2018 QCCA 1666, 2018 QCCA 1666

Landry c. Bonneville 2018 QCCA 1666 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026383-166 (500-22-195904-126) DATE : 5 octobre 2018 CORAM : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. DANIEL LANDRY et PRINCESS DEMENY APPELANTS – demandeurs/défendeurs reconventionnels c.

LUCIE BONNEVILLE INTIMÉE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 31 août 2016 par l’honorable Brigitte Charron de la Cour du Québec, district de Montréal, lequel rejette leur demande principale en dommages-intérêts pour vices cachés ainsi que la demande reconventionnelle de l’intimée pour abus de la procédure [1] . [ 2 ] Dans leur déclaration d’appel, les appelants n’allèguent pas moins de neuf erreurs se rapportant à l’appréciation de la preuve par la juge.

Dans leur mémoire, ils formulent plutôt des questions en lien avec les éléments du fardeau de la preuve qui leur incombait en première instance, notamment quant au caractère caché des vices. Les moyens proposés invitent littéralement la Cour à refaire le procès, ce qui n’est pas son rôle. [ 3 ] Disons simplement que la juge ne commet aucune erreur révisable en omettant de considérer le rapport d’inspection préachat de Raymond Brasseur fait en décembre 2005, soit près de cinq ans avant la vente, ainsi que la déclaration du vendeur qui l’accompagnait.

Contrairement à la prétention des appelants, ce rapport n’établit pas le caractère caché des vices. Au contraire, il fait état de plusieurs indices permettant de soupçonner l’existence de problèmes sérieux [2] . [ 4 ] Il est vrai que l’intimée, à la

section « Déclarations et obligations du vendeur » de la promesse d’achat, a déclaré « n’avoir connaissance d’aucun facteur se rapportant à l’immeuble susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ». Elle s’en explique ainsi : « I figured if he had an inspector, he would know more than I did at that time ». On sait que les appelants ont finalement renoncé à la condition de la promesse d’achat relative à l’inspection préachat.

De toute façon, la déclaration de l’intimée ne dispensait pas les appelants de leur « obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien » [3] . [ 5 ] Concernant l’impartialité de l’expert Yvon Boulais, les appelants échouent à démontrer une erreur révisable de la part de la juge. Celle-ci tient compte, à juste titre, des démarches réalisées par l’expert pour conclure qu’il a agi de façon indépendante et impartiale.

De surcroît, elle est bien consciente que l’opinion de l’expert ne la lie pas, allant jusqu’à préciser « qu’il est de son devoir d’évaluer l’ensemble de la preuve avec circonspection et non de s’en remettre inconsidérément à l’opinion d’un expert ». [ 6 ] Enfin, les appelants sont en désaccord avec la conclusion de la juge voulant que leur comportement témoigne d’une acceptation des risques. Ils soutiennent que leur inspection visuelle n’a révélé aucun indice permettant de soupçonner l’existence de vices ou justifiant de recourir à un expert, et ce, malgré l’âge de l’immeuble (125 ans).

Sans égard à la norme d’intervention, ils invoquent les mêmes arguments que ceux présentés en première instance et qui n’ont pas été retenus. [ 7 ] La conclusion de la juge sur le comportement des appelants trouve appui dans la preuve figurant au dossier d’appel et est conforme au droit [4] . Compte tenu

a) de l’expérience de près de 20 ans de l’appelant Daniel Landry dans le domaine immobilier (rénovation et inspection d’immeubles résidentiels),

b) de l’âge avancé de l’immeuble,

c) des problèmes dénoncés par François Bonneville, frère de l’intimée, lors de la deuxième visite,

d) de la renonciation des appelants à la clause d’inspection préachat et

e) du fait que ces derniers prévoyaient effectuer des travaux de rénovation et d’entretien, la juge pouvait conclure qu’ils ont acheté l’immeuble tout en acceptant le risque de défauts liés aux normes de construction de l’époque et au passage du temps.

[ 8 ] Les appelants sont en désaccord avec plusieurs de ces éléments, mais ils ne reproduisent qu’une

partie de la preuve, ce qui, en soi, pose un problème lorsque l’on veut obtenir la révision d’un jugement [5] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. Daniel Landry et Princess Demeny Personnellement M e Jean-Faustin Badimboli-Atibasay DJB AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 4 octobre 2018