2021 QCCQ 7560, 2021 QCCQ 7560

Thibault c. Henrie 2021 QCCQ 7560 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-018967-200 DATE : 16 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Marie-Élaine THIBAULT demanderesse - défenderesse reconventionnelle c.

Julie HENRIE et Jean-Philippe LAFORTUNE défendeurs - demandeurs reconventionnels ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La fin abrupte d’un projet résidentiel entre amis amène les présentes réclamations, par lesquelles Marie-Élaine Thibault réclame une somme de 15 000 $ pour être remboursée des dépenses qu’elle a investies dans le projet alors que Julie Henrie et Jean- Philippe Lafortune réclament en demande reconventionnelle la somme de 14 342,45 $, représentant la part de dépenses supplémentaires qu’ils ont assumée pour Mme Thibault ainsi que des pertes de loyer. [ 2 ] Madame Thibault réduit volontairement sa réclamation à la somme de 15 000 $ afin de pouvoir présenter sa demande en division des petites créances.

LE CONTEXTE : [ 3 ] Marie-Élaine Thibault et Julie Henrie se connaissent depuis plusieurs années et travaillent pour le même organisme. Elles sont très proches. [ 4 ] En 2015, Mme Henrie et son conjoint Jean-Philippe Lafortune ont l’opportunité d’acheter un terrain dans les Cantons de l’Est. Leur projet initial de résidence unifamiliale s’est transformé pour y inclure Mme Thibault; cette dernière décrit le projet comme étant celui de vivre en écocommunauté. [ 5 ] C’est ainsi que le 22 juin 2015, M. Lafortune et Mme Henrie achètent un terrain situé à Waterville pour la somme de 35 000 $ plus taxes.

Madame Thibault fait une mise de fonds de 7 620 $ et verse ensuite une somme mensuelle de 281 $ pour le terrain et les taxes de septembre 2015 à mars 2017. [ 6 ] Au moment de débuter la construction, les parties signent une entente le 30 mars 2017 par laquelle Mme Thibault manifeste son désir d’acquérir « l’unité 2 du duplex à construire cette année sur la rue King à Waterville » . Elle confirme cette intention par le versement d’une avance de 21 000 $.

Il est encore indiqué que « le processus d’achat louer pour acheter sera en vigueur dès que je deviendrai locataire de l’unité 2 le ou vers le 1 er juillet 2017 ». [ 7 ] Pour leur part, Mme Henrie et M.

Lafortune s’engagent à louer l’unité 2 à Mme Thibault dès la construction terminée et reconnaissent, dans ce contexte, que toutes sommes investies, à venir ou déjà versées, sont considérées comme une mise de fonds et seront déduites du prix au moment de la vente. [ 8 ] L’entente se termine sur la phrase suivante : « dans le cas où le projet de construction devrait être annulé, les sommes investies seront remboursées intégralement à la future locataire ».

[ 9 ] Les parties confirment à la Cour que Mme Henrie et M. Lafortune devaient être propriétaire de 60 % de l’immeuble, et Mme Thibault de 40 %. [ 10 ] Cette dernière paie un loyer de 700 $ plus sa portion des taxes municipales pour l’année 2017-2018. Elle avance une somme de 1 000 $ en janvier 2018 à M. Lafortune pour le paiement des taxes. [ 11 ] En 2018-2019, le loyer est fixé à 750 $ alors qu’il est de 900 $ pour l’année 2019-2020. [ 12 ] Les parties reconnaissent que ce loyer est fixé en fonction des capacités financières de Mme Thibault.

Celle-ci a par ailleurs investi une somme de 5 280 $ pour les armoires de cuisine et autres accessoires. [ 13 ] Survient en décembre 2019 un événement que les parties n’ont pas prévu au moment de la signature du contrat : Mme Thibault annonce qu’elle déménagera pour revenir s’établir plus près de sa fille.

Cette annonce refroidit les liens d’amitié qui existent entre les parties et la maison est vendue en mars 2020. [ 14 ] Les parties discutent du montant qui doit être remboursé à Mme Thibault et le témoignage de toutes les parties impliquées converge dans le même sens : en juin 2020, autour de la piscine, Mme Thibault et Mme Henrie conviennent qu’une somme de 30 000 $ sera remise à Mme Thibault. Monsieur Lafortune n’est pas présent, mais confirme son accord avec cette entente qui est scellée par une poignée de main. [ 15 ] Une somme de 21 000 $ est remise à Mme Thibault en juillet 2020. Celle-ci prétend que M.

Lafortune lui aurait dit qu’il lui verserait le solde qu’il croyait juste un peu plus tard; pour sa part, Mme Henrie soutient qu’ils ont demandé à Mme Thibault d’attendre au printemps pour le versement du solde de 9 000 $ afin de pouvoir évaluer l’impact des impôts à payer sur la vente de la maison. [ 16 ] Madame Thibault transmet une mise en demeure en août 2020 par laquelle elle réclame le versement du solde de 9 000 $. Elle dépose sa demande en division des petites créances en octobre 2020, par laquelle elle réclame la somme de 15 000 $.

Dans sa demande, elle dit qu’elle n’a pas été remboursée de la somme de 14 143 $ qu’elle a versée pour l’achat du terrain, qu’elle a payé plus de 25 000 $ à

titre de loyer, ainsi que 5 280 $ pour les matériaux. [ 17 ] Madame Henrie et M. Lafortune refont également leurs calculs et exposent, dans leur demande reconventionnelle, avoir subi un manque à gagner vu le loyer réduit qu’ils ont consenti à Mme Thibault (12 400 $) et qu’ils ont financé pour celle-ci un montant de 22 687,95 $. Considérant que Mme Thibault a investi 41 423 $ dans le projet, ils reconnaissent qu’ils lui devaient la somme de 6 657,55 $.

Lui ayant versé 21 000 $, ils réclament la différence dans leur demande reconventionnelle. [ 18 ] Les parties ont eu l’occasion d’exprimer lors de l’audience les conséquences de ce projet sur le plan humain, perte d’une amitié, difficultés financières et matrimoniales, etc. Madame Henrie et M. Lafortune ont modifié leur projet initial pour inclure Mme Thibault et considèrent qu’ils ont fait preuve de générosité à son endroit.

Quant à Mme Thibault, elle a investi des sommes considérables dans le projet et a trouvé difficile son statut imprécis entre locataire et propriétaire. [ 19 ] Au-delà des émotions, le présent dossier doit trouver une issue juridique. Cette issue s’est scellée en juin 2020 lorsque les parties ont conclu une entente. Cette entente constitue une transaction au sens du Code civil du Québec qui prévoit, à son

article 2631 , que la transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. [ 20 ] Les parties avaient clairement un différend à régler, à savoir la répartition des sommes investies par chacune d’entre elles dans le contexte de la fin du projet. Elles ont fait des concessions réciproques; Mme Thibault a indiqué que d’après ses calculs, c’est une somme d’environ 39 000 $ qui lui était due. Quant à M.

Lafortune et Mme Henrie, ils ont également fait des concessions puisqu’ils considèrent avoir subi des pertes, puisque la valeur de la maison était moindre à cause du choix des matériaux qu’a fait Mme Thibault et qu’ils ont dû subir des conséquences fiscales importantes. [ 21 ] Comme tout autre contrat, la transaction peut être verbale ou écrite, les deux formes étant valables, sous réserve des difficultés de preuve que peut engendrer une transaction verbale.

En l’instance, il n’y a pas de telles difficultés puisque toutes les parties reconnaissent l’entente pour la somme de 30 000 $. [ 22 ] Les causes pouvant permettre de demander l’annulation d’une transaction sont peu nombreuses. Elle peut être annulée pour les mêmes causes que les contrats en général, si une

partie n’a pas la capacité de contracter, si le consentement est vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. L’erreur peut porter sur la nature du contrat ou être provoquée par le dol (la fraude de l’autre partie). [ 23 ] Aucune de ces causes n’est ici présente. [ 24 ] La transaction peut encore être annulée si elle est fondée sur un

titre qui est nul, sur des pièces reconnues fausses depuis la transaction ou par la découverte subséquente de documents qui étaient inconnus, s’ils ont été retenus par le fait de l’une des parties. [ 25 ] Chacune des parties a eu le réflexe de refaire ses calculs en détail après la transaction, ce qui a mené à des réclamations qui n’étaient pas fondées de part et d’autre. Ainsi, pour ne donner que cet exemple, Mme Thibault ne pouvait réclamer le remboursement des sommes qu’elle a versées à

titre de loyer et Mme Lafortune et Mme Henrie ne pouvaient prétendre à un manque à gagner, les parties ayant signé un bail en bonne et due forme établissant le loyer avec leur plein accord. [ 26 ] Ainsi, il doit être donné effet à la transaction et Mme Henrie et M. Lafortune doivent rembourser à Mme Thibault le solde de l’entente constatée par la transaction, soit 9 000 $. Madame Thibault réclame les intérêts à compter de la date de la mise en demeure; elle y a droit en vertu de l’

article 1617 du Code civil du Québec .

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE solidairement les défendeurs, Julie HENRIE et Jean-Philippe LAFORTUNE, à payer à la demanderesse, Marie-Élaine Thibault, la somme de 9 000 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 4 août 2020, date de la mise en demeure; LE TOUT avec les frais de justice au montant de 209 $, représentant le coût du timbre judiciaire sur la demande; REJETTE la demande reconventionnelle sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.