2018 QCCQ 7985, 2018 QCCQ 7985

Vincent c. Syndicat de copropriété 3506-3520 de Verdun 2018 QCCQ 7985 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-702123-177 DATE : 31 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ DANIEL VINCENT Demandeur c.

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ 3506-3520 DE VERDUN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, M. Vincent, poursuit le Syndicat de copropriétés du 3506-3520 de Verdun (« Le Syndicat ») pour la somme de 155,10 $. [ 2 ] Le montant réclamé représente : • Le coût de remplacement d’un luminaire pour 28,73 $; • Frais d’électricien pour la somme de 103,37 $; • Frais de mise en demeure de 23,00 $. [ 3 ] Le Syndicat conteste la réclamation.

Il soulève que le luminaire étant situé sur le mur du balcon de M. Vincent qui est une

partie commune à usage exclusif, il relève de sa responsabilité d’en assumer l’entretien et les réparations. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Afin de disposer de ce litige, les principales questions que le Tribunal doit trancher sont les suivantes : • Le Syndicat a-t-il l’obligation de défrayer les coûts d’un luminaire situé sur le mur du balcon d’une copropriété ? • Le fait que les coûts pour remplacer le luminaire en question ne sont pas des dépenses majeures, peut-il faire obstacle à la réclamation de M. Vincent contre le Syndicat?

LES FAITS [ 5 ] Monsieur Vincent est propriétaire à compter de 2016, d’une unité de copropriété située dans un immeuble composé de 8 unités, sur la rue de Verdun à Verdun. [ 6 ] Vers le mois de mars 2017, il constate que la lumière ne s’allume pas sur le balcon de son condo.

Il transmet un courriel au Syndicat (Pièce D-2) pour l’informer de cette situation. [ 7 ] Le 27 avril, le Syndicat lui transmet une réponse l’avisant que l’entretien du luminaire qui se trouve sur le mur de son balcon qui est à usage exclusif, relève de sa responsabilité. [ 8 ] Suite au refus du Syndicat de remplacer le luminaire, le 12 mai, M. Vincent transmet une mise en demeure au Syndicat, lui demandant formellement de remplacer le luminaire dans le délai de 10 jours. [ 9 ] La mise en demeure étant demeurée sans réponse, M.

Vincent procède à changer le luminaire. [ 10 ] Il a payé 28,63 $ pour le luminaire et 103,37 $ en frais d’électricien, montants qu’il réclame en l’instance plus les frais de la mise en demeure. [ 11 ] Monsieur Morgan LeRoy est président du Syndicat. Il précise que le condo de M. Vincent est situé au 3 e étage avec un balcon à usage exclusif. Ce luminaire ne sert à illuminer que le balcon de M. Vincent.

[ 12 ] Le Syndicat s’est appuyé sur la déclaration de la copropriété (art. 97) pour refuser de changer à ses frais le luminaire. [ 13 ] Le luminaire n’était pas celui qui était installé à l’origine. Le Syndicat n’avait pas reçu de demande pour changer le luminaire. [ 14 ] Le luminaire d’origine consiste un globe avec une ampoule à l’intérieur et celui qui était installé en mars 2017, était différent. Il était composé d’une lumière avec un détecteur de mouvements. [ 15 ] Selon M.

LeRoy, aux yeux des administrateurs du Syndicat, les dépenses pour remplacer le luminaire n’étant pas des dépenses majeures, elles sont à la charge du propriétaire du l’unité de copropriété. Hormis M. Vincent, ce principe est accepté par tous les copropriétaires. [ 16 ] Monsieur Guillaume Verdier est trésorier du Syndicat durant les années 2014 à 2017. Il corrobore la version de M. LeRoy voulant que le luminaire en place en 2017, était composé d’un détecteur de mouvements. Il précise qu’il fréquentait le propriétaire qui a vendu le condo à M.

Vincent. [ 17 ] Il est présent à la réunion du conseil quand la décision est prise pour refuser de remplacer le luminaire de M. Vincent. [ 18 ] Le Syndicat soulève qu’il existe une clause d’arbitrage et de médiation dans la déclaration de copropriété. Monsieur Vincent a refusé l’arbitrage et la médiation. [ 19 ] Monsieur Vincent nie qu’il y a eu demande de médiation avant les procédures. Il plaide qu’il était en droit de refuser la médiation, vu la mauvaise foi du Syndicat.

Selon lui, il existe une différence entre entretien majeur et remplacement. [ 20 ] Le Syndicat réclame les frais de justice au montant de 150,00 $. ANALYSE ET MOTIFS [ 21 ] Il n’est pas contesté que le luminaire situé sur le mur du balcon de l’unité de copropriété de M. Vincent est une

partie commune à usage restreint tel que stipulé dans l’article 12 de la Déclaration de copropriété. [ 22 ] Il est utile de reproduire ici l’article 97 de la Déclaration de copropriété :

ARTICLE 97.

Chaque copropriété qui bénéficie d’un droit de jouissance exclusive dans les parties communes à usage restreint énumérées ci-dessus à l’ACTE CONSTITUTIF DE COPROPRIÉTÉ doit les maintenir en bon état de propreté , fonctionnement et réparation et est responsable de la réparation des dommages causée à ces parties réservées à sa jouissance exclusive, que ce soit par son fait, par le fait d’un membre de sa famille, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se trouvant chez lui, et à son défaut, cet entretien et ces réparations peuvent être effectuées par le syndicat, mais à la charge du copropriétaire concerné.

Aucune matière dangereuse ne peut être entreposée sur les parties communes à usage restreint, cases de rangements, espaces de stationnement, et autres… (Soulignements ajoutés) [ 23 ] L’article 9.1 de la déclaration de copropriété énonce : 9.1 CONFLITS D’INTERPRÉTATION

ARTICLE 88.

Advenant un conflit d’interprétation entre les dispositions de la loi, de la présente déclaration de copropriété, ou de tout règlement y donnant suite, les dispositions de la loi prévalent , Sujettes à la loi, les dispositions de la présente déclaration prévalent, Sujet à la loi et à la présente déclaration, les règlements faits par le conseil d’administration sont valides en autant qu’ils ne viennent pas en conflit avec ceux des copropriétaires ni avec les exigences de la loi ou de la présente déclaration. […] (Soulignements ajoutés) [ 24 ] Les dispositions pertinentes du Code civil du Québec qui peuvent s’appliquer ici sont les suivantes : 1064 .

Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. […] 1071 .

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat. [ 25 ] Dans l’arrêt Gestion Almaca inc. c.

Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean [1] la Cour d’appel se prononce sur l’application des articles 1064 , 1071 et 1072 C.c.Q . en ces termes : [21] Les articles 1064 , 1071 et 1072 C.c.Q. établissent les règles applicables à la répartition des coûts d’entretien (réparations mineures ou majeures) d’un immeuble détenu en copropriété divise. Le terme « charges », utilisé à l’article 1064 C.c.Q., ne vise que les dépenses mineures de réparation et les coûts d’entretien liés à l’utilisation des parties communes.

La dernière phrase prévoit qu’il y a un partage différent de ces coûts pour les parties communes à usage restreint. La contribution au fonds de prévoyance, pour sa part, sert à acquitter le coût des réparations majeures et de remplacement de toutes les parties communes (à usage restreint ou non). Le législateur

édicte que tous les copropriétaires doivent y contribuer en proportion de la valeur relative de leur fraction de copropriété. Le deuxième alinéa de l’article 1072 C.c.Q. confirme cette interprétation. En effet, il peut être tenu compte, pour établir la contribution au fonds de prévoyance, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.

Cela signifie donc que, sans clause particulière à ce sujet dans la déclaration de copropriété, la contribution au fonds de prévoyance ne tient pas compte de ces droits. [22] Il est par ailleurs logique qu’il en soit ainsi puisque les réparations majeures, sur un immeuble, sont liées au droit de propriété et non à la jouissance de ces parties communes. Je partage l’opinion de Me Christine Gagnon à ce sujet. Elle écrit : Il existe deux catégories de charges liées à une

partie commune à usage restreint. La première concerne les charges relatives à l'utilisation, soit les dépenses mineures de réparation et les coûts d'entretien. Ce sont des charges qui se rapportent directement à l'utilisation des parties communes à usage restreint. Elles sont réparties entre les utilisateurs selon l'

article 1064 C.c.Q. in fine, dans la mesure où, croyons-nous, le calcul d'une quote-part particulière de charge est possible et significativement utile. […] […] La deuxième catégorie de charges est relative aux réparations majeures et au remplacement de ces parties communes à usage restreint. Précisons d'abord que ces charges font l'objet d'un fonds de prévoyance en vertu des articles 1071 et 1072 C.c.Q. qui, d'ailleurs, ne distinguent pas entre les parties communes générales et les parties communes à usage restreint.

Le fonds de prévoyance couvre donc les réparations majeures et le remplacement des parties communes à usage restreint comme par exemples, les fenêtres et les balcons d'une copropriété divise verticale. C'est tout à fait logique, puisque ces dépenses sont liées au droit de propriété et non à la jouissance de ces parties communes. L'

article 1064 C.c.Q. énonce la règle générale à l'effet que tous les copropriétaires contribuent au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de leur fraction. Le deuxième alinéa de l'article 1072 C.c.Q. permet cependant de tenir compte des droits de jouissance exclusifs pour déterminer la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance, c'est-à-dire aux réparations majeures et au remplacement.

On constate une certaine souplesse à cet égard . [1 ] […] [Références omises] [Je souligne] [23] En 2001, la Cour s’est d’ailleurs prononcée sur l’interprétation des articles 1064 , 1071 et 1072 C.c.Q. dans l’arrêt Syndicat des copropriétaires de Verrières I c. Bombardier[ 2 ]. Dans cette affaire, elle devait déterminer s’il était possible de créer deux fonds de prévoyance depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, le 1er janvier 1994.

Après avoir expliqué qu’il ne peut y avoir qu’un seul fonds de prévoyance par copropriété divise, la Cour conclut que le législateur n’a pas établi de distinction entre les contributions au fonds de prévoyance pour les parties communes à usage non restreint et celles à usage restreint : L'

article 1064 C.c.Q. prévoit, il est vrai, des modalités distinctes en ce qui a trait aux charges reliées à l'utilisation des parties communes à usage restreint. Les copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint sont tenus seuls aux charges qui en résultent. Me Christine Gagnon observe à cet effet: "On sait que, sous l'ancien droit, il existait une pratique qui consistait à attribuer aux titulaires de droits de jouissance exclusive d'une

partie commune les charges d'entretien courant relatifs (sic) à cette

partie commune. Les dépenses majeures étaient assumées par la collectivité. Cette répartition faisait une juste distinction entre les responsabilités résultant de l'usage et celles résultant de la propriété. Elle était donc très logique. Nous croyons que le même principe s'applique toujours sous le Code civil du Québec ." […] [ 26 ] L’application des principes qui se dégagent de cet arrêt aux faits en l’espèce supporte la décision du Syndicat de refuser de défrayer le coût du luminaire.

Il faut préciser que le luminaire est composé d’une ampoule et d’un globe dont le coût de remplacement s’élève à 28,73 $. [ 27 ] Nous sommes très loin d’une situation de dépenses majeures reliées à l’utilisation d’une

partie commune à usage exclusif. [ 28 ] Monsieur Vincent met l’accent sur le terme « remplacement », cet argument ne bonifie en rien sa position, vu la modicité du coût pour remplacer une ampoule et un globe situé sur le mur de son balcon. [ 29 ] Le Syndicat est justifié d’appliquer la clause 97 de la Déclaration de copropriété pour refuser de défrayer les coûts de remplacement du luminaire et la décision trouve aussi assise dans l’interprétation et l’application de l’

article 1064 C.c.Q ., par la Cour d’appel dans l’arrêt cité précédemment. [ 30 ] Il relève de la témérité d’entreprendre un recours judiciaire contre le Syndicat de copropriété, pour le remboursement des coûts pour remplacer une ampoule et un luminaire situés sur le mur du balcon d’un condo dont le copropriétaire a un droit de jouissance exclusive dans une

partie commune à usage restreint. [ 31 ] La témérité c'est de mettre de l'avant un recours ou une procédure alors qu'une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances analogues, conclurait à l'inexistence d'un fondement pour cette procédure [2] , ce qui est le cas ici. [ 32 ] Le Tribunal conclut que la contestation est fondée et la demande doit échouer. [ 33 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la demande; [ 35 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur, les frais de justice de 150,00 $.

__________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 22 octobre 2018.