2021 QCCS 5183, 2021 QCCS 5183

Développement 1 000 Érables limitée c. Provigo Distribution inc. 2021 QCCS 5183 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE KAMOURASKA N°: 250-17-001426-183 DATE : 2 novembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE MICHÈLE LACROIX, J.C.S. ______________________________________________________________________ DÉVELOPPEMENT 1 000 ÉRABLES LIMITÉE, corporation ayant son siège social au 8201, chemin de l’Île, Notre-Dame-des-Sept-Douleurs, district de Kamouraska, G0L 1K0 Demanderesse c.

PROVIGO DISTRIBUTION INC., ayant fait affaires sous les noms de Provigo (détail) inc., Propriétés Provigo limitée et de Propriétés de choix FPI a/s Choice Properties Reit, ayant une place d’affaires au 400, avenue Sainte-Croix, Ville Saint-Laurent, district de Montréal, H4N 3L4 défenderesse et demanderesse en garantie et STAPLES CANADA INC., ayant fait affaires sous le nom de Business dépôt et faisant affaires sous le nom de Bureau en gros, corporation constituée en vertu des lois de la province de l’Ontario, ayant son siège social au 6, Staples Avenue, Richmond Hill, province d’Ontario, L4B 4W3, et ayant une place d’affaires au 250, boulevard de l’Hôtel-de-Ville, Rivière-du-Loup, district de Kamouraska, G5R 1M4 Défenderesse et défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] La demanderesse, Développement 1000 Érables ltée, [1000 Érables], recherche la condamnation solidaire des défenderesses pour le non-respect de leurs obligations contractuelles.

LES FAITS [ 2 ] 1000 Érables est une entreprise familiale oeuvrant dans la gestion immobilière à Rivière-du-Loup. [ 3 ] En 1980, les actionnaires et administrateurs sont Claude Paradis et Ninon April. [ 4 ] Suite au décès de Claude Paradis en 1998, Ninon April continue de gérer les affaires de la société, assistée au besoin par leur fils Bruno Paradis, [Paradis], comptable professionnel agréé. [ 5 ] Début 2000, Paradis s’implique activement dans la gestion, assisté au besoin par sa conjointe Brigitte Émond, [Émond], avocate.

Il est actionnaire et administrateur de la société depuis longtemps. [ 6 ] Début 1980, 1000 Érables fait construire un immeuble commercial sis au 250 boulevard de l’Hôtel de ville, Rivière-du-Loup.

La société est toujours propriétaire de l’immeuble. [ 7 ] En vertu d’une convention de bail datée du 2 décembre 1981, 1000 Érables loue cet immeuble à la défenderesse, Provigo (Détail) inc., aujourd’hui Provigo Distribution inc., [Provigo], pour une durée de vingt (20) ans, du 1 er juin 1981 au 31 mai 2001 [1] . [ 8 ] La convention de bail prévoit également trois options de renouvellement pour des termes consécutifs de cinq (5) ans pour se terminer le 16 mars 2016 [2] . [ 9 ] Pendant les 20 premières années, Provigo opère un commerce d’alimentation. [ 10 ] Le 6 avril 2001, Business Dépôt, aujourd’hui Staples Canada inc., [Staples], transmet à Provigo une offre de location [3] . [ 11 ] Le 29 juin 2001, Provigo transmet à Staples une contre-offre acceptée par cette dernière le 4 juillet 2001 avec une date effective

le 13 août 2001 [4] . [ 12 ] Le 19 juillet 2001, Provigo transmet à 1000 Érables une correspondance afin de convenir de la sous-location des lieux loués à Staples [5] . [ 13 ] Le 20 juillet 2001, 1000 Érables accepte que Provigo sous-loue les lieux à Staples [6] . Staples demeure sous-locataire de Provigo jusqu’au 31 mai 2016. [ 14 ] Pendant 20 ans, entre 1981 et 2011, les relations entre 1000 Érables, Provigo et Staples sont au beau fixe. 1000 Érables effectue des visites ponctuelles de l’immeuble.

Paradis témoigne qu’il se rend, ainsi que les membres de sa famille, chez Provigo pour faire leur épicerie et observe si tout semble être correct.

Paradis témoigne qu’avec l’arrivée de Staples, les visites sont fréquentes également puisque les achats de matériels de bureau et informatique sont très courants. [ 15 ] Dans cette même période, Paradis témoigne que 1000 Érables ne fait aucun travail d’entretien, de réparation, de réfection, de réhabilitation, ni aucun autre de quelque nature que ce soit, du stationnement. 1000 Érables ne manifeste quelque préoccupation ou plainte que ce soit quant à l’entretien effectué par Provigo et/ou Staples ni quant à l’état du pavage de l’immeuble. [ 16 ] À l’automne 2011, trente ans après la construction de l’immeuble incluant le stationnement, 1000 Érables s’adresse à un représentant de la compagnie gestionnaire de Provigo, Arcturus Realty, [Arcturus]. [ 17 ] Sans réponse à sa demande, le 31 mai 2012, 1000 Érables demande par courriel à Arcturus que certains travaux d’entretien soient faits tels : enlever rouille sur poteaux d’enseigne, enlever graffitis sur le mur arrière de la bâtisse et réparer les trous dans l’asphalte [7] . [ 18 ] Le 5 juin 2012, Arcturus répond par courriel à Émond qu’une visite de la propriété a été effectuée il y a trois semaines, que les mêmes lacunes ont été constatées.

Le rapport et les correctifs à apporter seront disponibles sous peu et ce rapport sera envoyé au sous- locataire pour qu’il les corrige [8] . [ 19 ] Le 22 juin 2012, Émond demande par courriel à Arcturus une réponse à son courriel du 6 juin 2012 dans lequel elle lui demande un échéancier pour l’exécution des travaux [9] . [ 20 ] Le 26 juillet 2012, 1000 Érables fait parvenir une mise en demeure à Provigo et Arcturus en copie afin que les réparations réclamées depuis près d’un an soient exécutées.

Dans le courriel, il est écrit que 1000 Érables a accepté que le tout se fasse dès le retour du printemps mais, à ce jour, une seule réparation a été effectuée, soit la peinture du poteau d’enseigne [10] . [ 21 ] 1000 Érables ne sait pas qui et quand les réparations ont été faites. Elle présume qu’elles l’ont été puisqu’il n’y a plus de correspondance par la suite. En défense, on ignore qui a fait les travaux. [ 22 ] Jusqu’au 3 avril 2015, 1000 Érables ne réclame rien à Provigo ou Staples. À cette date, la société transmet à Provigo un avis de cessation de bail effectif le 31 mai 2016.

Elle réclame que les lieux loués soient remis selon les termes prévus à l’article 13 de la convention [11] . [ 23 ] Le 26 mai 2015, 1000 Érables écrit un courriel à Provigo lui demandant de corriger l’état de la chaussée du stationnement le plus rapidement possible car « très dangereux et les clients qui se rendent peuvent soit se blesser, soit endommager leur voiture ». [ 24 ] Le 27 mai 2015, Provigo fait parvenir un courriel à un représentant de Staples dont, joint en copie, le courriel du 26 mai 2015 précédent.

Provigo rappelle à Staples que : “ Note that per the offer dated June 29, 2001 (article 14) Staples is to take care of the exterior maintenance of the premises” [12] . [ 25 ] Le 28 mai 2015, par courriel, Staples écrit à Provigo lui mentionnant qu’une évaluation est en demande. Provigo fait parvenir copie de ce courriel à 1000 Érables [13] . [ 26 ] Le 18 septembre 2015, 1000 Érables et Staples conviennent d’un nouveau bail en vigueur à compter du 1 er juin 2016 pour une durée de cinq ans, soit jusqu’au 31 mai 2021 avec trois options de renouvellement pour des termes consécutifs de cinq ans.

Staples est toujours locataire [14] . [ 27 ] Le 26 avril 2016, 1000 Érables obtient une évaluation de Construction BML pour le Projet : réfection du stationnement Bureau en gros [15] . [ 28 ] Le 3 mai 2016, par courriel, Provigo confirme à 1000 Érables avoir fait procéder à une évaluation du stationnement. Le rapport est attendu [16] . [ 29 ] Le 4 mai 2016, 1000 Érables fait effectuer une seconde évaluation par Pavage Cabano pour le pavage du stationnement [17] . [ 30 ] Le 25 mai 2016, par courriel, Provigo fait parvenir le rapport d’évaluation reçu le jour même.

Provigo demande à 1000 Érables de lui faire parvenir ses soumissions. Le rapport est fait par Le Groupe Irc inc. [18] . [ 31 ] Le 29 mai 2016, par courriel , 1000 Érables transmet à Provigo les soumissions pour la réfection du pavage du stationnement de Staples [19] . [ 32 ] Le 28 juin 2016, par courriel, Provigo informe 1000 Érables être en attente d’une réponse du département de construction de Staples concernant les travaux demandés, soit : • Travaux d’asphaltage du stationnement;

• Nettoyage du mur arrière; • Remplacement des coussins du quai de chargement. On lui revient la semaine prochaine [20] . [ 33 ] Le 14 juillet 2016, par courriel, 1000 Érables écrit à Provigo l’informant que Staples a procédé à la réparation des coussins et au nettoyage du mur arrière. Concernant le stationnement, Staples est d’avis qu’il n’y a pas lieu de procéder à la réfection complète du stationnement.

Un extrait du courriel se lit ainsi : « Bien que notre échange fut cordial et que nous pourrions être ouverts à une démarche gagnant/gagnant pour tous, nous leur avons rappelé que notre entente contractuelle était avec Provigo et non pas avec Bureau en Gros. Pendant les vingt (20) premières années du bail alors que Provigo était l’occupant des lieux, l’entretien de l’asphalte était régulier et adéquat; nous n’avons pas eu à intervenir pour rappeler de faire le nécessaire pour l’entretien et pour garder en « bon état de réparation » le stationnement.

Mais, après que Provigo ait conclu une entente de sous-location de 15 ans avec Bureau en Gros, toutes les communications ont dû se faire avec la société Arcturus, laquelle devait assurer le suivi et le respect du bail avec Bureau en Gros en lieux et place de Provigo. Nous avons dû intervenir à plusieurs reprises auprès d’Arcturus pour leur demander de faire le nécessaire afin que l’état du stationnement soit remis en bon état de réparation.

Pendant ce temps, les dommages constatés sur les lieux ne faisaient que s’amplifier avec les conséquences qui en découlent : lorsque l’eau réussit à s’infiltrer à l’intérieur de la fissure, elle vient affecter par la suite le fond du sol et, avec l’action du gel et dégel, aggrave l’état de l’asphalte.

Vous comprendrez donc que nous ne pouvons accepter une remise des lieux dans l’état actuel du stationnement, lequel état s’est dégradé de façon très importante à cause du défaut de maintenir les lieux en bon état de réparation en tout temps pendant la durée du bail. » [21] [ 34 ] Le 25 août 2016, 1000 Érables transmet une seconde mise en demeure à Provigo exigeant la remise des lieux loués en bon état de réparation à leurs frais, conformément à l’article 13 de la convention de bail.

Des réparations urgentes doivent être faites dans le stationnement afin de rendre les lieux sécuritaires à la circulation, tant automobile que piétonne.

Le délai pour transmettre un échéancier des travaux est de dix jours sinon des procédures seront intentées sans autre avis ni délai [22] . [ 35 ] Le 23 septembre 2016, 1000 Érables défraie 4 369,05 $ pour faire réparer l’asphalte du stationnement [23] . [ 36 ] Le 28 décembre 2016, 1000 Érables envoie, par courrier recommandé, une lettre enjoignant à Provigo et le gestionnaire à payer la somme de 330 675 $ pour les réparations du stationnement avec, en sus, les réparations assumées par 1000 Érables, pour un montant total de 335 044 $ dans un délai de cinq jours, sans quoi des procédures seront intentées sans autre avis ni délai.

Les 21 février 2017 et 6 juillet 2017, des lettres par courrier recommandé sont envoyées à Provigo et le gestionnaire toujours dans le même but [24] . [ 37 ] Le 21 novembre 2017, Provigo défraie 661,11 $ pour réparation d’asphalte [25] . [ 38 ] Le 27 mars 2018, 1000 Érables fait parvenir à Staples une mise en demeure l’enjoignant de payer, sauf à parfaire, 336 000 $ correspondant : - aux travaux d’asphaltage du stationnement; - au nettoyage du mur arrière; - au remplacement des coussins du quai de déchargement [26] . [ 39 ] Le 29 mai 2018, 1000 Érables signifie une Demande introductive d’instance, modifiée et remodifiée dans laquelle elle recherche la condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une somme de 306 949 $.

LE BAIL ENTRE 1000 ÉRABLES ET PROVIGO [27] «

Article 1 DÉFINITIONS (…) 1.03 « Zones et services extérieurs » signifient, sans limiter leur généralité, les parcs de stationnement, les voies de circulation, les chemins, les trottoirs, les espaces verts, les cours, les passages, les allées d’entrée et les sorties, les voies de service pour camions, les aires de chargement, les enseignes générales, le tout pour l’usage et le bénéfice du Locataire, ses employés, clients et invités. (…)

Article 4 LOYER (…)

4.03 FRAIS D’OPÉRATION DES ZONES ET SERVICES EXTÉRIEURS Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, le Locataire devra à ses frais et dépens, entretenir, nettoyer, surveiller et réparer les zones et services extérieurs, incluant mais sans limiter leur généralité, le jardinage et l’aménagement paysager, l’entretien normal du pavage , la peinture des lignes de stationnement, l’entretien du système d’éclairage, l’entretien normal des enseignes, le déneigement de la superficie totale allouée aux lieux loués, soit une superficie d’environ quatre-vingt-douze mille (92,000) pieds carrés, et l’enlèvement des déchets. [notre soulignement] (…)

Article 7 RÉPARATIONS, ENTRETIEN ET CHAUFFAGE (

a) Tous les frais d’opération, d’entretien et de réparation des lieux loués par le Locataire seront à la charge du Locataire, sauf les réparations de nature structurale et les réparations à la toiture des lieux loués qui seront l’entière responsabilité du Bailleur, sauf les dommages causés par la faute ou les appareils appartenant au Locataire. (

b) Le Locataire gardera les lieux loués en bon état de réparation pendant toute la durée du présent bail et de son ou de ses renouvellements et ne permettra aucune accumulation de déchets ou de débris. (…) (

e) Le Bailleur garantit que les lieux loués de même que les zones et services extérieurs ont été construits et complétés d’une façon normale, par des travaux de première qualité de même qu’avec des matériaux de première qualité. (…)

Article 9 INSPECTION Le Bailleur et ses employés auront le droit, de temps à autres, et ce, à des heures convenables, de façon à nuire le moins possible à la conduite des affaires du Locataire, de visiter les lieux loués et d’en faire l’inspection; et si le Bailleur juge raisonnablement à propos que certaines réparations à la charge du Locataire comme il est ci-haut indiqué, doivent être effectuées, le Locataire, après avoir reçu un avis par écrit du Bailleur devra, dans les trente (30) jours suivant la réception de tel avis, faire effectuer, à ses frais, telles réparations. (…)

Article 13 EXPIRATION (

a) Au terme du présent bail et de tout renouvellement d’icelui, le Locataire remettra les lieux loués au Bailleur, en bon état de réparations, sauf les détériorations d’usage, et sauf tous les dommages causés aux lieux loués par une cause ou un évènement hors du contrôle du Locataire. (…)

Article 17 DÉFAUT (…) (

b) Si le locataire était en défaut d’observer l’une quelconque des conditions mentionnées aux présentes, le Bailleur pourra, mais sans y être tenu cependant, après avoir donné au Locataire un avis par écrit de trente (30) jours lui mentionnant tel défaut, et même sans avis s’il s’agissait d’un cas d’urgence, remplir lui-même la condition requise, et ce, pour le compte et aux frais du Locataire et en tel cas il pourra exiger immédiatement de ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il aura dépensées avec intérêt au taux bancaire; cependant, telles dépenses faites par le Bailleur n’empêcheront pas ce dernier de prendre contre le Locataire toutes procédures judicaires qu’il jugera à propos par suite du défaut du Locataire de se conformer à toutes et chacune des conditions du présent bail. (…) (

d) Le fait pour le Bailleur ou pour le Locataire de tolérer, d’ignorer ou de ne pas aviser l’autre

partie de son défaut d’observer l’une quelconque des conditions mentionnées aux présentes, ou le fait pour le Bailleur ou pour le Locataire d’accepter ou de faire un paiement de loyer pendant que l’autre

partie est en défaut ne pourra en aucune circonstance, nonobstant toute loi, usage ou coutume à ce contraire, être considéré comme étant une libération pour le Bailleur ou le Locataire de son obligation d’observer les conditions du présent bail, et n’affectera en rien les droits et recours existant en faveur du Bailleur et du Locataire pour forcer et contraindre l’autre

partie à se soumettre à toutes et chacune des conditions stipulées aux présentes. (…)

Article 25 SOUS-LOCATION Le Locataire pourra céder son bail, ou sous-louer les lieux loués en tout ou en partie, en obtenant le consentement écrit du Bailleur, lequel consentement ne pourra être retenu indûment ou sans raison valable. Nonobstant ce qui précède, le Locataire pourra céder son bail ou sous-louer les lieux loués en tout ou en partie, à une compagnie contrôlée par lui ou par sa compagnie-mère, s’il y a lieu, ou à un franchisé, concessionnaire ou marchand indépendant, sans le consentement du Bailleur.

Dans tous tels cas de cession et/ou de sous-location, le Locataire demeurera conjointement et solidairement responsable avec le cessionnaire et/ou le sous-locataire de toutes les obligations découlant de ce bail. » LA SOUS-LOCATION ENTRE PROVIGO ET STAPLES [28] « 18. Work to the Leased Premises : BD. shall be responsible for all work to be done to the Leased Premises. (…) 19. Head Lease Obligations : B.D. shall respect and assume all obligations imposed on Provigo under the Head Lease, unless such obligations are modified by the present Offer of Sub-Lease. » LE BAIL ENTRE 1000 ÉRABLES ET STAPLES [29] «

ARTICLE 1 LEASE

SUMMARY (…) (

b) Term : Five (5) years from the Commencement Date subject to renewals. (

c) Renewal Options : Two (2) renewal terms of five (5) years each and one (1) renewal term of five (5) years less one (1) day. (

d) Commencement Date : June 1, 2016. (…)

ARTICLE V TENANTS COVENANTS (…) 5.08 MAITENANCE AND REPAIR The Tenant shall maintain the Lands and the Building and make all necessary interior and exterior non-structural repairs to the Premises, as a reasonably prudent tenant would do, including repairs to the heating, ventilating and air conditioning system located therein, to the interior plumbing and electrical systems and repairs required as a result of the Tenant’s negligence except that the Tenant shall not be obligated to make any of the foregoing arising out of or in any way connected with (

a) settling, (

b) defects in labour, workmanship, materials or equipment employed, supplied or installed in connection with the Landlord’s Work during the first Lease Year, (

c) latent defects, (

d) the negligence of the Landlord, (

e) reasonable wear and tear not inconsistent with good and prudent maintenance and (

f) damage by fire and all other insured risks. The Tenant shall make all replacements of plate glass in the Building except if the need for such replacement shall arise from any of the occurrences set forth in subsections (

a) through (

f) in the preceding sentence. (…)

ARTICLE VI LANDLORD’S COVENANTS (…) 6.04 MAINTAIN AND REPAIR The Landlord shall make all repairs not required to be made by the Tenant pursuant to

Section 5.08, in a good and prudent manner and shall promptly carry out, at the Landlord’s sole cost, all structural repairs including but not limited to repairs to the foundation, exterior weather walls, exterior and interior structural elements, bearing walls, the roof structure and roof membrane, including their replacement at the Landlord’s sole cost and expense. The Landlord will obtain a report on the condition of all the HVAC units and will repair or replace if required. Landlord will warranty for a period of five (5) years.

The Landlord will transfer all warrantied for the HVAC from the Landlord to the Tenant such that the Tenant will have the benefit of any and all warranties on or pertaining to the HVAC units and systems. » CODE CIVIL DU QUÉBEC

1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1428. Une clause s’entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun. 1431. Les clauses d’un contrat, même si elles sont énoncées en termes généraux, comprennent seulement ce sur quoi il paraît que les parties se sont proposé de contracter. 1432. Dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée.

Dans tous les cas, il s’interprète en faveur de l’adhérent ou du consommateur. 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. 1890. Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail.

RAPPORT LORD - 18 juillet 2018 [ 40 ] Robert Lord, [Lord], a été reconnu par le Tribunal et en accord avec les parties Technologue en génie civil avec connaissance en contrôle de qualité des matériaux dont le pavage. [ 41 ] Son mandat est de réaliser une expertise sur le pavage du stationnement du commerce sis au 250 boulevard de l’Hôtel-de-Ville, Rivière-du-Loup, Québec. [ 42 ] Dans son rapport, il écrit en pages 1 et 2 dans la

section Observations : « Au départ, il s’agit d’un stationnement construit il y a 36 ans. (…) Visuellement, le pavage est en mauvais état et présente des signes de fatigue avancés. Les photos (…) nous montrent clairement que le pavage montre des signes de vieillissement avancé qui frôle la destruction. (…) On constate que presque tous les types de défaillances mentionnées dans le document en référence à l’annexe 5 sont répertoriés à l’exception de ceux qui sont causés par de fortes densités de circulation. Aucun entretien périodique n’aurait été effectué sauf les quelques réparations effectuées par le propriétaire, selon lui. » [ 43 ] À la

section Constatations , Lord écrit en page 2 : « D’une façon générale, on peut dire que le pavage en place a dépassé la durée de vie utile d’un pavage des années 1982. À cette époque, le pavage était conçu pour une vie utile de 20 à 25 ans, si on l’entretenait correctement. » [ 44 ] Au procès, Lord témoigne que le colmatage des fissures aurait dû être fait dès l’année 1990, puis en 1995, 2005 et 2010 (page 3 de son rapport). [ 45 ] Lord explique que le resurfaçage aurait dû être fait il y a 18 ans, soit en l’an 2000, et serait de nouveau dû pour être fait en 2018.

Dans le pire des cas, le resurfaçage aurait dû être fait après 25 ans, soit en 2007.

Comme cela n’a pas été fait, le pavage est rendu à son état limite avant destruction totale. [ 46 ] Il recommande donc que le pavage soit démoli et reconstruit correctement par la suite. [ 47 ] Au procès, Lord témoigne qu’à partir du moment où ces travaux n’ont pas été effectués, il est déjà trop tard. [ 48 ] Au procès, Lord témoigne au sujet d’un programme de réhabilitation établi sur 50 ans qui aurait permis de doubler la durée de vie utile du pavage pour finalement admettre qu’il ne peut confirmer qu’un tel programme d’entretien et de réhabilitation existait à l’époque de la construction de l’immeuble et du pavage original.

ANALYSE ET DÉCISION [ 49 ] L’issue du litige consiste à identifier la nature de la réclamation versus les obligations de chaque partie.

Les obligations de Provigo [ 50 ] La clause 4.03 de la convention de bail prévoit que l’obligation de Provigo se limite à « l’entretien normal du pavage, la peinture et les lignes de stationnement ». [ 51 ] Textuellement, ce que 1000 Érables réclame à Provigo et Staples est de payer pour les frais de remise en bon état de réparation des lieux loués, des zones et services extérieurs et le nettoyage des lieux loués. [ 52 ] Concrètement, les réparations réclamées par 1000 Érables constituent une remise à neuf complète du pavage du stationnement, ni plus ni moins.

[ 53 ] Ces travaux d’asphaltage réclamés par 1000 Érables ne sont pas de la nature d’entretien incombant aux locataires, lesquels ne visent que des « travaux de faible importance en vue de maintenir un lieu en bon état . » [30] [ 54 ] Les travaux auxquels un locataire est tenu sont ceux qui relèvent du simple entretien des lieux et non du vieillissement de l’immeuble. [31] [ 55 ] Provigo doit répondre des dégradations du bien loué en raison de la jouissance de celui-ci, cependant elle n’est pas responsable pour les dégradations résultant de la vétusté ou de l’usure normale du bien loué.

« La vétusté est un état de dégradation résultant de l’usage normal prolongé. (…) Le locataire ne doit aucune indemnité pour la détérioration résultant de l’usure normale des lieux ou du bien.» [32] [ 56 ] En vertu de la clause 4.03, l’intention des parties est d’inclure dans l’obligation d’entretien de Provigo les dépenses courantes, répétitives et prévisibles pendant la durée du bail, non pas celles exigées par 1000 Érables [33] . [ 57 ] En vertu de la clause 13 de la convention de bail, Provigo n’a aucune obligation de remettre à neuf ou à apporter des améliorations aux lieux loués, ni à répondre aux détériorations d’usage. [ 58 ] Le stationnement a été pavé en 1982 et selon le rapport Lord, ce pavage avait une vie utile de 20 à 25 ans, vie prolongée lors de son témoignage à une possibilité de 50 ans avec un programme de conservation qui aurait pu être appliqué pour la première fois au plus tard 8 ans de la construction si disponible à l’époque, ce que Lord ne peut confirmer. [ 59 ] Les réparations visant à augmenter la vie utile doivent être considérées comme des dépenses de nature capitale puisqu’elles sont non récurrentes et très onéreuses [34] . [ 60 ] La vie utile du stationnement était achevée sinon presqu’en fin de vie. [ 61 ] La preuve révèle également que ce n’est qu’en 2012, que 1000 Érables s’adresse à Provigo, soit 30 ans plus tard, pour la première fois pour des demandes pour l’entretien du stationnement. [ 62 ] Il faut rappeler que le 14 juillet 2016, 1000 Érables écrit à Provigo que « Pendant les vingt (20) premières années du bail alors que Provigo était l’occupant des lieux, l’entretien de l’asphalte était régulier et adéquat; nous n’avons pas eu à intervenir pour rappeler de faire le nécessaire pour l’entretien et pour garder en bon état de réparation le stationnement . » [ 63 ] Les inspections ponctuelles fréquentes faites par 1000 Érables étaient donc satisfaisantes pour cette dernière. [ 64 ] Au surplus, le 18 septembre 2015, 1000 Érables conclut directement un nouveau bail avec Staples [35] . [ 65 ] Le bail ne contient aucune réserve quant à l’état des lieux.

Dans Développement Olymbec inc. c.

Tapis Cosmos inc . [36] , la Cour a décidé que le locateur avait renoncé à l’obligation du locataire de remettre les lieux en bon état de réparation en raison du fait qu’il a, à la fin du bail avec le locataire, conclu un bail directement avec le sous-locataire. [ 66 ] Le 25 août 2016, quatre ans après l’envoi de la première mise en demeure, 1000 Érables envoie une seconde mise en demeure à Provigo [37] . [ 67 ] Ce n’est que deux ans plus tard que 1000 Érables entreprend un recours contre Provigo. [ 68 ] 1000 Érables est présumée avoir implicitement accepté la remise en état telle quelle par Provigo.

Elle ne peut par la suite lui réclamer, Staples étant locataire dorénavant. Les obligations de 1000 érables [ 69 ] 1000 Érables s’appuie sur la clause 7(

b) de la convention pour revendiquer que Provigo a l’obligation de garder les lieux loués en bon état de réparation. [ 70 ] La clause 7(

a) exclut expressément les réparations de nature structurale.

La convention de bail est muette quant à la signification de « réparations de nature structurale ». [ 71 ] En vertu de la Loi, le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien [38] . [ 72 ] L’expression « réparations nécessaires » comprend les travaux d’entretien, ainsi que les réparations qui visent à corriger une défectuosité et ceux concernant la sécurité [39] . [ 73 ] La réfection complète du pavage d’un stationnement est une réparation structurale et nécessaire. [ 74 ] Il appartenait à 1000 Érables de démontrer, par prépondérance de preuve, que les réparations ne sont pas de nature structurale et qu’elle a le droit de les faire assumer par le locataire [40] . [ 75 ] Elle n’a pas réussi à relever ce fardeau.

Obligations de Staples [ 76 ] Staples a les mêmes obligations que Provigo à partir du début de la sous-location. À partir de ce moment, Staples est redevable envers Provigo pour toutes les obligations de cette dernière dans la convention de bail, incluant celles concernant l’entretien et la remise en état des lieux [41] .

[ 77 ] Le locataire conserve tous ses droits et obligations envers le locateur principal et acquiert ceux d’un locateur envers le sous- locataire [42] . [ 78 ] 1000 Érables ne peut avoir plus de droit à l’encontre de Staples que de Provigo. [ 79 ] Il a déjà été établi que 1000 Érables n’a pas réussi à démontrer que Provigo avait l’obligation de refaire le pavage entier du stationnement. La même conclusion s’impose à l’égard de Staples. CONCLUSION [ 80 ] Ce n’est qu’en 2012, après l’expiration de la vie utile du pavage du stationnement, que 1000 Érables a fait des demandes auprès de Provigo pour l’entretien.

La remise du stationnement à neuf suite à la fin de sa vie utile est à l’entière responsabilité de 1000 Érables. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 81 ] REJETTE la Demande introductive d’instance modifiée en dommages contractuels et extracontractuels; [ 82 ] Avec frais de justice. __________________________________ MICHÈLE LACROIX, J.C.S.

Me Claude Boivin 3000, rue Alexandra, bureau 301 Québec, QC – G1E 7C8 Avocat de la demanderesse Me Éric Lalanne De Grandpré Chait 1000, rue De la Gauchetière Ouest, bureau 2900 Montréal, QC – H3B 4W5 Avocats de la défenderesse et demanderesse en garantie Me Matthew Liben Me Patrick Lapierre Blake Cassels & Graydon 1, Place Ville-Marie, bureau 3000 Montréal, QC – H3B 4N8 Avocats de la défenderesse et défenderesse en garantie Dates d’audience: 27 et 28 septembre 2021