la demanderesse résulte de la location et de l'occupation par la défenderesse d'un local situé au 471, rue Saint-François-Xavier à Montréal, local qui fait

partie d'un immeuble propriété de la demanderesse. [ 3 ] Les sommes réclamées par la demanderesse se détaillent ainsi :

a) Loyers impayés:

i) Décembre 2007 : 915,00$ + taxes (T.P.S. 6% et T.V.Q. 7.5% = 1 042,64$) ii) Janvier 2008 à juillet 2008 : 915,00$ + taxes (T.P.S. 5% et T.V.Q. 7.5% (1 032,81$ X 7 = 7 229,67$)

b) Dommages pour occupation illégale du local loué après l'expiration du bail: Août 2008 à septembre 2010 : 1 830,00$ + taxes (2 065,61$ X 26 mois = 53 705,86$)

c) Dommages au bâtiment suite à un gel d'eau survenu en février 2010: 1 114,34$ Grand total : 63 092,51$

[ 4 ] Au soutien de son action, à la requête introductive d'instance amendée datée du 10 septembre 2010, la demanderesse allègue, entre autres, ce qui suit : « (…) 2. Elle est propriétaire, depuis le 2 novembre 2007, d'un immeuble sis aux 459-477, rue Saint-François-Xavier et 140, rue Notre- Dame Ouest, à Montréal, suite à son acquisition de Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal, par acte passé devant Me Yves Prévost, notaire, et publié au registre foncier du Québec sous le numéro 14 752 289… 3.

La défenderesse, madame In Young Lee, exerce des activités de design et vente de vêtements par le biais d'une entreprise nommée Vallée d'art … 4. Selon les informations contenues à la pièce P-2, le principal établissement de l'entreprise exploitée par la défenderesse est établi au 471, rue Saint-François-Xavier, à Montréal, soit un local situé dans l'immeuble propriété de la demanderesse; 5.

L'occupation de la défenderesse résulte d'un Bail conclu le 12 juin 2006, pour le local situé au 471, rue Saint-François-Xavier, à Montréal, entre la défenderesse et Gestion d'immeuble Bazinet inc. en fidéicommis pour le compte de Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal… 6. Ce Bail, consenti pour une durée de 24 mois, débutait le 12 juillet 2006 et se terminait le 11 juillet 2008; 7. Suivant l'article 4 du Bail, le loyer mensuel exigible pour cette période était de :

a) pour la première année, de 900 $ plus taxes;

b) pour la seconde année, à compter du 12 juillet 2007, de 900 $ plus une majoration d'un taux égal à l'indice général d'augmentation du coût de la vie pour la région de Montréal, soit 915$, plus taxes, selon l'augmentation de 1,7% de l'indice des prix à la consommation de 2006-207 pour Montréal… le tout portant intérêt au taux de 1,5% par mois (18% annuellement) sur les sommes impayées; 8. Or, depuis l'acquisition de l'immeuble par la demanderesse, en novembre 2007, aucun loyer n'a été payé par la défenderesse; 9.

De plus, la défenderesse a toujours continué d'occuper les lieux malgré l'arrivée du terme du Bail le 12 juillet 2008 et, conséquemment, sa résiliation de plein droit à cette date; 10. En effet, l'article 19.1 du Bail prévoit spécifiquement que : « Le bail se terminera, de plein droit et sans avis, à la date stipulée aux présentes et l'occupation des lieux loués après cette date par le Locataire n'aura pas pour effet de prolonger la durée du Bail ni de renouveler le Bail pour toute période de temps.

Le Locataire sera alors présumé occuper les lieux loués contre la volonté du Bailleur, qui pourra se prévaloir de tous les recours prévus par la loi pour expulser le Locataire et lui réclamer des dommages et intérêts. Durant cette période d'occupation des lieux, un dédommagement mensuel égal au double du dernier loyer mensuel sera payable sur demande au Bailleur, par le Locataire ou l'Occupant. » 11.

Ainsi, en plus d'avoir omis de verser le loyer sur une période de huit (8) mois, soit pour les mois de décembre 2007 à juillet 2008, la défenderesse occupe sans droit les lieux depuis plus de dix (10) mois et néglige de payer quelque somme à

titre de dédommagement; 12. Or, il appert de l'article 19.1 du Bail qu'un dédommagement équivalent au double du dernier loyer mensuel, soit 1830 $, est payable mensuellement depuis le 12 juillet 2008, soit pour les mois d'août 2008 à mai 2009; 13. Conséquemment, le 22 avril 2009, la demanderesse, par ses procureurs soussignés, signifiait à la défenderesse un avis d'expulsion et l'avisait de sa réclamation imminente des sommes lui étant dues…

Malgré cet avis, la défenderesse refuse ou néglige de quitter les lieux, n'a effectué aucun paiement et ne s'est aucunement manifestée auprès de la demanderesse ou de ses procureurs; 15. Considérant l'expiration du Bail et l'occupation sans droit de la défenderesse depuis le 12 juillet 2008, la demanderesse est bien fondée de demander à cette honorable Cour de constater la résiliation de plein droit du Bail d'ordonner l'expulsion de la défenderesse dans un délai de 48 heures du jugement à intervenir, de manière à ce que la demanderesse puisse reprendre possession des lieux; 16. La demanderesse est également en droit de réclamer les sommes suivantes :

a) en arrérages de loyer, pour les mois de décembre 2007 à juillet 2008, à raison de 915 $ mensuellement, une somme de 7 320 $;

b) à

titre de dédommagement, conformément aux dispositions du Bail, pour les mois d'août 2008 à mai 2009, à raison de 1830 $ mensuellement, une somme de 18 300 $; le tout portant intérêt à 1,5% par mois (18% annuellement). (…) » [ 5 ] La défenderesse conteste l'action de la demanderesse alléguant, en substance :

a) Qu'elle a exercé, en temps opportun, l'option de renouvellement du bail contenue à l'article 22.1;

b) Que conformément à l'article 7.6 du bail, elle était bien fondée de refuser de payer le loyer dû à la demanderesse car, en raison de travaux de rénovation majeurs amorcés par celle-ci au cours de l'année 2008, il était devenu impossible d'occuper les lieux durant cette période. [ 6 ] De plus, se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse réclame de la demanderesse la somme de 31 000 $ en compensation pour les pertes de revenus qu'elle dit avoir subies et pour les dommages causés à sa propriété en raison des travaux de rénovation effectués à l'immeuble par la demanderesse au cours de l'année 2008. [ 7 ] L'action de la demanderesse a été intentée le 13 mai 2009 et ce n'est que suite à la présentation d'une requête pour ordonnance de sauvegarde de la demanderesse et à l'ordonnance de sauvegarde prononcée par le Juge François Bousquet en date du 1 er septembre 2009 que la défenderesse a déposé le loyer de 915 $ par mois dans le compte en fidéicommis des avocats de la demanderesse et ce, rétroactivement au mois de mai 2009.

LES FAITS [ 8 ] Les faits ayant donné naissance au litige opposant les parties peuvent se résumer comme suit. [ 9 ] Par convention de bail (pièce P-3) intervenue le 12 juin 2006, la défenderesse a loué des Prêtres de Saint-Sulpice un local commercial situé au 471 rue Saint-François-Xavier à Montréal et ce afin d'y opérer un commerce de "design et vente de linge". [ 10 ] Ce local fait

partie d'un immeuble comprenant plusieurs locaux et qui porte le numéro civique 459 à 477, rue Saint-François- Xavier et 140, rue Notre-Dame Ouest à Montréal. [ 11 ] Le bail était prévu pour une durée de 24 mois à compter du 12 juillet 2006. Il prenait fin le 11 juillet 2008 à minuit. [ 12 ] Au cours de la période où Les Prêtres de Saint-Sulpice étaient propriétaires de l'immeuble, ceux-ci avaient mandaté Gestion d'immeuble Bazinet Inc. pour agir en leur nom notamment pour ce qui est de la collecte des loyers payables par les locataires de l'immeuble.

Monsieur Marc Bazinet agissait pour Gestion d'immeuble Bazinet Inc. [ 13 ] Le 2 novembre 2007, Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal vendent l'immeuble à la demanderesse (pièce P-1) qui devient ainsi le nouveau propriétaire. [ 14 ] Suite à l'achat de l'immeuble par la demanderesse, un mandat est donné à M. Marc Bazinet de voir à la transition entre les anciens propriétaires, les locataires et le nouveau propriétaire. [ 15 ] Ainsi, à la suggestion de M. Yoland Tremblay, directeur général de la demanderesse, M.

Bazinet rédige une lettre qu'il date du 12 novembre 2007 qui avise les locataires du fait que l'immeuble a été vendu à la demanderesse, le nom de celle-ci étant précisé à ladite lettre (pièce P-10). [ 16 ] Dans la lettre destinée à la défenderesse (pièce P-10), M. Bazinet l'avise qu'à partir du 1 er décembre 2007, les loyers devront être payés ''à la Paroisse'' et non plus à Gestion d'immeuble Bazinet Inc. [ 17 ] Selon M.

Bazinet, la lettre du 12 novembre 2007 (pièce P-10) a été livrée à la défenderesse soit en mains propres soit en la laissant dans la boîte aux lettres de son local. [ 18 ] La défenderesse nie avoir reçu la lettre du 12 novembre 2007 (pièce P-10) et nie avoir été informée par M. Bazinet du fait que la demanderesse était devenue le nouveau propriétaire de l'immeuble. [ 19 ] Selon la défenderesse, elle a rencontré M. Bazinet en janvier 2008. À ce moment, elle déclare lui avoir payé les loyers des mois de décembre 2007 et janvier 2008 en argent comptant mais elle n'a pas obtenu de reçu signé de la main de M.

Bazinet attestant réception des paiements qu'elle dit avoir faits. [ 20 ] M. Bazinet ne peut confirmer réception des paiements comptants allégués par la défenderesse car il n'a pas de souvenir à cet égard. Il s'en remet aux livres de la demanderesse lesquels ne révèlent pas qu'il y a eu paiement des loyers des mois décembre 2007 et janvier 2008. [ 21 ] M.

Bazinet est toutefois catégorique qu'il a rencontré tous les locataires de la demanderesse au mois de novembre 2007 incluant la défenderesse afin, d'une part, de les informer de la vente de l'immeuble intervenue entre Les Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal et la demanderesse et, d'autre part, afin de leur donner toutes les informations requises en ce qui concerne le paiement des loyers et le nom des personnes contacts auprès de la demanderesse. [ 22 ] Exception faite des loyers de décembre 2007 et de janvier 2008 que la défenderesse dit avoir payés comptant à M.

Bazinet, paiements que la demanderesse nie avoir reçus, la défenderesse n'a, par la suite, payé aucun des loyers dus à la demanderesse alléguant :

a) Ne pas savoir à qui elle devait payer le loyer et;

b) Ne pas avoir à payer le loyer, en raison des travaux de rénovation effectués au cours de l'année 2008, l'utilisation du local était devenue impossible. [ 23 ] Ce n'est qu'à la fin du mois de décembre 2008 ou début du mois de janvier 2009 que la demanderesse constate que la défenderesse a omis de payer son loyer depuis le mois de décembre 2007. Ce fait est constaté par M. Claude Bergeron, comptable agréé à l'emploi de la demanderesse. [ 24 ] À l'époque, M. Bergeron avait pour tâche de recevoir les chèques de loyer des divers locataires de la demanderesse et de les

déposer à la banque pour le bénéfice de celle-ci. [ 25 ] En fait, au cours du mois de décembre 2008, M. Bergeron se rend à l'immeuble de la demanderesse afin de visiter les locaux et il constate alors que la défenderesse occupe le local portant le numéro civique 471, rue Saint-François-Xavier. Il constate aussi que la défenderesse n'a pas payé son loyer depuis le mois de décembre 2007. [ 26 ] Ceci étant, dès le début du mois de janvier 2009, M. Bergeron en informe M. Yoland Tremblay, directeur général de la demanderesse. Celui-ci donne alors instruction à M.

Bergeron de rencontrer la défenderesse dans les meilleurs délais et de lui demander le paiement de tous les loyers dus. [ 27 ] M. Bergeron déclare qu'il rencontre la défenderesse au cours du mois de janvier 2009 en compagnie de M. Raymond Laliberté, contremaître aux opérations de la demanderesse en charge des rénovations que la demanderesse a effectuées à l'immeuble au cours de l'année 2008. Lors de cette rencontre, M. Bergeron informe la défenderesse qu'elle doit payer tous les versements de loyers en retard. [ 28 ] À ce moment, selon M.

Bergeron, la défenderesse l'avise verbalement qu'elle refuse de payer les loyers dus car elle veut être compensée pour les inconvénients qu'elle dit avoir subis en raison des rénovations effectuées par la demanderesse à l'immeuble au cours de l'année 2008. [ 29 ] M. Bergeron déclare qu'il informe la défenderesse que M. Tremblay, directeur général de la demanderesse, discutera de cette question avec elle mais uniquement si elle accepte de payer la totalité des loyers dus par elle. [ 30 ] Pour sa part, selon la défenderesse, elle rencontre M. Laliberté une première fois au mois de mars 2008. À ce moment, M.

Laliberté l'informe que des travaux de rénovation seront effectués à l'immeuble par la demanderesse. [ 31 ] La défenderesse nie avoir reçu la lettre datée du 28 janvier 2008 signée par M. Tremblay au nom de la demanderesse (pièce P-6) informant les locataires du fait que des travaux de rénovation seront effectués à compter du 1 er février 2008. [ 32 ] Or, à cet égard, M.

Laliberté affirme avoir remis la lettre en mains propres à la défenderesse suite à quoi, vers la fin février, la défenderesse lui a alors remis les clés de son local et lui a même donné le code d'accès antivol du système de sécurité protégeant ledit local afin de permettre aux employés de la demanderesse d'y pénétrer au besoin. Sauf pour ce qui est de la réception de la lettre du 28 janvier 2008 (pièce P-6), ces faits sont admis par la défenderesse. [ 33 ] De plus, M.

Laliberté déclare avoir remis à la défenderesse, dès le mois de décembre 2007, une carte d'affaires (pièce P-13) l'identifiant comme contremaître à l'emploi de la demanderesse. Cette carte d'affaires contient des informations concernant l'identité de la demanderesse permettant à la défenderesse de la contacter, au besoin. [ 34 ] La défenderesse nie avoir reçu la lettre du 28 janvier 2008 (pièce P-6).

En ce qui concerne la carte d'affaires (pièce P-13), elle reconnaît l'avoir reçue mais uniquement au mois de septembre ou octobre 2008. [ 35 ] Considérant que la défenderesse refuse de payer les loyers échus entre décembre 2007 et janvier 2009 de même que les loyers qui sont devenus payables par la suite, en date du 20 avril 2009, la demanderesse lui fait parvenir un avis d'expulsion (pièce P-5) au motif qu'elle occupe le local illégalement le bail ayant pris fin le 11 juillet 2008.

Par la même occasion, la demanderesse l'informe qu'elle sera poursuivie pour le paiement des loyers dus. [ 36 ] Ne recevant aucune réponse de la défenderesse, la demanderesse intente son action le 13 mai 2009. QUESTIONS EN LITIGE

A) Les loyers de décembre 2007 et janvier 2008 ont-ils été payés par la défenderesse ?

B) La défenderesse était-elle justifiée de refuser de payer le loyer stipulé au bail en invoquant l'article 7.6 de celui-ci ?

C) La défenderesse a-t-elle exercé l'option de renouvellement prévue à l'article 22.1 du bail ?

D) Quels sont les dommages auxquels la demanderesse a droit en raison de l'occupation du local par la défenderesse après l'expiration du bail ? ANALYSE ET DÉCISION

A) Les loyers de décembre 2007 et janvier 2008 ont-ils été payés par la défenderesse ? [ 37 ] Relativement au paiement des loyers des mois de décembre 2007 et janvier 2008 que la défenderesse affirme avoir fait, la demanderesse nie avoir reçu quelque paiement que ce soit. [ 38 ] La demanderesse et son mandataire, M. Bazinet, n'ont émis aucun reçu attestant réception des paiements allégués par la défenderesse.

[ 39 ] La preuve de la défenderesse consiste en son seul témoignage lequel n'est appuyé d'aucune preuve documentaire. [ 40 ] Ceci dit, il incombait à la défenderesse d'établir qu'elle a payé les loyers de décembre 2007 et janvier 2008. Or, cette preuve n'a pas été faite. [ 41 ] En conséquence, la défenderesse est condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1 042,69$ pour ce qui est du loyer de décembre 2007 et la somme de 1 032,81$ pour ce qui est du loyer de janvier 2008.

B) La défenderesse était-elle justifiée de refuser de payer le loyer stipulé au bail en invoquant l'article 7.6 de celui-ci ? [ 42 ]

L'article 7.6 du bail liant les parties prévoit ce qui suit : « 7.6 Le Locataire souffrira pendant la durée du présent Bail et sans pouvoir exiger aucune indemnité, toutes les grosses réparations ou rénovations, les réparations urgentes et jugées opportunes par le Bailleur ou à ses employés, agents, entrepreneurs, ouvriers ou autres représentants d'entrer dans lesdits lieux loués, pour voir s'ils sont tenus en bon ordre ou pour y faire les travaux et ouvrages considérés nécessaires ou pour mettre ou conserver en bon état les lieux loués ou ceux qui y sont contigus.

Si il devenait impossible d'occuper les lieux loués durant les travaux relatif au présent article, le loyer ne sera pas versé durant cette période. [ 43 ] Considérant le texte de l'article 7.6 du bail, pour justifier le non-paiement du loyer après le début des travaux de restauration et de rénovation de l'immeuble, il incombait à la défenderesse d'établir qu'il était devenu impossible pour elle d'occuper les lieux en raison des travaux réalisés. [ 44 ] Selon la preuve, suite à l'achat de l'immeuble au mois de novembre 2007, la demanderesse comptait faire effectuer des travaux de rénovation et de restauration. [ 45 ] Notamment, selon le témoignage de M.

Tremblay, il y a eu des travaux effectués à l'intérieur de l'immeuble au niveau des troisième et quatrième étages. Ces travaux avaient pour objet de convertir les étages en appartements afin d'y loger les personnes au service de la demanderesse en charge de la pastorale. [ 46 ] Selon M. Tremblay, les locaux situés au rez-de-chaussée et au deuxième étage de l'immeuble, là où sont situés les commerces, dont le local occupé par la défenderesse, n'ont pas fait l'objet de rénovation intérieure. [ 47 ] M.

Tremblay a déclaré que les travaux qui concernaient la restauration extérieure de l'immeuble consistaient à refaire la maçonnerie et la fenestration. Ces travaux ont débuté au mois d'août 2008 pour se terminer à la fin octobre 2008. [ 48 ] Selon M. Tremblay, avec l'autorisation de la Ville de Montréal, la demanderesse a fait installer un échafaudage afin de pouvoir procéder à la réfection extérieure de l'immeuble.

Selon lui, les préposés de la demanderesse de même que les préposés des entrepreneurs sur les lieux ont pris tous les moyens raisonnables afin de minimiser les inconvénients résultant de l'exécution des travaux. [ 49 ] M. Tremblay affirme que pendant toute la durée des travaux extérieurs, alors que l'échafaudage était en place, les trottoirs menant aux commerces des locataires situés au rez-de-chaussée et deuxième étage de l'immeuble ont toujours été accessibles.

La preuve présentée à l'audience permet de conclure ainsi. [ 50 ] En ce qui concerne l'ampleur de la rénovation et restauration de l'immeuble effectuée par la demanderesse, le témoignage de M. Tremblay est corroboré par celui de M. Laliberté, contremaître à l'emploi de la demanderesse et en charge de la coordination des travaux de rénovation et de restauration. [ 51 ] Selon M. Laliberté, les travaux effectués à l'intérieur de l'immeuble n'ont eu que peu d'impact pour les locataires.

Pour ce qui est des travaux concernant l'extérieur de l'immeuble, il reconnaît que des inconvénients ont été occasionnés aux locataires principalement par la présence de l'échafaudage sur une période de trois mois. [ 52 ] Cependant, selon M.

Laliberté, il est catégorique qu'aucun des locataires ne s'est vu obligé de fermer leur commerce en raison des travaux effectués à l'extérieur même si ces travaux pouvaient, par moment, rendre poussiéreuses les fenêtres de l'immeuble. [ 53 ] Considérant le texte de l'article 7.6 du bail, pour justifier le non-paiement du loyer après le début des travaux de rénovation et restauration, il incombait à la défenderesse d'établir qu'il était devenu impossible pour elle d'occuper les lieux loués durant la réalisation des travaux. [ 54 ] Or, à cet égard, selon la preuve, il est exact que les travaux ont occasionné certains inconvénients à tous les locataires des lieux dont la défenderesse.

Cependant, le seul locataire qui ait prétendu que les travaux ont rendu impossible l'occupation des lieux loués est la défenderesse. [ 55 ]

Malgré les prétentions de la défenderesse à cet égard, elle ne s'est jamais plainte formellement de la situation à la demanderesse. Ceci rend son témoignage peu vraisemblable. [ 56 ] À l'audience, la défenderesse s'est plainte que la pose d'un tuyau dans son local lui a occasionné des inconvénients au motif que le tuyau était bruyant en raison de l'eau qui, par moments, y circulait. [ 57 ] À cet égard, le témoignage de la défenderesse a été corroboré par le témoignage d'un de ses clients, M. Vincent Michetti.

Celui-ci a de plus déclaré que, lorsqu'il a visité le commerce de la défenderesse à l'été 2008, l'échafaudage installé sur le trottoir devant l'immeuble rendait difficile l'accès au commerce ajoutant avoir constaté la présence de poussière à l'intérieur de celui-ci. [ 58 ] La preuve permet au Tribunal de conclure que le tuyau installé dans le local de la défenderesse a occasionné du bruit pendant un certain temps soit jusqu'à ce qu'il soit entouré d'une boîte de placoplâtre. Cependant, en soi, cet inconvénient ne rendait pas impossible

l'utilisation du local loué par la défenderesse. [ 59 ] La défenderesse allègue que l'installation de l'échafaudage devant la façade de l'immeuble de la demanderesse rendait l'accès à son commerce des plus difficiles.

Or, à cet égard, la preuve a révélé qu'aucun des propriétaires des commerces opérant dans l'immeuble de la demanderesse ne s'est vu contraint de fermer ses portes, même temporairement, pendant la durée des travaux de restauration extérieure qui s'est échelonnée entre la mi-août 2008 et le mois d'octobre 2008. [ 60 ] Notamment, selon le témoignage de Mme Ngoc Tran Tang, propriétaire d'un restaurant opérant dans le local situé au 140, rue Notre-Dame, les travaux qui concernaient l'extérieur de l'immeuble de la demanderesse ont pris fin vers le mois de novembre 2008. [ 61 ] Mme Tang a déclaré que l'installation de l'échafaudage rendait l'accès aux commerces de l'immeuble moins invitant mais, selon elle, tous les commerces sont demeurés ouverts et l'impact sur la clientèle n'a pas été important, du moins en ce qui la concerne. [ 62 ] Pour ce qui est des travaux effectués à l'intérieur de l'immeuble, selon Mme Tang, ils n'ont eu aucun impact sur l'opération de son commerce. [ 63 ] Mme Nathalia Courchesne, locataire du local situé au 469 Saint-François-Xavier où elle opérait un restaurant, a déclaré que l'installation de l'échafaudage sur le trottoir devant l'immeuble rendait son commerce moins visible.

Selon elle, les travaux effectués à la façade de l'immeuble ont occasionné de la poussière mais cela n'a pas empêché d'opérer son commerce en tout temps. [ 64 ] La défenderesse a déclaré que l'impact des travaux effectués à l'immeuble par la demanderesse a été catastrophique pour son commerce. Toutefois, mis à part son témoignage sur la question, aucune preuve indépendante n'a été faite pour établir qu'il était devenu impossible pour elle d'occuper les lieux loués en raison des travaux réalisés.

De plus, aucune preuve comptable sérieuse n'a été faite par la défenderesse afin de démontrer l'existence des pertes financières qu'elle dit avoir subies et qui, selon elle, sont le résultat des travaux réalisés par la demanderesse. [ 65 ] De plus, il y a lieu de noter que la défenderesse n'a jamais transmis de mise en demeure à la demanderesse afin de plaindre de la situation pendant ou après la réalisation des travaux. [ 66 ] Par ailleurs, selon la preuve, des travaux ont été réalisés sur la chaussée des rues Notre-Dame et Saint-François-Xavier par la Ville de Montréal et ce au mois de décembre 2008.

Notamment, ces travaux ont nécessité l'excavation d'un trou dans la chaussée. [ 67 ] Selon M. Sagoumdioura Faye, agent technique à l'emploi de la Ville de Montréal, l'excavation réalisée par la Ville de Montréal n'a pas eu pour effet d'entraver l'accès aux trottoirs de la rue Saint-François-Xavier. De plus, selon lui, en date du 27 janvier 2009, les travaux réalisés par la Ville et qui concernaient l'excavation dans la chaussée étaient terminés. [ 68 ] À l'époque pertinente à la présente affaire, M. Kren Clausen demeurait près de l'immeuble, propriété de la demanderesse. [ 69 ] Selon M.

Clausen, au cours de l'année 2008, le voisinage immédiat où était situé l'immeuble de la demanderesse était en construction. Notamment, les rues Notre-Dame et Saint-François-Xavier étaient encombrées par la présence de machineries lourdes rendant difficile l'accès aux commerces situés dans l'immeuble de la demanderesse. [ 70 ] M. Clausen déclare aussi avoir constaté que, par moments, les fenêtres du local de la demanderesse étaient couvertes de poussière et salies par celle-ci. [ 71 ] Cela dit, la description des lieux telle que faite par M.

Clausen ne permet pas au Tribunal de conclure qu'il était devenu impossible pour la défenderesse d'occuper les lieux loués en raison des travaux réalisés par la demanderesse. [ 72 ] Ceci dit, vu l'ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que la défenderesse n'a pas démontré, par une preuve prépondérante, qu'il était devenu impossible pour elle d'occuper les lieux loués et d'y opérer son commerce durant la réalisation des travaux entrepris par la demanderesse.

En conséquence, son refus de payer le loyer fondé sur l'article 7.6 du bail n'était pas justifié. [ 73 ] La défenderesse est donc condamnée à payer à la demanderesse la somme de 6 196,86$, soit les loyers de février 2008 à juillet 2008 inclusivement (6 mois).

C) La défenderesse a-t-elle exercé l'option de renouvellement prévue à l'article 22 du bail ? [ 74 ] Les articles 22.1 et 22.3 du bail intervenu entre les parties se lisent comme suit : « 22.1 À condition que durant la période du bail et/ou de ses renouvellements s'il y a lieu le locataire n'ait pas été en défaut tel que stipulé à l'article 17, le Bailleur accorde au Locataire une option de renouvellement au présent bail pour une durée de soixante mois. (…) 22.3 Délai d'avis : Le Locataire devra aviser le Bailleur au moins trois mois avant l'échéance du Bail, et ce par écrit, de son intention d'exercer son option de renouvellement, sans quoi le Bail se terminera à la date prévue et l'option ne sera plus valide. » [ 75 ] La preuve révèle que la défenderesse n'a pas transmis d'avis écrit à la demanderesse lui faisant part de son intention d'exercer l'option de renouvellement prévue au bail. [ 76 ] La preuve révèle qu'à la mi-janvier 2009, lorsque rencontrée par Messieurs Laliberté et Bergeron, la défenderesse leur fait part du fait qu'elle songe à exercer l'option de renouvellement prévue au bail mais elle n'avise pas formellement la demanderesse de son intention tel que le requiert l'article 22.3 du bail.

[ 77 ] La preuve révèle aussi que M.

Tremblay, le directeur général de la demanderesse refuse de discuter de l'option de renouvellement tant et aussi longtemps que la défenderesse n'aura pas acquitté les loyers impayés depuis le mois de décembre 2007. [ 78 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal conclut que la défenderesse n'a pas exercé l'option de renouvellement prévue au bail que ce soit de façon explicite, en transmettant l'avis écrit exigé par l'article 22.3 du bail, ou même implicitement, dans le cadre de discussions qu'elle aurait pu avoir avec les représentants de la demanderesse. [ 79 ] De plus, étant en défaut de payer son loyer depuis le mois de décembre 2007, vu l'article 22.1 du bail, la défenderesse était forclose de se prévaloir de l'option de renouvellement.

À cet égard, la preuve ne révèle pas que la demanderesse ait renoncé à l'application de cet article. [ 80 ] Considérant ce qui précède, il s'en suit que le bail liant les parties est venu à échéance le 11 juillet 2008. En conséquence, depuis cette date, la défenderesse occupe les lieux, sans droit.

D) Quels sont les dommages auxquels la demanderesse a droit en raison de l'occupation du local par la défenderesse après l'expiration du bail ? [ 81 ] La demanderesse réclame un montant de 53 705,86$ à

titre de dommages résultant de l'occupation par la défenderesse du local loué après l'expiration du bail. [ 82 ] Au soutien de cette

partie de la réclamation, la demanderesse invoque l'article 19.1 du bail qui se lit comme suit : « Le Bail se terminera, de plein droit et sans avis, à la date stipulée aux présentes et l'occupation des lieux loués après cette date par le Locataire n'aura pas pour effet de prolonger la durée du Bail ni de renouveler le Bail pour toute période de temps. Le Locataire sera alors présumé occuper les lieux loués contre la volonté du Bailleur, qui pourra se prévaloir de tous les recours prévus par la loi pour expulser le Locataire et lui réclamer des dommages et intérêts.

Durant cette période d'occupation des lieux, un dédommagement mensuel égal au double du dernier loyer mensuel sera payable sur demande au Bailleur, par le Locataire ou l'Occupant. » [ 83 ] La preuve révèle que la défenderesse a continué à occuper les lieux après l'expiration du bail le 11 juillet 2008. [ 84 ] La preuve révèle aussi que la demanderesse ne s'est pas immédiatement opposée à l'occupation du local par la défenderesse après le 11 juillet 2008 puisqu'elle n'a pas réalisé que celle-ci occupait les lieux. [ 85 ] En fait, ce n'est qu'à la fin du mois de décembre 2008 ou au début de janvier 2009 que les représentants de la demanderesse ont réalisé que la défenderesse occupait le local et ce sans payer de loyer depuis le mois de décembre 2007.

C'est alors que M. Laliberté et M. Bergeron ont rencontré la défenderesse et lui ont demandé de payer le loyer, ce que la défenderesse a refusé de faire. [ 86 ] La demanderesse a attendu jusqu'au 20 avril 2009 pour transmettre une lettre de mise en demeure (pièce P-5) à la défenderesse manifestant alors de façon claire et non équivoque son opposition à l'occupation par elle du local. [ 87 ] En fait, dans la lettre du 20 avril 2009 (pièce P-5), la demanderesse avise la défenderesse que le bail est expiré depuis le 11 juillet 2008 et qu'elle occupe le local sans droit depuis cette date.

De plus, elle rappelle à la défenderesse, en ces termes, l'existence de l'article 19.1 du bail : « (…)

L'article 19.1 du bail stipule qu'il se terminait de plein droit et sans avis le 11 juillet 2008 et que l'occupation des lieux après cette date n'avait pas pour effet d'en prolonger la durée ou de le renouveler. Cet

article prévoit également qu'un dédommagement mensuel égal au double du dernier loyer mensuel devenait payable au locateur à compter du 12 juillet 2008.

Vous avez donc non seulement fait défaut de payer le loyer pendant plusieurs mois, mais vous occupez aussi les lieux sans droit depuis le 1 er août 2008. (…) » [ 88 ] Enfin, la demanderesse avise la défenderesse qu'elle devra quitter le local dans un délai de quinze (15) jours à défaut de quoi, les procédures judiciaires appropriées suivront. [ 89 ] Après réception de la lettre du 20 avril 2009 (pièce P-5), la défenderesse a non seulement refusé de quitter les lieux mais, de plus, elle a refusé de payer le loyer impayé depuis décembre 2007. [ 90 ] La preuve révèle donc que la demanderesse a, hors de sa connaissance mais par sa propre négligence, rendu possible l'occupation des lieux par la défenderesse entre le mois de juillet 2008 et le mois de janvier 2009.

De plus, la demanderesse a tardé jusqu'au 20 avril 2009 avant d'aviser formellement la défenderesse qu'elle devait quitter les lieux. [ 91 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal estime qu'il serait déraisonnable, pour la période du mois d'août 2008 au mois d'avril 2009 inclusivement, d'appliquer intégralement la clause pénale stipulée à l'article 19.1 du bail et de condamner la défenderesse à payer des dommages équivalent au double du loyer mensuel stipulé au bail car, se faisant, la demanderesse profiterait de sa propre négligence dans la gestion de ses affaires. [ 92 ] Cependant, comme la défenderesse a continué à occuper le local sans droit et sans payer de loyer, à

titre de dommages, elle devra payer à la demanderesse un montant de 8 235,00$ ce qui est l'équivalent de neuf (9) mois de loyer, soit du mois d'août 2008 au mois d'avril 2009 inclusivement (915,00$ X 9 mois). [ 93 ] Pour ce qui est des dommages réclamés par la demanderesse découlant de l'occupation illégale des lieux par la défenderesse à compter du mois de mai 2009, compte tenu de la lettre du 20 avril 2009 (pièce P-5) reçue par la défenderesse, après cette date, celle-ci ne

peut prétendre qu'elle occupe les lieux sans opposition de la part de la demanderesse.

À partir de ce moment, sa bonne foi est questionnable. [ 94 ] En effet, d'une part, la défenderesse connaissait alors la position de la demanderesse à l'effet qu'elle occupait les lieux de façon illégale depuis la mi-juillet 2008. [ 95 ] D'autre part, si, comme la défenderesse le soutient, elle croyait avoir exercé l'option de renouvellement prévue au bail, comment expliquer qu'elle a quand même omis de payer ni même offert de payer le loyer dû à la demanderesse à partir du mois de juillet 2008 de même qu'après réception de la lettre de mise en demeure (pièce P-5) du 20 avril 2009 ? [ 96 ] En fait, ce n'est qu'en raison de l'ordonnance de sauvegarde prononcée le 1 er septembre 2009 par le tribunal que la défenderesse a déposé en fidéicommis une somme de 915,00$ par mois à

titre de loyer et ce rétroactivement au 1 er mai 2009. [ 97 ] En agissant comme elle l'a fait après réception de la lettre du 20 avril 2009 (pièce P-5), la défenderesse ne peut prétendre, avec sérieux, avoir agi avec la bonne foi exigée par l'

article 1375 C.c.Q. [ 98 ] La défenderesse plaide que la clause pénale stipulée à l'article 19.1 du bail permettant à la demanderesse de réclamer, à

titre de dommages, le double du loyer lorsqu'il y a occupation illégale des lieux, est abusive et doit être mise à un niveau acceptable. [ 99 ] Les articles 1622 et 1623 C.c.Q. prévoient : « 1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n'exécuterait pas son obligation.

Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l'exécution en nature de l'obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l'exécution et la peine, à moins que celle-ci n'ait été stipulée que pour le seul retard dans l'exécution de l'obligation. 1623. Le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu'il a subi.

Cependant, le montant de la peine stipulée peut être réduit si l'exécution partielle de l'obligation a profité au créancier ou si la clause est abusive . » [ 100 ] Relativement à la validité des clauses pénales en matière de bail commercial, Me Pierre-Gabriel Jobin écrit [1] : « L e Code civil du Québec donne toutefois le pouvoir au tribunal de réduire la pénalité s'il la juge «abusive». C'est une nouvelle restriction à la liberté contractuelle.

L'emploi du terme «abusive» fait immédiatement penser à la règle générale sur les clauses abusives; mais, à la différence de cette dernière, la règle de la clause pénale abusive s'applique dans tout contrat, sans égard au fait qu'il soit ou non un contrat d'adhésion ou de consommation; toute clause pénale, par conséquent, dans n'importe quel bail non résidentiel, peut désormais être attaquée – nous reviendrons dans un instant sur le cas du bail résidentiel. La disposition sur les clauses pénales abusives pourrait théoriquement avoir un effet dévastateur sur les baux industriels, commerciaux et autres.

Il nous paraît particulièrement approprié de considérer la jurisprudence qui s'est développée en France à propos de dispositions semblables du Code civil français, tout en tenant compte évidemment des différences de contexte économique et commercial pouvant éventuellement exister entre les deux pays.

Les règles françaises sont formulées en termes généraux susceptibles de couvrir aussi bien les clauses qui visent uniquement à liquider les dommages-intérêts en cas de faute et dont le montant correspond approximativement au préjudice subi – les clauses pénales dites «compensatoires» - que celles visant de plus à punir le débiteur fautif assurer la compensation du préjudice subi – les clauses dites «compensatoires».

Or l'expérience démontre que les tribunaux français, en réalité, ne touchent pas aux clauses pénales du premier type et que, pour celles du second type, ils réduisent la pénalité abusive, non au niveau acceptable d'une peine privée. Par exemple, lors de la vente d'un fonds de commerce combinée avec le louage du local commercial pour l'exploitation de ce fonds, les tribunaux ont refusé de condamner le vendeur-locateur à une pénalité, stipulée dans le bail, qui aurait absorbé tout le prix de la vente.

Ainsi, le rôle de la clause comminatoire est préservé, le débiteur de mauvaise foi n'a pas intérêt à retarder l'exécution de ses obligations et la stabilité contractuelle n'est pas ébranlée.

À notre avis, dans l'application de la disposition semblable du Code civil du Québec, les tribunaux d'ici devraient faire preuve de prudence et de retenue comme ceux de France; seules les pénalités exorbitantes et choquantes devraient être ramenées à un niveau acceptable. » [ 101 ] Ceci dit, en l'espèce, tenant compte des circonstances relatées précédemment, pour ce qui est de la période du mois de mai 2009 à septembre 2010, soit après réception de la lettre de mise en demeure du 20 avril 2009 (pièce P-5), le Tribunal est d'avis que l'application de la clause pénale prévue à l'article 19.1 du bail n'est pas abusive. [ 102 ] Cependant, compte tenu que l'article 19.1 du bail ne mentionne pas spécifiquement que le montant des dommages auxquels aura droit le locateur inclut les taxes applicables en sus du loyer mensuel stipulé, le montant des dommages auxquels aura droit la demanderesse pour chaque mois d'occupation illégale à compter de mai 2009 sera de 1 830,00$, soit 915,00$ X 2.

Ceci s'applique aussi pour ce qui est du calcul des dommages auxquels la demanderesse a droit pour la période d'août 2008 à avril 2009 inclusivement et dont il a été question au paragraphe 92 du présent jugement. [ 103 ] En conséquence, à

titre de dommages, pour la période du mois de mai 2009 à septembre 2010, la demanderesse a droit à la somme de 31 110,00$ soit dix-sept (17) mois à 1 830,00$ par mois. [ 104 ] Pour ce qui est de la réclamation de la demanderesse qui concerne le taux d'intérêts de 18% l'an qu'elle souhaite voir appliqué à la condamnation en dommages de la défenderesse, le Tribunal la rejette pour les motifs ci-après énoncés. [ 105 ]

L'article 4.3 du bail (pièce P-3) fixe le taux d'intérêts à 18% l'an mais a été inséré à l'intérieur de l'article 4 qui traite du loyer. En conséquence, ce taux d'intérêts ne saurait être applicable à la condamnation en dommages.

[ 106 ] Ceci dit, un intérêt au taux de 5% l'an calculé à l'échéance de chaque montant de dommages devenu exigible en raison de l'occupation illégale des lieux par la défenderesse est accordé à la demanderesse. [ 107 ] En ce qui concerne la réclamation de la demanderesse au montant de 1 114,34$ et résultant d'un dégât d'eau survenu au mois de février 2010, la preuve présentée par la demanderesse à cet égard a été peu concluante quant aux coûts engendrés pour procéder à la réparation. Il incombait à la demanderesse d'établir ces coûts, ce qu'elle n'a pas fait. Ceci étant, cette

partie de la réclamation de la demanderesse est rejetée. [ 108 ] La demande de la demanderesse est donc accueillie pour un montant total de 47 617,36$. [ 109 ] Les sommes déposées en fidéicommis par la défenderesse suite à l'ordonnance de sauvegarde prononcée le 1 er septembre 2009 devront être déduites du montant total de la condamnation prononcée par le présent jugement après remise de ces sommes à la demanderesse.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA DÉFENDERESSE [ 110 ] La défenderesse réclame de la demanderesse la somme de 31 000 $ en compensation pour les pertes de revenus qu'elle allègue avoir subies et pour les dommages causés à ses biens en raison des travaux réalisés par la demanderesse au cours de l'année 2008. [ 111 ] À cet égard tel que mentionné précédemment, la défenderesse n'a pas établi, par une preuve prépondérante :

a) qu'elle a subi des pertes de revenus à son commerce en raison des travaux réalisés par la demanderesse;

b) que ses biens ont été endommagés par la réalisation des travaux;

c) la valeur des dommages aux biens dont il s'agit. [ 112 ] En conséquence, la demande reconventionnelle de la défenderesse est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la requête introductive d'instance de la demanderesse. CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 12 juin 2006 à compter du 12 juillet 2008. CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 8 272,36$ à

titre de loyers impayés avec intérêts au taux de 18% l'an depuis l'échéance de chaque loyer. CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 39 345,00$ à

titre de dommages avec intérêts au taux de 5% l'an à être calculés sur chaque montant attribué à

titre de dommages à compter de chaque mois d'occupation illégale. AUTORISE le procureur de la demanderesse à remettre à celle-ci les sommes déposées par la défenderesse dans son compte en fidéicommis suite à l'ordonnance de sauvegarde prononcée le 1 er septembre 2009. ORDONNE à la défenderesse de délaisser les lieux dans un délai de cinq (5) jours à compter de la signification du présent jugement. À DÉFAUT par la défenderesse d'obtempérer au présent jugement, ORDONNE que la défenderesse soit expulsée des lieux à l'expiration du délai de cinq (5) jours. ORDONNE l'exécution provisoire du jugement nonobstant appel.

LE TOUT, avec dépens. REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse, sans frais.

__________________________________ ARMANDO AZNAR, j.c.q. Me Marie-Eve Lajoie Me Matthieu Désilets MONETTE, BARAKETT Avocats de la demanderesse et défenderesse reconventionnelle Me Lucia Valvano Avocate de la défenderesse et demanderesse reconventionnelle Dates d’audience : Les 29, 30 septembre et 1 er octobre 2010.