2021 QCCQ 8862, 2021 QCCQ 8862

Lévesque c. Société de gestion Cogir 2021 QCCQ 8862 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-704046-201 SIMON LÉVESQUE -et- SYLVANE DESMEULES Parties demanderesses c. SOCIÉTÉ DE GESTION COGIR S.E.N.C.

Partie défenderesse N° : 505-32-704245-209 SYLVANE DESMEULES

Partie demanderesse c. SOCIÉTÉ DE GESTION COGIR S.E.N.C.

Partie défenderesse DATE : 28 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ JUGEMENT

______________________________________________________________________ Aperçu [ 1 ] En juillet 2018, Sylvane Desmeules (« Mme Desmeules ») signe avec RPADS Proprio 1, S.E.N.C. [1] (« RPADS ») un bail relatif à un appartement dans une résidence pour personnes âgées à Longueuil. [ 2 ] Les parties utilisent un formulaire de la Régie du logement (« la Régie ») (devenue depuis le Tribunal administratif du logement) qui comporte les clauses habituelles dont notamment celles relatives au loyer mensuel et à la durée du bail. [ 3 ] À cela s’ajoute l’Annexe 6 également sur un formulaire de la Régie, qui comporte la description de services se rattachant à la personne de Mme Desmeules, dont notamment le service de système d’appel à l’aide par appareil mobile et le service de sécurité 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, assuré par le personnel sur place [2] . [ 4 ] Le 28 octobre 2019, Mme Desmeules fait une chute dans son appartement.

Ce n’est que le 29 octobre qu’elle est amenée à l’hôpital, d’où elle ressort le lendemain. [ 5 ] Par ailleurs, presque un an plus tard, Mme Desmeules est hospitalisée pendant plusieurs semaines. Elle ne peut retourner à son appartement : le locateur prétend qu’il ne peut combler ses besoins en raison de sa condition, qui requiert plus de services qu’il ne peut lui offrir. [ 6 ] Dans un premier dossier (505-32-704046-201), Mme Desmeules et son fils Simon Lévesque (« M. Lévesque ») poursuivent Gestion COGIR en raison des suites de la chute du 28 octobre 2019.

Ils lui réclament 15 000 $, alléguant que les préposés du locateur ont manqué aux obligations qui lui incombaient notamment en matière de sécurité. [ 7 ] Dans un deuxième dossier (505-32-704045-209), Mme Desmeules poursuit Gestion COGIR en dommages : elle lui reproche de l’avoir expulsée de son appartement sans droit. [ 8 ] Les deux dossiers font l’objet d’une conférence de gestion pour résoudre la question de la désignation de la

partie défenderesse.

À cette occasion, le Tribunal dispose de certaines questions relatives à la préparation du procès. [ 9 ] Il avise les parties d’être prêtes à procéder, lors de l’audience, sur le moyen d’irrecevabilité soulevé par Gestion COGIR : elle prétend que la Cour du Québec, Division des petites créances, n’a pas la compétence d’attribution pour entendre les deux demandes, qui relèvent exclusivement du Tribunal administratif du logement. [ 10 ] Les deux dossiers sont fixés ensemble pour l’audience tenue devant la soussignée, qui convient au début que la preuve sera commune aux deux demandes. [ 11 ] Le Tribunal entend les parties tant sur le mérite des demandes que sur la demande d’irrecevabilité de Gestion COGIR, puisque les parties avaient été convoquées avec tous leurs témoins et qu’il était nécessaire de s’assurer des faits relatifs à la question de la compétence d’attribution de la Cour. [ 12 ] Gestion COGIR soulève d’autres motifs d’irrecevabilité, à savoir : • dans le premier dossier, l’absence d’intérêt juridique de M.

Lévesque dans cette demande; • dans le deuxième dossier, une question de litispendance avec le premier dossier. [ 13 ] Le Tribunal conclut que la Cour du Québec, Division des petites créances, n’a pas la compétence d’attribution pour entendre les deux demandes et ne traite donc que de cette seule question. Analyse et décision [ 14 ] La Division des petites créances de la Cour du Québec peut entendre toute demande en recouvrement d’une créance d’au plus 15 000 $ [3] .

Il peut s’agir d’une créance qui résulte d’obligations contractuelles entre les parties. [ 15 ] Cependant, la Cour du Québec, Division des petites créances, ne peut entendre les demandes résultant du bail d’un logement, comme le stipule l’article 537 du Code de procédure civile (« C.p.c. »). [ 16 ] Ces demandes relèvent de la compétence exclusive du Tribunal administratif du logement pour connaître en première instance, à l’exclusion de tout autre tribunal, de toute demande relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec [4] . [ 17 ] L’expression toute demande relative au bail est relative non seulement aux aspects du bail qui y sont stipulés, mais aussi aux devoirs et obligations des parties prévus au Code civil du Québec (« C.c.Q. ») au

chapitre des obligations relatives au louage [5] . [ 18 ] Cette compétence exclusive du Tribunal administratif du logement concerne aussi toute demande relative à un bail de logement dans une résidence pour personnes âgées [6] . [ 19 ] Dans la présente affaire, les parties ont convenu du bail sur un formulaire de la Régie, tout comme le contrat de services rattachés à la personne de Mme Desmeules. [ 20 ] Dans le premier dossier, les parties demanderesses reprochent au locateur de ne pas avoir respecté les obligations de sécurité qui lui incombaient en vertu du contrat de service annexé au bail.

[ 21 ] Dans le deuxième dossier, Mme Desmeules reproche au locateur de l’avoir expulsée sans droit, en dépit des obligations de ce dernier quant au maintien dans les lieux de la

partie demanderesse. [ 22 ] Par conséquent, il apparaît au Tribunal que les deux demandes sont de la compétence exclusive du Tribunal administratif du logement. [ 23 ] Les principes énoncés plus haut s’appliquent aussi à la demande formulée dans le présent dossier par M. Lévesque, même s’il n’est pas

partie au bail : sa réclamation prend sa source dans le bail intervenu entre sa mère Mme Desmeules et le locateur [7] . [ 24 ] Le Tribunal défère donc les deux dossiers au Tribunal administratif du logement, étant entendu que les parties pourront y faire valoir à nouveau leurs prétentions quant aux motifs d’irrecevabilité déjà soulevés et quant au mérite de chacune des deux demandes.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Dans le dossier 505-32-704046-201 : [ 25 ] DÉCLINE compétence quant à la demande; [ 26 ] RENVOIE le dossier concernant le logement situé au [...] à Longueuil, au Tribunal administratif du logement, à Longueuil; Dans le dossier 505-32-704245-209 : [ 27 ] DÉCLINE compétence dans le présent dossier; [ 28 ] RENVOIE le dossier concernant le logement situé au [...] à Longueuil, au Tribunal administratif du logement, à Longueuil; [ 29 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.