2016 QCCQ 8557, 2016 QCCQ 8557

Léger c. Tremblay 2016 QCCQ 8557 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017505-157 DATE : 26 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES LÉGER -et- VALÉRIE DUARTE , tous deux domiciliés et résidant au […], Sherbrooke (Québec), […], Demandeurs c.

GÉRALD TREMBLAY -et- SYLVIE BROCHU , tous deux domiciliés et résidant au […], Sherbrooke (Québec), […], -et- IMMOBILIER ESTRIE INC. , 2628 rue King Ouest, Sherbrooke (Québec), J1J 2H1, Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Yves Léger et Valérie Duarte, réclament aux défendeurs, Gérald Tremblay et Sylvie Brochu, la somme de 15 000 $ au motif de vices cachés. [ 2 ] Ils allèguent que la résidence qu'ils ont acquise le 29 avril 2013 était affecté d'un vice caché lors de la vente, en raison de la présence d'ocre ferreuse dans le système de drainage de la fondation. [ 3 ] Leur réclamation est aussi dirigée contre la firme de courtage, Immobilier Estrie Inc., représentée par Mme Louise Gagnon. [ 4 ] Le montant réclamé est composé ainsi : - Installation de cheminées d'accès au drain ...................... 460 $ - Installation d'une pompe submersible au sous-sol ....... 3 564 $ - Honoraires d'avocat ................................................................ 580 $ - Coûts estimés du nettoyage bisannuel du système de drainage pour les 20 années à venir, plus une indexation annuelle de 5 % (11 500 $ réduit à 10 396 $) .... 10 396 $ Total ............................................................................................ 15 000 $ [ 5 ] Les défendeurs, Mme Brochu et M.

Tremblay, nient devoir payer les montants réclamés. Ils soutiennent avoir informé leurs acheteurs, avant la vente, qu'il y avait présence d'ocre ferreuse dans le sol, ce qui exigeait une attention particulière au système de drainage. Ils nient que la situation invoquée par les demandeurs constitue un vice caché. [ 6 ] La défenderesse, Immobilier Estrie Inc., pour sa part, nie que sa responsabilité civile en tant que courtier soit engagée dans cette affaire. ANALYSE ET DÉCISION [ 7 ] La résidence en litige est une maison unifamiliale construite en 2008. L'acte de vente a été conclu le 29 avril 2013. Le prix

payé est de 310 000 $. La vente a été faite avec la garantie légale. [ 8 ] Il s'agit de la garantie contre les vices cachés prévue à l'

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. (Mise en relief ajoutée) [ 9 ] Comme le texte de loi le précise, un vice apparent ou un vice connu de l'acheteur n'est pas un vice caché couvert par la garantie légale. [ 10 ] Un acheteur, qui est informé lors de la vente de l'existence d'une quelconque problématique concernant l'immeuble, l'acquiert donc en toute connaissance de cause.

Il ne peut prétendre ultérieurement à l'existence d'un vice caché. [ 11 ] Dans la présente affaire, la preuve révèle sans ambiguïté que les demandeurs étaient informés de la présence d'ocre ferreuse dans le système de drainage périphérique. [ 12 ] Premièrement, la déclaration des vendeurs, complétée selon le formulaire obligatoire [1] , stipule une réponse positive à la question D.7 concernant la présence de dépôt d'ocre dans le sol. [ 13 ] Deuxièmement, M. Léger a été informé par M. Tremblay, lors de la visite d'ins​pection préachat, qu'il y avait présence d'ocre dans les drains. Selon le témoignage de M.

Léger, c'est en sa présence, et en présence de l'inspecteur de l'entreprise Securachat, que M. Tremblay a attiré leur attention sur le fait qu'il avait aménagé une ouverture dans le plancher du sous-sol, près du réservoir d'eau chaude, et ce, afin de pouvoir vérifier s'il ne se produisait pas d'accumulation d'eau sous la dalle en raison d'une possible obstruction du drain. [ 14 ] M. Léger ajoute qu'il a été mentionné à l'inspecteur qu'il y avait présence d'ocre dans le sol. Celui-ci n'a pas donné suite à cette information.

En l'occurrence, son rapport est muet sur la question. [ 15 ] Troisièmement, selon les témoignages de M. Tremblay et de Mme Hélène Hébert, courtière, celui-ci a aussi, à la même occasion, montré où se trouvait l'exutoire du drain de fondation à l'arrière du terrain. Comme ce drain n'est pas raccordé à un système municipal, l'eau qu'il capte est évacuée dans la nature, à l'extrémité d'un tuyau long d'une cinquantaine de pieds.

À la sortie de ce tuyau, il y a des traces laissées au sol par un genre de boue orangée : c'est l'ocre. [ 16 ] Il ressort de la preuve, et plus particulièrement du témoignage de l'expert des demandeurs, M. François Leclerc, que l'ocre forme occasionnellement une sorte de bouchon visqueux dans le tuyau servant d'exutoire. Il y a alors accumulation d'eau dans le drain périphérique et, partant, risque d'infiltration d'eau dans le sous-sol. Le drain périphérique en lui-même n'est pas affecté. Il précise que tout ceci peut être évité par un nettoyage annuel.

Il s'agit là de la mesure d'entretien préventif qu'il recommande aux propriétaires de résidences qui, comme en l'espèce, font face à la présence d'ocre ferreuse dans le sol de leur propriété. [ 17 ] L'installation de cheminées d'accès au drain, de même que d'une pompe submersible au sous-sol, ne découle pas d'une situation de vices cachés. Il était évident, lors de l'achat, que la maison n'était pas dotée de ces accessoires.

Il s'agit là d'un ajout qui apporte une plus-value à la propriété. [ 18 ] Le Tribunal conclut que la présente situation ne constitue pas un cas de vice caché couvert par la garantie légale de l'

article 1726 du C.c.Q. [ 19 ] Pour cette raison, la demande dirigée contre les vendeurs doit être rejetée.

Ceux-ci ne sont pas tenus de garantir un défaut apparent et connu des acheteurs. [ 20 ] D'autre part, le recours dirigé contre la firme de courtage doit aussi être rejeté, faute de preuve de la commission d'une faute civile quelconque, d'ordre contractuel ou extracontractuel. [ 21 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 22 ] REJETTE la demande contre les défendeurs, Gérald Tremblay et Sylvie Brochu; [ 23 ] Avec les frais de justice en faveur des défendeurs; [ 24 ] REJETTE la demande contre la défenderesse, Immobilier Estrie Inc.; [ 25 ] Avec les frais de justice en faveur de la défenderesse. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.