2017 QCCQ 9626, 2017 QCCQ 9626

Philippe c. Labelle 2017 QCCQ 9626 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-023324-160 DATE : 23 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC PHILIPPE Demandeur c.

SANDRA LABELLE et KEVIN SAUVÉ Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Tant le demandeur que les défendeurs sont, en tous moments pertinents, des courtiers immobiliers. Ils travaillent d’ailleurs, pendant la période pertinente, auprès de l’entreprise Re/Max Vision 1990 inc., localisée sur le territoire de la Ville de Gatineau. [ 2 ] Les défendeurs, par ailleurs, sont également des conjoints. [ 3 ] L’ensemble du litige concerne l’achat, par Mme Labelle, à

titre d’acheteur [1] d’un immeuble situé au 10 rue A à Gatineau (ci-après l’Immeuble ). [ 4 ] Mme Labelle procède à l’acquisition de l’Immeuble à l’aide de son conjoint, M. Kevin Sauvé, qui agit à

titre de courtier immobilier et qui dépose une promesse d’achat pour et au bénéfice de sa conjointe. [ 5 ] L’Immeuble est vendu par un dénommé M. Robert Lithown qui agit au dossier par l’entremise du Demandeur, M. Marc Philippe, qui agit également à

titre de courtier immobilier. [ 6 ] Il appert que l’Immeuble en question a déjà été utilisé, du moins en partie, pour la culture de marijuana. [ 7 ] Selon M. Philippe, le défendeur M. Sauvé en est informé, verbalement, en novembre 2012. Selon la version de M. Philippe, M. Sauvé rejette l’information du revers de la main en mentionnant, à M. Philippe, et le Tribunal le cite : « On s’en câlisse de la marijuana d’il y a 10 ans ». [ 8 ] M. Sauvé nie cette version de l’histoire. [ 9 ] Quant à Mme Labelle, elle se dit informée, en mars 2013, de cette fâcheuse situation, et ce par l’entremise de M.

Sauvé qui apprendrait lui-même la nouvelle d’un autre courtier immobilier, un dénommé Marc Pageau. [ 10 ] Étant à ce moment en plein processus de revente de l’Immeuble, Mme Labelle décide d’incorporer une divulgation à l’effet que celui-ci a déjà servi à

titre de lieu de culture de la marijuana. Le résultat est immédiat : les promettant acheteurs se retirent du processus. La vente tombe à l’eau. [ 11 ] Mme Labelle, très insatisfaite de la situation, dépose, le 19 mars 2013, une « Demande d’assistance » [2] auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (l’ OACIQ ). Elle y pointe du doigt, surtout, son vendeur M. Robert Lithown. [ 12 ] L’OACIQ procède à une enquête et le Bureau du syndic dépose, vers le 22 mai 2014, une plainte à l’endroit de M. Philippe devant le Comité de discipline de l’OACIQ.

[ 13 ] Le chef de la Plainte en question se lit comme suit : Le ou avant le 7 novembre 2012, concernant l’immeuble sis au 10 rue A à Gatineau, préalablement à la signature de la promesse d’achat PA 55633 par l’acheteuse Sandra Labelle, l’intimé n’a pas informé le courtier immobilier Kevin Sauvé, représentant l’acheteuse Sandra Labelle, que ledit Immeuble avait possiblement servi à la culture de cannabis, commettant ainsi une infraction aux articles 15 , 62 , 69 , 83 et 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité . [ 14 ] Après une audition devant le Comité de discipline de l’OACIQ, ce dernier acquitte, en date du 16 mars 2015, M.

Philippe de l’accusation portée à son encontre [3] . [ 15 ] Fort de cet acquittement, M. Philippe transmet une mise en demeure aux défendeurs, leur réclamant la somme de 15 000$. Les défendeurs refusent d’obtempérer. [ 16 ] M.

Philippe réclame, devant le Tribunal, la somme de 15 000$, se ventilant comme suit : i) 6 697,30$ pour les honoraires de son avocat pour l’assistance et les représentations de ce dernier devant le Comité de discipline de l’OACIQ; ii) 500$ pour les honoraires de son avocat pour la préparation du dossier devant la Division des petites créances; iii) 7 802,70$ pour la perte de revenus reliée à son départ de l’entreprise Re/Max Vision 1990 inc., départ qui résulterait, selon M.

Philippe, de ce processus disciplinaire logé à son encontre; [ 17 ] Les défendeurs contestent la Demande formulée à leur encontre. [ 18 ] Mme Labelle soumet qu’elle apprend l’existence de cet « historique » de l’Immeuble qu’au mois de mars 2013, et qu’elle décide, ainsi, de déposer une Demande d’assistance auprès de l’OACIQ (et non pas, précise-t-elle, d’une plainte). [ 19 ] Quant à M. Sauvé, il témoigne à l’effet que M. Philippe ne lui a pas mentionné la problématique potentielle de l’Immeuble en novembre 2012.

Il apprend l’existence de celle-ci qu’en mars 2013, par l’entremise, comme nous l’avons vu, d’un autre courtier, soit un dénommé Marc Pageau. [ 20 ] Qu’en est-il vraiment? QUESTIONS EN LITIGE [ 21 ] Le présent litige soulève les questions de fait et de droit suivantes :

i) M. Philippe démontre-t-il, par prépondérance de preuve, qu’il informe M. Sauvé de l’existence de l’historique problématique de l’Immeuble, et ce, au début du mois de novembre 2012? ii)

En cas de réponse positive à la question i), M. Philippe démontre-t-il, par prépondérance de preuve, que Mme Labelle est également mise au courant de la situation problématique quant à l’Immeuble? iii)

En cas de réponse positive à la question

i) et/ou ii), le Demandeur a-t-il droit à une indemnisation, et si oui, pour quelle somme? CONTEXTE ET ANALYSE [ 22 ] Le présent litige se concentre autour de versions diamétralement opposées d’une même histoire. Alors que M. Philippe témoigne qu’il a mentionné clairement, bien que verbalement, à M. Sauvé, l’état de l’Immeuble et son historique douteux, cette version est contredite par ce dernier, qui nie que cette discussion ait eu lieu. [ 23 ] Quant à Mme Labelle, le Tribunal note que même M.

Philippe admet, dans le cadre de son témoignage, qu’il a des « doutes » sur le fait que celle-ci ait eu connaissance de cette divulgation verbale qu’il aurait effectué – laissant donc sous-entendre que M. Sauvé n’aurait pas transmis cette information à sa conjointe – cliente de surcroît dans ce cas. [ 24 ] Les versions de M. Philippe et de M. Sauvé étant clairement irréconciliables, l’analyse de la crédibilité de leur témoignage respectif sera cruciale à la détermination du résultat final du présent litige. TÉMOIGNAGE DE M. MARC PHILIPPE [ 25 ] M.

Philippe est courtier immobilier [4] depuis 2007. [5] [ 26 ] Il reçoit le mandat du propriétaire de l’Immeuble, un dénommé Robert Lithown, de procéder à la vente dudit Immeuble, et ce, en date du 2 juin 2012. [6] [ 27 ] Au début novembre 2012, M. Philippe apprend de mauvaises nouvelles, alors qu’il se retrouve au 10 rue A, d’un dénommé Jean Cadieux. M. Cadieux, soit également un courtier immobilier à l’époque, informe M. Philippe qu’il a loué cet immeuble à des individus qui, hors sa connaissance à ce moment, ont cultivés de la marijuana sur place. [ 28 ] Inquiet de cette mention, M.

Philippe tente de valider ou d’infirmer celle-ci auprès de son client, soit M. Lithown. Ce dernier nie l’information, précisant que M. Cadieux, soit son débiteur hypothécaire à qui il reprend l’Immeuble, « tente de lui faire du trouble. » [ 29 ] M. Philippe ne pousse pas plus loin ses vérifications à cette étape. Il présume de la bonne foi de son client, M. Lithown, mais entretient, manifestement, suffisamment de doute, afin de le dénoncer, s’il faut se fier à son témoignage, à M. Sauvé.

[ 30 ] Il est acquis au débat que M. Philippe ne précise, en temps opportun, à aucun endroit dans la documentation pertinente, que l’Immeuble a pu être le théâtre, quelques années auparavant, d’un lieu de culture de la marijuana. [ 31 ] Il appert, du témoignage de M. Philippe, que M. Sauvé se montre très intéressé, et insistant, quant à cet Immeuble. Ce dernier semble considérer que l’Immeuble pourrait s’avérer être une aubaine et qu’il y a lieu de « mettre la main dessus ». [7] [ 32 ] Selon le témoignage de M. Philippe, il transmet, verbalement, cette information, à M. Sauvé, le 7 novembre 2012.

Les deux se retrouvent ensemble, à ce moment, dans un cubicule, dans les bureaux de Re/Max Vision 1990 inc. [ 33 ] M. Philippe informerait, selon ses dires, M. Sauvé, de la situation, en lui mentionnant « Savais-tu qu’il y a eu du pot dans cet Immeuble? » ou une formulation s’en rapprochant. La réponse de M. Sauvé, immédiate, aurait été, tel que vu précédemment : « On s’en câlisse de la marijuana d’il y a 10 ans . » [ 34 ] M.

Philippe admet candidement qu’il aurait dû transmettre une confirmation écrite de cette information, soit par lettre – courriel – ou dans le cadre de la divulgation du vendeur – son client Robert Lithown. Mais, plaide-t-il, son client nie l’information. [ 35 ] Il est acquis au débat que l’ensemble des parties discutent de choses et d’autres au cours du mois de novembre 2012. Par contre, M. Philippe ne mentionne pas, de son propre aveu, quelconque information à Mme Labelle quant à l’historique douteux de l’Immeuble. Il prend pour acquis que M. Sauvé lui a transmis, ou lui transmettra, l’information. [ 36 ] M.

Philippe témoigne même à l’effet qu’il remet à M. Sauvé, à même la Commission qu’il reçoit en raison de la vente de l’Immeuble, une somme de 2 500$ [8] , comptant, pour les services de ce dernier à

titre de courtier de Mme Labelle. Cela est particulier, s’il faut croire le témoignage de M. Philippe, car M. Sauvé ne peut recevoir, en l’espèce, de commission considérant qu’il est le conjoint de l’acheteuse, soit Mme Labelle. D’ailleurs, M. Sauvé nie l’existence de ce paiement comptant qui aurait été fait à son avantage. [ 37 ] La vente est instrumentée devant notaire et est conclue le 23 novembre 2012 [9] .

La vente est effectuée avec la garantie légale, et ce, pour la somme de 225 000$. [ 38 ] Le 26 novembre, il appert qu’un électricien – un dénommé Éric Lauriault – se présente au 10 rue A, et ce, à la demande de M. Sauvé. [ 39 ] M. Philippe produit au dossier de la Cour un affidavit daté du 5 décembre 2014 [10] . Cet affidavit avait également été déposé au dossier de l’OACIQ. Le contenu de l’affidavit n’est pas contesté par les défendeurs. L’impact réel de celui-ci l’est cependant. Nous y reviendrons. [ 40 ] M.

Lauriault y indique qu’il se présente, pour son employeur Lauriault Électrique, le 26 novembre 2012 au 10 rue A. [ 41 ] Il s’y retrouvait, en particulier, afin d’effectuer un changement d’ampérage. [ 42 ] Son affidavit précise ce qui suit : 4. Sur les lieux, j’ai fait part à Kevin Sauvé que le panneau avait été trafiqué, possiblement pour du vol d’électricité à des fins illicites; 5. Les signes de modification du panneau étaient trop évidents pour ne pas être mentionnés au client; 6.

Je n’ai pas remarqué de réaction particulière de la part du client, Kevin Sauvé, lorsque j’ai fait ce constat et lui ai mentionné la possibilité de vol d’électricité pour des fins illicites. [ 43 ] Selon la version du Demandeur, M. Sauvé, suite à cette rencontre avec l’électricien, entre en contact, par voie téléphonique, avec lui afin de lui dire, essentiellement, ceci : « Marc, je te confirme ce que tu m’avais dit par rapport au pot » . [ 44 ] M. Philippe produit le Registre des Appels téléphoniques qu’il reçoit au cours du mois de novembre 2012 [11] .

L’on peut y voir deux appels entrant le 26 novembre 2012, soit la date lors de laquelle M. Sauvé aurait communiqué avec M. Philippe à ce sujet. [12] [ 45 ] Quant à l’Immeuble, il appert des pièces produites par M. Philippe qu’il est mis en vente, par Mme Labelle, pour une somme de 279 000$ en février 2013 [13] , puis, suite à la réalisation de travaux additionnels, pour la somme de 319 900$ [14] . [ 46 ] Il appert également de la preuve soumise par M.

Philippe que Mme Labelle demande, le ou vers le 19 mars 2013, à la firme ÉcoPlus, de procéder à une analyse d’échantillon afin de vérifier la salubrité fongique de l’air quant à l’Immeuble. Il appert cependant [15] que l’échantillon est perdu, sans faute de la part de Mme Labelle ou de M. Sauvé. Il appert que Mme Labelle ne mandate pas de nouveau ÉcoPlus afin de procéder à l’obtention d’un nouvel échantillon. M. Sauvé témoigne, nous le verrons ci-après, à l’effet qu’un nouveau mandat sera accordé postérieurement, et ce, à la firme Propair. [ 47 ] M.

Philippe témoigne à l’effet que cette « plainte » déposée à son encontre, et le processus qui s’en est suivi, lui a causé une dépression. Il admet cependant qu’il n’a pas de preuve médicale à soumettre à ce sujet. « Quant aux pilules », il ne souhaitait pas en prendre. [ 48 ] M. Philippe concède « avoir un doute » quant à la connaissance, ou non, de Mme Labelle, de cette information, mais il est plus que catégorique : M. Sauvé savait – il lui a dit et il ne comprend pas pourquoi que M. Sauvé ne le reconnait pas. [ 49 ] M.

Philippe admet, par ailleurs, qu’il aurait dû creuser, dans l’intérêt de tous, beaucoup plus, l’information reçue de M. Cadieux mais niée par M. Lithown, quant à l’historique douteux de l’Immeuble. [ 50 ] « J’ai appris ma leçon » dira-t-il. À présent, en 2017, il agit autrement et s’informe beaucoup plus à ce sujet. « J’aurais dû faire des vérifications » ajoute-t-il. « Depuis cette histoire-là, je les connais les lois », renchérit-il.

[ 51 ] Ceci dit, s’il faut se fier à la version de M. Philippe, M. Sauvé souhaitait tellement que l’acquisition de cette « bargain » se fasse, que même une mention quant à un historique de culture de marijuana ne lui faisait pas peur. [ 52 ] Partant de cette prémisse, le Tribunal s’est enquis auprès de M. Philippe de la raison pour laquelle la mention écrite, à même la Déclaration du vendeur, n’avait pas été faite. Après tout, M. Philippe aurait pu préciser à son client, M. Lithown, que même cette mention expresse n’effrayait pas du tout M.

Sauvé et qu’ainsi, la vente pourrait avoir lieu malgré cette dénonciation écrite. [ 53 ] À cette question, M. Philippe mentionne que cette vente a été très particulière. Il fait son mea culpa. Ni lui, ni M. Sauvé, dit-il, n’ont respecté la Loi et les règlements de l’OACIQ. M. Philippe admet ne pas avoir « travaillé pour son client », il a payé une commission « cash » - bref, et il s’agit de l’expression utilisée par M. Philippe lors du procès : « On a agi comme deux cowboys de l’immobilier ». [ 54 ] À la question de savoir pour quel motif il n’a pas indiqué, par écrit, au moins minimalement, dans la

section sur le réseau Centris, qui est seulement adressé aux collègues courtiers, cette information pertinente quant à l’historique de l’Immeuble, M. Philippe précise que l’Immeuble n’était « plus dans Centris » à l’époque pertinente. [ 55 ] M. Philippe, en fin de témoignage, soumet qu’il est surtout devant la Cour afin d’être remboursé des honoraires de son avocat devant l’OACIQ.

Il insiste peu quant à sa réclamation suite à la rupture d’avec Re/Max Vision bien qu’il n’a pas apprécié, dit-il, le manque de collaboration afin d’obtenir copie de certains dossiers, ainsi que les démarches, plaide-t-il, effectuées par la Directrice de l’agence [16] , afin de prendre le contrôle sur son « ancienne » clientèle. [17] LE TÉMOIGNAGE DE MME SANDRA LABELLE [ 56 ] Mme Labelle admet avoir eu connaissance d’une problématique quant au panneau électrique de l’Immeuble vers la fin novembre 2012.

Par contre, elle nie avoir eu connaissance d’une quelconque problématique quant à un historique de culture de marijuana à ce moment – elle l’apprend, dit-elle, qu’à la mi-mars 2013 de la bouche de M. Sauvé qui lui-même l’aurait appris d’un autre courtier [18] . [ 57 ] M. Sauvé l’informe de cet appel en lui disant : « Assis-toi, il y a eu une culture de cannabis dans l’Immeuble ». [ 58 ] Mme Labelle nie, par ailleurs, avoir déposé une plainte à l’OACIQ. Il ne s’agit, comme le

titre du document d’ailleurs l’indique [19] , qu’une simple demande d’assistance. « J’ai perdu le contrôle de cette demande après coup », précise-t-elle, arguant qu’elle n’est pas celle qui a procédé au dépôt d’une plainte, mais bien le Syndic. Après tout, précise-t-elle, elle n’a agi, comme M. Sauvé d’ailleurs, qu’à

titre de témoin dans le cadre du dossier disciplinaire institué à l’encontre de M. Philippe. [ 59 ] Cette demande d’assistance est surtout axée vers la responsabilité du vendeur, soit M. Lithown. On peut d’ailleurs y lire les extraits suivants : M. Lithown était au courant de la culture et même des photos lui auraient été présentées. Donc, il a volontairement omis d’inscrire la culture de cannabis dans le but de faire passer la vente.

Avoir eu cette information, je n’aurais jamais acheter (sic) cette maison, car mon but était de la rénové (sic) et de la revendre et je sais très bien que ça cause une peur chez les acheteurs. (…) J’estime qu’une fraude a été faite en ne déclarant pas la culture, volontairement pour faire passer la vente. Mon dilemme est si je n’arrive pas à la vendre, c’est moi qui écope pour le geste malhonnête que le vendeur a commis.

Je ne sais pas les recours que j’ai droit ces (sic) pour cette raison que je demande votre assistance. [ 60 ] La situation est d’autant plus frustrante, pour Mme Labelle, qu’elle avait « vendu » l’immeuble – en ce que les conditions avaient été levées – lorsqu’elle découvre le « pot aux roses » et qu’elle doit modifier sa déclaration de vendeur – ce qui fait achopper la vente.

Celle-ci devait s’effectuer pour la somme de 270 000$. [20] [ 61 ] Mme Labelle précise qu’elle n’avait jamais eu l’intention d’habiter l’Immeuble, bien que ce sera finalement ce qui se produira. [21] [ 62 ] Mme Labelle soumet qu’il aurait été illogique pour elle d’acquérir l’Immeuble connaissant son historique car elle sait très bien qu’un tel Immeuble peut être difficile à revendre.

Ceci dit, « tant qu’à être pris » avec un second immeuble, les défendeurs ont jugé bon de le rénover davantage, en particulier dans la cuisine et au sous-sol – ce qui explique la majoration dans le prix demandé – et ce à 319 900$. [22] Le sous-sol, pour sa part, est rénové afin d’éliminer toute problématique latente résultant de l’humidité causée par cette ancienne culture de marijuana. [ 63 ] Elle précise qu’il appert que l’électricien, le 26 novembre 2012, ne précise pas à M.

Sauvé que l’Immeuble a été le théâtre d’une culture de marijuana, mais bien que le panneau avait été trafiqué pour du « vol d’électricité à des fins illicites. [23] » [ 64 ] Mme Labelle se questionne également quant au témoignage de M. Philippe quant à son absence de précisions écrites, sur le site Centris (soit pour la portion seulement accessible aux courtiers), quant à cette importante pièce d’information qu’il aurait prétendument communiqué à M. Sauvé. À

titre comparatif, les défendeurs produisent diverses inscriptions Centris, de diverses époques, où il appert que M. Philippe est beaucoup plus volubile quant à des informations apparemment évidentes ou inoffensives. [ 65 ] On peut, en effet, y lire que M. Philippe prévient ses collègues courtiers des éléments suivants :

i) Quant au 136 rue de Galichan : « avisez vos clients que sais l’autoroute a l’arriere avant de céduler une visite; ii) Quant au 415 rue Jean-Perrin : « piscine trop pres de la cloture. » iii) Quant au 27, 9 ième avenue : « Faire sur de ne pas faire sortir le Chat entrant ou sortant merci. »

[ 66 ] Mme Labelle, par ailleurs, témoigne à l’effet qu’elle ne croit pas que son conjoint, soit M. Sauvé, ait pu utiliser les termes « On s’en câlisse de la marijuana d’il y a 10 ans. » Ce vocabulaire et cette façon de s’exprimer ne serait pas, mentionne-t-elle, du tout, un langage utilisé habituellement par M. Sauvé. TÉMOIGNAGE DE M. KEVIN SAUVÉ [ 67 ] D’entrée de jeu, il est apparu manifestement que M. Sauvé, bien qu’il est défendeur et qu’il était assis, immédiatement à la droite de Mme Labelle, ne souhaitait pas outre-mesure témoigner devant le Tribunal. [ 68 ] Il apparaissait, aux yeux de M.

Sauvé, que sa conjointe avait tout dit ce qui devait être dit en Défense. [ 69 ] Lorsque le Tribunal l’informe, conformément à son devoir d’assistance [24] , que ce ne sont que certains des éléments soumis, sous serment, par M. Philippe, qui avaient été contredits par Mme Labelle [25] (elle qui, après tout, ne peut témoigner sur l’existence, ou l’inexistence, d’une conversation entre M. Philippe et M. Sauvé en novembre 2012, conversation à laquelle, même si elle a existé, ne l’inclut pas), M. Sauvé indique qu’il souhaite préciser certains points devant le Tribunal. [ 70 ] M.

Sauvé témoigne à l’effet que la conversation à laquelle M. Philippe réfère, soit celle du début novembre 2012, n’a pas eu lieu. [ 71 ] Peut-être que M. Philippe ne lui a pas fait part, argue-t-il, de la situation, en raison de ses problèmes financiers. [26] [ 72 ] M. Sauvé admet que le prix demandé par M.

Lithown (225 000$) était un bon prix mais que la présence antérieure d’une culture de marijuana est, en effet, de nature à faire peur aux acheteurs potentiels. [ 73 ] Quant à l’électricien présent le 26 novembre 2016, il reconnait l’avoir rencontré et ne pas avoir eu de réaction particulière lorsque ce dernier lui annonce que le panneau a été trafiqué, possiblement pour du vol d’électricité à des fins illicites. [ 74 ] M.

Sauvé précise que l’électricien Lauriault ne lui fait pas mention de l’existence possible de « culture de marijuana » - d’ailleurs, son affidavit n’y réfère pas. [ 75 ] Quant à la prétention de M. Philippe à l’effet qu’il l’aurait recontacté, le 26 novembre 2012, par voie téléphonique, afin de lui confirmer que l’information quant à la présence antérieure d’une culture de marijuana se confirmait, M. Sauvé la trouve risible. Pourquoi aurait-il appelé M. Philippe pour lui dire : « Yes sir Marc, t’avais raison – il y avait une culture de pot dans ma nouvelle maison. » [ 76 ] M.

Sauvé nie, par ailleurs, avoir reçu une somme de 2 500$ comptant de la part de M. Philippe à

titre de commission « occulte. ». TÉMOIGNAGE DE MME ÉDITH GAGNON [ 77 ] À la fin du procès, les défendeurs font entendre Mme Édith Gagnon, Directrice de l’agence Re/Max Vision. [ 78 ] Son témoignage vise à établir les motifs réels de résiliation du lien de M. Philippe avec Re/Max Vision. [ 79 ] Le témoignage de Mme Gagnon est succinct mais clair. M. Philippe, une fois qu’il est informé qu’une « plainte » a été déposée à son encontre, devient très insistant à son égard, et ce, afin d’obtenir copie des dossiers de Mme Labelle et de M.

Sauvé reliés à l’Immeuble situé au 10 rue A. [ 80 ] Mme Gagnon témoigne à l’effet qu’elle doit faire comprendre à M. Philippe qu’elle ne peut lui remettre les dossiers de d’autres agents à moins d’obtenir leurs consentements – ce qu’elle réussit d’ailleurs à obtenir sans difficulté. [27] [ 81 ] Mme Gagnon confirme qu’elle remet copie des dossiers en question à M. Philippe dès qu’elle reçoit l’autorisation de Mme Labelle et de M. Sauvé. [ 82 ] Mme Gagnon témoigne à l’effet que lorsque M.

Philippe reçoit l’information qu’une « plainte » a été logée à son égard, qu’il se présente à son bureau et lui « garoche » - sur le bureau – les documents en question en lui mentionnant : « Arrange-toi avec cela . » [ 83 ] Par la suite, le 5 août suivant, M. Philippe aurait invectivé cette dernière, dans le bureau de celle-ci, en lui précisant qu’elle ne « savait pas à qui que t’as affaire. » [ 84 ] Mme Gagnon précise qu’elle a eu très peur. M. Philippe, à ce moment, crie et postillonne tellement il est hors de contrôle.

Mme Gagnon concède sans difficulté que le ton a augmenté des « deux côtés » mais qu’elle a eu vraiment peur. « J’en tremblais », précise-t-elle. [ 85 ] Mme Gagnon précise que M. Philippe ne semblait vraiment « pas bien aller » à ce moment et qu’il lui aurait crié que « Tu vas couler avec moi . » [ 86 ] Mme Gagnon concède, qu’en rétrospective, que M. Philippe n’est pas en soi menaçant mais que « sur le coup », qu’elle a eu, subjectivement, très peur de lui. [ 87 ] À cet égard, M. Philippe précise qu’il n’est pas, et qu’il n’a jamais été dangereux quant à Mme Gagnon.

« Je réagis, je suis un émotif », précise-t-il. [ 88 ] En dernier lieu, Mme Gagnon précise qu’il semble que M. Philippe a appris à «la dure » qu’il vaut parfois mieux refuser la clientèle de certains clients qui refuse qu’une déclaration du vendeur complète et limpide soit produite. [28]

ANALYSE DES PRINCIPES APPLICABLES ET DÉCISION [ 89 ] En matière civile, il revient aux parties d’établir, par la voie de la prépondérance de la preuve, les éléments associés à leur prétention et à leur réclamation. [ 90 ] Ainsi, en l’espèce, il revenait à M. Philippe d’établir, par l’entremise d’une preuve prépondérante et convaincante, la faute de Mme Labelle et/ou de M. Sauvé, ainsi que le préjudice subi et le lien entre ces deux éléments. [ 91 ] Les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec (ci-après le CCQ ), établissent d’ailleurs ce qui suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 92 ] Le principe même de la faute en matière de responsabilité civile est prévu, en particulier, à l’article 1457 CCQ : 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ 93 ] Afin d’évaluer l’existence, ou non, d’une faute, le Tribunal doit évaluer si le comportement des différentes parties au présent litige concordent avec celui qu’aurait eu une personne raisonnablement prudente et diligente, et ce, placée dans les mêmes circonstances. [ 94 ] Quant au préjudice pouvant être indemnisé, les articles 1607 et 1611 CCQ établissent que seul le préjudice relié directement avec la faute ultimement prouvée peut être indemnisé.

Quant à l’article 1479 CCQ, il prévoit le principe de mitigation des dommages, soit celui qui veut qu’une « victime » doit agir raisonnablement, et ce, afin de mitiger le préjudice qu’elle subit. Ces articles se lisent comme suit : 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu’il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. 1479. La personne qui est tenue de réparer un préjudice ne répond pas de l’aggravation de ce préjudice que la victime pouvait éviter. [ 95 ] Comme l’a mentionné le Tribunal aux parties lors du Procès, l’évaluation de la crédibilité du témoignage revient au Tribunal. Ainsi, l’évaluation qu’en a fait le Comité de discipline dans sa décision du 16 mars 2015 [29] n’est, avec égards, aucunement déterminante en l’espèce. L’article 2845 CCQ énonce d’ailleurs : 2845.

La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. [ 96 ] Ceci étant dit, M. Philippe, et il faut le noter, a été acquitté de la plainte logée à son égard. Le Comité de discipline conclut que la version de M. Philippe est plus « concluante et probable » que la version de M. Sauvé. Au sujet de ce dernier, le Comité s’exprime ainsi : En l’espèce, le Comité n’a pas trouvé le témoignage de M. Kevin Sauvé très convaincant. Sa mémoire nous apparaissait comme sélective et ses explications peu crédibles. Ainsi, le Comité ne croit pas la présentation de ce témoin important de la

partie poursuivante. Le Comité est plutôt d’avis que M. Sauvé agissait comme acteur principal dans le cadre de l’achat et qu’il était bien au fait de la problématique. [ 97 ] Qu’en est-il de l’opinion du Tribunal en l’espèce?

LA RESPONSABILITÉ DE MME LABELLE [ 98 ] Au sujet de la responsabilité potentielle de Mme Labelle, le Tribunal précisera très clairement que la preuve prépondérante ne démontre aucunement la commission d’une faute de la part de cette dernière. [ 99 ] La preuve prépondérante ne démontre pas, spécifiquement, qu’elle ait eu connaissance, en novembre 2012, de l’historique douteux de l’Immeuble. [ 100 ] Rien dans la preuve ne démontre que M. Sauvé, en présumant pour les fins de l’analyse, qu’il connaissait dès novembre 2012 l’état de la situation, lui a relayé l’information en question.

Le simple fait que Mme Labelle et M. Sauvé soient également des conjoints dans la vie quotidienne ne créé pas de présomption de connaissance ou de transmission de l’information. [ 101 ] Même M. Philippe, en toute honnêteté intellectuelle, admet, sans question du Tribunal à cet égard, qu’il a lui-même « des

doutes » quant à la connaissance, par Mme Labelle, de la situation. [ 102 ] Le Tribunal a eu l’occasion d’observer le témoignage de Mme Labelle. Elle a pu témoigner clairement et précisément quant aux démarches qu’elle a effectuées. Le Tribunal la croit lorsqu’elle mentionne qu’il lui aurait été complètement illogique de procéder à l’achat de cet Immeuble en sachant qu’il avait été le théâtre d’une culture de marijuana. [ 103 ] Mme Labelle témoigne de manière crédible à l’effet qu’elle connaissait déjà, et connait encore plus maintenant, le danger d’acheter un tel Immeuble.

Le risque de « rester pris avec un tel Immeuble », est très grand – c’est d’ailleurs ce qui s’est matérialisé en l’espèce. [ 104 ] D’ailleurs, son comportement, lorsqu’elle apprend de M. Sauvé – en mars 2013 – que l’Immeuble est problématique – est raisonnable. Immédiatement, elle procède à la modification de sa Déclaration de vendeur – au péril de la vente – péril qui se concrétise sans délai. [ 105 ] Par ailleurs, il est vrai que la documentation qu’elle produit à l’OACIQ constitue non pas une Plainte en tant que telle, mais bien une Demande d’assistance.

Par ailleurs, comme elle l’a d’ailleurs mentionné devant le Tribunal, cette Demande vise beaucoup plus le vendeur Robert Lithown, et non pas M. Philippe. [ 106 ] Par ailleurs, même s’il fallait considérer la demande d’assistance formulée par Mme Labelle comme étant une plainte, encore là, la Demande de M. Philippe à son encontre en viendrait à échouer.

En effet, partant de la conclusion à laquelle le Tribunal arrive, à savoir qu’elle ne connaissait pas l’historique douteux de l’Immeuble, et ce, car personne ne lui en avait fait part avant la mi-mars 2013, le Tribunal doit conclure qu’elle n’a commis aucune faute en déposant sa Demande. [ 107 ] De plus, le fait que M.

Philippe ait été, en bout de piste, acquitté de l’accusation formulée à son endroit – par le Syndic – ne créé pas, non plus, de présomption de faute à l’égard de la « dénonciatrice », soit Mme Labelle. [ 108 ] À cet égard, par analogie et comme le mentionne l’Honorable Juge Brigitte Gouin, J.C.Q., dans l’affaire Ami c.

Dubé et al . [30] : [20] Le présent litige donc, consiste essentiellement en un recours en dommages découlant d'une dénonciation que le demandeur, Ami considère être abusive et malicieuse, sinon de mauvaise foi. [21] Pour qu'une plainte criminelle soit considérée constitutive de faute pour le plaignant, le demandeur doit faire la démonstration de quatre (4) éléments qui furent élaborés par l'Honorable juge Lamer dans Nelles c. Ontario: « Le demandeur doit prouver quatre éléments pour obtenir gain de cause dans une action pour poursuites abusives :

a) les procédures ont été engagées par le défendeur;

b) le tribunal a rendu une décision favorable au demandeur;

c) l'absence de motif raisonnable et probable;

d) l'intention malveillante ou un objectif principal autre que celui de l'application de la loi. » [22] Ces critères furent élaborés pour déterminer ce qui constitue une poursuite abusive. Ils furent ensuite appliqués aux plaintes abusives, tel qu'il est confirmé par l'arrêt Galley c.

Rossi : « S'exprimant sur le fardeau de preuve qui incombe au demandeur de dommages-intérêts, les deux auteurs s'expriment ainsi : Il semble que la jurisprudence se soit fixée dans le sens qu'il appartienne au demandeur de prouver que le défendeur a agi avec malice ou du moins avec témérité, en le faisant arrêter, puisque la loi n'établit aucune présomption de faute contre le plaignant. […] » [23] En effet, la loi ne prévoit aucune présomption de faute contre un plaignant, car ce droit de saisir la justice d'une infraction pénale appartient à tout citoyen. [ 109 ] En résumé donc, il revenait à M.

Philippe de démontrer que la « dénonciatrice » a commis une faute en l’espèce, en ce que son comportement, sans nécessairement être de mauvaise foi ou malicieux, s’est écarté de la norme de prudence et de diligence raisonnable. [ 110 ] Ainsi, le Tribunal conclut, en ce qui concerne Mme Labelle, que M.

Philippe ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve quant à la démonstration d’une faute ou de la formulation d’une plainte abusive, d’un abus de droit ou quelconque concept apparenté. [ 111 ] Mme Labelle apprend, avec stupéfaction, en mars 2013, l’historique douteux de l’Immeuble qu’elle a acheté quelques mois auparavant. Elle décide de s’informer auprès de l’OACIQ de ses recours possibles.

Manifestement, comme elle le mentionne elle- même, elle « perd le contrôle » de sa dénonciation par la suite et un processus est enclenché par le Syndic. [ 112 ] Rien dans ce comportement de Mme Labelle n’apparait fautif ou abusif. [ 113 ] Concluant en ce sens, l’analyse du préjudice allégué par M. Philippe à l’encontre de Mme Labelle, devient sans objet. [ 114 ] Ainsi, la Demande de M. Philippe à l’encontre de Mme Labelle sera rejetée, avec les frais de justice, vu le principe établi à l’article 340 du Code de procédure civile qui énonce que : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement.

LA RESPONSABILITÉ DE M. SAUVÉ [ 115 ] Qu’en est-il, à présent, de la responsabilité potentielle de M. Sauvé? [ 116 ] La preuve démontre-t-elle, de manière prépondérante, que M. Philippe transmet, verbalement, à M. Sauvé l’information quant à l’historique problématique de l’Immeuble, et ce, avant la vente en novembre 2012? [ 117 ] Les versions sont, comme nous l’avons vu, très contradictoires. [ 118 ] Le Tribunal a pu observer les témoignages de M. Philippe et de M. Sauvé. [ 119 ] En tout respect, M.

Philippe est apparu au Tribunal, comme étant un individu très émotif, peu en contrôle – même devant le Tribunal – sautant fréquemment «du coq à l’âne » dans le cadre de son témoignage. [ 120 ] M.

Philippe, par ailleurs, réclame une somme importante des défendeurs en raison de la résiliation de son lien avec Re/Max Vision en mentionnant que la « plainte » des défendeurs est à l’origine de ses malheurs – et ce, alors que la preuve, comme nous le verrons ci-après, démontre clairement – et de manière prépondérante – que son lien avec Re/Max est résilié en raison de son propre comportement – agressif et vindicatif – quant à sa directrice d’agente, soit Mme Édith Gagnon. [ 121 ]

Malgré un tel témoignage assez décousu, M. Philippe n’insiste pas quant à sa réclamation reliée à la rupture du lien d’emploi. En effet, il semble en effet réaliser, séance tenante, que la raison de cette rupture s’explique autrement que par la plainte – ou la dénonciation – déposée à son égard. Il est certain que celle-ci lui fait « sauter les plombs » mais ce comportement agressif – intimidant selon le témoignage de Mme Gagnon – est causé par le comportement de M. Philippe lui-même. [ 122 ] De plus, M. Philippe critique lui-même – sévèrement - sa façon de gérer ce dossier auprès des différents intervenants.

En effet, il concède – candidement – sans quelconque contre-interrogatoire à ce sujet, les éléments suivants :

i) Il aurait dû aviser, par écrit, tant M. Sauvé que Mme Labelle, de l’historique douteux de l’Immeuble; ii) Il aurait dû pousser plus loin ses recherches quant à l’Immeuble lorsqu’il reçoit des versions contradictoires de M. Cadieux et de M. Lithown quant à la possible plantation de marijuana quelques années auparavant; iii) Il aurait dû obtenir de son client Robert Lithown une déclaration du vendeur plus détaillée; iv) À la limite, il aurait dû refuser de continuer à travailler avec M. Lithown lorsqu’il est apparu qu’une dénonciation écrite, de sa part, ne serait pas possible;

v) Il n’aurait pas dû verser, selon sa version des faits, la somme de 2 500$, en argent comptant, à M. Sauvé pour la commission de ce dernier, considérant que cela est contraire à la Loi et à la réglementation applicable, et ce, vu que M. Sauvé est le conjoint de Mme Labelle; vi) Il se condamne lui-même, ainsi que M. Sauvé, dans le cadre de ce dossier, en mentionnant ceci : «on a agi comme deux cowboys de l’immobilier »; vii) Il admet ne pas avoir travaillé dans l’intérêt de son client Robert Lithown, mais plutôt dans son propre intérêt et dans celui de M.

Sauvé, afin que ce dernier puisse mettre – indirectement – la main sur cette prétendue « aubaine »; viii) Il admet sans difficulté qu’il a « des doutes » quant à la connaissance de Mme Labelle de la situation; [ 123 ] Le fait qu’un témoin s’accuse de plusieurs fautes et manquements ne rend pas, en soi, son témoignage plus crédible ou probant. Par contre, de tels aveux d’une si longue liste de manquements peuvent tout de même constituer un indice, pour un Tribunal, qu’une

partie témoignant devant lui accepte de ne pas maquiller la vérité de quelconque façon. [ 124 ] Il est apparu manifeste que M. Philippe témoigne devant le Tribunal sans aucun filtre – avec peu de retenue. [ 125 ] Pourquoi s’accuser de ne pas avoir respecté la Loi si cette information n’est pas véridique? [ 126 ] Ce n’est pas pour rien qu’un aveu fait normalement preuve contre son auteur. [31] L’aveu fait preuve contre son auteur car un témoin – ou une

partie – ne reconnaitra pas – normalement – des faits lui étant préjudiciables à moins que ceux-ci soient vrais. Le contraire est, en effet, très peu probable. [ 127 ] Le Tribunal n’a pas à être convaincu hors de tout doute raisonnable. Comme mentionné précédemment, le Tribunal doit déterminer la version de l’histoire qui lui apparait être la plus probable, probante, plausible et convaincante. [ 128 ] Ainsi, suite à l’analyse de l’ensemble de la preuve soumise, le Tribunal en retient que le témoignage de M.

Philippe – quant aux points centraux qui sont contredits – apparait non seulement très convaincu mais également convaincant. [ 129 ] À l’opposé, M. Sauvé nie – en quelques phrases à peine - tous les faits le concernant. Il n’a pas reçu d’argent comptant de M. Philippe. Cette discussion qui serait survenue en novembre 2012 dans un cubicule chez Re/Max n’a pas eu lieu. [ 130 ] M. Sauvé admet qu’il n’a pas eu de réaction particulière lorsque l’électricien lui annonce, le 26 novembre 2012, que le panneau électrique de l’Immeuble est trafiqué.

Bien que rien dans la preuve ne démontre que l’électricien ait mentionné à M. Sauvé les mots « culture de marijuana », la réaction de M. Sauvé – ou son absence de réaction – est très difficile à comprendre dans les circonstances. Après tout, Mme Labelle vient tout juste d’acquérir l’Immeuble 3 jours avant. Une réaction de surprise, voire de colère, aurait été plus facile à comprendre qu’une telle « réaction ».

[ 131 ] M. Sauvé tente d’expliquer cette absence de réaction par une condition médicale – soit un stress post-traumatique résultant de son ancienne carrière de militaire et son déploiement en zones de guerre. [32] [ 132 ] Même si tel est le cas, et après la révision de l’ensemble de la preuve, le Tribunal retient comme étant plus probable, plus probante et plus convaincante, la chronologie soumise – quant aux points centraux – par M. Philippe. [ 133 ] Le Tribunal croit ce dernier lorsqu’il mentionne – de manière quasi viscérale – qu’il a bien mentionné à M.

Sauvé l’historique de l’Immeuble, et ce, dès le début novembre. Le Tribunal le croit également lorsqu’il mentionne qu’il ne comprend aucunement pour quelle raison que M. Sauvé ne transmet pas l’information à Mme Labelle. [ 134 ] Le Tribunal considère – ceci étant dit- que la conduite de M. Philippe, dans les circonstances, est cependant loin d’être irréprochable. Nous y reviendrons. [ 135 ] En résumé donc, le témoignage de M. Philippe apparait convaincant, voire très convaincant, quant à l’aspect central que le Tribunal doit trancher, soit la connaissance, par M.

Sauvé, de l’information pertinente quant à la culture de marijuana, et ce, dès le début du mois de novembre. [ 136 ] Ainsi, la conséquence logique de cette détermination est que M. Sauvé aurait dû transmettre, sans délai, une telle information pertinente à sa conjointe – sa cliente de surcroît – quant à l’historique de l’Immeuble. [ 137 ] Ne l’ayant pas fait, M. Sauvé n’a pas agi de manière raisonnablement prudente et diligente. Il a, ainsi, commis une faute. Son silence, son mutisme, une fois qu’il connait cette information pertinente est en lien direct avec une portion du préjudice subi, par la suite, par M.

Philippe. [33] [ 138 ] Dans le scénario où M. Sauvé avait décidé de transmettre l’information reçue à Mme Labelle, cette dernière aurait pu adapter sa conduite à cette connaissance. Aucune demande d’assistance / plainte n’aurait été formulée à l’encontre de M. Philippe. Le lien de causalité entre la faute commise par M. Sauvé et certains des dommages subis par M. Philippe apparait clairement. [ 139 ] Nous verrons donc ci-après le préjudice pouvant être indemnisé ainsi que le partage de responsabilité, le cas échéant, devant être prononcé entre M. Sauvé et M.

Philippe lui-même vu son comportement dans le présent dossier. LE PARTAGE DE RESPONSABILITÉ [ 140 ] Comme mentionné précédemment, la preuve soumise démontre que le comportement de M. Philippe, en l’espèce, est loin d’être exemplaire. [ 141 ] Ainsi, le Tribunal doit également déterminer si un partage de responsabilité doit être prononcé en raison du comportement fautif de ce dernier. [ 142 ] L’article 1478 CCQ énonce à ce sujet ce qui suit : 1478. Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective.

La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage. [ 143 ] M. Philippe, en agissant autrement, aurait pu contribuer à éviter la problématique qui fut la sienne en l’espèce. [ 144 ] En effet, considérant qu’il connaissait également Mme Labelle, il aurait été simple, et approprié, pour lui, de lui transmettre l’information pertinente quant à l’Immeuble directement – que ce soit verbalement ou par écrit. Après tout, l’

article 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [34] , soit un texte règlementaire pouvant permettre au Tribunal d’évaluer la conduite prudente et diligente – ou non – de M. Philippe, prévoit ce qui suit : Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. [nos soulignements] [ 145 ] Il aurait été simple, en principe, pour M. Philippe, de confirmer, par écrit, cet historique de l’Immeuble afin d’éviter tout risque futur. M. Philippe aurait pu obtenir une déclaration écrite du vendeur – son client – à cet effet. [ 146 ] M. Philippe aurait pu creuser, en professionnel diligent, la question des versions contradictoires lui étant soumises par M. Cadieux et par M.

Lithown. [ 147 ] Ainsi, le Tribunal conclut que le comportement de M. Philippe fut également fautif dans les circonstances. Le Tribunal considère, comme ce dernier l’a admis de toute façon clairement devant le Tribunal, que son comportement dans le cadre du présent mandat qu’il a reçu de M. Lithown n’était pas, avec égards, exemplaire ni objectivement prudent, diligent et raisonnable. [ 148 ] Dans les circonstances, le Tribunal considère approprié, à la lumière de l’ensemble de la preuve et des circonstances analysées précédemment, de faire supporter à M.

Philippe 2/3 (soit 66,67%) de la responsabilité du préjudice admissible. [ 149 ] Reste donc la question du préjudice pouvant être indemnisé.

LE PRÉJUDICE SUBI [150] Comme nous l’avons vu, la réclamation de M. Philippe se divise en 3 chapitres, soit : i) 6 697,30$ pour les honoraires de son avocat pour l’assistance et les représentations de ce dernier devant le Comité de disciplinede l’OACIQ; ii) 500$ pour les honoraires de son avocat pour la préparation du dossier devant la Division des petites créances; iii) 7 802,70$ pour la perte de revenus reliée à son départ de l’entreprise Re/Max Vision 1990 inc., départ qui résulterait, selon M.Philippe, de ce processus disciplinaire logé à son encontre; LES HONORAIRES D’AVOCATS (REPRÉSENTATIONS DEVANT LE COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’OACIQ) [151] Le principe demeure à l’effet qu’une

partie est normalement responsable des honoraires de ses avocats, sauf exceptions. [152] Le Tribunal considère, en l’espèce, que nous nous retrouvons dans l’une de ces exceptions considérant que le comportement deM. Sauvé est la cause directe d’une portion du préjudice subi par M. Philippe. [153] En effet, bien que la « demande d’assistance » soit formulée par Mme Labelle, que celle-ci est analysée par le Syndic del’OACIQ qui décide, finalement, de déposer une plainte, ce long processus – qui fut coûteux pour M. Philippe – aurait pu être évité dansles circonstances si M.

Sauvé avait transmis l’information qui lui avait été communiquée en temps opportun – bien que verbalement –par M. Philippe. [154] Il existe un lien de causalité clair[35] – qui n’est pas rompu – entre la conduite de M. Sauvé et les dommages subis par M.Philippe. [155] M. Sauvé ne peut se réfugier, en l’espèce, derrière le fait que les dommages subis par M.

Philippe le sont, ultimement, vu ledépôt de la « demande d’assistance » par sa conjointe, ou par une analyse déficiente de la preuve par le Syndic de l’OACIQ. [156] En effet, d’une part, la preuve ne démontre aucunement une quelconque faute de la part du Syndic, d’autre part, même si tel étaitle cas, encore faudrait-il que cette faute soit à ce point importante qu’elle en vienne à entrainer une rupture du lien de causalité. (ce queles Tribunaux qualifient de novus actus interveniens) Tel n’est pas le cas en l’espèce. [157] Comme le rappelle l’Honorable Juge Marc de Wever, J.C.S., dans l’affaire Tarkett inc. c.

Solutions Trexo inc.[36], soit unedécision toute récente[37] : [42] Le Tribunal rappelle les principes du novus actus interveniens tel qu’énoncé par la Cour d’appel : « [62] Les règles en matière de rupture du lien de causalité sont bien connues.

Récemment, notre collègue la juge St-Pierre a fait lasynthèse des principes applicables en cette matière en ces termes: [24] Afin de recourir à la théorie du novus actus interveniens, et comme l'écrivent les auteurs Baudouin et Deslauriers, il fautidentifier une trame factuelle qui comporte les deux éléments essentiels que voici : • une disparition complète du lien entre le premier événement (ici, la sortie de route ou l’accident d’automobile) et le dommagesubi (l’amputation de la jambe droite et les dommages y relatifs); et • la création d'un lien nouveau entre la faute reprochée (ici, la négligence, l’incurie ou l’insouciance de la SQ à localiser l’endroitoù cet accident d’automobile s’est produit et l’occupant qui en a été la victime) et ce dommage. [25] C’est d’ailleurs ce que notre Cour dans Lacombe en 2003, dans Ville de Laval en 2012 et dans Pullan en 2013 énonce : Extraits de Ville de Laval [64] À mon avis, le premier juge a correctement rejeté l'application du novus actus interveniens dans les circonstances révélées par lapreuve (paragr. [344] à [359]).

Comme la cour l'a déjà souligné, pour conclure à une rupture du lien causal, il faut à la fois l'arrêt completdu lien entre la faute initiale et le dommage et la relance d'un nouveau lien avec le préjudice en raison d'un acte sans rapport direct avecla faute initiale [Lacombe c. André, (QC CA), [2003] R.J.Q. 720, paragr. 59 (C.A.).]. La doctrine va dans le mêmesens [Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, Vol. I – Principes généraux, 7e éd., Cowansville, Éd. YvonBlais, 2007, paragr.1-631.]. [65] Ce n'est manifestement pas le cas ici.

Quoi qu'en dise la Ville, il n'y a jamais eu disparition complète du lien entre la fauted'omission reprochée à ses policiers et les dommages subis. Au mieux, ce qu'identifie la Ville relève d'une faute « contributoire » (sic)pouvant mener à un partage de responsabilité. Extrait de Pullan [51] Dans ces circonstances, la théorie de la causalité adéquate et le critère de la prévision raisonnable auraient dû conduire le juge àestimer qu'il n'y avait pas eu rupture de causalité, et, encore moins, rupture complète du lien causal, au sens où notre cour l'a décidéencore récemment : […]

[26] Ainsi, en l’absence de rupture nette, de disparition complète de lien entre le premier événement et le dommage, on ne peut parler de novus actus interveniens, mais tout au plus de fautes contributoires (sic), de partage de responsabilité : […] […] [28] D’ailleurs, au sein du corpus jurisprudentiel où le novus actus interveniens est mentionné, il faut se méfier d’une tendance à traiter des situations de fautes contributoires (sic) ou de partage de responsabilité comme s’il s’agissait de cas de novus actus interveniens. Dans Lacombe c.

André, le juge Baudouin nous en prévient, rappelant encore une fois la première condition essentielle d’application de cette théorie, soit une rupture complète et véritable de lien causal entre le premier événement (ou faute) et le préjudice : […]. [ 158 ] M. Philippe produit la facture de son avocat [38] . Celle-ci s’échelonne du 25 août au 11 décembre 2014. Elle totalise la somme de 6 697,30$, toutes taxes incluses. Un déboursé de 75$ pour des frais « d’ouverture du dossier » y est inclus. [ 159 ] Rien dans la preuve ne démontre que ladite somme est déraisonnable. M.

Philippe fut représenté devant le Comité de discipline par un avocat d’expérience, dont le taux horaire [39] apparait raisonnable dans les circonstances. [ 160 ] Ceci dit, le déboursé d’ouverture du dossier n’a pas à être supporté par M. Sauvé. [ 161 ] Ainsi, la somme admissible quant à la facturation de l’avocat de M. Philippe se chiffre à une somme de 6 622,30$. [ 162 ] Considérant le partage de responsabilité dont le Tribunal a déjà eu l’occasion de discuter, cette somme de 6 622,30$ doit être assumée pour un tiers (2 207,43$) par M. Sauvé et pour le deux tiers par M.

Philippe lui-même, dont le comportement fautif a également contribué à de tels dommages qu’il a dû encourir. LES HONORAIRES D’AVOCATS POUR LA PRÉPARATION DU DOSSIER DEVANT LA DIVISION DES PETITES CRÉANCES [ 163 ] Nous avons vu que M. Philippe réclame également la somme de 500$ pour les honoraires de son avocat pour la préparation du dossier devant la Division des petites créances. [ 164 ] Aucune facture n’est produite par M.

Philippe quant à cet item. [ 165 ] De toute façon, même si tel était le cas, le Tribunal ne ferait pas droit à cette réclamation. [ 166 ] En effet, les frais de préparation pour un procès – ou le temps qu’une

partie prend afin de se préparer pour une audition – ne peuvent normalement pas être réclamés de la

partie adverse. En effet, chaque

partie est soumise à des impératifs de préparation d’un procès. [ 167 ] Comme le mentionne la Cour d’appel du Québec dans l’arrêt Société Radio-Canada c. Gilles E.

Néron Communication Marketing Inc . [40] : [290] With the greatest of respect, I do not believe that trial judges are empowered to award litigants “symbolic” amounts of this sort for the time they have spent helping their counsel to prepare the file and the proceedings in court: in Quebec, time spent this way has not been treated by the Courts as a direct damage, in either contractual or extra-contractual matters. [ 168 ] Ainsi, le Tribunal ne fera pas droit à cette portion de la réclamation formulée par M. Philippe. PERTE DE REVENUS SUITE AU DÉPART DE M.

PHILIPPE DE RE/MAX VISION 1990 INC. [ 169 ] Comme nous l’avons vu, M. Philippe soumet que la conduite des défendeurs a entrainé son départ de Re/Max Vision 1990 inc. Il réclame donc sous ce

chapitre la somme de 7 802,70$ pour la perte de revenus en résultant. [ 170 ] Le Tribunal ne fera pas droit à cette réclamation. Voici pourquoi. [ 171 ] Tout d’abord, la preuve de M. Philippe est très succincte quant au lien réel entre la conduite des défendeurs (donc, de M. Sauvé vu le raisonnement établi précédemment) et son départ de Re/Max Vision. [ 172 ] De fait, la preuve soumise par les défendeurs, par l’entremise de Mme Édith Gagnon, est convaincante quant aux motifs réels ayant entrainé la rupture du lien entre les parties. [ 173 ] En effet, il appert que la conduite agressive, voire intimidante, de M.

Philippe à l’égard de sa directrice d’agence, soit Mme Gagnon, a entrainé son départ précipité. [ 174 ] M. Philippe n’a pas semblé comprendre, ou il n’a pas voulu comprendre, que Mme Gagnon ne pouvait lui remettre – tout bonnement – les dossiers de d’autres courtiers sans leur consentement. La preuve soumise par Mme Gagnon démontre qu’elle a bien remis les dossiers à M. Philippe dès qu’elle a reçu l’autorisation de Mme Labelle et de M. Sauvé. [ 175 ] M. Philippe a beau mentionner être un émotif, mais non dangereux, le Tribunal ne doute aucunement du témoignage de Mme Gagnon.

Ce témoignage fut nuancé, clair et limpide. [ 176 ] Mme Gagnon ne prétend pas que M. Philippe « est » dangereux. Elle soumet plutôt qu’elle a eu peur au moment des gestes et paroles posés par M. Philippe.

[ 177 ] En rétrospective, Mme Gagnon ne prétend pas que M. Philippe aurait pu être réellement dangereux à son égard – mais – sur le coup – elle a tremblé et a considéré que le lien contractuel devait être rompu. [ 178 ] Mme Gagnon, par ailleurs, n’occulte aucunement le fait qu’elle a elle-même levé le ton lors de cette discussion. [ 179 ] Bref, le Tribunal croit son témoignage. [ 180 ] Quant à M. Philippe, il n’insiste que très peu – voire pas du tout – sur cet aspect du dossier.

« Je veux être remboursé de mes frais d’avocats », précise-t-il. [ 181 ] Ainsi, la prépondérance de la preuve ne démontre aucunement en quoi Mme Labelle ni M. Sauvé devrait être redevable d’une quelconque somme quant à une quelconque perte de revenus – perte qui n’est pas, par ailleurs, démontré de manière prépondérante. [ 182 ] Ainsi, pour ces motifs, cette portion de la réclamation de M. Philippe se chiffrant à une somme de 7 802,70$ sera rejetée. LES FRAIS DE JUSTICE [ 183 ] Comme nous l’avons vu précédemment, le Tribunal accorde à Mme Labelle ses frais de justice considérant que la Demande de M.

Philippe est rejetée à son égard. [ 184 ] Quant à la condamnation de M. Sauvé, et considérant les circonstances, notamment le fait que le résultat final est, pour M. Philippe, très mitigé [41] , lorsqu’on le compare avec la réclamation initiale de 15 000$, le Tribunal considère approprié que M. Sauvé et M. Philippe assument leurs propres frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande du demandeur; CONDAMNE le défendeur Kevin Sauvé à payer au demandeur la somme de 2 207,43$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 16 avril 2015, soit la date de signification de la mise en demeure [42] , le tout chaque

partie payant ses frais; REJETTE la Demande à l’encontre de la défenderesse Sandra Labelle, le tout avec frais de justice à l’encontre du demandeur; LE TOUT, quant à la condamnation du défendeur, chaque

partie assumant ses propres frais de justice. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience : 15 août 2017