2015 QCCQ 8353, 2015 QCCQ 8353

Fernandes c. Tassé 2015 QCCQ 8353 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013582-140 DATE : 10 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUGUSTO FERNANDES,

Partie demanderesse c. MARIE-CLAUDE TASSÉ, -et- DANIEL DROLET,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Augusto Fernandes, ci-après désigné «Fernandes [1] » réclame de Marie-Claude Tassé, ci-après désignée «Tassé», et Daniel Drolet, ci-après désigné «Drolet», 7 000 $ en dommages-intérêts pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ces derniers. QUESTIONS EN LITIGE: [ 2 ] Les questions en litige sont les suivantes: - L’immeuble est-il affecté de vices cachés au moment de sa vente? - Y a-t-il lieu à indemnisation?

LE CONTEXTE: [ 3 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 4 ] Tassé et Drolet sont propriétaires d’une résidence sise rue Basile-Routhier à Repentigny. [ 5 ] Fernandez s’intéresse à l’achat de cette résidence au printemps 2012. Il visite l’immeuble à deux reprises de même qu’il demande à un inspecteur préachat d’en effectuer les vérifications d’usage. [ 6 ] Il obtient la déclaration des vendeurs, Drolet et Tassé, qui ne révèle rien de particulier. [ 7 ] En juin 2012, l’acte notarié intervient.

Cette vente est faite pour 277 650 $ avec les garanties légales. [ 8 ] Lors des inspections, Fernandes constate que la limite territoriale arrière de l’immeuble est délimitée par une clôture de bois peinte en blanc. [ 9 ] Il remarque que cette clôture nécessite des travaux de peinture et de redressement. En effet, cette dernière est penchée. Des photos mises en preuve le démontrent. [ 10 ] En mai 2013, Fernandes inspecte de plus près la clôture arrière de l’immeuble. Il évalue les travaux à y apporter. [ 11 ] Des discussions avec son voisin arrière, monsieur Mahmoudi, ont lieu.

Ce dernier l’informe que des vignes poussent en travers de la clôture et elles sont incommodantes. Au même moment, il avise Fernandes que le mur de soutien arrière en bois d’une hauteur de cinq pieds situé sous la clôture blanche précitée est en état de dégradation avancée.

[ 12 ] Monsieur Mahmoudi soutien qu’il a avisé les propriétaires antérieurs, Tassé et Drolet, de la situation. [ 13 ] C’est justement le coût de réfection de ce muret de bois de cinq pieds de hauteur que Fernandes réclame en la présente instance. Il soutient que sa dégradation et son remplacement doivent être indemnisés à raison de 7 000 $ par Tassé et Drolet. [ 14 ] Fernandes allègue qu’il s’agit là d’un vice caché. [ 15 ] Dans sa mise en demeure du 21 février 2014 expédiée à Tassé et Drolet, il leur reproche d’avoir omis de lui divulguer la situation.

Il aurait voulu être informé que le mur de soutien avait besoin d’être réparé. [ 16 ] Il leur reproche d’avoir contrevenu à la déclaration du vendeur, notamment aux clauses D-4, D-13.9 et D-14 en ne lui déclarant pas le problème. [ 17 ] Il contacte Drolet en juillet 2014 pour lui expliquer la situation, mais en vain. [ 18 ] Fernandes dépose à l’appui de ses prétentions une soumission du 10 juin 2013 d’Entreprises G.S.C. établissant la réfection du muret à neuf pour 10 992,63 $. [ 19 ] Depuis, Fernandes n’a pas effectué les travaux correctifs. [ 20 ] Lorsqu’il a revendu l’immeuble le 27 février 2014, il se plaint d’une baisse de la valeur marchande étant donné l’état des lieux. [ 21 ] Dans la déclaration du vendeur qu’il a complétée à compter de la mise en vente de la fin de l’automne 2013, il a informé tout acheteur éventuel de la situation. [ 22 ] Il soutient qu’il a été dans l’obligation de diminuer le prix de vente de l’immeuble, étant donné l’état du muret. [ 23 ] Aucune preuve d’expert, de soumission ou de preuve technique ni de témoin n’a été entendue au procès. [ 24 ] Seul Fernandes a été entendu par le Tribunal. [ 25 ] En effet, on a décrété qu’il n’était pas nécessaire d’entendre de défense ou d’autre témoin de Tassé ou Drolet. [ 26 ] Fernandes doit convaincre le Tribunal suivant le fardeau de preuve qui lui incombe en vertu de la loi à l’effet que l’immeuble est atteint de vices cachés. [ 27 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 28 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 29 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 31 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 32 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 33 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 34 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 35 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 36 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c. Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus

probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 37 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 38 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 39 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [3] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 40 ] L'auteur décrit ainsi les caractéristiques du vice donnant ouverture au recours. Il ajoute: « Pour réussir un recours fondé sur des défauts cachés, l'acheteur doit prouver toutes les caractéristiques permettant de conclure au caractère caché du défaut, telles qu'énoncées ci après: son caractère caché, sa gravité, l'ignorance qu'avait l'acheteur de son existence et l'existence de ce défaut au moment de la vente.

Les recours pour vices cachés peuvent être intentés malgré la bonne foi du vendeur; des dommages-intérêts pourront s'ajouter au remboursement du prix, total ou partiel selon le cas, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer les défauts dont le bien vendu était affecté ( art. 1728 C.c.Q. ). » [ 41 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1) Le vice doit être caché. 2) Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3) Le vice doit être important. 4) Le vice doit être antérieur à la vente. 5) Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 42 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [4] . [ 43 ] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [5] . [ 44 ] Un acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement.

Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [6] . [ 45 ] Le comportement d'un acheteur doit être examiné selon les circonstances de chaque cas et nous devrons prendre en considération la nature, l'âge et le prix du bien ainsi que le type de vice dont il est affecté [7] . [ 46 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [8] . [ 47 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [9] . [ 48 ] L'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent.

Plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent [10] . [ 49 ] Le tout s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence [11] . [ 50 ] Le Tribunal estime que le caractère caché du vice s'apprécie objectivement. L'évaluation stricte de l'examen fait par l'acheteur du bien est importante. Nous devons évaluer ce qu'aurait fait tout autre acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

En fait, on ne se questionnera pas seulement sur l'ignorance du vice, mais on recherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable, moyennement informé, placé dans les mêmes circonstances pouvait déceler le vice.

[ 51 ] Il faut qu'une personne prudente et diligente n'ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente. L'auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d'examen auquel l'acheteur doit se livrer [12] : « L'acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. Ainsi, en matière d'immeuble, il n'est pas obligé de creuser le sol ou d'ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.).

Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d'efforts!) » [ 52 ] L'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [13] . [ 53 ] L'âge du bien acheté est également pris en considération par les tribunaux.

Un acheteur qui acquiert un bien usagé à bas prix doit se poser davantage de questions quant aux vices qui pourraient l'affecter. [ 54 ] L'état de la jurisprudence actuelle démontre que l'acheteur doit procéder à un examen raisonnable du bien et seuls les vices qui échappent à un tel examen sont jugés cachés. Il doit cependant être attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi. [ 55 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c. Comtois [14] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment.

Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.

Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). » [ 56 ] Dans l'affaire Tilquin c.

Rubinstein [15] , l'honorable juge Handman s'exprime ainsi: « [48] De plus, un vice est aussi considéré apparent lorsque, échappant aux yeux d'un acheteur inexpérimenté, son existence peut être constatée immédiatement par quelqu'un de plus compétent. [49] Comme la Cour d'appel l’a souligné dans l'affaire Naud c.

Normand , l'exclusion de l'exigence de recourir à un expert ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente: « Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice. » [50] En plus, les critères sont plus exigeants lorsqu'il s'agit d'un vieil immeuble, comme dans le cas présent; une particulière prudence s'impose lors de l'achat d'un immeuble d'un certain âge. [51] La Cour d'appel, dans l'affaire Naud c.

Normand précitée, s'est référée à la cause de Gélinas c. Beaumier , où la Cour a souligné l'importance d'un examen soigneux lorsqu'il s'agit d'une veille maison: « L'acheteur le moindrement prudent et avisé se sentira obligé, avant d'acquiescer à l'achat d'une veille maison, de l'examiner soigneusement…Les intimés devaient ainsi faire le nécessaire pour vérifier l'état des lieux et voir ce qui était visible. » [52] L'importance qu'il faut accorder aux indices est une règle bien établie par nos tribunaux.

Un acheteur ne peut négliger les indices par une absence de vérification pour ensuite se plaindre de vices cachés. Cela est encore plus vrai lorsqu'il s'agit d'un immeuble âgé. » (Références omises) ANALYSE ET DISCUSSION: [ 57 ] Il incombe à Fernandes de démontrer selon la balance des probabilités que le vice est caché. [ 58 ] D’emblée, le Tribunal reconnaît que le muret souffre d’une défectuosité et de dégradation importantes.

Il doit être refait. [ 59 ] La principale question juridique est de déterminer le degré d’inspection de Fernandes de cet immeuble avant l’achat. [ 60 ] Fernandes se devait d’être prudent et diligent afin de procéder à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. [ 61 ] Avec respect, le Tribunal conclut qu’il ne l’a pas fait. [ 62 ] À la simple vue des photos mises en preuve, il est tout à fait perceptible et quasi impossible de ne pas se rendre compte que les

propriétés situées à l’arrière sont à un niveau beaucoup plus bas que le terrain de l’immeuble acquis. [ 63 ] À preuve, lorsque sur les photos, nous apercevons la résidence arrière, propriété de monsieur Mahmoudi, nous constatons immédiatement que le pignon de la toiture de son cabanon dépasse tout juste la clôture de bois peinte en blanc décrite par monsieur Fernandes. [ 64 ] Aussi, nous pouvons apercevoir qu’à l’égalité de cette clôture, il y a le haut des fenêtres du premier étage de la résidence arrière. [ 65 ] C’est donc dire qu’il est indéniable qu’avec un simple coup d’œil, la différence des hauteurs entre les terrains voisins est importante.

La preuve révèle qu’ils sont situés à 5 pieds plus bas, soit à la hauteur du muret en litige. [ 66 ] Fernandes se devait d’être à l’affût des indices pouvant laisser soupçonner quelque problème qu’il soit. [ 67 ] Il admet au Tribunal qu’il a vu que la clôture blanche était problématique.

Il aurait dû s’avancer et inspecter davantage les lieux, ce qu’il n’a pas fait. [ 68 ] La jurisprudence reconnaît que l’on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent qu’il ait des connaissances particulières dans le domaine immobilier. [ 69 ] Certes ici, Fernandes est courtier immobilier, mais ce n’est pas sur cette base que le Tribunal doit évaluer le degré d’inspection qu’il a fait ou omis de faire dans les circonstances. [ 70 ] On ne peut conclure à la présence de vices cachés, puisque le résultat d’un examen attentif aurait amené toute personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner une problématique sur les lieux. [ 71 ] Fernandes aurait dû prendre des mesures raisonnables et supplémentaires dans les circonstances pour évaluer l’état réel de la clôture et du muret. [ 72 ] Au surplus, le Tribunal trouve particulier le fait que Fernandes prétende que ce n’est que plusieurs mois plus tard qu’il découvre la situation.

C’est donc dire que même une fois propriétaire des lieux, il n’a même pas fait le tour du jardin. [ 73 ] Pour ces raisons, le recours est rejeté. [ 74 ] Mais il y a plus. Fernandes se devait de divulguer par écrit et dans un délai raisonnable la situation. [ 75 ] L’

article 1739 C.c.Q. édicte. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 76 ] Dans Nadeau c. Charland [16] la Cour a rappelé l'importance pour l'acheteur de déclarer promptement la situation au vendeur.

«[32] À propos de l'obligation de l'acheteur d'aviser son vendeur dans un délai raisonnable en cas de découverte d'un vice caché, il convient de reproduire les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) : « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602.

Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. […] » [33] Le Tribunal en comprend que les objectifs législatifs poursuivis sont les suivants : 33.1 une dénonciation faite dans un délai raisonnable; 33.2 une dénonciation suffisamment précise qui permettra au vendeur d'identifier la nature du vice et les correctifs requis pour y remédier; 33.3 permettre au vendeur d'établir que le vice était antérieur à la vente comme le prétend l'acheteur; 33.4 permettre au vendeur de remédier lui-même au vice caché ou d'appeler en garantie ses auteurs qui ont aussi droit à un délai raisonnable. [34] La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents.

La première vise à informer le vendeur de la présence du vice tandis que la seconde lui fournit l'occasion d'y remédier. Les deux avis se distinguent aussi par les délais auxquels ils sont assujettis : la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, alors que la mise en demeure doit être subséquente à l'inexécution,

mais antérieure à la réparation du vice par l'acheteur. [35] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché. [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur.

Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera. Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits. [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur).

Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure.

Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. [40] Par ailleurs, sur le plan de la renonciation à l'avis, il faut dire qu'une simple constatation d'un état de fait au cours d'un appel téléphonique entre l'acheteur et le vendeur par exemple, ne constitue pas une renonciation à une dénonciation écrite. [41] En outre, le fait pour un vendeur de nier responsabilité et même le fait de déclarer que, si le vice dénoncé s'avère être caché au sens du Code civil du Québec il devra payer, ne constituent pas en soi une renonciation même tacite de la part du vendeur à son droit d'être mis en demeure par écrit conformément à l'

article 1595 C.c.Q. lorsque superposé à l'

article 1739 C.c.Q. [42] En fait, ce n'est pas parce qu'un vendeur nie préliminairement toute responsabilité qu'en telles circonstances l'acheteur, qui se plaint de l'existence d'un vice caché et réclame des dommages de son vendeur peut effectuer les travaux correctifs sans autre avis préalable au vendeur, et ce, surtout lorsque la détermination de l'existence d'un vice caché nécessite des travaux exploratoires souvent combinés aux travaux correctifs. » (Références omises) [ 77 ] La Cour supérieure a statué ce qui suit dans la décision de Fogel c. Placement Beauvet-Chabot inc. [17] : « [39] L'

article 1739 C.c.Q. prévoit que l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. […] [41] La défenderesse reproche au demandeur d'avoir exécuté les travaux hâtivement, sans lui donner la possibilité d'être présente, et de ne pas lui avoir transmis copies des rapports environnementaux, contrairement à l'acte de vente. […] [45] On ne saurait reprocher au demandeur de ne pas avoir dénoncé la situation par écrit.

Il l'a dénoncée quatre fois plutôt qu'une. [46] On ne saurait non plus reprocher au demandeur de ne pas avoir donné l'opportunité au représentant de la défenderesse d'être présent pour l'excavation des réservoirs. Une simple collaboration de sa

part lui aurait permis d'être présent. […] [51] Le demandeur était donc bien fondé de croire que la défenderesse avait renoncé à corriger elle-même la situation et à en être avisée. » (Soulignements dans le texte) [ 78 ] Notre collègue, l'honorable Georges Massol, dans Matte c. Bernadet [18] statuait ainsi sur cette question: «[42] Dans le cas qui nous occupe, la question centrale est de savoir si l'absence d'avis aux défendeurs en garantie est fatale au recours en garantie des défendeurs principaux. [43] En ce qui concerne le recours intenté alléguant vices cachés, l'

article 1739 du Code civil du Québec indique : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [44] Dans un jugement rendu en 2003, notre collègue Michel A. Pinsonnault résume fort bien les principes applicables:

« [59] […] Le but de la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. n'est pas de réclamer après le fait, par voie d'une mise en demeure, le paiement d'une somme d'argent comme l'a fait la demanderesse, mais de dénoncer la découverte et l'existence de vices et permettre au vendeur de préalablement corriger ou réparer le bien affecté de vices. » [45] Le juge Pinsonnault fait également siens les commentaires exprimés par l'honorable Jacques Rioux dans une autre affaire : « La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur, et elle évitera bien des litiges ; elle permettra aussi de déterminer plus facilement si le vice est antérieur à la vente. » […] [47] Cette obligation de dénoncer au préalable le vice est unanimement reconnue par la doctrine . [48] Reste une question à résoudre : l'avis préalable est-il nécessaire en cas de dol ? [49] L'auteur Pierre-Gabriel Jobin semble affirmer que l'acheteur n'a pas à donner de préavis dans le cas de l'erreur ou du dol, mais qu'il doit le faire dans celui de la garantie de qualité . [50] Le professeur Jacques Deslauriers, quant à lui, nuance la dernière affirmation en spécifiant que le vendeur ne pourra pas invoquer la tardiveté de la dénonciation si on l'accuse de dol, la dénonciation de l'

article 1739 C.c.Q. n'étant même pas exigée dans ce cas .

Par contre, il rajoute : « Toutefois, si les réparations ou les corrections sont faites en l'absence d'avis ou de mise en demeure, ceci peut justifier le rejet du recours, car elles peuvent empêcher le vendeur de constater la nature du défaut, les moyens d'y remédier, de contrôler les coûts des travaux de correction et, le cas échéant, de se constituer une défense. » [51] Dans un autre ouvrage, le même auteur ajoute : « On remarquera que le vendeur qui connaissait le vice ou est présumé l'avoir connu a néanmoins droit de recevoir un avis : seule est supprimée l'exigence que cet avis soit donné dans un délai raisonnable.

Ce vendeur, comme tout autre, doit avoir la possibilité de corriger le vice. » [52] La jurisprudence a reconnu la nécessité d'un avis préalable même en cas de dol. Ainsi, dans Barrette c. Paré , l'honorable juge Bossé décide en ce sens : « [20] Le demandeur allègue enfin que les défendeurs ont commis un dol au moment de la vente. Seul le codéfendeur Alain Paré a eu une conversation avec le demandeur au moment de la vente. Avant d’analyser les paroles échangées, il convient de préciser que, si le vendeur qui a commis un dol ne peut se prévaloir de la tardiveté de la dénonciation d’un acheteur en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , il a tout de même droit de recevoir un avis écrit, fut il tardif. L’auteur Denys Claude Lamontagne résume ainsi la situation : « Naturellement, le législateur fait montre de sévérité à l’égard du vendeur de mauvaise foi, qui connaissait ou était présumé connaître le vice (1728, 1729 C.c.Q. ). Ce vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur (1739 C.c.Q.).

Toutefois, il a droit de recevoir un avis écrit (fût il tardif) de l’existence du vice avant que les procédures ne soient entamées par l’acheteur. » » [53] Il conclut : « [22] Il est impossible de conclure, à partir de ces paroles, que le codéfendeur a commis un dol ou était de mauvaise foi. Même si le dol n’élimine pas l’obligation que l’acheteur qui découvre un vice a en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , encore faut-il, pour pouvoir conclure à un dol, qu’il y ait des paroles suffisamment explicites pour indiquer que le vendeur a tenté de cacher l’existence d’un vice qu’il connaissait ou d’induire l’acheteur en erreur. Ce n’est pas le cas dans l’espèce. » [54] À cet égard, madame la juge Capriolo, dans une affaire récente , ne tranche pas la question à savoir si en présence de dol une dénonciation est nécessaire, mais indique qu'à tout le moins, il faut prouver le dol . » (Références omises) [ 79 ] Pour ce motif additionnel, le Tribunal aurait également rejeté la réclamation. [ 80 ] L’

article 1739 C.c.Q. incombe à Fernandes de divulguer la situation par écrit dans un délai raisonnable depuis sa découverte, ce qu’il n’a pas fait. [ 81 ] C’est en mai 2013 qu’il est informé, ou du moins qu’il se conscientise, quant aux travaux de réfection qui devront être effectués pour le muret. Ce ne sera que le 21 février 2014, quelques jours avant de revendre l’immeuble, qu’il avise par écrit les défendeurs.

Ce délai n’est pas raisonnable, eu égard à toutes les circonstances. [ 82 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 83 ] REJETTE la réclamation. [ 84 ] CONDAMNE Augusto Fernandes à rembourser aux défendeurs, Marie-Claude Tassé et Daniel Drolet, les frais de leur contestation au montant de 157 $ chacun.

__________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 3 juillet 2015