2014 QCCQ 9366, 2014 QCCQ 9366

JA0585 Bégin c. Bouchard 2014 QCCQ 9366 COUR DU QUÉBEC «Division administrative et d'appel» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-029052-140 DATE : 6 octobre 2014. ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHAËL BÉGIN et GENEVIÈVE BOILY Appelants/Locateurs c.

BERTRAND BOUCHARD Intimé/Locataire ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une requête pour permission d’appeler des appelants à l’encontre d’une décision rendue par la Régie du logement en date du 17 juillet 2014. [ 2 ] Par cette décision, la Régie du logement rejette la demande des appelants qui souhaitaient reprendre le logement loué à l’intimé afin de l’occuper eux-mêmes après avoir transformé l’immeuble à logements pour en faire « un cottage familial ». [ 3 ] À la requête pour permission d’appeler, les appelants exposent comme suit les faits de la cause : 3.

Les Appelants sont propriétaires d’un immeuble de type triplex [« l’Immeuble »], comportant une unité d’habitation au rez-de- chaussée, et deux logements à l’étage; 4. Depuis 2010, les Appelants habitent l’unité située au rez-de-chaussée de l’Immeuble, portant le numéro civique 6662, de Lanaudière, à Montréal; 5. L’Intimé est locataire du logement situé à l’étage de l’Immeuble, portant le numéro civique 6664, de Lanaudière, à Montréal; 6. En 2013, les Appelants, voyant leur petite famille s’agrandir, décident de convertir l’Immeuble en un cottage unifamilial; 7.

Le ou vers le 12 décembre 2013, les Appelants transmettent à l’Intimé un avis de reprise du logement; 8. Le ou vers le 29 janvier 2014, les Appelants produisent une demande de reprise de logement relative au logement de l’Intimé, le tout tel qu’il appert d’une copie de ladite demande, ci-jointe, pièce P-2 ; 9. L’audience est fixée devant la Régie du logement le 6 mars 2014; 10.

Le ou vers le 3 mars 2014, l’Intimé produit une demande en résiliation de bail et en dommages contre les Appelants dans le dossier portant le numéro 139870 31 20140303 G, le tout tel qu’il appert d’une copie de ladite demande, ci-jointe, pièce P-3 ; 11. Le ou vers le 3 mars 2014, l’Intimé produit également une demande accessoire visant à réunir les instances dans les dossiers concernant la demande de reprise de logement des Appelants, pièce P-2, et sa propre demande de résiliation de bail, pièce P-3; 12.

À l’audience du 6 mars 2014, le Régisseur réunit les instances, et commence à entendre la preuve, le tout tel qu’il appert des procès- verbaux d’audience du 6 mars 2014 (en liasse), ci-joints, pièce P-4 ; 13. L’audience n’ayant pu se terminer le 6 mars 2014, le Tribunal la continue au 5 juin 2014; 14. Le 5 juin 2014, le Tribunal reprend l’audience, mais décide de disjoindre les instances, et de ne procéder que sur la demande de reprise des Appelants, le tout tel qu’il appert des procès-verbaux d’audience du 5 juin 2014 (en liasse), ci-joints, pièce P-5 ;

15. Le reste de l’audience se déroule sans que le Tribunal ne fasse référence ou ne tienne compte de la demande de l’Intimé de résilier le bail et quitter le logement, le tout tel qu’il appert des procès-verbaux d’audience du 5 juin 2014, ci-joints, (pièce P-5); 16. Le ou vers le 22 juillet 2014, les Appelants reçoivent une copie de la Décision dont appel, pièce P-1, laquelle rejette la demande de reprise de logement; 17.

La demande de l’Intimé pour résilier le bail demeure depuis pendante devant la Régie du logement; [ 4 ] Tenant compte des susdits faits, à la requête, les appelants exposent, comme suit, les moyens qu’ils entendent soulever au soutien de leur appel : « 21 Bien que la Décision attaquée mentionne que l’Intimé « a d’ailleurs introduit un recours en diminution de loyer et pour harcèlement » (par. 20), elle ne mentionne nulle

part la demande de résiliation de bail de l’Intimé et son intention manifeste de quitter le logement dont les Appelants souhaitent reprendre possession; 22. Or, au moment où il rend la Décision, le Régisseur ne pouvait logiquement ignorer cette admission judiciaire de l’Intimé, ayant été dûment saisi de la demande de résiliation de bail de ce dernier, et ayant ordonné la réunion des instances, lors de l’audience du 6 mars 2014; 23.

Cette omission constitue une erreur de fait et de droit manifeste et dominante, qui entache la Décision d’une faiblesse apparente, et qui justifie que cette Honorable Cour la corrige; 24. Par ailleurs, le 5 juin 2014, le Régisseur a outrepassé sa compétence en renversant sa propre décision, de réunir la demande de reprise de logement des Appelants (pièce P-2) et la demande de résiliation du bail de l’Intimé (pièce P-3); 25. En agissant ainsi, le Régisseur est allé à l’encontre des principes de justice naturelle, et a pris les Appelants par surprise; 26.

Ce faisant, le Régisseur a commis une erreur de droit manifeste et dominante, qui entache la Décision d’une faiblesse apparente, et qui justifie que cette Honorable Cour la corrige; 27.

De plus, l’excès de compétence commis par le Régisseur et l’accroc manifeste aux principes de justice naturelle justifient la tenue d’un appel de novo devant cette Honorable Cour; Le Régisseur ne pouvait appliquer à une demande de reprise des critères applicables à une demande d’éviction 28.Le Régisseur a erré en droit en important dans son analyse de la demande de reprise de logement des Appelants les critères applicables à une demande d’ éviction ; 29. Ainsi, le Régisseur devait juger de la demande de reprise des Appelants en se basant sur les critères prévus à l’

article 1963 al. 2 C.c.Q. : a. l’intention réelle du locateur de reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis de reprise; et b. le fait qu’il ne s’agisse pas d’un prétexte pour arriver à une autre fin. 30. Or, le Régisseur a plutôt basé sa Décision sur les critères applicables aux cas d’éviction, lesquels sont prévus à l’article 1966 al. 2 C.c.Q. : a. l’intention réelle du locateur de subdiviser, agrandir, ou changer l’affectation du logement; et b. le fait que la loi permette les travaux envisagés; 31.

Ainsi, le Régisseur a axé sa Décision sur ce dernier critère, faisant grand cas du fait que les Appelants n’avaient pas encore obtenu les permis nécessaires pour procéder aux travaux de transformation de l’Immeuble en cottage, le tout tel qu’il appert de la Décision, pièce P- 1, aux paragraphes 37 à 49, et aux paragraphes 52 et 53; 32.

De plus, le Régisseur n’a pas tenu compte des explications des Appelants, à l’effet que ceux-ci désiraient attendre l’issue de la demande de reprise de logement avant d’obtenir les permis nécessaires aux travaux de transformation. » [ 5 ] Ceci dit, les appelants proposent que les questions suivantes soient soumises à la Cour dans le cadre de l’appel : a. Le Régisseur a-t-il erré en faits et en droit en disjoignant la demande de reprise de logement des Appelants, pièce P-2, de la demande de résiliation de bail de l’Intimé, pièce P-3, et en ne tenant pas compte de la volonté de l’Intimé de quitter son logement? b.

Le Régisseur a-t-il erré en faits et en droit en tenant compte des critères applicables à l’éviction, alors qu’il était saisi d’une demande de reprise de logement? [ 6 ] Pour les motifs ci-après énoncés, le Tribunal est d’avis que la requête pour permission d’appeler des appelants doit être rejetée. [ 7 ] À la requête pour permission d’appeler, les appelants soutiennent que le Régisseur a commis une erreur de droit en appliquant les articles 1959 et 1966 du Code civil du Québec alors que la demande formulée par eux l’était en vertu des articles 1957 et 1963 du Code civil du Québec . [ 8 ] Les susdits articles du Code civil du Québec prévoient ce qui suit :

1957. Le locateur d'un logement, s'il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l'habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien. Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l'union civile. 1959. Le locateur d'un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation. 1963.

Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur peut, néanmoins, le reprendre, avec l'autorisation du tribunal. Cette demande doit être présentée dans le mois du refus et le locateur doit alors démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. 1966.

Le locataire peut, dans le mois de la réception de l'avis d'éviction, s'adresser au tribunal pour s'opposer à la subdivision, à l'agrandissement ou au changement d'affectation du logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir consenti à quitter les lieux.

S'il y a opposition, il revient au locateur de démontrer qu'il entend réellement subdiviser le logement, l'agrandir ou en changer l'affectation et que la loi le permet. [ 9 ] Contrairement à ce que soutiennent les appelants, à la lecture de la décision de la Régie du logement, l’on constate que le Régisseur n’a pas fondé sa décision en s’appuyant sur les critères gouvernant l’application des articles 1959 et 1966 du Code civil du Québec . En fait, tel que l’exige l’

article 1963 du Code civil du Québec , afin de déterminer si les appelants désiraient réellement reprendre le logement ou si la reprise ne constituait qu’un prétexte pour atteindre d’autres fins, il a tout simplement tenu compte des éléments de preuve qui lui ont été soumis lors de l’audience dont : a. les démarches faites par les appelants auprès de la ville afin d’obtenir les permis requis; b. les démarches faites par les appelants relativement à la préparation des plans de l’agrandissement projeté. [ 10 ] À cet égard, à la lecture de la décision de la Régie du logement, l’on constate que le Régisseur a procédé soigneusement et de façon détaillée à l’analyse de la preuve qui lui a été soumise par les parties.

Notamment, après avoir résumé la preuve, il conclut comme suit : « [49] On ne peut, certes, pas dire que les locateurs qui affirment avoir ce projet de transformation de l’immeuble bien en tête depuis l’automne 2013, ont agi avec diligence et célérité pour satisfaire aux conditions de la ville de Montréal pour mener à bien ce projet qui impliquerait la reprise des deux logements de l’immeuble pour le 1 er juillet 2014. [50] Les locateurs ont aussi affirmé qu’ils comptent mettre deux voire trois années pour finaliser ce projet et que tant pis s’ils ont fait des erreurs dans la présentation des faits voire même dans la préparation de leur projet auprès des autorités de l’arrondissement, en regard des documents requis qu’ils n’ont pas encore produit au dossier pour s’éviter des coûts, du fait que leur demande était pour être entendue par la Régie.

« Nous recommencerons.

Ce projet nous tient trop à cœur », clament-ils. [51] Le fait que les locateurs aient déjà investi plus de 200 000 $ pour les travaux de construction au sous-sol et au rez-de-chaussée ainsi qu’une somme de 30 000 $ pour du mobilier et 35 000 $ pour la cuisine qu’ils ont voulu à leur goût, ne démontre pas pour autant qu’ils vont reprendre les deux logements de l’étage supérieur pour habiter celui-ci. [52] Bien que le projet des locateurs semble, à priori, sérieux, réaliste et réalisable, il n’en demeure pas moins que seule une demande de permis de transformation a été faite à ce jour auprès des autorités municipales.

Mais qui plus est, l’étude de la demande a été interrompue parce que faite sans dépôt de documents obligatoires à l’examen d’une telle demande. [53] Encore une fois, les locateurs n’ont toujours pas satisfait à la demande de document par la Ville et il n’existe toujours pas de plan de l’existant et du projeté approuvé, ni de plan d’un ingénieur en structure. [54] Le fait que les locateurs disent vouloir se montrer prudent dans l’avancement du projet et qu’ils hésitent à faire les débours nécessaires pour la production de plans approuvés qui répondent aux exigences de la Ville, démontre que leur projet n’est au mieux que trop embryonnaire pour convaincre le tribunal de leurs intentions réelles de reprendre le logement concerné pour le motif indiqué à l’avis de reprise. [55] Après analyse de la preuve, le tribunal juge que les locateurs n’ont pas démontré, de façon prépondérante, qu’ils ont l'intention réelle de reprendre le logement concerné dans l’unique but de s'y loger et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre un autre but. [56] La preuve ne démontre pas qu’ils entendent réellement joindre les deux logements situés à l’étage supérieur à leur logement actuel et que cet agrandissement est réalisable en conformité à la loi et à la règlementation municipale, justifiant que soit autorisé la reprise du logement concerné. [57] Conséquemment, suivant la preuve prépondérante, le tribunal juge que les locateurs n’ont pas démontré qu'ils respectent les prescriptions de la loi pour reprendre le logement dans le but de s'y loger à compter du 1 er juillet 2014. [ 11 ] Considérant ce qui précède, le Tribunal est d’avis que le susdit moyen d’appel proposé par les appelants n’est pas sérieux et ne justifie pas que permission d’appeler soit accordée. [ 12 ] Par ailleurs, ayant préalablement décidé de réunir pour enquête et audition les recours introduit par les parties, les appelants soutiennent que le Régisseur n’avait pas compétence pour les disjoindre subséquemment.

[ 13 ] Bien que cette question, qualifiée de « compétence » par les appelants, puisse, à première vue, paraître sérieuse, la réponse à celle-ci, quelle qu’elle soit, ne saurait, eu égard aux circonstances de cette affaire, avoir un impact quelconque sur le bien-fondé de la décision rendue par la Régie du logement relativement à la demande de reprise de possession du logement loué à l’intimé. [ 14 ] Le fait que l’intimé ait formulé une demande en résiliation de bail ne dispensait aucunement les appelants de leur fardeau de preuve principal, qui était de convaincre la Régie du logement : a. de leurs intentions réelles de reprise de possession et; b. que la reprise demandée ne constituait pas un prétexte pour atteindre d’autres fins. [ 15 ] En fait, en l’espèce, la demande en résiliation de bail de l’intimé ne pouvait avoir d’impact que sur l’évaluation des dommages auxquels celui-ci aurait pu avoir droit en vertu de l’

article 1965 du Code civil du Québec si la demande de reprise de possession du logement loué avait été accueillie par la Régie du logement. [ 16 ] En conséquence, le second moyen d’appel proposé par les appelants ne saurait justifier que permission d’appeler soit accordée. [ 17 ] Enfin, eu égard aux dispositions de la l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] et tenant compte des principes qui se dégagent de la jurisprudence applicable en la matière, le Tribunal rappelle que pour que permission d’appeler soit accordée, il est requis que les questions en litige soient sérieuses, nouvelles ou d’intérêt général. [ 18 ] En l’espèce, dans l’opinion du Tribunal, par leur demande d’appeler, les appelants ne souhaitent que faire apprécier la preuve à nouveau, cette fois-ci par la Cour du Québec, en espérant que la décision en appel leur soit plus favorable que celle rendue par la Régie du logement. [ 19 ] Or, en absence d’une faiblesse apparente dans la décision, ce qui est le cas en l’espèce, il ne s’agit pas d’un cas justifiant que permission d’appeler soit accordée. [ 20 ] En conséquence, pour les susdits motifs, le Tribunal rejette la requête pour permission d’appeler des appelants.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’appeler des appelants. LE TOUT , avec dépens. __________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Me Caroline Briand, avocate des appelants/locateurs CAIN LAMARRE CASGRAIN WELLS Me Jean-Paul Gagnon, avocat de l’intimé/locataire Date d’audience : 1 er octobre 2014.