2015 QCCA 52, 2015 QCCA 52

Closson c. St-Jérôme (Ville de) 2015 QCCA 52 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-022614-127 (700-17-005622-088) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 16 janvier 2015 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE , J.C.A. JULIE DUTIL , J.C.A. NICHOLAS KASIRER , J.C.A. APPELANTS AVOCATS MICHÈLE CLOSSON JEAN-PAUL DUQUETTE M e DENNIS GERAGHTY M e Vanessa Dupré ( LALONDE GERAGHTY RIENDEAU INC. ) INTIMÉE AVOCATS VILLE DE ST-JÉRÔME M e ANDRÉ L. MONTY M e CATHERINE FAFARD ( DEVEAU, BOURGEOIS, GAGNÉ, HÉBERT & ASSOCIÉS SENCRL )

En appel d'un jugement rendu le 22 mars 2012 par l'honorable Geneviève Marcotte, de la Cour supérieure, district de Terrebonne. Requête pour présenter une preuve nouvelle indispensable. (Article 509 C.p.c .) NATURE DE L'APPEL : Municipal – Aménagement et urbanisme – Prévention des incendies Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 30 Suite de l’audition du 13 janvier 2015. Arrêt déposé séance tenante – voir page 3. Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure du 22 mars 2012, district de Montréal (l’honorable

Geneviève Marcotte), qui a accueilli la requête introductive d’instance de l’intimée présentée en vertu de l’

article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [1] . La juge de première instance a également suggéré à l’intimée de procéder à une nouvelle analyse des suggestions formulées par l’expert des appelants pour exécuter d’autres travaux en remplacement de ceux requis pour rendre les immeubles d’habitation sécuritaires. [ 2 ] Les appelants se sont portés acquéreurs de plusieurs immeubles à logement entre février 1997 et février 1999. Ils les ont achetés d’une institution bancaire à leurs risques, sans garantie légale.

Les immeubles ont été construits en 1987 et la preuve révèle que, contrairement à la réglementation en vigueur, les plans n’ont pas été approuvés par un architecte. Les permis de construction ont été délivrés avec la mention suivante : « les recommandations du service d'incendie devraient être suivies » [2] . Comme le précise la juge de première instance, ces recommandations visaient notamment l’installation d’un mur coupe-feu avec une résistance de deux heures entre les deux unités jumelées ainsi que l’installation de portes « solid cor » (sic) dans les passages du premier étage de l’immeuble [3] .

On y retrouvait également d’autres recommandations en matière de protection contre les incendies. [ 3 ] Lors de la construction des immeubles, plusieurs des annotations manuscrites du directeur du service de sécurité incendie, et qui étaient incorporées au plan, n’ont pas été suivies.

Il en fut de même pour d’autres spécifications au plan, par exemple pour les dimensions des aires d’escaliers et d’issues. [ 4 ] La preuve établit par ailleurs clairement que les immeubles, au moment de leur construction, contrevenaient aux dispositions en matière de protection incendie de l’édition 1980 du Code national de prévention des incendies (« CNPI » ) et au Code national du bâtiment (« CNB »). [ 5 ] En 1998, un inspecteur municipal visite les immeubles, mais il ne signale aucune infraction à la règlementation. [ 6 ] Quelques années plus tard, dans la foulée de l’application d’une politique provinciale sur la gestion des risques d’incendie, l’inspecteur de l’intimée délivre, le 26 janvier et le 4 juillet 2006, des avis de correction concernant notamment l’absence de murs coupe- feu pour les cages d’escalier.

Il relève des contraventions au CNPI et au CNB de 1995. Un nouvel avis de contravention est délivré le 26 février 2008. [ 7 ] Le 23 juin 2008, les appelants font parvenir une mise en demeure à l’intimée. Ils la tiennent responsable pour tous les dommages résultants de l’approbation de plans non conformes lors de la construction des immeubles, en 1987. [ 8 ] Le 28 novembre 2008, l’intimée dépose une requête introductive d’instance, en vertu de l’article 227 L AU , par laquelle elle demande à la Cour supérieure de forcer les appelants à exécuter des travaux pour rendre les immeubles conformes aux normes.

Les appelants répliquent avec une demande reconventionnelle, le 5 février 2009, reprochant à l’intimée la délivrance fautive de permis et ils réclament des dommages. *** [ 9 ] La juge de première instance ordonne aux appelants d’exécuter les travaux requis par l’intimée. Elle considère que les conditions lui permettant d’exercer son pouvoir discrétionnaire ne sont pas satisfaites pour qu’elle puisse rejeter la demande de l’intimé e .

Plus particulièrement, elle s’en remet à l’opinion de l’intimée selon laquelle les mesures compensatoires que proposent les appelants ne permettent pas de remédier au danger provoqué par la non-conformité des immeubles. [ 10 ] Elle suggère toutefois à l’intimée de reprendre son analyse des mesures compensatoires.

Selon la juge, cette dernière a manqué à son obligation de motiver sa décision de les refuser: elle ne pouvait se limiter à déclarer que le Guide de l’utilisateur - CNB 1995 est inapplicable, et ce, sans justifier en quoi les mesures proposées par les appelants ne garantissaient pas la sécurité des occupants. [ 11 ] La juge considère que la demande reconventionnelle des appelants pour la réclamation de dommages est prescrite. Les parties reconnaissent qu’il s’agit d’une prescription de six mois.

Elle est d’avis que le droit d’action a pris naissance au plus tard en juin 2007, date de la connaissance par les appelants des plans et de la règlementation applicable. Elle conclut par ailleurs que les immeubles n’ayant pas été construits selon les plans, il n’y a pas de lien causal entre la faute alléguée (délivrer un permis en contravention du règlement municipal) et les dommages subis par les appelants.

De plus, l’inaction des appelants a fait en sorte que l’intimée n’a eu d’autres choix que celui de faire des inspections à plusieurs reprises et, par la suite d’intenter des procédures judiciaires. *** [ 12 ] Les appelants invoquent plusieurs moyens d’appel. [ 13 ] Ils reprochent d’abord à la juge d’avoir refusé d’exercer le pouvoir discrétionnaire dont elle dispose en vertu de l’article 227 LAU pour ne pas accueillir la requête de l’intimée. Ils soutiennent qu’elle aurait dû se forger sa propre opinion et considérer les mesures compensatoires proposées pour corriger la situation dérogatoire des immeubles.

En raison des coûts élevés des travaux exigés par l’intimée, la juge se devait de constater l’injustice provoquée par l’application stricte des règlements. [ 14 ] Les appelants présentent d’ailleurs à la Cour une requête pour preuve nouvelle afin d’obtenir la permission de démontrer l’augmentation des coûts des travaux, depuis la tenue du procès, en raison de la découverte d’amiante chrysotile. Selon eux, l’augmentation des coûts est un élément pertinent, voir décisif, pour permettre l’exercice du pouvoir discrétionnaire de rejeter la requête présentée en vertu de l’article 227 LAU .

La découverte d’amiante chrysotile engendrerait des coûts supplémentaires de l’ordre de 372 482,23 $ à 529 783,59 $, lesquels s’ajouteraient aux coûts de base de la réalisation des travaux qui totalisent 650 000 $. [ 15 ] L’intimée dépose pour sa part une contre-expertise dans le cadre de la requête pour preuve nouvelle. Son expert estime le coût des travaux supplémentaires requis, à la suite de la découverte de l’amiante chrysotile, à 39 000 $. [ 16 ] Dans Ville de Montréal c Chapdelaine , la Cour aborde la question de l’exercice du pouvoir discrétionnaire visé par l’article 227 LAU .

S’exprimant pour la majorité, le juge Chamberland conclut :

[31] À mon avis, le recours de l'article 227 de la Loi est porteur d'une certaine discrétion dont le tribunal, dans les circonstances particulières et exceptionnelles, peut user afin de refuser le recours même en présence d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec la réglementation municipale.

Cette discrétion s'étend donc non seulement au choix du remède approprié pour corriger une situation dérogatoire mais aussi, exceptionnellement, lorsque les circonstances l'exigent, à la possibilité de rejeter le recours même après avoir constaté l'existence d'une situation dérogatoire. [32] [...] [I]l me semble normal que les tribunaux gardent une certaine marge de pouvoir discrétionnaire de façon à pallier les injustices qu'une application stricte, rigoureuse et aveugle de la réglementation pourrait parfois entraîner.

Cette discrétion me semble souhaitable, voire essentielle, pour permettre aux tribunaux de préserver, exceptionnellement et lorsque les circonstances particulières d'un dossier l'exigent, l'équilibre entre les intérêts de la communauté et ceux d'un individu. [33] La jurisprudence traitant à ce jour de l'article 227 de la Loi reconnaît qu'il y a place à cette discrétion lorsque les dérogations reprochées sont mineures ou de peu d'importance [ Legris c.

Doucet , J.E. 86-424 (C.A.) ] ou lorsque les conclusions recherchées par le requérant ne procureront aucun résultat pratique en raison du caractère théorique de l'ordonnance [ Kacjinski c. Bernier , JE 91-259 (C.S.) .].

À ces situations, je propose donc d'ajouter qu' il y a aussi place à la discrétion judiciaire, exceptionnellement, lorsque les circonstances tout à fait particulières d'un dossier l'exigent pour éviter les injustices qu'une application stricte, rigoureuse et aveugle de la réglementation pourrait entraîner [4] . (soulignements ajoutés) [ 17 ] Dans une opinion concordante, reprise dans la jurisprudence ultérieure, le juge Rochon conçoit la discrétion comme une application de la doctrine de la préclusion promissoire en droit public.

L’équité permet donc aux tribunaux, de façon exceptionnelle, de refuser de faire droit à une demande en vertu de l’art. 227 LAU . En voici les extraits pertinents : [52] Sans élaborer une théorie générale sur le sujet, je retiens que les tribunaux refuseront la demande de la municipalité si nous retrouvons l'ensemble des éléments suivants : • Il doit s'agir de circonstances exceptionnelles et rarissimes. • L'intérêt de la justice doit commander le rejet du recours. • La personne en contravention de la réglementation municipale doit avoir été diligente et de bonne foi.

Elle ne doit pas avoir connu la contravention préalablement. • L'effet du maintien de la contravention ne doit pas avoir une conséquence grave pour la zone municipale touchée. • Il doit y avoir existence d'un délai déraisonnable (généralement plus de 20 ans) et inexcusable de la part de la municipalité. • Il doit y avoir eu un acte positif de la municipalité (émission de permis, perception de taxes). • La situation dérogatoire ne doit pas avoir pour effet de mettre en danger la santé ou la sécurité publique, l'environnement et le bien-être général de la municipalité. [53] À mon avis, ces critères doivent être regroupés en trois catégories : • Les agissements de la municipalité. • Les agissements de la personne en contravention. • Les effets du maintien de la situation dérogatoire. [54] Les agissements de la municipalité comprennent le délai déraisonnable et inexcusable et des actions positives de sa part. [55] Les agissements de la personne en contravention comprennent sa diligence, sa bonne foi et son absence de connaissance de la contravention. [56] Les effets du maintien de la situation dérogatoire comprennent l'intérêt de la justice, les circonstances exceptionnelles et rarissimes de la situation, les conséquences pour la zone municipale touchée et finalement la santé et sécurité publique, l'environnement et le bien-être général de la municipalité. [ 18 ] À la suite de l’arrêt Chapdelaine , la Cour a rappelé, dans l’arrêt Auberge des Glycines [5] , le caractère particulier et exceptionnel des circonstances qui permettent à un tribunal d’exercer son pouvoir discrétionnaire de refuser d’accéder à une demande en vertu de l’article 227 LAU . [44] La jurisprudence postérieure à l'arrêt Chapdelaine a rappelé le caractère particulier et exceptionnel des circonstances qui peuvent justifier de recourir à l'exercice du pouvoir discrétionnaire de refuser de prononcer une ordonnance de cessation d'usage en application de l'article 227 L.A.U. ainsi que la nécessité de l'existence de la plus entière bonne foi chez celui qui demande que ce pouvoir soit exercé en sa faveur. [ 19 ] Sans partager tous les motifs de la juge, la Cour est d’avis que les appelants n’ont pas démontré qu’elle a commis une erreur révisable en décidant de ne pas exercer son pouvoir discrétionnaire.

Elle a apprécié une preuve contradictoire quant au danger que créent les contraventions qui touchent à la protection contre l’incendie. Cette situation dérogatoire peut menacer la santé ou la sécurité publique. À lui seul, cet élément la justifiait de ne pas l’exercer. Nous ne sommes pas en présence d’une de ces circonstances exceptionnelles qui pourraient justifier un tribunal d’exercer son pouvoir discrétionnaire. Ce moyen d’appel est rejeté.

[ 20 ] Par ailleurs, la Cour est d’avis qu’il y a lieu de rejeter la requête pour preuve nouvelle.

Dans le présent litige, et considérant au surcroit qu’il s’agit d’une situation dérogatoire qui entraîne un danger pour la santé et la sécurité des locataires des immeubles d’habitation, le coût élevé des travaux n’influence pas le sort du litige, tel que le souligne le juge Giroux dans l’arrêt Auberge des Glycines : [54] En l’absence de droits acquis, dénier à l’appelante le droit de faire cesser l’usage illégal en invoquant les conséquences financières négatives qui en résulteraient pour l’intimée, enlèverait toute utilité à l’exercice de ce pouvoir en rendant illusoire l’octroi d’une telle autorisation par l’appelante. […] [6] [ 21 ] En ce qui concerne la prescription du recours en dommages, la juge a apprécié la preuve portant sur la connaissance des faits pour fixer le point de départ de celle-ci.

Pour réussir sur cette question, les appelants devaient démontrer qu’elle a commis une erreur manifeste et déterminante sur cette question. Ils n’ont pas fait cette démonstration. La juge explique amplement son raisonnement qui trouve appui dans la preuve [7] et il y a lieu de rejeter également ce moyen d’appel. [ 22 ] Enfin, les appelants plaident que la juge a erré en leur faisant supporter les dépens puisqu’elle a fait des reproches à l’intimée dans ses motifs. [ 23 ] Ce moyen doit également échouer.

La Cour n’intervient pas en cette matière sauf si le juge de première instance a mal exercé son pouvoir discrétionnaire [8] , ce qui n’est pas le cas en l’espèce. [ 24 ] POUR CES MOTIFS LA COUR : [ 25 ] REJETTE la requête pour preuve nouvelle, avec dépens; [ 26 ] REJETTE l’appel, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.