2017 QCCQ 949, 2017 QCCQ 949

Lauzon c. Frank Fort Construction inc. 2017 QCCQ 949 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME N° : 700-32-031038-159 DATE : 11 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAXIME LAUZON […]St-Jérôme (QC) […] Demandeur c.

FRANK FORT CONSTRUCTION INC. a/s : Francis Fernandez 561, Guillemette Laval (QC) H7P 2N6 Défenderesse et JEAN-YVES CASTONGUAY et ORDRE DES TECHNOLOGUES PROFESSIONNELS DU QUÉBEC Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ La demande [ 1 ] Le 17 juin 2015, Maxime Lauzon réclame 15 000 $ de Frank Fort Construction inc. (« Frank Fort ») à la suite de l’achat d’un terrain vacant aux fins de construction domiciliaire, le 23 novembre 2012. [ 2 ] L’acheteur accuse le vendeur d’avoir commis un dol en lui cachant des informations pertinentes quant à la nature du sol.

Les informations non dévoilées concernent des obstacles importants au projet de construction résidentielle de l’acheteur. [ 3 ] Les parties s’accusent mutuellement d’avoir manqué à leurs obligations décrites à l’acte de vente du 23 novembre 2012 [1] . Analyse [ 4 ] La déclaration pour valoir témoignage d’Érik Stuyck, le rapport du 21 janvier 2010 de l’inspecteur en environnement Éric

Mathieu de la Ville de St-Colomban [2] , et le témoignage de ce dernier démontrent que Frank Fort connaissait les contraintes et limitations du terrain à l’égard d’un projet de construction. [ 5 ] Comme l’acte de vente du 23 novembre 2012 est muet sur ces questions, ce silence constitue un dol au sens des articles 1398 , 1399 , 1400 et 1401 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »): 1398. Le consentement doit être donné par une personne qui, au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite, est apte à s’obliger. 1399. Le consentement doit être libre et éclairé.

Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 6 ] Dans ces circonstances, le vendeur ne peut exclure ou limiter sa responsabilité à l’égard d’un test de sol du 4 juillet 2010, en application de l’

article 1733 C.c.Q. : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 7 ] Cette responsabilité du vendeur ne signifie pas pour autant qu’il doive pour autant assumer tous les dommages.

En effet, l’acheteur n’a jamais fait, avant la signature de l’acte de vente, la vérification de la destination de l’immeuble auprès des autorités compétentes, comme il le déclare dans l’acte de vente. [ 8 ] Une vérification de sa part auprès de la Ville de St-Colomban lui aurait donné accès au rapport du 21 janvier 2010. Correctement informé de l’état du sol, il n’aurait pas donné suite à sa promesse d’achat du 23 février 2012 [3] . [ 9 ] Le vendeur et l’acheteur commettent des fautes successives. Il y a lieu de partager le préjudice à parts égales, selon 1478 C.c.Q. : 1478.

Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective. La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage. [ 10 ] Le 16 septembre 2013, un rapport de Biofilia, consultants en environnement, confirme la prohibition générale de construction en milieu humide. Très utile à l’acheteur, ce rapport n’est pas indispensable à la solution du litige.

Les honoraires de l’expert n’ont donc pas à être assumés par le vendeur, d’autant plus que la présence de l’expert aurait pu être évitée [4] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE Frank Fort Construction inc. à payer 7 500 $ à Maxime Lauzon, avec intérêts au taux légal, majorés de l’indemnité additionnelle prévue par l’

article 1619 du Code civil du Québec , depuis la mise en demeure du 23 octobre 2013, plus les frais de justice de 200 $. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 19 décembre 2016

[4] 555. C.p.c . : Si une

partie produit au greffe au moins 21 jours avant la date fixée pour l’audience la déclaration d’une personne, à

titre de témoignage de fait ou pour valoir rapport de l’expert, le greffier la notifie à l’autre partie. Cette dernière peut demander au greffier, si elle l’estime nécessaire, la convocation du déclarant .