2016 QCCQ 7691, 2016 QCCQ 7691

Byers c. Gagnon 2016 QCCQ 7691 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINTE-AGATHE-DES-MONTS « Chambre civile » N° : 715-32-000464-152 DATE : 22 JUILLET 2016 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. HOLLY G. BYERS Demanderesse c. SYLVAIN GAGNON -et- CAROLE LEFEBVRE Défendeurs JUGEMENT SUR DEMANDE FONDÉE SUR LA GARANTIE DE QUALITÉ 1. L’APERÇU [ 1 ] L’achat d’une résidence peut parfois tourner au cauchemar.

C’est ce qui s’est produit pour Mme Byers. [ 2 ] Intriguée par la provenance d’odeurs désagréables, Mme Byers découvre par la suite des problématiques importantes au niveau de la fondation de sa nouvelle résidence.

Une large fissure présente sous la fenêtre de la cuisine, de nombreuses autres de largeurs variables, mais surtout l’absence de semelle à certains endroits de la fondation de blocs de béton. [ 3 ] Comme conséquence des désordres affectant la fondation, s’en suivent le dégarnissage entier de l’intérieur de la résidence et des travaux d’excavation d’envergure à l’extérieur pour réparer et imperméabiliser la fondation de blocs de béton. [ 4 ] Mme Byers soutient que rien lors de l’achat de la résidence ne permettait de soupçonner l’état de la fondation.

Elle soutient que les dommages découlant des vices constatés à la résidence totalisent plus de 50 000 $. Elle réduit cependant la réclamation à 15 000 $ conformément au seuil monétaire de compétence de la Cour du Québec lorsque siégeant en Division des petites créances. [ 5 ] En défense, M. Gagnon et Mme Lefebvre nient l’existence d’un vice caché lors de la vente, plusieurs indices permettant de soupçonner une problématique d’humidité à l’immeuble.

Ils soutiennent également que les travaux constituent davantage une amélioration de l’immeuble que des travaux correctifs, de sorte qu’ils considèrent la réclamation comme étant exagérée [1] . [ 6 ] Ils reprochent finalement à Mme Byers de ne pas avoir été en mesure de faire les constats appropriés lors de leur visite des lieux en raison du dégarnissage des lieux et de ne pas les avoir tenus informés des travaux entrepris par la suite. [ 7 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal est d’avis que Mme Byers a satisfait au fardeau de preuve lui incombant et établi que l’immeuble est affecté d’un vice visé par la garantie de qualité.

Ce vice consiste en l’absence d’une

partie de la semelle de fondation, cette absence étant la cause des fissures constatées à la fondation, de même que de la moisissure présente à l’intérieur des murs et au plancher. [ 8 ] Cependant, la réclamation formulée par Mme Byers est réduite à la somme de 8 594,39 $ pour tenir compte de la qualité de la preuve présentée, mais également de l’âge de l’immeuble et de la plus-value apportée par les travaux. 2. LE CONTEXTE [ 9 ] L’immeuble en litige est un immeuble situé à Sainte-Agathe-des-Monts ayant été construit en 1977. [ 10 ] M.

Gagnon et Mme Lefebvre n’en sont pas les premiers occupants, l’ayant acquis en 1994. Ils en sont en conséquence propriétaires depuis 17 années lorsqu’ils décident de le mettre en vente en novembre 2011. [ 11 ] En mars 2012, Mme Byers présente une promesse d’achat de l’immeuble au prix de 200 000 $, laquelle est acceptée par M. Gagnon et Mme Lefebvre [2] . Cette promesse d’achat est sujette aux conditions usuelles d’obtention du financement requis et

d’inspection. [ 12 ] Les services de l’inspecteur Yves Larose sont retenus pour effectuer cette inspection qui a lieu le 22 mars 2012. Mme Byers examine attentivement le rapport de l’inspecteur Larose [3] puisqu’elle souhaite acquérir une résidence sans projet d’entretien immédiat. Elle a d’ailleurs consacré une année à la recherche de cette résidence.

Malgré certains constats et recommandations, ce rapport lui apparaît favorable. [ 13 ] Mme Byers a elle-même pu constater les signes d’une fissure réparée sous la fenêtre de la cuisine. M. Gagnon a confirmé avoir réparé cette fissure, bien que ne pouvant confirmer le moment de cette réparation. [ 14 ] Le 12 mai 2012, intervient la signature de l’acte constatant la vente de l’immeuble. [ 15 ] Mme Byers désenchante dès la prise de possession de l’immeuble. Dès qu’elle ouvre les portes des armoires situées sous l’évier de la cuisine, une forte odeur de moisi s’en échappe.

Elle contacte immédiatement le courtier immobilier et l’inspecteur Larose. Pour elle, il ne fait aucun doute qu’il y a un problème qu’un simple ménage ne pourra régler. [ 16 ] Le 12 mai 2012, l’inspecteur Larose effectue une seconde visite de l’immeuble. Suite au retrait de certaines armoires, une ouverture est pratiquée au mur, de même qu’au plancher de la cuisine. Les odeurs s’intensifient lorsque les signes importants de moisissure sont ainsi mis à jour. Le dégarnissage du mur permet de voir que les signes sont présents tout au long du mur.

Une fissure importante est également constatée au mur de fondation sous la fenêtre de la cuisine. Des taux d’humidité variant entre 87% et 100% sont constatés aux murs de la cuisine et de la chambre adjacente [4] . [ 17 ] L’inspecteur Larose revient pour une troisième visite le 12 juin 2012, soit après plus ample garnissage du bas des murs. Il constate de la moisissure ainsi que de la pourriture aux montants, ainsi qu’à la lisse de bois composant la charpente, non seulement aux murs de fondation, mais également que leur présence s’est propagée au mur intérieur adjacent.

Sont également constatés des signes d’efflorescences aux blocs de béton causées par l’humidité, ainsi qu’une ouverture dans le béton au contour de l’entrée d’eau. [ 18 ] L’inspecteur Larose est d’avis que la moisissure et la pourriture sont causées par un manque d’imperméabilisation de la fondation et possiblement à un drain français déficient [5] . [ 19 ] Le 13 juin 2012, Mme Byers dénonce à M. Gagnon et Mme Lefebvre les signes d’infiltration d’eau constatés, lesquels sont attribués à la présence de fissures ainsi qu’à la plomberie déficiente [6] . [ 20 ] Le 16 juin 2012, M.

Gagnon se rend à la résidence en compagnie de l’inspecteur François Beausoleil de l’entreprise Au choix de l’acheteur.

Le rapport de l’inspecteur Beausoleil note que le bas des murs étant déjà retiré, il lui est impossible de constater l’état des murs lors de l’achat et fait les constats suivants [7] : ▪ Chambre principale - La présence d’une fuite d’eau en provenance de la tuyauterie de la cuisine adjacente à la chambre nécessitant la réparation par un plombier de même que le remplacement de la lisse; La présence d’humidité au niveau de l’entrée d’eau requérant un calfeutrage de même qu’une infiltration d’eau à proximité requérant de consulter une entreprise spécialisée en fissures et fondations; ▪ Cuisine – La présence de traces d’efflorescence et d’une fissure en escalier non active lors d’un test d’eau requérant de consulter une entreprise spécialisée en fissures et fondations; ▪ Salle de bains du sous - sol – La présence de traces d’efflorescence au mur de fondation; ▪ Fenêtres – Une fenêtre devant être dotée d’une margelle en raison de son dégagement insuffisant avec le sol. [ 21 ] Le 21 juin 2012, l’avocat de M.

Gagnon et Mme Lefebvre informe l’avocat de Mme Byers que les vendeurs considèrent qu’il s’agit d’un vice apparent, de sorte que toute réclamation sera contestée et considérée abusive [8] . [ 22 ] Mme Byers entreprend donc les travaux requis par la situation. Le 26 juin 2012, elle obtient de l’entreprise Goudron Pagé une soumission au montant de 13 222,13 $ pour procéder à l’excavation et l’imperméabilisation d’une

partie de la fondation, incluant l’installation d’un drain français si le drain s’avère non fonctionnel, de même que d’une margelle à la fenêtre [9] . [ 23 ] À ces coûts importants s’ajoutent à ceux déjà engagés pour le dégarnissage intérieur de la résidence, de même qu’à ceux pour remettre la résidence en état par la suite. [ 24 ] Mme Byers ne dispose pas des fonds nécessaires. Heureusement pour elle, ses pas croisent ceux de M. Rénald Millette. [ 25 ] M. Millette est présenté à Mme Byers par une connaissance commune.

Il est à la retraite, mais a travaillé dans le domaine de la construction pendant de nombreuses années. À l’origine, il doit agir comme homme à tout faire pour l’aider à faire de menus travaux pour son installation dans la résidence. Lorsqu’elle apprend l’envergure des travaux qui doivent être réalisés et surtout leurs coûts, M.

Millette décide de l’épauler et de réaliser pour elle les travaux. [ 26 ] Il débute par excaver la fondation avec l’aide d’une connaissance habile dans le maniement d’une excavatrice. [ 27 ] C’est à ce moment qu’il découvre que la semelle de fondation est inexistante à certains endroits, de sorte que les blocs de béton reposent directement sur le sable [10] . Il poursuit l’excavation pour constater que la situation est présente également sur l’autre mur de côté de la fondation.

L’excavation met également à jour plusieurs autres fissures de largeur et d’envergure variables, dont certaines pouvant être considérées normales étant donné l’âge de l’immeuble. [ 28 ] De l’avis de M. Millette, c’est ce manque d’appui suffisant sous les blocs de fondation qui explique la formation de l’importante fissure sous la fenêtre de la cuisine, dans laquelle une main peut être insérée, de même que de celles constatées aux coins droit et gauche de l’immeuble [11] . L’eau a ainsi été en mesure de s’infiltrer au fil des années par ces fissures, de même que par les endroits où la semelle

de fondation est manquante. Le fait que le drain français soit non fonctionnel, puisqu’installé au-dessus de l’emplacement de la semelle, a également contribué à la situation. [ 29 ] La solution idéale aurait été de couler de nouvelles fondations, mais la situation financière de Mme Byers ne le permet pas. M. Millette entreprend donc de faire certains travaux sur trois des façades pour corriger la situation : il coule une semelle de fondation avant de colmater les fissures et d’installer une membrane et un nouveau drain français. [ 30 ] L’installation artisanale de l’entrée d’eau est également corrigée.

Celle-ci est installée dans un trou pratiqué dans les blocs avec ce qui est soupçonné être un marteau. L’ouverture est corrigée et colmatée au pourtour pour assurer une protection contre l’humidité. Antérieurement, l’ouverture donnait lieu à un filet d’eau constant à travers le mur de fondation. [ 31 ] Quant aux travaux de décontamination à l’intérieur de la résidence, Mme Byers s’en est chargée à l’aide d’un produit fongicide. [ 32 ] Les économies de Mme Byers n’ont pas suffi. M. Millette dit avoir reçu d’elle entre 6 000 $ et 8 000 $, mais que les travaux totalisent plus de 50 000 $ [12] .

C’est lui qui en a assumé les coûts, Mme Byers s’étant engagée à le rembourser quand elle le pourra. [ 33 ] Il a d’ailleurs dû mettre fin à son implication malgré que les travaux ne soient pas complétés à l’intérieur. Mme Byers doit toujours composer avec une cuisine de fortune, faute d’avoir l’argent nécessaire pour installer une nouvelle cuisine. 3. DROIT APPLICABLE [ 34 ] Pour que soit acceptée une réclamation en diminution de prix de vente comme conséquence d'un vice, doivent être présents les quatre critères cumulatifs prévus à l’

article 1726 C.c.Q. [13] : (1) le vice doit être caché, (2) inconnu de l’acheteur, (3) antérieur à la vente et (4) suffisamment grave : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 35 ] L’évaluation de ces critères est en fonction d’une norme objective, soit celle de l’acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [14] . [ 36 ] S’ajoute à ces critères la condition de fond prévue à l’

article 1739 C.c.Q. : l'acheteur doit dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 37 ] Le recours fondé sur la garantie légale de qualité permet à l’acheteur de demander deux types de remèdes, soit l’annulation de la vente ou encore la diminution du prix de vente. [ 38 ] Lorsque le remède recherché est la diminution du prix de vente, le Tribunal doit déterminer, à l’aide de la preuve présentée, le prix de vente qui aurait dû être payé par l’acheteur dans l’éventualité où il avait eu connaissance du vice affectant l’immeuble.

Il s’agit de corriger l’évaluation du bien vendu, et en conséquence du prix de vente, qui n’a pu être faite adéquatement par un acheteur prudent et diligent comme conséquence du vice caché. [ 39 ] En effet, l’acheteur, qui croit acquérir un bien d’un certain âge comportant certaines caractéristiques, subit un préjudice si le bien est affecté d’un vice qui a des conséquences sur son utilité ou sur sa durée de vie normale. [ 40 ] La valeur de ce préjudice correspond au prix payé en trop par l’acheteur qui se voit dans l’obligation de corriger le vice.

Ce trop payé peut parfois correspondre au prix payé, déduction faite du coût des travaux requis pour corriger le vice.

Dans bien des cas cependant, il n’y aura pas une équivalence parfaite entre le coût des travaux correctifs et la diminution du prix de vente en raison du fait que les travaux correctifs sont susceptibles d’améliorer le bien vendu. [ 41 ] La détermination par le Tribunal de la diminution du prix de vente doit tenir compte de l’âge de l’immeuble et de la composante affectée par le vice, de même que de la durée de vie utile normalement prévisible, et ce, pour que l’acheteur ne s’enrichisse pas indûment au détriment du vendeur. [ 42 ] Afin d’atteindre l’objectif d’une indemnisation intégrale, mais à la fois adéquate et raisonnable, le Tribunal doit pondérer la réclamation à la lumière de toutes les circonstances en cause, sans se cantonner aux coûts des travaux [15] .

La plus-value acquise par l’immeuble suite aux travaux, de même que le fait que la résidence demeure habitable malgré le vice font notamment

partie des circonstances qui doivent être considérées [16] . [ 43 ] La connaissance du vendeur n’est pas un critère du recours fondé sur la garantie de qualité. Contrairement à une croyance souvent répandue, ce recours ne repose pas sur la prémisse du silence de mauvaise foi du vendeur à l’égard du vice. Le vice caché, comme son appellation l’indique, est règle générale caché, et ce, même pour le vendeur. [ 44 ] La connaissance du vendeur à l’égard du vice emporte cependant une conséquence additionnelle au niveau de l’indemnisation.

Il doit alors, en sus de la diminution du prix de vente, indemniser l’acheteur de tous les dommages-intérêts qu’il subit et qui en sont une conséquence directe, immédiate et prévisible [17] : 1728. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur.

[ 45 ] L’appréciation de l’application de ces règles de droit doit de plus se faire conformément aux règles de preuve applicables. [ 46 ] Ainsi, la

partie qui demande à ce qu’une prétention soit retenue par le Tribunal doit en établir l’existence, de façon à satisfaire au fardeau de la preuve [18] . Elle doit satisfaire à ce fardeau en faisant la preuve prépondérante des faits qu’elle avance [19] , et ce, au moyen de l’un des moyens de preuve que la loi met à sa disposition, soit l’écrit, le témoignage – ordinaire ou d’expert – par présomption, l’aveu ou encore la présentation d’un élément matériel [20] . [ 47 ] La prépondérance de la preuve est satisfaite lorsqu’une

partie a apporté une preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence. [ 48 ] Dans l’éventualité où une telle preuve prépondérante n’est pas apportée, le Tribunal en fera supporter la conséquence à la

partie qui avait l’obligation d’assumer le fardeau de la preuve. [ 49 ] Ce n’est qu’une fois que sera faite la preuve prépondérante des éléments constitutifs du fardeau de preuve incombant aux acheteurs à l’égard d’un vice caché qu’il pourra y avoir indemnisation du préjudice subi. 4. ANALYSE [ 50 ] En l’instance, il n’est pas vraiment contesté que le vice satisfasse aux critères de gravité et d’antériorité d’un vice visé par la garantie de qualité.

L’envergure des dommages constatés et des travaux correctifs requis à la fondation l’établit amplement. [ 51 ] Les vendeurs soutiennent que plusieurs éléments étaient de nature à alerter un acheteur prudent et diligent.

Les vendeurs soulèvent ainsi les deux autres critères auxquels doit satisfaire l’acheteur, soit le caractère caché du vice, de même que le fait qu’il soit inconnu de l’acheteur lors de la vente. [ 52 ] Les vendeurs contestent également la suffisance de l’avis de dénonciation qui leur a été transmis, soutenant avoir été privés de leur droit à faire les constats appropriés suite à la découverte du vice. [ 53 ] Ils questionnent finalement l’envergure des travaux, la plus-value en découlant, de même que l’absence d’information reçue avant leur exécution. [ 54 ] Le Tribunal est d’avis que les moyens de contestation formulés par M.

Gagnon et Mme Lefebvre ne peuvent être retenus. 4.1 CARACTÈRE CACHÉ DU VICE ET CONNAISSANCE DE L’ACHETEUR [ 55 ] L’acheteur prudent et diligent doit être évalué de façon objective. Il s’agit de comparer le comportement de Mme Byers à celui d’un acheteur raisonnable de même compétence placé dans les mêmes circonstances [21] . [ 56 ] Bien que l’

article 1726 C.c.Q. n’impose pas le recours à un expert, l’acheteur prudent et diligent doit évaluer, en fonction de ce que révèle son examen du bien, s’il peut procéder à l’achat sans avoir recours à une telle assistance. Parfois, la décision de ne pas procéder à un examen additionnel avec le soutien du professionnel approprié pourra être considérée comme ne répondant pas à l’exigence de l’acheteur prudent et diligent.

Cela peut être notamment le cas lorsque l’acheteur ne possède pas les compétences et connaissances requises pour évaluer certaines caractéristiques particulières du bien ou s’il constate certains indices inquiétants [22] . [ 57 ] Qu’en est-il des faits mis en preuve dans le présent dossier ? [ 58 ] M. Gagnon et Mme Lefebvre s’appuient sur les constats faits lors de l’inspection préachat effectuée le 23 mars 2012 par l’inspecteur Yves Larose de l’entreprise Inspection d’immeubles Larose [23] . Ils soulignent que plusieurs mentions contenues à ce rapport réfèrent à des risques d’humidité et d’infiltrations.

De plus, la présence de la fissure sous la fenêtre était visible tant pour l’inspecteur que pour Mme Byers. [ 59 ] Le Tribunal est d’avis que ces constats ne permettaient pas de soupçonner l’absence de semelle adéquate assurant le soutien de la fondation. Il ne fait pas de doute qu’une excavation jusqu’au bas des murs de fondation était requise pour identifier le vice affectant la fondation, de sorte que ce dernier est un vice caché et inconnu de l’acheteur lors de la vente. [ 60 ] À l’instar de la Cour d’appel dans l’arrêt Lahaie c.

Laperrière , le Tribunal est d’avis que la simple présence d’une fissure ne suffit pas à qualifier d’apparent le vice en cause [24] . Dans cet arrêt, des fissures avaient été notées lors de l’inspection, lesquelles s’avèrent être causées par un problème de capacité portante du sol. [ 61 ] Le seul constat pertinent aux désordres constatés à la fondation est celui relatif à l’entrée d’eau.

L’inspecteur Larose attribue ce dommage à la présence d’air froid causant des échanges thermiques et de la condensation et recommande de vérifier l’état du mur à l’arrière du revêtement [25] . [ 62 ] Même dans l’éventualité où Mme Byers avait suivi cette recommandation, cela n’aurait pas permis de constater la problématique de la fondation.

D’ailleurs, l’inspecteur Beausoleil, lors de la visite du 16 juin 2016, ne fait pas d’autre constat que la présence d’humidité ni d’autre commentaire que la recommandation d’y apposer du calfeutrage. [ 63 ] Les autres constats de l’inspecteur Beausoleil sont relativement superficiels, malgré le dégarnissage partiel des murs, permettant d’y voir une certaine volonté de minimiser ses constats de la situation, et ce, en faveur de M. Gagnon et Mme Lefebvre.

La différence entre la description faite par l’inspecteur Larose, notamment au niveau de la présence de moisissure et de pourriture qu’illustre la preuve photographique, et le silence à cet égard contenu au rapport de l’inspecteur Beausoleil, participent à cette impression qui mine grandement la crédibilité qui peut être accordée aux constats de l’inspecteur Beausoleil. [ 64 ] Le Tribunal conclut ainsi que la fondation est affectée d’un vice visé par la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. Le Tribunal conclut également que Mme Byers s’est comportée en acheteur prudent et diligent en retenant les services d’un inspecteur et en

questionnant M. Gagnon sur la réparation de la fissure. 4.2 DÉNONCIATION [ 65 ] Dans un arrêt récent, Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd. [26] , la Cour d’appel rappelle les principes applicables à la dénonciation :

a) la finalité de la dénonciation est triple, soit (1) permettre au vendeur de vérifier s’il s’agit d’un vice pour lequel il peut être tenu responsable en vertu de la garantie de qualité, (2) constater les dommages causés et, (3) le cas échéant, effectuer son obligation de garantie – travaux correctifs ou remplacement du bien – à moindre coût;

b) dans le cas d’un vice fondé sur la garantie de qualité, la dénonciation doit décrire le vice, alors que pour celui fondé sur la garantie du droit de propriété, elle doit préciser la nature du droit ou la prétention du tiers;

c) elle doit être faite par écrit, cette condition de forme n’étant toutefois pas impérative selon la jurisprudence;

d) elle doit être faite dans un délai raisonnable de la connaissance du vice allégué, sauf si le vendeur connaît le vice ou qu’il ne peut l’ignorer, ce dernier ne pouvant alors se plaindre de la tardivité de la dénonciation, sous réserve du délai de prescription applicable;

e) elle constitue une condition de mise en œuvre du recours fondé sur la garantie de qualité, bien que certaines exceptions puissent être invoquées, notamment en cas d’urgence, de négation de responsabilité par le vendeur ayant connaissance du vice ou encore de renonciation, expresse ou implicite, au bénéfice de la dénonciation;

f) en raison de l’objectif recherché par les dispositions relatives aux garanties légales, soit la protection de l’acheteur, le défaut de dénonciation entraînera l’irrecevabilité du recours entrepris s’il en résulte un préjudice réel pour le vendeur, par opposition à un simple préjudice de droit. [ 66 ] En l’instance, la dénonciation transmise à M. Gagnon et Mme Lefebvre remplit les objectifs visés par la dénonciation. À la lecture de l’avis de dénonciation et lors de la visite des lieux, M.

Gagnon et l’inspecteur Beausoleil sont en mesure de constater les dommages, de même qu’ils sont informés qu’une problématique de fissures et d’infiltrations d’eau est en cause. L’avis précise également que des démarches sont en cours pour identifier la cause. [ 67 ] Suite à la visite du 16 juin 2012, M. Gagnon et Mme Lefebvre n’indiquent pas que plus amples informations leur sont requises pour prendre position quant à leur obligation de garantie de qualité.

Ils ne demandent pas davantage à être informés sur le résultat des démarches qui sont toujours en cause suivant l’avis de dénonciation transmis le 13 juin. [ 68 ] Leur réaction suite à cette visite est de transmettre, par leur avocat, dans les jours suivants une lettre niant toute responsabilité, étant donné que le vice est apparent et annonçant que toute réclamation sera non seulement contestée, mais considérée abusive [27] . [ 69 ] M.

Gagnon et Mme Lefebvre ne peuvent se plaindre par la suite que Mme Byers ait considéré que la correction du problème lui revenait et qu’elle devrait réclamer judiciairement les coûts qui en découleraient. 4.3 INDEMNITÉ POUR LE PRÉJUDICE SUBI [ 70 ] La détermination de l’indemnité à laquelle Mme Byers a droit comme conséquence de l’existence du vice n’est pas chose facile. [ 71 ] D’une part, M.

Gagnon et Mme Lefebvre ont raison de soutenir que le Tribunal doit tenir compte de l’amélioration, ou de la plus-value, apportée à l’immeuble comme conséquence des travaux. [ 72 ] Au lieu d’une fondation de blocs de béton dont les joints de mortier ont subi les affres du temps et dotée d’un système de drainage vieilli, la fondation a vu les joints solidifiés, l’étanchéité assurée par la pose d’une membrane et l’installation d’un nouveau drain français, en plus des travaux correctifs du vice à proprement parler que sont l’érection de la semelle et le colmatage des fissures. [ 73 ] D’autre part, une

partie des travaux, soit ceux en lien avec l’entrée d’eau, était visible et notée par l’inspecteur Larose. [ 74 ] De plus, la qualité de la preuve des coûts encourus à l’occasion des travaux est déficiente à certains égards. [ 75 ] Le document intitulé « FACTURE » et portant la signature de M. Millette n’est pas réellement une facture, mais davantage un descriptif

sommaire des travaux exécutés et des coûts y associés. Les pièces justificatives à son soutien, pour l’achat de matériaux ou encore les services de tiers, ne sont pas produites en preuve, bien que M. Millette affirme les avoir toutes remises à Mme Byers.

Celle-ci confirme avoir reçu ces factures, mais dit ne pas savoir où elles se trouvent. [ 76 ] Pourtant, la soussignée a signalé à Mme Byers lors de la première audience tenue le 21 mars 2016 et consacrée au moyen de prescription que les pièces justificatives au soutien de la réclamation semblaient absentes du dossier. [ 77 ] Il appartient à Mme Byers de faire la preuve prépondérante des dommages réclamés, et ce, tant au niveau des travaux déjà réalisés que de ceux demeurant à être exécutés. [ 78 ] Est cependant produite une soumission obtenue le 26 juin 2012 de l’entreprise Goudron Pagé au montant de 13 222,13 $ [28] .

Cette soumission sera utilisée aux fins de l’indemnité à laquelle Mme Byers a droit. Bien que les travaux qui y sont prévus ne soient pas les mêmes que ceux réalisés, notamment en ce qu’elle fasse état d’un nombre inférieur de pieds linéaires et que l’envergure des travaux soit moins importante, il s’agit d’une mesure permettant d’assurer une certaine indemnisation en faveur de Mme Byers, malgré la qualité

de la preuve, tout en assurant que l’indemnité demeure équitable et raisonnable à l’égard de M. Gagnon et Mme Lefebvre. [ 79 ] Pour tenir compte de l’âge de l’immeuble et la plus-value apportée par les travaux exécutés, le Tribunal réduit ce montant de 35% et accorde à Mme Byers la somme de 8 594,39 $. [ 80 ] Ne sont également pas accordés les autres débours réclamés par Mme Byers pour satisfaire à son obligation de fournir copie des pièces produites au dossier de la Cour, de même que pour les déplacements au palais de justice [29] .

Ce type de dommages n’est pas une conséquence directe et immédiate de la faute reprochée, mais découle des démarches judiciaires [30] . [ 81 ] Les honoraires extrajudiciaires des avocats consultés ne sont pas accordés, conformément aux enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Viel voulant que ce ne soit qu’au cas d’abus de procédure ou d’abus de plaider sur le fond que de tels dommages puissent être octroyés [31] . Le fait que le Tribunal rejette la contestation ne la rend pas pour autant abusive.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 82 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 8 594,39 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’introduction de la demande; [ 83 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. DateS d’audienceS : SAINTE-AGATHE-DES-MONTS, le 21 MARS 2016 SAINT-JÉRÔME, le 20 MAI 2016