2014 QCCQ 948, 2014 QCCQ 948

Baril c. Marquis 2014 QCCQ 948 JB2986 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-22-062171-129 DATE : 31 janvier 2014 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JUGE LINA BOND, J.C.Q. [JB2986] ANTOINE BARIL et ESTELLE DION Demandeurs c. DOMINIC MARQUIS et CAROLINE LAMOTHE Défendeurs et demandeurs en garantie c.

LISELLE OUELLET Défenderesse en garantie JUGEMENT [ 1 ] Les demandeurs réclament 22 669,90 $ en diminution du prix de vente et 5 000 $ de dommages-intérêts, alléguant que le drain agricole de l'immeuble acquis des défendeurs était affecté d'un vice caché existant au moment de la vente le 30 mars 2011. [ 2 ] Les défendeurs plaident que le drain avait atteint sa durée de vie utile et qu'ils n'ont caché aucune information aux demandeurs. [ 3 ] Les défendeurs appellent en garantie leur vendeur antérieur, madame Liselle Ouellet, de laquelle ils ont acheté l'immeuble le 1 er mai 2006. [ 4 ] L'appelée en garantie invoque aussi que le drain avait atteint sa durée de vie utile lors de la vente aux demandeurs en 2011 et qu'elle n'est pas tenue d'assumer les conséquences découlant des fausses représentations des défendeurs. [ 5 ] Soulignons qu'à l'audition, les défendeurs et l'appelée en garantie se désistent de leurs demandes reconventionnelles.

LE CONTEXTE [ 6 ] À la fin de l'année 2009, les demandeurs, âgés dans la trentaine, recherchent leur première maison. Ils examinent plusieurs annonces sur le site Internet Duproprio.com et s'arrêtent sur celle des défendeurs à laquelle sont jointes onze photos. [ 7 ] Cet immeuble d'un étage a été construit en 1983 et le prix demandé est de 219 900 $. [ 8 ] En septembre 2010, les demandeurs effectuent une visite. Ils sont enchantés car l'immeuble est rénové et situé dans le secteur recherché.

De plus, une relation de confiance s'installe car ils ont des points communs avec les défendeurs : même âge, jeune famille et première maison. [ 9 ] Le demandeur s'informe s'il y a déjà eu un incendie ou des infiltrations d'eau et les défendeurs répondent « non ». [ 10 ] Au sous-sol, le demandeur constate qu'un espace du plancher de bois flottant dans le bureau est recouvert de prélart. Le défendeur explique qu'il y a eu un dégât avec un café. Puisqu'une chaise de travail est posée sur cette surface, le demandeur en conclut

que ce matériau vise à protéger le plancher. [ 11 ] Au début d'octobre 2010, les demandeurs font une deuxième visite. À cette occasion, ils revoient les pièces, ouvrent les armoires et les penderies et ne découvrent rien d'anormal. [ 12 ] Le 4 octobre 2010, les défendeurs complètent en présence des demandeurs le formulaire « Déclaration du propriétaire vendeur ». [ 13 ] Les défendeurs répondent « non » aux questions suivantes : 1.2 Sol et sous-sol À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : […]

e) Déversements de liquide au sous-sol (ex. : eau, mazout, huile, etc.) ?

f) Présence de fissures de fondation, pourriture ou autres problèmes affectant le sous-sol ? […] 1.4 Infiltration d'eau À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu : […]

b) des infiltrations d'eau au sous-sol ? [ 14 ] Le 4 octobre à 20 h 00, les demandeurs soumettent une offre d'achat au montant de 209 900 $, conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire et à l'inspection dans les sept jours suivant l'acceptation de l'offre. [ 15 ] Les défendeurs acceptent immédiatement cette offre. [ 16 ] L'inspection est effectuée le 13 octobre 2010 par madame Nancy Martel. [ 17 ] Le 13 octobre 2010, les défendeurs complètent le formulaire remis par l'inspectrice « Déclaration du vendeur sur les conditions et l'entretien de l'immeuble ».

Ils écrivent que les fenêtres sont à remplacer à brève échéance et répondent « Non » aux questions suivantes : 2.3 Le terrain a-t-il des pentes inversées (pente vers la maison non visible en hiver, par exemple ? 2.4 Y a-t-il des problèmes de drainage ou d'accumulation d'eau sur le terrain ? 2.5 Y a-t-il présence d'ocre ferreuse dans le sol, le drain agricole ou dans le voisinage ? 3.2 Y a-t-il des fissures aux murs de fondation ou sur la dalle du sol ? 3.3 Y a-t-il déjà eu des infiltrations d'eau ou d'humidité par la fondation ou par les murs extérieurs ? 3.4 Avez-vous déjà constaté, lors des travaux antérieurs que vous auriez faits, des irrégularités ou des défauts aux fondations, aux murs extérieurs ou à la structure, et qui seraient actuellement non visibles ? 3.8 Le drain agricole a-t-il déjà été inspecté, réparé ou refait ? 6.2 Y a-t-il déjà eu des dégâts d'eau causés par des problèmes de plomberie (alimentation d'eau ou drainage) ? 10.2 Y a-t-il déjà eu ou avez-vous déjà observé des infiltrations d'eau par les portes, les fenêtres, les verrières, les puits de lumière ou les solariums ? [ 18 ] Le rapport d'inspection est imprimé le 15 octobre 2010 puis remis aux demandeurs. [ 19 ] Le 15 octobre 2010, à 19 h 00, les parties signent le formulaire d'avis de réalisation des conditions énonçant, entre autres, que « l'acheteur se déclare satisfait du résultat de l'inspection et des tests d'eau ». [ 20 ] L'acte de vente notarié signé le 30 mars 2011 établit le prix de vente à 209 000 $ et inclut la clause de garantie légale. [ 21 ] Les demandeurs prennent possession de l'immeuble le 1 er avril 2011.

Ils repeignent la majorité des pièces. Dans le bureau au sous-sol, ils enlèvent les étagères fixées aux murs et installent des moulures à la base des murs. [ 22 ] En juillet 2011, le demandeur voit des marques de moisissure sur les nouvelles moulures dans le bureau.

Il les enlève et constate des traces d'humidité sur le plancher « comme si on avait passé une vadrouille mouillée ». [ 23 ] Peu après, dans une autre pièce du sous-sol servant de chambre d'enfant, il constate que le plâtre du mur est spongieux dans un espace, environ quatre pouces par quatre pouces, où il avait enlevé une affiche collée au mur par les défendeurs.

[ 24 ] Le 26 août 2011, le demandeur dénonce par écrit aux défendeurs la découverte d'infiltrations d'eau dans le sous-sol. [ 25 ] Le 29 août 2011, les défendeurs réclament des détails. [ 26 ] Le 13 septembre 2011, Expert Drainage Québec inc. (« EDQ »), mandatée par les demandeurs, excave du côté nord-ouest de l'immeuble, sous la fenêtre de la chambre où le plâtre du mur a ramolli, et examine le drain avec une caméra. [ 27 ] Le lendemain, soit le 14 septembre 2011, C.M.

Gravel (« Gravel »), mandatée par les défendeurs, effectue aussi une inspection du drain par caméra dans le même espace excavé la veille par EDQ. [ 28 ] Le 20 septembre 2011, les demandeurs transmettent aux défendeurs la soumission de EDQ établissant le coût de réfection du drain à 15 311,52 $ et les invitent à une rencontre avec leur expert. [ 29 ] Les défendeurs, par l'entremise de leur avocate, répondent qu'ils contesteront toute réclamation et expédieront un avis de dénonciation à leur vendeur, madame Liselle Ouellet. [ 30 ] Dans sa mise en demeure du 21 octobre 2011, l'avocat des demandeurs écrit que ses clients désirent que la réfection du drain soit effectuée dans les meilleurs délais et qu'elle sera exécutée par un tiers si les défendeurs ne procèdent pas. [ 31 ] La requête introductive d'instance est déposée le 24 février 2012. [ 32 ] À ce jour, le drain n'a toujours pas été refait. [ 33 ] En juillet 2013, les demandeurs font nettoyer le drain par EDQ car leur assureur l'exige afin de maintenir leur police d'assurance-habitation.

La facture de 344,91 $ émise en juillet 2013 pour le nettoyage de ce drain mentionne : Pas d'obstruction, drain propre, sortie boyau. [ 34 ] Quant aux défendeurs, ils ont acquis l'immeuble le 1 er mai 2006 au prix de 135 500 $ de l'appelée en garantie, Liselle Ouellet. Après l'inspection préachat en 2006, madame Ouellet consent à diminuer le prix de 2 000 $ dû à la découverte de « quatre petites fissures à injecter » selon le rapport de l'entreprise M.

Fissure. [ 35 ] Après la vente, les défendeurs font réparer une seule fissure par, disent-ils, « un jobber ». [ 36 ] Les défendeurs appellent en garantie madame Ouellet car les demandeurs allèguent l'obstruction du drain causée par la présence d'ocre ferreuse. QUESTIONS EN LITIGE Le drain agricole est-il affecté d'un vice caché ? Quel est le montant dû en diminution du prix de vente si le drain de fondation est affecté d'un vice caché ? Les défendeurs connaissaient-ils le vice caché affectant le drain justifiant d'accorder aux demandeurs des dommages-intérêts compensatoires ?

L'appel en garantie doit-il être accueilli ? LA PREUVE Le rapport d'inspection préachat [ 37 ] Dans le rapport d'inspection préachat du 15 octobre 2010 effectué pour les demandeurs, on lit [1] : Condition générale de la propriété (résumé) Lors de notre inspection, nous n'avons pas détecté de déficiences graves pouvant entraîner des dépenses importantes de nature à dévaluer de façon significative la propriété.

Nous avons cependant noté certaines réparations à effectuer, certains travaux d'entretien et quelques améliorations à apporter, le tout plus amplement détaillé dans le présent rapport. [ 38 ] L'inspectrice propose diverses mesures visant à assurer un drainage efficace de l'eau : […] Nous avons noté que le dégagement sous une fenêtre était inadéquat sur le côté gauche du bâtiment. S'assurer d'un dégagement minimal de 6 pouces (150 mm) sous la tablette de la fenêtre.

S'assurer également que le sol se draine convenablement à cet endroit, permettant ainsi un écoulement efficace de l'eau vers le drain de fondation [2] . […] Nous avons observé la présence d'arbustes et de végétation à proximité des murs de fondation. Les aménagements paysagers collés directement sur les murs de fondation sont à éviter. Les arbustes et aménagements paysagers ont pour effet de conserver l'humidité au périmètre du bâtiment.

Il est fréquent que les arbres feuillus, lorsqu'arrivés à maturité, puissent endommager le drain agricole. […] Bien que des dommages visuels n'aient pas été observés, nous recommandons l'éloignement des arbustes et de la végétation des murs de fondation [3] . […]

[…] Les descentes de gouttières sont branchées à un drain enfoui sous le sol. Les descentes pluviales ne doivent en aucun temps être branchées au drain agricole. Un drain agricole n'est pas conçu pour recevoir de l'eau en provenance du toit. Cette eau peut contenir des débris (gravier, feuilles) qui, à long terme, pourraient obstruer le drain et le rendre inopérant. De plus, cet état de fait sollicite inutilement le drainage des fondations et peut favoriser des infiltrations d'eau et des excès d'humidité au sous-sol.

Installer des déversoirs à la base des descentes afin d'éloigner l'eau de la maison [4] . […] […] [ 39 ] Quant au conduit du clapet, elle écrit : Le conduit du clapet anti-retour contient de l'eau. Cette situation n'est pas habituelle.

Nous recommandons de consulter un plombier afin de faire effectuer une expertise, d'analyser cette situation et, au besoin, d'apporter les correctifs si requis [5] . [ 40 ] Au sujet des fondations et du drain, le rapport contient la clause pré-imprimée suivante : […] Il est également impossible pour un inspecteur de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations sans un sondage (excavation partielle). Ce travail dépasse la portée d'une inspection visuelle.

La durée de vie utile d'un drain de fondation est limitée (entre 25 et 30 ans en moyenne) et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle (nature du sol, niveau de la nappe d'eau souterraine, etc.). Seul un examen approfondi peut nous faire connaître l'existence et l'état d'un drain français autour d'une propriété [6] . […] [ 41 ] Après la vente, le demandeur ne consulte pas de plombier ni n'effectue les modifications proposées dans ce rapport, mais il débranche les gouttières en juillet 2011 après avoir constaté l'infiltration d'eau au sous-sol.

Les rapports d'excavations et les expertises [ 42 ] Le rapport d'inspection par caméro rédigé par l'employé de EDQ le 13 septembre 2011 mentionne [7] : Commentaires : Au moment de l'expertise, nous avons vu que le drain est 1 pouce trop haut et que celui-ci a du silt à l'intérieur de 50 à 100 % et de l'eau de 50 à 100 %. De plus, nous avons remarqué que le drain ne s'écoulait pas car il y a 2 pouces d'eau au-dessus de celui- ci.

Le caillou qui est du ¾ est colmaté à 100 % [ 43 ] Sur ce document, la case « Présence de boue ferreuse (ocre) » n'est pas cochée, mais on indique que le caillou est contaminé par le « matériel de remblaie [sic] et fer 100 % ». [ 44 ] Monsieur Sylvain Ouellet, propriétaire de EDQ est déclaré expert pour les demandeurs en raison de son expérience en matière de système de drainage depuis 1997. [ 45 ] Selon monsieur Ouellet, l'humidité constatée sur le mur de la chambre du sous-sol provient de la fenêtre, mais sûrement pas du drain.

Quant aux traces d'eau découvertes par le demandeur au bas des murs dans le bureau, elles résultent du drain dont l'eau froide stagnante imbibe le béton et condense lorsqu'elle rencontre la chaleur du plancher. [ 46 ] Monsieur Ouellet a visionné le film de l'inspection effectuée par ses employés. Il écrit dans son rapport du 1 er décembre 2011 [8] : […] Au moment de l'excavation, nous avons pu constater que le matériel de remblaie [ sic ] est composé de terre et de terre glaise. Le caillou qui est composé de ¾ net est contaminé à 100 % par le matériel de remblaie[ sic ] avec une présence de fer.

Le drain est positionné 1 pouce trop haut par rapport au plancher inférieur et les orifices de celui-ci sont colmatés à 75 % à 80 % par le matériel de remblaie [ sic ]. De plus, il y a environ 2 pouces d'eau qui recouvre le drain de fondation. Le drain est rempli à l'intérieur d'eau, de silt et de boue ferreuse (ocre) de 50 à 100 % à plusieurs endroits.

Avec les données observées, nous pouvons dire que le drain est désuet, et ce, depuis quelques années dû au silt que nous retrouvons en grande quantité dans le drain de fondation et au niveau des parois intérieures du drain, nous pouvons voir qu'il y a beaucoup de boue ferreuse (ocre). Un lavage serait inutile car nous ne pouvons que laver l'intérieur du drain et que le caillou qui se retrouve autour du drain est colmaté à 100 % et impossible de le nettoyer.

Nous recommandons un changement de drain de fondation au complet en prenant les précautions nécessaires contre la boue ferreuse (ocre). [ 47 ] À l'audition, il explique que la photo montrant la

section du drain prélevée [9] en septembre 2011, portant des taches rouges orangées, est colmatée de boue contaminée par de l'ocre ferreuse. Il maintient que tout le drain est dysfonctionnel et doit être remplacé avec des matériaux visant à contrer l'ocre ferreuse puis examiné annuellement par caméra pour vérifier son état. [ 48 ] Lors de son témoignage, il déclare : - Le drain est en plastique perforé; - L'ocre ferreux, du moment qu'il y a de l'oxygène, de l'eau et la bactérie, elle va se promouvoir. L'ocre ferreux va prendre la place; - Tous les orifices autour de la paroi du drain sont colmatés par l'ocre ferreuse donc, l'eau ne peut circuler dans le drain;

- On peut pas nettoyer le drain à l'extérieur, on pourra pas déboucher les orifices, on peut pas nettoyer les cailloux par l'intérieur par un jet d'eau, ce qui reste à faire c'est changer le drain. Après ça, en changeant le drain, vu qu'il y a de l'ocre ferreuse, faut prendre les moyens nécessaires; - Avec du cailloux standard, le drain va être contaminé par de l'ocre ferreux.

Il faut prendre des matériaux sans fer; [ 49 ] Il admet qu'aucune analyse d'eau visant à confirmer la présence de la bactérie d'ocre ferreuse n'a été réalisée. [ 50 ] Relativement à l'eau observée lors de l'inspection préachat dans l'espace du clapet, monsieur Ouellet, qui détient des cartes de compétence comme plombier, déclare que « l'eau est plutôt dans le tuyau donnant accès au bouchon du clapet et c'est normal d'y voir l'eau car à cette époque de la construction, on ne colle pas le tuyau.

Cette eau, sous la dalle de béton, ne provient pas du clapet, mais de la nappe phréatique ». [ 51 ] À l'aide de son schéma d'un système de drainage, il explique qu'un drain agricole n'est pas conçu pour drainer cette eau. [ 52 ] Il réfute la prétention qu'un drain « dure entre 25 et 30 ans ». [ 53 ] Selon lui, un drain bien construit peut être efficace pendant cinquante ans, tout dépend de l'état du matériel de remblai.

Il déclare que la plupart des drains actuellement remplacés par son entreprise sont en grès et ont été installés durant « les années soixante ». [ 54 ] Monsieur André Bélanger, contremaître pour l'entreprise Gravel, est déclaré expert pour les défendeurs en raison de son expérience en matière de réfection de drain.

Il procède à une excavation le 14 septembre 2011 dans le même espace excavé la veille par EDQ. [ 55 ] Puisqu'il voit beaucoup de glaise dans le drain, monsieur Bélanger décide de le nettoyer avec un jet d'eau avant d'insérer la caméra. [ 56 ] À l'inspection, il constate une obstruction par des racines sur deux mètres dans le coin nord-est.

Selon lui, il suffit de remplacer cette portion pour que le drain soit totalement fonctionnel, ce qui coûterait 2 709,98 $ selon son estimé. [ 57 ] Appelé à commenter les photos, il conclut que les traces rouges sur les dépôts contenus dans le drain sont des taches de rouille. [ 58 ] Il déclare : « Je n'ai aucun doute sur l'absence d'ocre ferreuse » qu'il décrit comme étant une pâte, de la texture d'un « pudding ». [ 59 ] À l'audition, lorsqu'on le confronte sur sa déclaration prise par vidéo lors de l'inspection où il dit « l'eau a développé de la bactérie », il se ravise et déclare « Je dis pas que ça peut pas en être ». [ 60 ] Sur son bon de travail rédigé lors de l'inspection, il écrit : Expertise du drain de fondation mur de droite avant Nettoyage du drain par pression d'eau, nettoyage du siphon intérieur et vérification du clapet vers la sortie au pluvial.

Présence de racines en façade droite 60 % sur ± 2 mètres. [ 61 ] Dans son rapport, on lit : Nous avons excaver [ sic ] sur le mur droite [ sic ] avant de visionner le drain Le drain a des racines en façade droite sur + ou – 2m Le drain est en bon état sur le mur de droit, arrière et gauche La jonction du pluvial avait beaucoup de sédiments.

Nous avons fait un nettoyage à la pression d'eau et il s'est bien nettoyé Le drain est présentement fonctionnel sur la moitié de la résidence. [ 62 ] Appelé à commenter cette expertise, monsieur Ouellet s'étonne de ses conclusions distinctes, soit « que le drain est en bon état sur trois murs » puis « fonctionnel sur la moitié de la résidence » et « il faut remplacer deux mètres ». [ 63 ] D'après lui, cet expert n'a pu constater l'état réel du drain car il a inspecté dans le même espace où EDQ, la veille, a enlevé une

section de drain, installé deux cheminées de nettoyage puis remblayé avec des cailloux neufs. Donc, la situation est bien différente de celle vue par EDQ. De plus, il lave tout l'intérieur du drain avant de passer la caméra alors que tout est nettoyé. [ 64 ] Enfin, dit-il, cet expert ne fait aucune mention au sujet de l'extérieur du drain et des matériaux qui l'entourent. [ 65 ] Le 25 novembre 2011, monsieur Jean-François Sirois, directeur des ventes pour Garco inc., effectue, pour les demandeurs, une autre excavation au coin de l'immeuble où est situé le bureau puis inspecte le drain par caméra.

Puisqu'il n'est pas déclaré expert, son témoignage est retenu uniquement pour ses constatations écrites lors de cette inspection, lesquelles sont : - Contrepente à plusieurs endroits sur le drain; - Absence de concassé; - Drain colmaté;

- L'eau stagne autour du drain; - À l'avant, le drain est obstrué par les racines d'un arbre. Le droit 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ …] 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 66 ] Voici que qu'écrit l'auteur, M e Jeffrey Edwards, dans son volume sur le caractère du vice donnant ouverture à un recours [10] : 306 – […] Le vice réprimé est celui qui porte atteinte à une certaine fin, soit l'usage du bien. Il ne s'agit pas d'un vice de construction, de fabrication, dont la finalité peut être bénigne ou anodine.

Lorsque le vice obstrue la fin prescrite, le bien souffre d'un déficit d'usage . […] 313 – […] Ainsi, il ne suffit pas de démontrer que le bien ne rend pas l'usage raisonnable escompté. Ce n'est pas parce qu'un toit coule, qu'un robinet ne fournit pas d'eau ou qu'un appareil tombe en panne, qu'ils sont nécessairement atteints d'un vice. Nous verrons que ces effets peuvent aussi être la conséquence de phénomènes autres qu'un vice au sens de la garantie.

Après la constatation du déficit d'usage, l'acheteur doit établir le fait destructeur de l'usage [11] . [Nous soulignons] [ 67 ] Relativement aux conséquences découlant de l'usure normale, cet auteur précise qu'elles ne peuvent être qualifiées de vice : 334- […] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constitue [ sic ] donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie : l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente [12] . [Nous soulignons] [ 68 ] Ainsi, seule l'usure anormale, excessive ou prématurée pourra constituer un vice. [ 69 ] Le vice doit posséder une certaine gravité, c'est-à-dire, être suffisamment sérieux ou important pour qu'un acheteur raisonnable ait exigé une diminution du prix ou ait refusé de conclure le contrat. [ 70 ] Le vice doit aussi exister avant la conclusion du contrat de vente. [ 71 ] Le vice doit être inconnu de l'acheteur, c'est-à-dire, ne pas avoir été dénoncé par le vendeur. [ 72 ] Enfin, il doit être caché ou occulte, ceci signifiant qu'il ne doit pas être apparent pour un acheteur prudent et diligent.

Maître Edwards écrit : 383- […] la condition traitant du caractère occulte du vice est d'application plus difficile que les autres. La gravité s'établit par la constatation du niveau du déficit d'usage. L'antériorité n'est qu'une simple question de fait. La connaissance se limite généralement à la preuve directe d'une dénonciation. Quant à la condition du caractère occulte , elle n'est en réalité qu'une application particulière d'un concept beaucoup plus vaste et fondamental.

Sous le couvert d'un examen par un acheteur prudent et diligent, la condition véhicule essentiellement une responsabilité fondée sur la faute. Le vice occulte est celui qui échappe à un acheteur consciencieux. Le vice apparent est celui qu'un acheteur négligent omet de déceler . […] [13] [Nous soulignons] ANALYSE ET DÉCISION [ 73 ] Il appartient aux demandeurs d'établir que le drain de fondation est affecté d'un vice, grave, caché, antérieur à la vente et inconnu d'eux lors de la vente.

Le drain est-il affecté d'un vice ? [ 74 ] Les demandeurs soulèvent que le drain est dysfonctionnel dû à la présence d'ocre ferreuse, laquelle constitue un vice car elle entraîne l'obstruction.

[ 75 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec établit le degré de preuve requis en matière civile : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 76 ] La preuve révèle que le drain, âgé de 28 ans, est colmaté lors de l'inspection par caméra effectuée sous la fenêtre d'une chambre par EDQ le 13 septembre 2011 puis lavé le lendemain par Gravel. Il est colmaté le 25 novembre 2011 lors de l'inspection par caméra réalisée par Garco après une autre excavation effectuée ailleurs, soit à proximité du bureau.

De nouveau, il doit être lavé en juillet 2013. [ 77 ] Le test confirmant la présence de la bactérie d'ocre ferreuse n'a jamais été réalisé.

Cependant, rejeter le recours pour le seul motif que le demandeur n'a pas soumis cette analyse s'avère déraisonnable. [ 78 ] Le Tribunal estime que les propos du juge Claude Tellier, siégeant alors à la Cour supérieure s'appliquent à la présente cause bien que cela concerne une affaire en responsabilité civile [14] : [35] […] La preuve scientifique n'est qu'un élément parmi tant d'autres que le juge doit considérer parmi les autres éléments de la preuve. [36] Les tribunaux ont à plusieurs reprises fait la distinction entre la preuve scientifique et la preuve juridique.

La preuve scientifique recherche en quelque sorte une certaine connaissance à partir de statistiques applicables à un groupe témoin, que l'on cherche à généraliser et à appliquer à un très grand nombre de cas.

À l'inverse, la preuve juridique recherche en se basant sur la preuve des faits un lien causal à partir de présomption ou de prépondérance dans un cas particulier. [ 79 ] Selon le Tribunal, les éléments suivants permettent de conclure à la présence de l'ocre ferreuse : - Au moment de l'excavation, EDQ constate la présence de fer à l'examen par caméra; - L'expert Ouellet d'EDQ identifie la substance comme étant de la boue ferreuse; - L'expert des défendeurs décrit la boue ferreuse comme « une pâte de la texture d'un pudding » et déclare que « l'eau a développé la bactérie . » - Les photos de la matière apparaissant de la

section du drain prélevée, en septembre 2011, montre une substance pâteuse de couleur orangée; - Enfin, l'expert des défendeurs finit par admettre, concernant la présence d'ocre ferreuse, « Je dis pas que ça peut pas en être ». [ 80 ] Il est établi que la boue ferreuse entraîne un colmatage récurrent empêchant l'écoulement d'eau dans le drain et que le lavage périodique ne permet pas de corriger cette situation. [ 81 ] À cela s'ajoute l'obstruction sur une distance de deux mètres causée par les racines d'un arbre. [ 82 ] La preuve faite ne permet donc pas d'adhérer à la thèse voulant que le colmatage de ce drain résulte de l'usure normale et qu'il avait atteint sa durée de vie utile, c'est-à-dire qu'un acheteur raisonnable devait conclure qu'après vingt-huit ans, le drain devait être remplacé. [ 83 ] Certes, le rapport d'inspection mentionne une durée de vie utile limitée entre 25 et 30 ans en moyenne, mais l'expert de EDQ témoigne qu'un drain dont le matériel de remblai est en bon état peut fonctionner pendant cinquante ans. [ 84 ] Aussi, rien ne permet de conclure que la présence d'ocre ferreuse, causant le colmatage, découle de l'âge du drain. [ 85 ] La première condition, à savoir qu'il s'agit d'un vice, est donc remplie car le déficit d'usage est démontré.

Le vice est-il grave ? [ 86 ] Selon EDQ, tout le drain doit être remplacé vu que ses orifices sont bouchés par l'ocre ferreuse et qu'on ne peut nettoyer l'extérieur du drain. D'après Gravel, il suffit de remplacer la portion de deux mètres obstruée par les racines car le drain fonctionne après le lavage le 14 septembre 2011. [ 87 ] Cette dernière conclusion est peu convaincante. En effet, en septembre 2011, le drain est colmaté selon EDQ puis, lavé le lendemain par Gravel.

Toutefois, en novembre 2011, le drain est de nouveau colmaté lors de l'inspection par Garco. [ 88 ] En juillet 2013, EDQ passe un jet d'eau dans le drain tout autour de la maison et conclut à l'absence d'obstruction et à sa propreté. Étonnant alors que des racines obstruent encore deux mètres de cet ouvrage. [ 89 ] Il s'agit d'un vice grave puisqu'un lavage du drain ne peut corriger le colmatage et enlever le bouchon de racines et qu'un acheteur raisonnable n'accepterait pas d'acquérir cette maison en sachant que le drain est obstrué dû à l'ocre ferreuse et les racines.

Le vice est-il antérieur à la vente ? [ 90 ] Le vice était sûrement présent au moment où les demandeurs ont acquis l'immeuble donc, antérieur à la vente car les moisissures et la condensation apparaissent quatre mois après la prise de possession. Aussi, l'expert de EDQ écrit au sujet du drain « … il est désuet depuis quelques années ». Le vice était-il connu des demandeurs ?

[ 91 ] Les défendeurs n'ont dénoncé aux demandeurs aucun problème affectant le drain. Ils ont même confirmé n'avoir jamais subi d'infiltration d'eau au sous-sol ni de problème de condensation, et ce, dans les deux déclarations complétées avant la vente. [ 92 ] Le vice n'était donc pas connu des demandeurs avant la vente.

Le vice était-il caché ? [ 93 ] Quant au caractère caché du vice, il s'apprécie en évaluant la conduite d'un acheteur raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 94 ] Ici, les demandeurs n'avaient aucune raison de douter de l'inefficacité du drain et aucun indice ne permettait de croire à son dysfonctionnement malgré les années. [ 95 ] Les défendeurs reprochent aux demandeurs de ne pas avoir tenu compte des mesures proposées par son inspectrice pour assurer le drainage, mais rien ne démontre que celles-ci auraient dû l'amener à douter du colmatage du drain ou auraient pu empêcher le colmatage. [ 96 ] On a bien tenté de convaincre que la présence d'eau dans le clapet anti-retour pourrait constituer un indice d'obstruction, mais l'expert de EDQ explique qu'il s'agit d'un système distinct de celui du drain. [ 97 ] Certes, l'âge constitue un indice d'usure, mais un acheteur prudent et diligent n'est pas tenu de recourir à l'examen par caméra du drain ni à l'excavation en l'absence d'indices laissant soupçonner un problème à moins qu'on l'ait engagé à inspecter ce système. [ 98 ] Tel n'est pas le cas ici; la seule information contenue au rapport d'inspection en est une d'ordre général à l'effet que le drain « dure en moyenne 25 à 30 ans » et les défendeurs ont rassuré les demandeurs en déclarant n'avoir jamais subi d'infiltrations d'eau. [ 99 ] Le vice est réellement caché car on a dû excaver, prélever une portion du drain, passer une caméra pour voir de l'eau stagnant au-dessus du drain, constater son obstruction et identifier la cause du problème.

La diminution du prix de vente [ 100 ] La diminution représente l'écart entre le prix réellement payé et celui qu'un acheteur raisonnable aurait payé s'il avait connu le vice. [ 101 ] Les demandeurs réclament le prix de la réfection complète du drain estimé à 15 311,52 $ selon EDQ et 7 013,47 $ pour le réaménagement du terrain. [ 102 ] Les demandeurs soumettent que ces deux montants doivent être totalement accordés car ils n'entraînent pas une amélioration de l'immeuble puisque l'ocre ferreuse diminue la valeur de leur immeuble. [ 103 ] D'abord, la preuve de cette diminution n'est pas établie.

Ensuite, ne pas tenir compte de l'usure accumulée entraîne un enrichissement car les demandeurs obtiennent un drain neuf après en avoir acquis un âgé de 28 ans. Enfin, le dépôt de l'estimé pour réaménager le terrain n'ayant pas été accepté en preuve, ce poste ne doit pas être pris en considération. [ 104 ] EDQ témoigne qu'un drain dont le matériel de remblai est en bon état peut fonctionner durant cinquante ans. Le rapport d'inspection mentionne une durée de vie utile entre vingt-cinq et trente ans.

Le Tribunal estime qu'un acheteur raisonnable aurait probablement convenu d'accepter une réduction du prix de vente de 6 000 $ eu égard à l'âge du drain. [ 105 ] Par conséquent, la diminution du prix de vente pour la réfection du drain est fixée à 6 000 $. Les dommages-intérêts [ 106 ] Le montant de 5 000 $ réclamé pour troubles et inconvénients et celui pour le nettoyage du drain doivent être refusés. [ 107 ] En effet, il n'est pas prouvé de manière prépondérante que les défendeurs connaissaient la présence d'ocre ferreuse dans ce drain pendant qu'ils sont propriétaires.

Bien que leur explication pour justifier le recouvrement de prélart sur le plancher flottant du bureau soit douteuse, on ne peut conclure qu'ils connaissaient la problématique affectant le drain, laquelle a d'ailleurs nécessité excavation et inspection par caméra pour la découvrir. Frais d'expert et d'inspection [ 108 ] Le Tribunal accorde le coût du rapport d'expert de EDQ, soit 148,08 $. Celui pour la présence à la Cour de l'expert, facturé près de 2 000 $, nécessite une mitigation car bien que le témoignage de l'expert ait été utile, le montant réclamé apparaît excessif. Il est donc accordé à ce

titre 1 200 $. [ 109 ] À cela s'ajoutent les frais encourus pour les inspections par caméra de EDQ 569,61 $ et de Garco 683,55 $ vu leur utilité dans la solution du litige. L'appel en garantie [ 110 ] En août 1991, madame Liselle Ouellet devient copropriétaire indivise de cet immeuble avec son conjoint. [ 111 ] En septembre 1999, madame Ouellet devient la seule propriétaire.

[ 112 ] Madame Ouellet vend cet immeuble aux défendeurs le 1 er mai 2006. [ 113 ] Selon la preuve, de mai 2006 jusqu'à la vente aux demandeurs, le 30 mars 2011, les défendeurs n'ont subi aucun problème de quelque nature que ce soit dû à des infiltrations d'eau. [ 114 ] Il faut donc en conclure que le vice affectant le drain, découvert en 2011, ne s'étant jamais manifesté avant la vente aux demandeurs, il n'existait aucun déficit d'usage au moment de la vente aux défendeurs. [ 115 ] L'expert de EDQ reconnaît la « désuétude depuis quelques années » sans spécifier qu'elle existait probablement en mai 2006. [ 116 ] Par conséquent, n'étant pas établi que le drain « était affecté d'un vice caché au moment de la vente », en 2006, les défendeurs ne sont pas justifiés de réclamer que madame Ouellet soit condamnée à les indemniser jusqu'à concurrence de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux et il y a lieu de rejeter l'appel en garantie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la requête introductive d'instance; CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 6 000 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , le tout à compter de la mise en demeure du 20 octobre 2011; AVEC DÉPENS et les frais d'expertise jusqu'à concurrence de 2 601,24 $; REJETTE l'appel en garantie; AVEC DÉPENS. __________________________________ LINA BOND, J.C.Q. M e Jean-Daniel Quessy Quessy Henry St-Hilaire – casier # 68 Procureurs des demandeurs M e Johanne Richard Dussault Gervais Thivierge, - casier # 101 Procureurs des défendeurs et demandeurs en garantie M e Louis-Philippe Pelletier-Langevin LPL Avocats – casier # 76 Procureurs de la défenderesse en garantie