2021 QCCQ 8575, 2021 QCCQ 8575

Chénier c. Koot 2021 QCCQ 8575 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-701437-186 DATE : Le 19 janvier 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA JUGE JOHANNE GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Serge CHÉNIER et Sébastien CHÉNIER Demandeurs c.

Marie-Eve KOOT et François NADON Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs ont commis un dol à leur égard pour leur avoir fait de fausses représentations sur l’état de la toiture de l’immeuble qu’ils leur ont vendu.

La réclamation, au montant de plus de 21 000 $, a été réduite à la somme de 15 000 $ afin de respecter le seuil de compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec. [ 2 ] Les défendeurs contestent le recours intenté contre eux. Ils affirment n’avoir commis ni faute, ni dol envers les demandeurs.

Ils contestent également le montant réclamé par les demandeurs, alléguant que celui-ci est nettement exagéré. [ 3 ] Afin de solutionner le litige, le Tribunal doit déterminer si les défendeurs ont commis un dol à l’égard des demandeurs et, le cas échéant, si les demandeurs ont droit aux montants qu’ils réclament. [ 4 ] Le Tribunal conclut que le recours des demandeurs doit échouer. Voici pourquoi. CONTEXTE [ 5 ] Pour les fins de son analyse, le Tribunal retient les faits suivants. [ 6 ] Le 18 novembre 2014, les demandeurs achètent l’immeuble des défendeurs pour la somme de 245 000 $.

Il s’agit d’une maison individuelle de style bungalow avec un abri d’auto sur la droite et un bachelor au soubassement. Sa construction date de 1962. [ 7 ] L’achat est précédé d’une inspection faite le 25 octobre 2014 par Daniel Lavoie, inspecteur en bâtiment chez Tandem Inspection Immobilière , lequel émet un rapport écrit le même jour. Les demandeurs sont présents lors de l’inspection ainsi que le défendeur François Nadon. [ 8 ] Le ou vers le 1 er juin 2016, les demandeurs remarquent un affaissement au niveau de la toiture de la maison.

Ils consultent un entrepreneur en toiture et lui demandent une estimation pour voir si la toiture peut être réparée. Ils sont alors informés que la structure est possiblement affectée de sorte que la toiture doit être refaite au complet. Ils ne procèdent pas aux travaux cette année-là en raison du coût élevé des réparations. [ 9 ] L’année suivante, ils font appel à un autre entrepreneur, Martin Lafleur. Selon monsieur Chénier, ce dernier fait les mêmes constatations que le premier entrepreneur. Les demandeurs le mandatent pour faire la réfection de la toiture.

Ces travaux sont réalisés en septembre 2017 au coût de 19 493,24 $. [ 10 ] Les demandeurs soutiennent que les défendeurs devaient connaître l’état de pourriture avancée de la toiture en raison des réparations qu’ils ont admis y avoir effectuées à l’été 2013. Ces réparations ont été divulguées par François Nadon lors de l’inspection pré-achat, et ce, en présence des demandeurs. [ 11 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs de leur avoir faussement représenté qu’ils avaient fait des réparations mineures, et ce,

afin de leur cacher l’état réel de la toiture et leur faire croire qu’il n’y avait rien de grave. Ils soutiennent que les réparations faites par les défendeurs avaient pour but de masquer l’état lamentable de la toiture en vue de la vente éventuelle de la maison. Selon eux, il s’agit d’un dol qui a vicié leur consentement. [ 12 ] Les demandeurs réclament aux défendeurs la somme de 14 310,15 $ à

titre de compensation pour avoir été privés du tiers de la vie utile de la toiture de la maison. Ils leur réclament également 689,85 $ pour les honoraires extra-judiciaires qu’ils ont encourus, pour une réclamation totale de 15 000 $. [ 13 ] Monsieur Nadon explique quant à lui qu’il est charpentier menuisier depuis 2003, qu’il a travaillé à

titre d’entrepreneur général en construction de 2015 à 2018 et qu’il enseigne dans le domaine de la charpenterie-menuiserie au Centre de Formation Le Chantier à Laval, et ce, depuis 2018. [ 14 ] Il affirme que les travaux qu’il a faits à l’été 2013 visaient la portion de la toiture située au-dessus de l’abri d’auto. Il explique qu’il a remarqué des traces d’humidité et de pourriture dans le bois à cet endroit. Il a remplacé ce bois par du bois neuf et affirme que ce qu’il a laissé en place était encore en bon état selon lui.

À ses yeux, il s’agissait là de réparations mineures. [ 15 ] Monsieur Nadon affirme qu’au moment de l’inspection pré-achat, il a divulgué et expliqué aux personnes présentes, incluant l’inspecteur des demandeurs, les réparations qu’il a effectuées en 2013 en précisant la raison pour laquelle il les a faites et en mentionnant la technique de pose et les matériaux utilisés. [ 16 ] Monsieur Nadon mentionne également qu’il n’a vu aucune autre pourriture ou signe de pourriture plus loin sur la toiture.

Il explique qu’au moment où il a fait ces travaux, sa femme et lui ne voulaient pas vendre la maison et qu’il n’avait par conséquent aucune raison de laisser de la pourriture dans la toiture. ANALYSE ET DÉCISION [ 17 ] Le recours des demandeurs présente toutes les caractéristiques d’un recours pour vices cachés.

Cependant, les conditions d’exercice d’un tel recours n’étant pas remplies, notamment au niveau de l’exigence de la dénonciation du vice et de l’envoi d’une mise en demeure préalablement à la réalisation des travaux correctifs, les demandeurs se tournent vers la notion de dol pour obtenir compensation de la part des défendeurs. [ 18 ] Le Tribunal conclut que même fondé sur la notion de dol, le recours des demandeurs doit échouer. [ 19 ] D’entrée de jeu, le Tribunal rappelle qu’en matière civile, le fardeau incombe à celui qui veut faire valoir un droit de prouver ses prétentions selon la règle de la prépondérance [1] .

Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence.

Il ne s’agit donc pas de démontrer qu’un fait est possible mais plutôt de démontrer qu’il est probable [2] . [ 20 ] Rappelons également que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [3] . [ 21 ] En l’espèce, le fardeau repose sur les épaules des demandeurs de prouver, selon la règle de la prépondérance, l’existence du dol qu’ils allèguent. [ 22 ] Or, la preuve offerte par les demandeurs est insuffisante pour permettre au Tribunal de tirer les conclusions qu’ils recherchent, à savoir : (

i) que les défendeurs connaissaient l’état de pourriture de la toiture avant la vente de la maison; (ii) que les défendeurs ont fait des réparations afin de masquer l’état de pourriture de la toiture; et (iii) que les défendeurs ont faussement représenté aux demandeurs qu’il s’agissait de réparations mineures afin de leur cacher la gravité de la situation. [ 23 ] La preuve offerte par les demandeurs repose essentiellement sur le témoignage de monsieur Chénier et sur une lettre de l’inspecteur en bâtiment, Daniel Lavoie, datée du 28 mars 2018. [ 24 ] Aucun des deux (2) entrepreneurs que les demandeurs ont consultés en 2016 et 2017 suite à la découverte de l’affaissement de la toiture n’a témoigné pour expliquer ses constatations. [ 25 ] Monsieur Chénier affirme que tout ce que l’entrepreneur consulté en 2016 lui a indiqué c’est que la toiture devait être remplacée au complet puisque la structure était probablement affectée.

Monsieur Chénier dit en avoir conclu que la toiture était pourrie. [ 26 ] Monsieur Chénier affirme également que l’entrepreneur mandaté en 2017 a fait les mêmes constatations que celui de 2016. [ 27 ] Le Tribunal ne peut conclure de cette preuve que la toiture était pourrie dans son entièreté, et ce, depuis au moins 2013, soit l’année où monsieur Nadon a effectué des réparations à la toiture.

En d’autres termes, la preuve offerte ne convainc pas le Tribunal que la version des demandeurs est probable. [ 28 ] Quant à la lettre de monsieur Lavoie, celle-ci conclut que « les travaux correctifs apportés sont inacceptables, considérés comme un dol et non (sic) pas été divulgués par propriétaire précédent. » [ 29 ] Le Tribunal ne retient pas cette preuve non plus.

[ 30 ] Tout d’abord, il n’appartient pas à monsieur Lavoie de se prononcer sur l’existence ou non d’un dol. C’est le rôle du Tribunal de tirer cette conclusion. [ 31 ] Ensuite, la preuve faite à l’audition établit que, contrairement à ce que monsieur Lavoie indique dans sa lettre, monsieur Nadon a bel et bien divulgué, de façon détaillée, avoir fait des réparations en 2013. Le Tribunal n’a aucune raison d’écarter le témoignage de monsieur Nadon, lequel a été livré avec sincérité, transparence et de façon convaincante. [ 32 ] Mais il y a plus.

Les raisons qui amènent monsieur Lavoie à tirer ses conclusions sont difficilement compréhensibles. Le quatrième paragraphe de sa lettre est rédigé dans un français à ce point pauvre, avec une ponctuation à ce point inadéquate, qu’au lieu d’éclairer le Tribunal, il ne fait que susciter des questions pour lesquelles le Tribunal n’a aucune réponse vu l’absence de monsieur Lavoie à l’audition. [ 33 ] D’ailleurs, le Tribunal note que dans son rapport d’inspection pré-achat, monsieur Lavoie fait état d’un certain vieillissement de la membrane et de la nécessité d’entretenir la toiture.

Il invite les demandeurs à consulter un spécialiste en toiture afin d’obtenir une évaluation plus précise, ce que les demandeurs n’ont pas fait.

Au surplus, monsieur Lavoie indique d’entrée de jeu que de façon générale, la maison est âgée, est affectée de déficiences et qu’une désuétude physique normale en raison de son âge doit lui être attribuée. [ 34 ] Pour ces raisons, le Tribunal ne peut qu’écarter la lettre de monsieur Lavoie datée du 28 mars 2018 ainsi que sa déclaration pour valoir témoignage, laquelle ne fait que confirmer qu’il est l’auteur de la lettre et réitérer le contenu de son rapport. [ 35 ] Au final, le Tribunal conclut que la position avancée par les demandeurs n’est aucunement supportée par la preuve qu’ils ont offerte.

Par conséquent, leur recours doit être rejeté, avec les frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande. CONDAMNE les demandeurs à payer aux défendeurs les frais de justice limités aux frais payés lors du dépôt de leur contestation, soit la somme de 202 $. __________________________________ JOHANNE GAGNON, j.c.q. Date d’audience : 22 septembre 2020