2019 QCCQ 7967, 2019 QCCQ 7967

Vivier c. Laplante 2019 QCCQ 7967COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-700502-182 DATE : 19 novembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ VIVIER MYRIELLE LAMOUREUX

Partie demanderesse c. MONIQUE LAPLANTE LIONEL GAGNÉ

Partie défenderesse ÉRIC ST-JEAN MARC-ANDRÉ NADEAU Parties appelées en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur André Vivier et madame Myrielle Lamoureux réclament 10 000 $ à madame Monique Laplante et monsieur Lionel Gagné pour non-respect d’une promesse d’achat sur leur maison.

À quelques jours de la prise de possession par les défendeurs de la résidence des demandeurs, ils avisent qu’ils n’ont pas l’intention de donner suite à la promesse d’achat puisque leur propre maison ne peut être vendue. [ 2 ] Monsieur Gagné et madame Laplante prétendent qu’ils avaient un motif raisonnable de ne pas acheter puisqu’ils n’ont pas eu le financement dont la condition était prévue à l’offre d’achat.

Il s’agit donc d’un motif de retrait entendu entre les parties. [ 3 ] Madame Laplante et monsieur Gagné appellent en garantie monsieur Marc-André Nadeau lui reprochant de ne pas avoir respecté son offre d’achat pour l’achat de leur propriété à Delson.

C’est ce refus d’achat qui a amené, par voie de conséquence, le refus d’achat envers les demandeurs principaux. [ 4 ] Monsieur Nadeau indique, pour sa part, qu’il avait le droit de ne pas acheter puisque le terrain de la résidence de madame Laplante et monsieur Gagné s’est révélé être contaminé. [ 5 ] Monsieur Éric St-Jean est également appelé en garantie par madame Laplante et monsieur Gagné pour faute professionnelle à

titre de courtier immobilier. Monsieur St-Jean conteste devoir quelque somme que ce soit puisqu’il n’a commis aucune faute. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Les défendeurs ont-ils violé leurs obligations contractuelles à l’égard des demandeurs, et si tel est le cas, quel est le montant qui doit être accordé aux demandeurs ? [ 7 ] Madame Laplante et monsieur Gagné, à

titre de demandeurs en garantie ont-ils démontré que monsieur Nadeau a violé ses obligations contractuelles à leurs égards ne respectant pas sa promesse d’achat, et si oui, pour quel montant ? [ 8 ] Madame Laplante et monsieur Gagné ont-ils démontrés que leur courtier immobilier, monsieur Éric St-Jean avait commis une faute professionnelle ?

CONTEXTE [ 9 ] Comme c’est souvent le cas, une transaction immobilière qui ne fonctionne pas a un effet domino sur toutes les transactions subséquentes les faisant avorter les unes après les autres. [ 10 ] Madame Lamoureux et monsieur Vivier sont propriétaires d’un immeuble [sur la rue A] à Mont Saint-Grégoire. [ 11 ] La propriété de madame Lamoureux et monsieur Vivier est mise en vente et le 19 avril 2018 les parties s’entendent pour l’achat de la propriété de Mont Saint-Grégoire au prix de vente de 255 000 $ (pièce P-1). [ 12 ] Une condition est inscrite à l’offre d’achat, soit que madame Laplante et monsieur Gagné puissent obtenir le financement de 55 000 $, à savoir : «6.1 Modalités – L’ACHETEUR s’engage à entreprendre de bonne foi, dans les plus brefs délais et à ses frais, toutes les démarches nécessaires pour obtenir un emprunt de 55 000 $, garanti par hypothèque; cet emprunt, portant intérêt au taux courant, lequel ne doit pas dépasser 4% l’an (calculé semi annuellement et non à l’avance), sera calculé selon un plan d’amortissement maximal de 25 ans, le solde en devenant exigible dans un minimum de 1-5 ans.» [ 13 ] Le 2 mai 2018, la Banque BMO confirme que madame Laplante et monsieur Gagné ont obtenu le financement qu’ils espéraient (pièce P-1). [ 14 ] De leurs côtés, madame Laplante et monsieur Gagné ont une maison à vendre à Delson sur la rue Principale sud. [ 15 ] Le 12 février 2018, une promesse d’achat a été conclue avec monsieur Marc-André Nadeau (pièce DI-1). [ 16 ] L’offre convenue entre les parties contient une condition que le Tribunal reproduit (pièce DI-1) comme suit : «…La promesse d’achat est conditionnelle à l’acceptation du projet projeté de L’ACHETEUR par la municipalité de Delson et son engagement de l’émission d’un permis de construction.

L’ACHETEUR s’engage à aviser par écrit le VENDEUR, dans les 30 jours suivant l’acceptation des présentes, que la présente condition est satisfaite ou qu’il renonce à son bénéfice. La réception d’un tel écrit dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement à la présente condition. En l’absence d’un tel écrit dans le délai stipulé, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.

La vente du bâtiment au [...], Delson, Québec, [...] se fait sans garantie légale.» [ 17 ] À la fin du mois de juin 2018, monsieur Nadeau avise madame Laplante et monsieur Gagné qu’il n’achète plus leur propriété de Delson puisque le terrain est contaminé (pièce DI-3). Même si la Banque BMO a accepté de prêter 55 000 $ aux défendeurs pour l’achat de la propriété des demandeurs situé à Mont Saint-Grégoire, la banque retire le financement puisque la résidence de Delson n’est pas vendue.

Nous sommes alors le 29 juin 2018 (pièce DI-4). [ 18 ] Bien que les défendeurs n’aient pas une clause à l’offre d’achat de la maison de Saint-Grégoire prévoyant qu’ils doivent vendre leur propriété afin d’acquérir celle des demandeurs, il n’en demeure pas moins que la capacité d’emprunter de madame Laplante et monsieur Gagné est lourdement atteinte puisqu’ils ne peuvent vendre leur propriété. [ 19 ] Le 10 juillet 2018, ils avisent donc madame Lamoureux et monsieur Vivier qu’ils n’achètent plus. [ 20 ] Madame Lamoureux et monsieur Vivier n’ont d’autres choix que de tenter de vendre à d’autres acheteurs la propriété, ce qu’ils feront le 23 août 2018.

Ils vendront, cependant, au montant de 245 000 $, soit 10 000 $ de moins que le prix convenu avec madame Laplante et monsieur Gagné d’où le montant réclamé dans les procédures.

ANALYSE Les défendeurs ont-ils violés leurs obligations contractuelles à l’égard des demandeurs, et si tel est le cas, quel est le montant qui doit être accordé aux demandeurs ? [ 21 ] D’entrée de jeu, le Tribunal désire souligner qu’il a pris en considération toutes les pièces qui ont été produites lors de l’audition ainsi que tous les témoignages qui ont été rendus, et ce, même s’il n’y sera pas nécessairement fait référence dans la décision. [ 22 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), qui se lisent ainsi : «2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.»

[ 23 ] L’

article 1458 du Code civil du Québec codifie les obligations contractuelles des parties, de la façon suivante : «1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables.» [ 24 ] Lorsque la lettre de la banque BMO a été transmise à monsieur Vivier et madame Lamoureux au mois de mai 2018, la condition prévue à la promesse d’achat (pièce P-1) était donc réglée.

Les vendeurs pouvaient donc s’attendre à vendre et les acheteurs à acheter. [ 25 ] Monsieur Vivier et madame Lamoureux ont d’ailleurs pris toutes les mesures nécessaires afin de pouvoir livrer la propriété de Mont Saint-Grégoire aux dates convenues. [ 26 ] La condition ayant déjà été réglée, les défendeurs ne pouvaient, par la suite, revenir sur leur décision et ce, même si ils avaient peut-être une bonne raison pour ne plus acheter. [ 27 ] Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une contravention à l’obligation contractuelle qu’ils avaient et les défendeurs devront dédommager les demandeurs pour la perte qu’ils subissent. [ 28 ] La preuve révèle que la résidence de Mont Saint-Grégoire a été finalement vendue pour 10 000 $ de moins et c’est ce montant auquel auront droit les demandeurs.

Madame Laplante et monsieur Gagné, à

titre de demandeurs en garantie ont-ils démontré que monsieur Nadeau a violé ses obligations contractuelles à leurs égards ne respectant pas sa promesse d’achat, et si oui, pour quel montant ? [ 29 ] Évidemment, les principes juridiques qui s’appliquent entre madame Laplante, monsieur Gagné et monsieur Nadeau sont les mêmes que ce qui a été précédemment indiqué. [ 30 ] La clause prévoyant les conditions à l’achat est cependant différente et le Tribunal en a déjà fait la reproduction. [ 31 ] Le document DI-1 a été rédigé par monsieur Nadeau qui est un promoteur immobilier alors que les vendeurs, madame Laplante et monsieur Gagné étaient non conseillé. [ 32 ] Le Tribunal rappelle qu’en vertu de l’

article 1425 du Code civil du Québec il faut tenter de trouver l’intention des parties dans un pareil document : «Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés.» [ 33 ] L’

article 1432 du Code civil du Québec , quant à lui, rappelle que l’interprétation d’une clause doit être faite en faveur de l’adhérent : «D ans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée. Dans tous les cas, il s’interprète en faveur de l’adhérent ou du consommateur.» [ 34 ] La clause est pour le moins particulière. Des délais sont prévus pour l’envoi d’avis.

La dernière phrase mérite qu’elle soit soulignée à nouveau, elle se lit ainsi : «… en l’absence d’un tel écrit dans le délai stipulé, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.» [ 35 ] Lorsque lue toute seule, la clause semble prévoir que les parties ont décidé, qu’après 30 jours si aucun document n’était échangé entre les parties, l’offre d’achat était terminée comme si jamais elle n’avait existée. [ 36 ] Le comportement des parties est cependant tout autre. En effet, jamais les parties n’ont considérés que la promesse d’achat, par l’écoulement du temps, fût inexistante. [ 37 ] À

titre d’exemple, les parties ont continué à agir après l’expiration du délai de 30 jours comme si rien n’était. [ 38 ] L’acheteur monsieur Nadeau, a d’ailleurs continué de faire de nombreuses démarches dont les tests de sol, passé ce délai de 30 jours. [ 39 ] D’ailleurs, monsieur Nadeau témoigne que si les vendeurs avaient refusés de lui vendre après 30 jours prétextant qu’aucun avis n’a été donné, il n’aurait pas été en accord avec cette interprétation.

Il ne peut donc interpréter cette clause différemment aujourd’hui parce que cette interprétation le favoriserait. [ 40 ] D’ailleurs en juin 2018, une lettre de désistement pour l’achat de leur propriété a été envoyée à monsieur Gagné et madame Laplante (pièce DI-3). [ 41 ] Si la clause de résiliation automatique après 30 jours avait trouvée application, cette lettre était inutile puisque l’offre mentionnée à ce document n’existait plus. [ 42 ] Le Tribunal considère que le délai de 30 jours était uniquement pour aviser si le projet domiciliaire était accepté par la ville.

Il n’a jamais été indiqué que la condition de test de sol en était une faisant l’objet d’une condition suspensive. [ 43 ] Le Tribunal n’a aucune preuve quant au projet domiciliaire et, rappelle qu’il doit interpréter la clause et le contrat liant les parties en faveur des adhérents, soit madame Laplante et monsieur Gagné. [ 44 ] Le Tribunal considère donc que le refus d’acheter était non fondé et monsieur Nadeau sera donc responsable des dommages que madame Laplante et monsieur Gagné ont subis par son refus et par effet de domino le non-respect de leurs propres obligations envers monsieur Vivier et madame Lamoureux.

Madame Laplante et monsieur Gagné ont-ils démontrés que leur courtier immobilier, monsieur Éric St-Jean avait commis une faute professionnelle ? [ 45 ] Le Tribunal sera assez rapide pour répondre à cette question, puisque lors du procès, aucun reproche n’a été fait à monsieur St-Jean. [ 46 ] La réclamation à l’égard de ce dernier sera donc rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 47 ] ACCUEILLE la réclamation de la

partie demanderesse; [ 48 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 10 000 $ plus l’intérêt et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 9 août 2018; [ 49 ] AVEC frais de justice; [ 50 ] ACCUEILLE la demande en garantie de madame Monique Laplante et monsieur Lionel Gagné à l’égard de monsieur Marc-André Nadeau; [ 51 ] CONDAMNE monsieur Marc-André Nadeau à payer à madame Monique Laplante et monsieur Lionel Gagné toute somme que ces derniers auront à payer dans l’action principale contre monsieur André Vivier et madame Myrielle Lamoureux plus l’intérêt et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec majoré à compter de ce jour; [ 52 ] AVEC frais de justice ; [ 53 ] REJETTE la réclamation faite à l’égard de monsieur Éric St-Jean sans frais. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q. Date d’audition : 21 octobre 2019