2021 QCCA 1823, 2021 QCCA 1823

9367-3085 Québec inc. c. Station touristique Massif du Sud (1993) inc. 2021 QCCA 1823 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200- 09-010170-204 (200-11-024881-180) DATE : 6 décembre 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. 9367-3085 QUÉBEC INC. APPELANTE – créancière-requérante c. STATION TOURISTIQUE MASSIF DU SUD

(1993) INC.

INTIMÉE – débitrice-intimée ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 27 février 2020 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Marie-Paule Gagnon), lequel rejette la demande pour ordonnance de faillite présentée par l’appelante à l’encontre de l’intimée et déclare quel est le montant des redevances dues aux termes d’un bail emphytéotique (« Bail ») liant les parties [1] . [ 2 ] En appel, l’appelante ne conteste pas la décision rejetant l’ordonnance de faillite, mais estime que la juge s’est trompée en déterminant la méthode de calcul de la redevance annuelle prévue dans le Bail. [ 3 ] Elle présente également une requête pour preuve nouvelle afin de déposer certains documents en lien avec le calcul de la redevance effectué par l’intimée pour l’année 2021 [2] .

LE CONTEXTE [ 4 ] Le litige s’inscrit dans le contexte d’une saga judiciaire qui oppose les parties.

La juge de première instance souligne d’ailleurs que, même si elle avait constaté l’existence d’une créance de plus de 1000 $ et la commission d’un acte de faillite, elle n’aurait pas accueilli la demande d’ordonnance de faillite, compte tenu du contexte particulier du dossier. [ 5 ] L’appelante est propriétaire d’un terrain sur lequel l’intimée exploite, par le biais d’une filiale, 9169-2087 Québec inc. (« Filiale »), une station de ski connue sous le nom « Le Massif du Sud ». [ 6 ] L’intimée est aux droits de la Station touristique Massif du Sud inc. (« STMS »), laquelle est elle-même aux droits de la Coopération la Station touristique Massif du Sud inc. (« Corporation »).

L’appelante est aux droits de la Coopérative d’Aménagement et de Développement du Massif du Sud (« CADMS »), un organisme à but non lucratif. [ 7 ] Le 15 juin 1989, un Bail intervient afin de permettre à Corporation, moyennant le paiement d’une redevance, d’user des terrains appartenant à CADMS afin d’y aménager une station de ski alpin (« Station »), de l’exploiter et, le cas échéant, de la remettre au propriétaire à l’échéance du Bail qui est d’une durée de 99 ans. [ 8 ] En 2016, l’appelante manifeste son intérêt d’acquérir la Station, mais les négociations achoppent.

En 2017, elle tente, sans succès, d’acheter les terrains faisant l’objet du Bail dans le cadre d’une vente pour taxes. La stratégie avorte lorsque STMS remédie à son défaut. [ 9 ] Le 6 novembre 2017, l’appelante acquiert les droits de CADMS. Dans la semaine suivant l’acquisition, elle transmet des avis de défaut à l’intimée visant notamment à percevoir la redevance annuelle payable pour les années 2009 à 2017. Le 18 décembre 2017, elle envoie un avis de terminaison du Bail. Elle dépose une demande en expulsion devant la Cour supérieure, mais le dossier est déféré à l’arbitrage conformément aux termes du contrat.

Une des questions en litige devant l’arbitre concerne la redevance annuelle payable par l’intimée. Bien que l’intimée nie devoir quelque somme que ce soit à l’appelante, celle-ci, sans attendre l’issue de l’arbitrage, dépose une demande pour ordonnance de faillite en Cour supérieure. Cette procédure est suspendue le 2 août 2018 afin de permettre la tenue de l’arbitrage. [ 10 ] Le 26 octobre 2018, l’arbitre, Me Richard Laflamme, rend sa décision par laquelle il détermine que la réclamation pour les redevances antérieures à 2015 est prescrite et qu’un montant de 31 871 $ est dû à l’appelante à

titre de redevance annuelle pour les

années 2015 et 2017. Il estime cependant ne pas disposer de l’information nécessaire afin d’établir la redevance payable pour l’année 2016. La façon de calculer la redevance n’est pas contestée devant l’arbitre. Ce dernier estime que le montant de la redevance doit être déterminé en déduisant les charges d’exploitation et les frais financiers des produits (ou revenus) de l’entreprise et en multipliant le tout par le pourcentage prévu dans le Bail (10 %).

Cette méthode de calcul correspond à celle utilisée par les parties depuis 1989. [ 11 ] L’arbitre note d’ailleurs ce qui suit : [175] Quoi qu’il en soit, la preuve a révélé qu’au fil du temps, la redevance annuelle additionnelle de 10 % a continué de s’appliquer et que la défenderesse l’a même payé lorsque les activités de la Station ont généré des profits en 2004, 2005, 2008 et 2011, pour lesquelles des redevances respectivement de 4 727 $, 14 627 $, 2 303,20 $ et 282,40 $ ont été payées. [ 12 ] L’arbitre conclut également que les défauts allégués par l’appelante ne justifient pas la résiliation du Bail.

Cette décision arbitrale est homologuée par la Cour supérieure le 8 mars 2019. [ 13 ] Le 16 janvier 2019, l’appelante transmet une nouvelle réclamation de 30 000 $ en lien avec l’exploitation par l’intimée de sentiers de ski de fond sur une

partie des terrains lui appartenant. [ 14 ] Le 27 mars 2019, STMS acquitte les montants dus aux termes de la sentence arbitrale. [ 15 ] À cette même date, l’appelante modifie sa demande pour ordonnance de faillite afin d’y alléguer des défauts subséquents à la sentence arbitrale. L’appelante considère que l’intimée lui doit 30 000 $ pour l’utilisation des sentiers de ski de fond, en plus des redevances annuelles impayées pour 2016, 2018 et 2019 qu’elle évalue à 100 000 $ par année.

Elle ajoute que l’intimée est également endettée envers Artson Québec relativement à un litige en lien avec une violation de droits d’auteur. Le dossier révèle que la demande de Artson Québec a été introduite quatre jours avant l’instruction de la demande pour ordonnance de faillite et qu’elle est financée par l’appelante. LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 16 ] La juge de première instance rejette la demande d’ordonnance de faillite. Aux fins de son analyse, elle s’interroge premièrement sur l’existence d’une créance de plus de 1000 $.

À cette fin, elle se prononce sur la validité de la créance alléguée par l’appelante, à

titre de redevance. Elle précise cependant que l’existence d’une telle créance, le cas échéant, ne pourra « servir d’appui à la demande en faillite puisque le non-paiement initial découle de la contestation de la créance et non de l’incapacité de payer de STMS » [3] . [ 17 ] La première étape de son analyse exige de déterminer ce que signifie l’expression « revenu annuel net comptable avant impôt » qui, suivant les termes du Bail, doit servir de base au calcul de la redevance.

Après avoir apprécié la preuve présentée par les experts comptables et en tenant compte des termes du Bail et de l’historique de la relation entre les parties, la juge conclut que la redevance correspond à 10 % des revenus de l’intimée et de sa filiale, desquels il convient de déduire les frais d’exploitation et les frais financiers.

Elle exclut toutefois du calcul les opérations entre les sociétés apparentées afin d’éviter que, par un jeu comptable, STMS puisse réduire à néant une redevance annuelle qui serait autrement payable. [ 18 ] Sur la base de ce calcul, la juge déclare que la redevance payable pour les années 2016, 2018 et 2019 s’élève à 46 850,10 $. [ 19 ] Elle conclut également que l’appelante ne détient pas de créance en ce qui concerne les sentiers de raquette, mais uniquement un droit d’action qu’elle qualifie de litigieux. [ 20 ] Elle estime également, même si ce n’est pas requis en l’absence d’une créance non litigieuse et liquide d’au moins 1000 $, que l’intimée n’a pas commis d’acte de faillite dans les six mois précédant la demande d’ordonnance de faillite. [ 21 ] La juge ajoute par ailleurs qu’elle n’aurait pas accueilli la demande en ordonnance de faillite en raison des agissements de l’appelante décrits précédemment.

Elle précise : [150] Il est bien connu que la procédure de faillite ne doit pas servir à obtenir paiement d’une créance, ni à régler d’autres aspects contractuels non monétaires. Elle ne doit pas, a fortiori, non plus servir à obtenir la résiliation d’un bail emphytéotique qui aurait au surplus l’effet de transmettre, avant la durée anticipée du bail, la propriété des améliorations à 9367 sans le paiement de quelque somme que ce soit.

LES MOYENS D’APPEL : [ 22 ] L’appelante ne conteste pas le rejet de l’ordonnance de faillite, mais remet en cause les conclusions déclaratoires établissant le montant des redevances pour les années 2016, 2018 et 2019. [ 23 ] Bien qu’elle formule deux moyens d’appel distincts, elle estime essentiellement que la juge s’est trompée dans la détermination de la méthode de calcul de la redevance annuelle additionnelle. Elle ajoute que le résultat auquel elle en arrive est injuste en ce qu’elle se voit privée d’un montant substantiel en plus d’être à la merci de la mauvaise foi comptable de l’intimée.

LA REQUÊTE POUR PERMISSION DE PRÉSENTER UNE PREUVE NOUVELLE [ 24 ] Le 28 octobre 2021, l’appelante dépose une requête pour permission de présenter une preuve nouvelle indispensable qui consiste en divers documents financiers ayant servi à l’intimée afin d’établir le montant de la redevance payable pour l’année 2021. [ 25 ] L’appelante allègue que cette preuve nouvelle est indispensable, car elle a une incidence sur la méthodologie en illustrant la manière dont l’intimée « s’a[r]roge arbitrairement le droit de déterminer la manière de calculer la redevance. »

Elle reproche à l’intimée d’utiliser le bénéfice net plutôt que la définition de revenu net convenu dans le Bail.

[ 26 ] L’article 380 C.p.c . énonce les conditions devant être satisfaites pour que la présentation d’une preuve nouvelle soit autorisée en appel.

Ainsi, (1) la preuve doit être nouvelle, (2) elle doit être indispensable, (3) il faut être en présence de circonstances exceptionnelles et (4) les fins de la justice doivent requérir l’introduction de cette preuve [4] . [ 27 ] La preuve sera considérée comme indispensable dans la mesure où elle aurait été susceptible de produire un résultat différent en première instance si elle avait été connue [5] . [ 28 ] Ici, l’appelante se plaint du comportement de l’intimée et de la méthode de calcul de la redevance qu’elle a utilisée en 2021.

Ces faits postérieurs ne fournissent aucun éclairage additionnel relativement à l’interprétation de la clause du Bail concernant le paiement des redevances. [ 29 ] Elle souhaite également démontrer la présence d’une mention dans les états financiers indiquant : La direction est responsable de déterminer le référentiel d’information financière à utiliser puisque ce dernier n’est pas clairement défini dans les clauses du bail. [ 30 ] Or, une mention similaire apparaissait dans les états financiers soumis en première instance et la présence de la clause a déjà fait l’objet de commentaires dans le jugement de première instance [6] .

Il ne s’agit donc pas d’un élément nouveau. [ 31 ] Si l’appelante est insatisfaite du calcul de la redevance pour l’année 2021, il lui appartiendra d’intenter les recours appropriés. Cet élément n’est d’aucune utilité pour déterminer la méthode de calcul prévue dans le Bail et il y a lieu de rejeter la requête pour permission de présenter une preuve nouvelle.

L’ANALYSE [ 32 ] La juge de première instance ne commet aucune erreur dans son interprétation du Bail liant les parties. [ 33 ] Le Bail intervient, rappelons-le, entre un organisme à but non lucratif qui, son nom l’indique, a pour mission le développement du Massif, et un promoteur qui désire y aménager un centre de ski. [ 34 ] Le Bail prévoit le paiement d’une redevance annuelle en ces termes : La présente cession en emphytéose est consentie à charge par l’emphytéote de payer au propriétaire une redevance annuelle de base de cent dollars ($ 100.00).

L’emphytéote s’oblige également à payer au propriétaire, ce acceptant, une redevance annuelle additionnelle égale à DIX POUR CENT (10%) de son « revenu annuel » net comptable, calculé avant impôt et investissement, étant toutefois entendu que la redevance annuelle globale ne devra jamais excéder la somme de cent mille dollars ($ 100 000.00) [7] […] [ 35 ] L’expression « revenu annuel » est par ailleurs définie comme suit dans le Bail et dans le Bail rectifié [8] : Signifie toutes sources de revenus ordinaires et extraordinaires provenant de loyers, commissions, pourcentages, royautés, profits, dividendes, intérêts et bénéfices gagnés par l’emphytéote et provenant directement ou indirectement de l’exploitation ou de la vente ou de la location de biens et services, des améliorations et des bâtisses tant sur les lieux loués que sur le terrain vendu ce jour à la

partie de deuxième part par la

partie de première part au côté nord-ouest de la Rivière des mornes, notamment sans limiter la généralité de ce qui précède, les revenus provenant des concessions, des machines distributrices, des billets de ski, des cours, de toute publicité, et ce, au cours de chacun des exerces financiers de l’emphytéote. La notion de « revenu annuel » provenant de l’étendue de terrain vendue ce jour à la

partie de deuxième part par la

partie de première part au côté nord-ouest de la Rivière des mornes, aura une incidence et ne sera applicable qu’à la condition que la

partie de terrain visée par ledit revenu appartienne à la Coopérative La Station Touristique Massif du Sud ou à toute corporation dont elle pourra avoir le contrôle. Dans tous les autres cas la notion de « revenu annuel » ne pourra être applicable à la

partie de terrain visée par un revenu éventuel. [ 36 ] La notion de « revenu annuel net comptable » n’est cependant pas définie dans le contrat. [ 37 ] La juge note, et les parties le reconnaissent, que celle-ci ne correspond pas à un concept précis en comptabilité. [ 38 ] L’expert de l’appelante soutient que cette expression fait référence au revenu annuel avant déduction des charges d’exploitation.

Cela correspondrait « aux revenus totaux moins les remises, ristournes, les rendus et réfactions, les indemnités pour marchandises endommagées, et certains droits d’accise et taxes de vente, avant déduction des charges d’exploitation » [9] . [ 39 ] Elle en arrive à cette conclusion en référant à deux définitions.

Celle provenant du dictionnaire de comptabilité indique que le terme « net » se dit « d’un montant dont on a retranché certains éléments, par exemple le bénéfice net (le bénéfice obtenu après défalcation de toutes les charges), le prix net (le prix après déduction de toutes les remises) et le poids net (le poids d’une marchandise, tout emballage déduit). » [10] . [ 40 ] La juge reconnaît que, selon le manuel de l’Institut canadien des comptables agréés (« ICCA »), la notion de « produits » ou « revenus » présuppose qu’ils « sont nets de remises, ristournes, rendus et réfactions, des indemnités pour marchandises endommagées, et de certains droits d’accises et taxes de vente ». [ 41 ] Les experts de l’intimée rejettent la suggestion voulant que le revenu net corresponde au chiffre d’affaires de l’entreprise.

M.

François Bilodeau affirme que l’expression « revenu net », autrefois utilisée, correspond aujourd’hui au concept de bénéfice net. Ainsi, la redevance doit être calculée en tenant compte du « revenu annuel » tel que défini dans le contrat duquel il convient de déduire les charges d’exploitation et les frais financiers. [ 42 ] La juge de première instance tient compte de l’ensemble des expertises sans adhérer entièrement à aucune.

Elle conclut qu’en référant à la notion de « revenus nets », les parties souhaitaient déduire davantage que les remises et autres ristournes qui sont déjà soustraites des revenus selon la définition de l’ICCA. « L’ajout du mot « net » implique nécessairement une réduction additionnelle » [11] .

Elle note que, de 1989 à 2016, soit jusqu’au rachat des droits prévus dans le Bail par l’appelante, les redevances ont, historiquement, été calculées sur la base du chiffre d’affaires ou produits moins les frais d’exploitation et les frais financiers [12] . [ 43 ] L’appelante affirme que la preuve ne permettait pas à la juge de déterminer quelle était l’intention des parties au moment de la signature du Bail. Il demeure néanmoins que cette intention pouvait se déduire du comportement adopté par les parties après la conclusion du bail, et cela, pendant près de 30 ans.

La juge ajoute que cette méthode de calcul est compatible avec le contexte entourant la signature du Bail qui visait à faciliter le développement de la montagne [13] . À l’inverse, la méthode préconisée par l’appelante aurait mené à un résultat absurde puisqu’elle aurait forcé l’intimée à payer une redevance alors que ses opérations n’étaient pas profitables, ce qui aurait pu compromettre le projet [14] . [ 44 ] L’entente convenue est à l’avantage des deux parties.

CADMS, un organisme sans but lucratif, ne peut ou ne veut pas exploiter elle-même une station de ski sur son fonds qu’elle souhaite cependant développer, alors que l’intimée a la capacité et la volonté d’exploiter l’entreprise, mais n’a pas de fonds où le faire [15] . [ 45 ] Ajoutons à ces éléments le fait que l’appelante conteste la méthode de calcul de la redevance pour la première fois alors qu’elle cherche à établir l’existence d’une créance afin d’obtenir une ordonnance de faillite. En effet, bien que le paiement des redevances fît

partie des questions soumises à l’arbitre, la façon de les calculer n’était pas contestée. Tout comme l’appelante elle-même l’avait fait en établissant sa réclamation, l’arbitre a estimé que le montant des redevances devait se calculer sur la base des revenus nets moins les charges d’exploitation. [ 46 ] L’interprétation d’un contrat, faut-il le rappeler, est une question mixte de fait et de droit.

Conséquemment, l’appelante se devait de démontrer une erreur manifeste et déterminante dans la décision de la juge de première instance [16] , ce qu’elle n’a pas fait. [ 47 ] L’appelante ne nous convainc pas que son raisonnement est entaché d’une erreur justifiant l’intervention de la Cour. [ 48 ] Par ailleurs, l’appelante reproche à l’intimée de manquer de transparence quant à ses charges d’exploitation. Elle soutient que la méthode qu’elle retient permet d’adapter les entrées comptables afin de minimiser, voire annuler, la redevance.

Or, la juge a tenu compte de cet argument lorsqu’elle a conclu que l’intimée ne pouvait déduire de ses revenus les opérations entre sociétés apparentées. [ 49 ] L’appelante soutient également que la méthode de calcul retenue pourrait inciter l’intimée à surévaluer ses charges d’exploitation pour éviter de payer des redevances. Si tel devait être le cas, l’appelante aurait le loisir de faire valoir ses moyens conformément au processus d’arbitrage prévu dans le Bail, bien qu’il soit souhaitable, malgré le contexte litigieux du dossier, que les parties trouvent un terrain d’entente pour l’avenir.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 50 ] REJETTE la requête pour permission de présenter une preuve nouvelle avec frais de justice; [ 51 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. Me Karim Renno RENNO VATHILAKIS Pour l’appelante Me Pierre LeBel Me Amélie L’Heureux BEAUVAIS, TRUCHON Pour l’intimée Date d’audience : 15 novembre 2021