2020 QCCQ 7985, 2020 QCCQ 7985

FCHT Holdings (Québec) Corporation inc. c. 9219-7607 Québec inc. 2020 QCCQ 7985 COUR DU QUÉBEC - CHAMBRE CIVILE PROCÈS-VERBAL D’AUDIENCE Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC District de Montréal Par défaut Non contesté Représentations N° : 500-22-263017-207 Contesté Contesté avec enquête Sauvegarde FCHT HOLDINGS (QUÉBEC) CORPORATION INC. DEMANDERESSE 9219-7607 QUÉBEC INC. et ALI CHAUDRY DÉFENDEURS ENREGISTREMENT NUMÉRIQUE Début : 09 h 04 Fin : 09 h 23 Date : 6 octobre 2020 Salle : Cabinet de la juge PRÉSIDENTE : L'HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER , J.C.Q. (JS1475) Avocat(e) / Requérant(

e) Me Geneviève Cadieux (

P) Cabinet : Kaufman s.e.n.c.r.l./LLP Courriel : gcadieux@klcanada.com Avocat(e) / Intimé(

e) Me Fredric Stewart Liverman (

P) Cabinet : Gelber Liverman Courriel : fsliverman@montreallaw.ca Nature de la demande : DEMANDE DE LA DEMANDERESSE POUR L’ÉMISSION D’UNE ORDONNANCE DE SAUVEGARDE (#005) Greffière : Chantal Rousseau 09 h 04 Ouverture de l’audience 09 h 04 Identification de la cause et des avocats 09 h 05 Cette audience se déroule par conférence téléphonique 09 h 05 JUGEMENT SUR LA DEMANDE D’UNE ORDONNANCE DE SAUVEGARDE Le Tribunal est saisi d’une demande pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde de la demanderesse (le bailleur) visant à constater la résiliation du bail à la suite d’un avis de résiliation de bail, ordonner l’éviction de sa locataire, la défenderesse et ordonner la remise des clés et le changement des serrures.

Subsidiairement, la demanderesse demande, séance tenante, le paiement du loyer du mois de septembre 2020 et des loyers à venir.

Contexte Les parties sont liées par un bail daté du 15 avril 2010, pièce P-1, pour l’exploitation d’un restaurant en tant que franchisé sous la bannière « Ben et Florentine », pièce P-2. Le 2 septembre 2020, le franchiseur met fin au contrat de franchise en raison des multiples violations par la défenderesse à ses obligations, incluant le non-respect des règles sanitaires imposées par la santé publique, le non-paiement des royautés (voir lettre du 2 septembre 2020, pièce P-2).

Le franchiseur demande à la défenderesse de cesser d’opérer ses opérations de « Ben & Florentine » et de retirer la pancarte affichant le nom du restaurant. Le 9 septembre 2020, la demanderesse envoie un avis de fin de bail aux défendeurs invoquant leurs multiples retards de paiement de loyer, la violation de la clause d’opération continue de la franchise « Ben & Florentine » ainsi que l’abandon des lieux loués le 7 septembre 2020. La demanderesse se prévaut de la clause de résiliation prévue au bail et précise que la défenderesse doit quitter les lieux loués au plus tard le 10 septembre 2020.

La défenderesse conteste vigoureusement les défauts invoqués. Quant au défaut du paiement des loyers, l a demanderesse poursuit la défenderesse et Ali Chaudry, sa caution, pour le loyer impayé depuis le 1 er septembre 2020, plus les frais de retard, pénalités et honoraires extrajudiciaires totalisant 25 400,33 $.

La demanderesse admet à l’audience que le montant de loyer réclamé est le montant total du loyer de septembre 2020 et ne tient pas compte du fait que les parties se sont prévalues du programme d’aide d’urgence canadienne pour les loyers commerciaux ( programme AUCLC ) selon lequel la défenderesse ne paie que 25% de son loyer. La demanderesse reconnait d’ailleurs que la défenderesse a payé ses arrérages de loyer en août 2020 à la suite de plusieurs défauts allégués et que seul le loyer de septembre 2020 demeure impayé à la date de la présentation de la demande d’émission d’une ordonnance de sauvegarde.

Quant aux retards de paiement, la défenderesse explique que la pandémie a contribué à ses problèmes de liquidités vu la fermeture de ses opérations et/ou ses opérations partielles en raison des décrets gouvernementaux. Quant à la violation de la clause d’opération continue d’un restaurant sous la bannière « Ben & Florentine », la défenderesse soutient que le franchiseur met fin sans droit à son contrat de franchise et qu’elle entend contester les procédures qu’il intente contre elle.

Elle explique que le franchiseur obtient ex parte une injonction provisoire contre elle par défaut le 4 septembre 2020 que la juge de la Cour supérieure émet une ordonnance de prendre les mesures nécessaires pour que les conditions d’hygiène respectent les normes sanitaires et elle n’ordonne pas les autres conditions demandées, qui incluent, le fait de cesser d’opérer sous le nom de « Ben & Florentine » et d’utiliser les secrets et informations, recettes, listes de prix et autres dont elle bénéficie en tant que franchisé.

Devant ce succès partiel, la défenderesse explique que le franchiseur a communiqué avec ses fournisseurs et employés, ce qui l’a contraint finalement à devoir cesser ses opérations sous la bannière en question et à réorganiser son restaurant autrement rapidement. La défenderesse allègue le caractère abusif des démarches du franchiseur qui la contraint à ne plus opérer sous la bannière et la retirer. • La fin des opérations dans les locaux La preuve est contradictoire à savoir si la défenderesse cesse d’opérer dans les lieux loués.

La demanderesse produit un constat d’huissiers et des photographies d’un déménagement. La défenderesse réplique en expliquant qu’elle a dû changer les tables et les chaises et réaménager

sommairement ses installations sans procéder à des travaux pour que l’apparence du restaurant soit différente de celui d’un « Ben & Florentine ». Les photographies démontrent que le restaurant est ouvert et reçoit des clients. De plus, les parties ne s’entendent pas si la défenderesse a exercé son droit au renouvellement du bail qui ferait en sorte que le bail ne prendrait pas fin en octobre 2020, mais 5 ans plus tard.

En effet, la demanderesse soutient qu’elle ne pouvait exercer ce droit étant donné les défauts alors que la défenderesse prétend l’avoir dûment exercé et que son bail se continue au-delà du 31 octobre 2020.

Le Tribunal constate donc qu’au mérite le Tribunal devra déterminer, entre autres : - s’il y a eu violation des clauses 1.8 et 9.1 du Bail, pièce P-1 du bail quant à l’usage; - s’il y a eu abandon des lieux loués le 8 septembre 2020 ou des travaux non autorisés; - la durée du bail; - si la demanderesse pouvait résilier ipso facto le bail; - si la défenderesse était bien fondée à ne pas verser le loyer de septembre 2020 en raison de l’avis de fin de bail et le montant dû. La demande est faite dans le contexte de la pandémie liée à la COVID-19 ( la pandémie ) qui affecte les entreprises.

Les locataires ont de la difficulté à payer leur loyer alors que les propriétaires des lieux loués doivent néanmoins continuer à encourir les dépenses afférentes à l’immeuble. Le rôle du Tribunal aujourd’hui n’est pas de déterminer au mérite les droits des parties, mais de déterminer si une ordonnance de sauvegarde est nécessaire pour rétablir un certain équilibre provisoire entre elles, lorsque la

partie qui la sollicite satisfait aux conditions nécessaires à son prononcé.

Questions en litige 1 - Le Tribunal a-t-il la compétence d’entendre la demande d’émission d’une ordonnance de sauvegarde? 2 - La demanderesse satisfait-elle aux conditions d’émission d’une ordonnance de sauvegarde? 3 - Si oui, quelles sont les modalités de l’ordonnance de sauvegarde? 4 - La demanderesse satisfait-elle aux conditions recherchées d’une ordonnance d’exécution provisoire nonobstant appel? Analyse 1- Le Tribunal a-t-il la compétence d’entendre la demande d’émission d’une ordonnance de sauvegarde?

La défenderesse soutient que la Cour du Québec n’a pas la compétence juridictionnelle de se prononcer sur la demande d’expulsion et la demande subsidiaire visant le paiement des loyers en raison du fait qu’elle a levé l’option de renouvellement du bail et que la valeur des sommes dues selon la nouvelle durée excède sa compétence monétaire. La demanderesse s’y oppose au motif que le bail auquel elle a mis fin en exerçant la clause de résiliation ipso facto se termine le 30 octobre 2020, que la valeur de l’objet du litige n’excède pas le seuil de 85 000 $.

Le Tribunal partage son point de vue à ce stade des procédures. En effet, la demanderesse invoque avoir mis fin au bail qui se termine le 30 octobre 2020 donc l’objet du litige est inférieur à 85 000 $ [1] . Tel est aussi le cas pour la conclusion subsidiaire de la demande d’émission d’ordonnance de sauvegarde visant le paiement d’un loyer d’occupation. 2- La demanderesse satisfait-elle aux conditions d’émission d’une ordonnance de sauvegarde? Le Tribunal doit s’assurer que les conditions nécessaires à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde sont satisfaites.

Ces conditions sont les suivantes: - 1) il doit y avoir urgence à ce qu’une ordonnance soit prononcée; - 2) la demanderesse doit démontrer qu’elle a un droit clair à l’émission d’une telle ordonnance. Toutefois, dans la mesure où la demanderesse n’a qu’un droit apparent, une condition additionnelle s’ajoute, à savoir que la balance des inconvénients de ne pas émettre l’ordonnance de sauvegarde la favorise; - 3) la demanderesse subira un préjudice sérieux ou irréparable si l’ordonnance requise n’est pas émise.

Ces conditions sont cumulatives et doivent être satisfaites pour que l’ordonnance demandée puisse être accordée. Le Tribunal possède « une large discrétion afin de rétablir l’équilibre des prestations et maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement le litige » [2] .

Le Tribunal conclut que la demande satisfait les critères d’émission d’une ordonnance de sauvegarde uniquement pour la demande relative au paiement du loyer pour les raisons ci-après expliquées. • L’urgence Le Tribunal examine, tout d’abord, la question de l’urgence par rapport à la demande d’expulsion immédiate de la défenderesse à la suite de l’envoi de l’avis de résiliation ipso facto du bail au motif que la défenderesse fait défaut de payer son loyer depuis plusieurs mois, ne respecte pas l’entente de règlement quant au paiement des arrérages qui prévoit en outre la fin du droit d’occupation sans recours, qu’elle a cessé ses activités et a quitté les lieux loués et perdu le bénéfice d’exploiter une franchise « Ben & Florentine ».

Au moment de la présentation de la demande, les parties présentent une preuve contradictoire : seul le loyer de septembre 2020 n’est pas payé, le restaurant continue ses opérations sous une nouvelle pancarte «restaurant ouvert maintenant» et l’écriteau annonçant « Ben & Florentine » est retiré.

Selon le représentant du directeur Location de la demanderesse, il est urgent d’ordonner l’expulsion de la demanderesse, car elle n’opère plus la franchise qui était connue et reconnue du public et complétait l’éventail des locataires du centre commercial et de façon plus globale, augmentait le prestige et la valeur du centre commercial et la capacité d’attrait de locataire d’envergure [3] .

Le Tribunal comprend la préoccupation de la demanderesse quant à l’impact possible de l’exploitation du restaurant avec la pancarte actuelle sur l’ensemble de son centre commercial, mais elle ne convainc pas de l’urgence de la situation et du préjudice globalement subi actuellement si la défenderesse opère sous cette bannière, d’autant plus que la demanderesse prétend que le bail se termine le 30 octobre 2020. Le Tribunal conclut que la demanderesse ne satisfait pas le critère d’urgence pour la demande d’expulsion de la défenderesse.

Le Tribunal n’a donc pas à se pencher sur les autres critères pour cette demande. Quant à la demande subsidiaire de paiement d’un loyer d’occupation, le Tribunal est d’accord que le non-paiement du loyer place la demanderesse dans une situation difficile ayant à assumer toutes les dépenses liées aux lieux loués sans recevoir quelque paiement que ce soit.

Le Tribunal estime, au vu de la preuve, qu’il y a urgence pour la conclusion subsidiaire d’émission d’une ordonnance de sauvegarde visant le paiement du loyer. Ainsi la première condition est satisfaite pour la conclusion subsidiaire. • Le droit clair ou apparent La défenderesse occupe les lieux loués sans payer le loyer de septembre 2020, principalement en raison du fait qu’elle pensait que la demanderesse n’accepterait pas le paiement du loyer en raison du fait qu’elle considère le bail résilié.

La défenderesse ajoute cependant que le loyer ne devrait pas être celui du bail, mais 25% de celui-ci en raison du fait que les parties se sont entendues d’appliquer le Programme AUCLC s’il est encore en vigueur pour le mois de septembre 2020. La demanderesse a un droit clair à ce montant puisqu’elle assume seule l’ensemble des frais des lieux loués. Elle se trouve ainsi à financer le commerce de la défenderesse.

Les moyens de défense invoqués seront déterminés par le juge saisi du mérite du dossier, mais ils ne permettent pas de conclure que la défenderesse ne devra rien à la demanderesse pour l’usage des lieux loués qu’elle occupe même si cela n’est pas à sa pleine capacité.

Le Tribunal conclut que cela en soi suffit pour conclure que la demanderesse a un droit clair au loyer et que la seconde condition d’émission d’une ordonnance de sauvegarde est donc également satisfaite. • Le préjudice sérieux et irréparable si l’ordonnance n’est pas émise Il est vrai que le défaut de payer une somme d’argent n’est généralement pas considéré comme causant au créancier un préjudice suffisant pour justifier l’émission d’une ordonnance de sauvegarde. Il ne s’agit toutefois pas là d’une règle absolue.

Les tribunaux ont ainsi reconnu qu’un bailleur peut obtenir une ordonnance de sauvegarde enjoignant au locataire de consigner le loyer pendant l’instance les opposant et même de payer dans certains autres jugements. En l’espèce, la demanderesse plaide que le fait de ne pas recevoir ses revenus de location la place dans une situation financière précaire. Dans l’état actuel des choses, le Tribunal constate que la demanderesse voit ses dépenses relatives à l’immeuble s’accumuler et sa créance face à la défenderesse augmenter de mois en mois.

Le Tribunal conclut donc que la demanderesse subit un préjudice sérieux et irréparable vu les ressources financières de la demanderesse et la reconnaissance par la défenderesse de ses difficultés financières. Le Tribunal conclut donc que les conditions requises pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde sont toutes satisfaites.

Le Tribunal doit donc en établir les modalités. 3- Si oui, quelles sont les modalités de l’ordonnance de sauvegarde? • Le montant de l’ordonnance Quant aux montants, la demanderesse demande le paiement de 25 % du loyer de septembre 2020 dans un délai de 72 heures, soit 3 401,49 $ et 25 % du loyer des mois à venir dans la mesure où le programme est encore en place, sinon le loyer prévu au bail soit 13 605,96 $ par mois.

Même si généralement l’ordonnance de sauvegarde ne vise principalement que les loyers à échoir, plusieurs décisions ont ordonné également le dépôt judiciaire du loyer échu au moment de l’institution des procédures. Lorsqu’une

partie admet devoir les arrérages de loyers, mais conteste la demande pour d’autres motifs qui ne justifient aucune compensation légale ou judiciaire, le Tribunal est d’avis qu’il est déraisonnable de priver le créancier de la somme que l’autre

partie admet lui devoir. La mesure de sauvegarde impose alors le paiement de la somme due directement au créancier pour contribuer à rétablir l’équilibre provisoire des droits des parties. Le Tribunal accorde donc les sommes mentionnées aux conclusions de la présente ordonnance. 4- La demanderesse satisfait-elle aux conditions recherchées d’une ordonnance d’exécution provisoire nonobstant appel? Aucune preuve ni argument n’ont été présentés afin de justifier que le jugement soit rendu exécutoire nonobstant appel. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande d’émission d’une ordonnance de sauvegarde; ORDONNE à la défenderesse à payer à la demanderesse, 3 401,49 $ dans les 72 heures du présent jugement représentant les arrérages de loyer non payés de septembre 2020; ORDONNE à la défenderesse à payer à la demanderesse le 1 er jour de chaque mois, une somme de 3 401,49 $ représentant 25 % du loyer mensuel dans la mesure où le programme AUCLC est disponible et si tel n’est pas le cas, 13 605,96 $ représentant le loyer

mensuel prévu au bail jusqu’à jugement à intervenir sur la demande introductive d’instance; AUTORISE la demanderesse à signifier le présent jugement à la défenderesse en dehors des heures légales et des délais juridiques, par tout moyen, huissier, télécopieur ou courrier électronique; REJETTE la demande d’exécution provisoire nonobstant appel; LE TOUT , avec les frais de justice. _________________________________________________________________ EMMANUELLE SAUCIER J.C.Q. 09 h 24 Fin de l’audience __________________________ Chantal Rousseau