2015 QCCQ 8201, 2015 QCCQ 8201

Boucher c. Gestion immobilière Logis-Tech inc. 2015 QCCQ 8201 JL2829 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033156-143 DATE : 25 août 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE BOUCHER Demanderesse c. GESTION IMMOBILIÈRE LOGIS-TECH INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-15 / D-1) offerte par les parties;

[ 2 ] CONSIDÉRANT que séance tenante les 14 avril 2015 et 11 juin 2015, la demanderesse Sylvie Boucher a requis que sa demande soit amendée pour la porter à la somme de 10 963,91 $, sa demande originale ayant été produite au greffe le 4 novembre 2014 et son amendement soumis le 16 mars 2015; [ 3 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal a indiqué aux parties, après avoir entendu leurs représentations, qu'il prenait en délibéré la demande d'amendement; [ 4 ] CONSIDÉRANT que le 23 octobre 2014, la Loi modifiant le Code de procédure civile fut adoptée et portait à 15 000,00 $ les demandes admissibles en division des petites créances et ce, à compter du 1 er janvier 2015 seulement ; [ 5 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, la demande originale fut produite avant le 1 er janvier 2015, soit le 4 novembre 2014, et que le Tribunal doit décider si cette demande peut être amendée à une somme supérieure à 7 000,00 $; [ 6 ] CONSIDÉRANT l'article 13 de la Loi modifiant le Code de procédure civile applicable en matière de droit transitoire : «Les affaires qui, à la date de l’entrée en vigueur de la présente loi, deviennent de la compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec se poursuivent devant la chambre civile de la Cour du Québec qui en est déjà saisie.» [ 7 ] CONSIDÉRANT qu'après examen des nombreux jugements rendus sur le sujet, le Tribunal fait siens les motifs du jugement rendu par notre collègue l'honorable Annie Breault le 13 avril 2015 dans le dossier Éric Sarrasin c.

Karl Roy et Frank Roy (700-32- 027730-132), notamment le paragraphe 45 de ce jugement : «En conséquence, les présomptions de non-rétroactivité de la loi nouvelle et de respect des droits acquis, en l’absence d’une disposition claire du législateur et en l’absence d’une exception d’application immédiate, empêchent l’application du nouvel

article 953 C.p.c. aux instances en cours. » (nos soulignements) [ 8 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal est également d'avis qu'il n'est pas possible d'autoriser un amendement d'une somme supérieure à la somme de 7 000,00 $, et que l'amendement soumis par la demanderesse Sylvie Boucher est irrecevable; [ 9 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse Sylvie Boucher réclame la somme de 7 000,00 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 4 novembre 2014 : «1. La

partie demanderesse poursuit la

partie défenderesse pour les raisons suivantes: Suite au décès du propriétaire Normand Boucher, son épouse Sylvie Boucher après avoir créé une Succession, conclue avec la défenderesse en septembre 2009, à Gatineau, une nouvelle entente de gestion de ses immeubles locatifs situés à Repentigny. Cette entente est entérinée suite à la recommandation de l’avocat de la

partie défenderesse. La demanderesse avise la défenderesse via courriel daté du 16 août 2011 qu’elle met fin au contrat considérant la vente desdits immeubles qui aura lieu le 30 septembre 2011. Selon le contrat, la demanderesse aurait dû payer des pénalités de l’ordre de 2734,20$ or la défenderesse a plutôt facturé des sommes de 3189,90$ pour chaque immeuble en plus de percevoir une somme de 2998,20$ à laquelle elle n’avait pas droit dans le compte en fidéicommis de la demanderesse. Cette perception indue a engendré l’émission de chèques sans fonds et des frais bancaires supplémentaires.

Cette faute d’administration du compte a forcé la demanderesse à avoir recours à une firme comptable pour faire la lumière sur la situation. La demanderesse a subi des pertes de temps importantes et de nombreux inconvénients en raison des gestes de la défenderesse.

La demanderesse réclame les sommes suivantes: Remboursement du montant perçu en trop: 2998,20$ Remboursement des frais bancaires pour chèques sans fonds: 42,50$ Ennuis, inconvénients et atteinte à la réputation: 5000$ Frais d’expertise de la firme Marcil Lavallée, comptables agréés (Luc Labbé): 1322,21$ Frais d’avocat de la firme Lapointe Beaulieu (Me Jean-Philippe Fortin):1601$. 2. Les faits se sont produits entre septembre et octobre 2012, à Carignan, Québec. 3. Le montant de la demande est 10 963,91$. 4. La

partie demanderesse accepte de réduire sa demande à 7 000,00 $.» (sic) [ 10 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse Gestion Immobilière Logis-tech inc., représentée à l'audience par madame Mireille Fortin, refuse de payer la somme réclamée pour les motifs ainsi énoncés à sa contestation datée du 5 décembre 2014 : «Dossier en suspend ou n'a jamais été finalisé. » (sic) [ 11 ] CONSIDÉRANT que se portant demanderesse reconventionnelle, la défenderesse Gestion Immobilière Logis-tech inc. réclame la somme de 5 689,90 $ pour les motifs ainsi énoncés dans sa demande reconventionnelle datée du 21 avril 2015 : «Manque flagrant de collaboration de la

partie demanderesse depuis la vente de son immeuble afin de permettre de finaliser le dossier de gestion. Échange de lettres avec ses avocats et courrier enregistré daté du 27/2/2015 laissé sans réponse. Refuse de reprendre ses documents à l'audience. » (sic)

[ 12 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas contesté que le 1 er septembre 2009 (P-4), les parties signaient un «Contrat de gestion» selon lequel la défenderesse Gestion Immobilière Logis-tech inc. assurait la gestion de deux immeubles propriétés de la demanderesse Sylvie Boucher; [ 13 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas non plus contesté que le contrat de gestion fut renouvelé d'année en année, notamment pour la période du 1 er mai 2011 au 30 avril 2012; [ 14 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas non plus contesté que le 16 août 2011 (P-6), la demanderesse Sylvie Boucher procédait à la résiliation du contrat en raison de la vente des immeubles le 30 septembre 2011; [ 15 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse Sylvie Boucher allègue que la défenderesse a retiré du compte en fidéicommis, et à son bénéfice, la somme de 2 998,20 $, et qu'il s'agit de frais de gestion indûment payés dont elle demande le remboursement; [ 16 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse Sylvie Boucher allègue qu'en vertu de l'article 2.2 du contrat de gestion signé le 1 er septembre 2009 et s'étant renouvelé le 1 er mai 2011, la défenderesse n'a droit, lors de la résiliation, à des dommages-intérêts liquidés équivalant à 3 mois de gestion, alors que la défenderesse allègue au contraire qu'elle a droit au paiement du nombre de mois restants au contrat de gestion, ce qui équivaut en l'instance à environ 8 mois additionnels; [ 17 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse soutient que le contrat signé par les parties le 1 er septem bre 2009 a été modifié à l'article 2.2 relatif à la résiliation pour substituer une indemnité de 3 mois de gestion au lieu et place d'une indemnité équivalant au nombre de mois restants au contrat de gestion, et que ce contrat fut signé par la représentante de la défenderesse, madame Mireille Fortin; [ 18 ] CONSIDÉRANT que madame Mireille Fortin a soutenu qu'elle avait bel et bien signé le contrat du 1 er septembre 2009, de même qu'avoir paraphé les 6 pages, mais n'a pas paraphé les modifications manuscrites apposées par la demanderesse au paragraphe 2.2 relatif à la résiliation; [ 19 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, et après examen de la preuve documentaire, le Tribunal est d'avis que la défenderesse savait, lorsqu'elle a signé le contrat le 1 er septembre 2009, que la pénalité en cas de résiliation était de 3 mois de gestion, le témoignage offert par la demanderesse Sylvie Boucher étant plus crédible que celui offert par la défenderesse Mireille Fortin; [ 20 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal retient également qu'en vertu du contrat de gestion précédent signé entre la succession de monsieur Normand Boucher et la défenderesse (P-3), madame Mireille Fortin a alors spécifiquement paraphé non seulement chacune des 6 pages du contrat, mais également les modifications apportées par la demanderesse Sylvie Boucher au paragraphe 2.2 relatif à la résiliation et à la pénalité de 3 mois de gestion, ce qui tend à confirmer qu'elle l'a accepté de nouveau lorsqu'elle a signé le contrat le 1 er septembre 2009; [ 21 ] CONSIDÉRANT que la demanderesse a donc prouvé avoir droit au remboursement des mois de pénalité dont la défenderesse s'est illégalement appropriée et prouvés à la somme de 2 998,20 $; [ 22 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal ne fait cependant pas droit aux sommes supplémentaires réclamées par la demanderesse, faute pour cette dernière d'avoir prouvé que les frais bancaires de 42,50 $ étaient en relation directe avec un manque de fonds imputable à la défenderesse, non plus qu'à la somme de 5 000,00 $ non prouvée et réclamée pour inconvénients; [ 23 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal ne fait pas droit non plus aux frais du comptable agréé de 1 322,21 $ et aux frais d'honoraires professionnels d'avocat de 1 601,00 $, la demanderesse ayant librement choisi d'engager ces frais pour préparer sa réclamation; [ 24 ] CONSIDÉRANT que le Tribunal ne fait pas droit à la demande reconventionnelle présentée par la défenderesse faute pour cette dernière d'avoir prouvé un déficit remboursable de 689,90 $, non plus que des inconvénients pour la somme réclamée de 5 000,00 $; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE partiellement la demande, [ 26 ] CONDAMNE la défenderesse Gestion Immobilière Logis-tech inc. à payer à la demanderesse Sylvie Boucher la somme de 2 998,20 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la mise en demeure du 30 janvier 2014, avec les frais judiciaires de 169,00 $, [ 27 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse Gestion Immobilière Logis-tech inc., sans frais. _________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.