2023 QCCQ 9103, 2023 QCCQ 9103

Beaumont c. Succession de Plamondon 2023 QCCQ 9103 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-069549-193 DATE : 20 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE CODERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES BEAUMONT Demandeur c. SUCCESSION JEAN PLAMONDON, représentée par : Pierre Plamondon, liquidateur ET RE/MAX ACCÈS INC.

Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, monsieur Jacques Beaumont (monsieur Beaumont), réclame solidairement des défenderesses, Succession Jean Plamondon (la succession), représentée par monsieur Pierre Plamondon, et Re/Max Accès inc. (Re/Max Accès), 6 438,60 $ représentant la somme qu’il considère lui être due à

titre de rétribution, à la suite d’une promesse d’achat signée par feu Jean Plamondon, alors qu’il était encore vivant, relativement à une propriété située dans la municipalité de Lac-Beauport, en novembre 2015. [ 2 ] Cette réclamation est contestée, tant par la succession de Jean Plamondon que par Re/Max Accès. [ 3 ] Le recours en l’instance a d’abord été pris par monsieur Beaumont contre la succession Jean Plamondon, le 13 juin 2019. [ 4 ] La succession a produit une contestation au dossier le 3 juillet de la même année, mentionnant à ce moment que, selon la promesse d’achat intervenue, les obligations de l’acheteur sont à l’endroit du courtier immobilier inscripteur, soit Re/Max Accès et, notamment, madame Andrée-Martine Caron, qui a agi à

titre de courtier inscripteur. De plus, la succession souligne que cette dernière avait adhéré à l’assurance Tranquilli-T, soit une assurance émanant de la compagnie Aviva qui intervient notamment pour indemniser l’agent immobilier inscripteur et le vendeur, lorsqu’il y a décès de l’acheteur et que la succession choisit de ne pas procéder à l’acquisition de la propriété. [ 5 ] Une audition a eu lieu le 21 juin 2021 devant le juge Jacques Tremblay, J.C.Q..

Étant donné qu’en cours d’audition, monsieur Beaumont a choisi de modifier sa demande pour y inclure Re/Max Accès, il a rendu un jugement le 29 décembre 2022 afin de permettre cette modification à la procédure, de se dessaisir du dossier et de le confier à la juge Nathalie Vaillant, J.C.Q., en vue d’une audition devant être tenue le 16 janvier 2023. [ 6 ] Avant ce jugement, mais après l’audition du 21 juin 2021, monsieur Beaumont a produit une demande modifiée afin d’inclure Re/Max Accès le 22 juin 2021. [ 7 ] Re/Max Accès inc., représentée par son actionnaire et propriétaire, madame Christiane St-Jean, dépose au dossier sa contestation le 14 juillet 2021.

Elle précise notamment dans celle-ci que monsieur Beaumont n’a pas eu de rétribution, parce qu’il n’était pas un adhérent au Programme Tranquilli-T, contrairement à madame Caron, mentionné plus haut.

[ 8 ] Ainsi, ce dossier a fait l’objet d’une audition le 16 janvier 2023 présidée par la juge Nathalie Vaillant, J.C.Q.. [ 9 ] En raison du fait que la juge Nathalie Vaillant ne peut agir dans ce dossier actuellement, le 24 octobre 2023, la juge en chef alors en fonction, l’honorable Lucie Rondeau, J.C.Q., a émis une ordonnance, en vertu de l’article 326 du Code de procédure civile (C.p.c.), afin d’ordonner que l’instruction de la présente affaire soit continuée et terminée par le soussigné. 326.

Si un juge est dessaisi d’une affaire, ou s’il décède, cesse d’exercer ses fonctions ou est empêché d’agir, le juge en chef peut ordonner que les affaires dont ce juge était saisi soient continuées et terminées par un autre juge ou réinscrites pour instruction, selon leur état. Le juge qui cesse d’exercer ses fonctions doit, si le juge en chef le lui demande, terminer dans les trois mois les affaires qu’il a prises en délibéré.

Si le juge cesse d’exercer ses fonctions en raison de sa nomination à un autre tribunal, il doit, si le juge en chef de ce tribunal donne son accord, continuer et terminer les affaires dont il était saisi. La décision du juge en chef tient compte des circonstances et de l’intérêt des parties. Le juge en chef exerce lui-même les responsabilités qui lui sont ainsi attribuées, mais, à sa demande, un juge en chef associé ou adjoint peut aussi les exercer.

Dans sa décision, le juge en chef statue sur les frais de justice quant aux actes déjà faits et peut prendre toute autre mesure qu’il estime juste et appropriée. [ 10 ] Ce dernier a pris connaissance de l’entièreté des documents au dossier et a également fait l’écoute complète de l’audition tenue dans ce dossier le 16 janvier 2023. LE CONTEXTE [ 11 ] À l’automne 2015, monsieur Jean Plamondon recherche une propriété. Il requiert les services de monsieur Jacques Beaumont, qui est alors courtier immobilier à l’agence Re/Max Capitale inc..

Il n’y a pas de contrat de courtage par écrit entre monsieur Beaumont et monsieur Jean Plamondon. Il s’agit d’une entente verbale. [ 12 ] Monsieur Beaumont souligne, lors de l’audition du 16 janvier 2023, qu’il a fait la visite de quelques propriétés avec monsieur Jean Plamondon, avant que celui-ci décide de faire une offre d’achat sur celle détenue par monsieur Marcel Gendreau et madame Lucie Martineau, située sur le Chemin A dans la municipalité de Lac-Beauport, au mois de novembre 2015. La promesse d’achat est d’un montant de 280 000 $ et elle est acceptée par les vendeurs le 2 novembre.

Monsieur Beaumont signe à

titre de témoin dans les documents produits au dossier.

Il est mentionné à la clause 11.1 qu’un acte de vente sera signé devant la notaire Caroline Robichaud le ou avant le 15 juin 2016. [ 13 ] À la clause 7.6, il est écrit ceci, advenant qu’il n’y ait pas signature de l’acte de vente : 7,6 Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente ne se signe pour l’IMMEUBLE, l’acheteur s’engage à dédommager directement l’agence ou le courtier, lié au VENDEUR par contrat de courtage, conformément aux règles ordinaires du droit, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que le vendeur aurait eu à payer. (Reproduction intégrale) [ 14 ] À la clause 11.4, il est mentionné, relativement à la rétribution de l’agence ou du courtier et aux instructions faites au notaire : 11,4 L’ACHETEUR et le VENDEUR chargent d’une façon irrévocable le notaire instrumentant à payer à Re/Max Accès, agence ou courtier du vendeur, le montant de la rétribution prévue au contrat de courtage consenti par le VENDEUR, à même les sommes disponibles revenant au VENDEUR, après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires ainsi que des honoraires et frais du notaire pour la radiation de ces créances.

Sur instruction de l’agence audit courtier du vendeur, le notaire devra verser une

partie de cette rétribution à l’agence ou au courtier mentionné à la clause 2.1. (Reproduction intégrale) [ 15 ] À la clause 2.1, il est précisé : 2,1 Par la présente, l’ACHETEUR promet d’acheter l’immeuble ci-après décrit, aux prix et conditions énoncés ci-dessous, par l’intermédiaire de Jacques Beaumont, courtier représentant l’agence Re/Max Capitale. (Reproduction intégrale) [ 16 ] Au contrat de courtage intervenu entre Re/Max Accès., par l’intermédiaire de madame Andrée-Martine Caron, courtière immobilière chez Re/Max Accès, et les vendeurs, il est précisé, à la clause 7.4, ce qui suit : 7,4 L’AGENCE ou le COURTIER s’engage à collaborer avec tout autre agente ou courtier qui en fait la demande, notamment en partageant sa rétribution selon les conditions ci-après prévues, de façon à ne pas compromettre la réalisation de la transaction visée au présent contrat.

À cet égard, un partage de rétribution dont les conditions seraient déraisonnables envers les autres agences ou courtiers pourrait diminuer l’intérêt de ces derniers de proposer l’IMMEUBLE à leurs clients. En conséquence, dans l’éventualité où une agence ou un courtier collaborait à la transaction, l’AGENCE ou le COURTIER s’engage à lui verser, à même la somme qui lui est due en vertu du présent contrat, quatre pour cent (4 %) du prix de vente. (Reproduction intégrale)

[ 17 ] Dans le contrat de courtage exclusif intervenu entre Re/Max Accès et les vendeurs de l’immeuble situé à Lac-Beauport, le 21 octobre 2015, il est également écrit ceci dans la

section M5 intitulée AUTRES MODIFICATIONS : Clause 7.4 du contrat de courtage devrait se lire comme suit : deux pour cent (2 %) du prix de vente au courtier collaborateur. (Reproduction intégrale) [ 18 ] Le contrat de vente n’a pas été signé devant la notaire Caroline Robichaud le 15 juin 2016, car monsieur Jean Plamondon est décédé le 12 décembre 2015, soit peu de temps après la signature de la promesse d’achat. [ 19 ] Le liquidateur de sa succession, son frère Pierre Plamondon, a choisi, au nom de la succession, de ne pas acquérir la propriété ayant fait l’objet de la promesse d’achat mentionné plus haut. [ 20 ] Madame André-Martine Caron avait adhéré au programme d’assurance Tranquilli-T qui est en fait une assurance relativement à des transactions immobilières émanant de la compagnie d’assurance Aviva. [ 21 ] Madame St-Jean, propriétaire de Re/Max Accès, explique lors de l’audition que le courtier immobilier paie une prime à chacune des transactions pour adhérer au programme Tranquilli-T qui protège tant le courtier immobilier que le vendeur d’une propriété ayant fait l’objet d’une promesse d’achat, en cas de décès de l’acheteur, comme en l’instance. [ 22 ] Madame St-Jean souligne, tant à l’audition que dans sa contestation pour Re/Max Accès, que monsieur Beaumont n’a pas adhéré ni payé de prime au programme d’assurance Tranquilli-T.

Ce programme est spécifique à Re/Max et madame St-Jean dit avoir participé à sa création, il y a environ 10 ans. [ 23 ] Dans le document portant sur le programme Tranquilli-T, produit au dossier, voici ce qui est écrit concernant certaines définitions : « Client Tranquilli-T Re/Max » : - Désigne une ou plusieurs personnes physiques (également désigné ou visé dans les présentes par « vous », « votre » ou « vos ») intervenants soit en qualité d’acheteur(s), ou de vendeur(

s) à une promesse d’achat relative à un bien visé et représenté(

s) par un courtier immobilier affilié ou certifié qui est membre et courtier participant du réseau Tranquilli-T Re/Max. « Courtier RE/MAX » : - Désigne le courtier immobilier affilié ou certifié qui est membre et courtier participant du réseau Tranquilli-T Re/Max de Re/Max Québec inc. « Période transitoire » : - Désigne l’intervalle entre la date de signature de la promesse d’achat réalisée et la date de signature prévue de l’acte de vente. (Reproduction intégrale) [ 24 ] Dans la

section « Garantie et montants de garantie » dans le

Chapitre B, il est écrit ceci dans la

section Garantie 2 — Décès : Si, au cours de la période transitoire et la date de la signature prévue ne se réalise en raison, directement et exclusivement, du décès de l’acheteur ou de son conjoint, le programme Tranquilli-T RE/MAX, sous réserve de toutes les conditions, limitations et exclusions du présent certificat, assume les engagements de l’acheteur au terme de la promesse d’achat, avec pour effet de libérer la succession de l’acheteur de toute obligation financière résultant de la promesse d’achat bilatérale.

Le programme Tranquilli-T Re/Max sera bénéficiaire de tout profit excédant le prix de vente original ou assumera la perte, si le prix de vente est inférieur au prix de vente original. (Reproduction intégrale) [ 25 ] Dans le

Chapitre D — Conditions générales, il est mentionné, dans la

section « Déclaration et demande d’indemnisation » : Nous devons être avisés, dès que possible, de tout événement susceptible de donner lieu à une demande d’indemnisation aux termes du présent certificat.

En cas de demande d’indemnisation, vous devez nous communiquer les preuves et renseignements pertinents pouvant être raisonnablement exigés et coopérer sans réserve à l’enquête ou à l’expertise concernant la demande. Sur demande de notre part, vous devez vous soumettre à un interrogatoire sous serment mené par toute personne que nous pouvons désigner. (Reproduction intégrale) [ 26 ] Dans un autre document produit au dossier, relativement au programme Tranquilli-T Re/Max, il est indiqué dans la

section intitulée Caractéristiques du volet « décès » :

Le vendeur informe Re/Max qui valide la situation. • L’assureur mandate RELONAT. • Le vendeur reçoit le paiement selon le prix de vente convenu. • L’agent inscripteur reçoit sa rétribution comme prévu. • Les frais additionnels, tels que les taxes, l’entretien, l’électricité, le chauffage ainsi que les coûts rattachés à la revente de la propriété sont assumés par le programme. (Reproduction intégrale) [ 27 ] Dans ce même document, il est écrit ceci dans la

section « Les avantages pour les clients » bénéficiant du programme Tranquilli-T :

En cas de décès de l’acheteur : • Le vendeur reçoit le prix de vente convenu dans la promesse d’achat; • Le vendeur peut poursuivre ses projets en toute tranquillité; • La vente de la propriété est prise en charge par RELONAT. (Reproduction intégrale) [ 28 ] Madame André-Martine Caron a soumis une réclamation au programme Tranquilli-T à la suite du décès de monsieur Jean Plamondon.

Elle y indique le montant de la transaction de 280 000 $, la date de la promesse d’achat et celle qui était prévue pour la signature de l’acte notarié. [ 29 ] À la suite de cela, elle a reçu une « indemnisation » de la part du programme Tranquilli-T pour ce qui était prévu comme étant sa « rétribution » au contrat de courtage. [ 30 ] Les vendeurs ont également reçu le montant de la transaction et RELONAT a pris charge de la revente de la propriété par la suite, selon ce qui est indiqué au programme Tranquilli-T. [ 31 ] Monsieur Beaumont considérait qu’il devait être rémunéré sur la base de 2 % du prix de vente, tel que cela était mentionné dans les documents du contrat de courtage détaillés plus haut, même s’il n’y a pas eu de signature d’un acte de vente devant notaire.

Il affirme à l’audition qu’ayant fait le travail requis pour qu’il y ait promesse d’achat par monsieur Jean Plamondon, il doit être rétribué en conséquence. [ 32 ] Monsieur Pierre Plamondon, au nom de la succession de Jean Plamondon, et madame Christiane St-Jean, au nom de Re/Max et madame Andrée-Martine Caron, affirment le contraire, monsieur Beaumont n’ayant pas adhéré ni payé de prime au programme Tranquilli-T, il n’a pas droit d’être indemnisé. [ 33 ] Madame St-Jean ajoute que s’il y avait litige entre courtiers pour une question de rétribution, cela ne relève pas de la Cour du Québec, division des petites créances, mais bien du Bureau des différends de l’Organisme d’auto-régulation du courtage immobilier au Québec (OACIQ). [ 34 ] C’est dans ce contexte que Re/Max Capitale inc., agence immobilière, transmet à Re/Max Accès inc. une facture, en date du 15 juin 2016, par laquelle elle réclame 2 % de rétribution sur la vente, soit 5 600 $, ce qui fait avec les taxes applicables 6 438,60 $, soit la réclamation en l’instance. [ 35 ] En mai 2017, le président de Re/Max Capitale (1983) inc., soit monsieur Charles A.

Rodrigue, signe un contrat intitulé « Acte de cession » avec monsieur Jacques Beaumont afin de lui céder la créance de 6 438,60 $ en litige dans la présente instance. [ 36 ] C’est à la suite de l’ensemble de ces faits que monsieur Beaumont entreprend son recours en l’instance.

QUESTION EN LITIGE • Monsieur Jacques Beaumont a-t-il droit à la somme de 6 438,60 $ qu’il réclame solidairement de la succession Jean Plamondon et de Re/Max Accès inc., à la suite de la promesse d’achat intervenue entre feu Jean Plamondon, monsieur Marcel Gendreau et madame Lucie Martineau relativement à une propriété située sur le Chemin A à Lac-Beauport ?

ANALYSE [ 37 ] Lors de l’audition tenue le 16 janvier 2023, monsieur Beaumont a été interrogé sur la base juridique de sa réclamation. [ 38 ] Il mentionne qu’ayant fait le travail requis d’un courtier immobilier, afin que monsieur Jean Plamondon signe une promesse d’achat pour la propriété située sur le Chemin A à Lac-Beauport en novembre 2015, il doit être « rétribué » pour le travail réalisé. [ 39 ] Comme il est mentionné dans la promesse d’achat produite au dossier, et tout particulièrement à la clause 11.4 énoncée plus haut, la rétribution est versée par le notaire instrumentant à Re/Max Accès, s’il y a signature de l’acte de vente dans ce dossier. [ 40 ] En vertu de la clause 7.6, s’il n’y a pas une telle signature par la faute de l’acheteur, ce dernier doit dédommager directement

l’agence ou le courtier lié au vendeur par contrat de courtage, soit Re/Max Accès, dans le cadre de la transaction en litige. [ 41 ] Or, il s’avère que l’acheteur, soit monsieur Jean Plamondon ou sa succession à la suite de son décès, n’a pas commis une faute menant à un dédommagement en vertu de la clause 7.6. [ 42 ] C’est plutôt le programme d’assurance Tranquilli-T qui s’est appliqué, à la suite du décès de monsieur Jean Plamondon en décembre 2015, soit moins d’un mois après la signature de la promesse d’achat. [ 43 ] Chacune des parties doit établir sa preuve selon les paramètres énoncés aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 44 ] À la suite de la preuve présentée par chacune des parties, dont l’ensemble des documents produits au dossier et des témoignages de monsieur Jacques Beaumont, de monsieur Pierre Plamondon et de madame Christiane St-Jean, le Tribunal conclut que la demande de monsieur Beaumont doit être rejetée. [ 45 ] En effet, il n’a pas adhéré au programme Tranquilli-T, en payant la prime requise pour être couvert par ce programme d’assurance propre à Re/Max. [ 46 ] Madame André-Martine Caron l’a fait et elle en a bénéficié, tout comme les vendeurs de la propriété située au Lac-Beauport et ayant fait l’objet de la promesse d’achat signée par monsieur Jean Plamondon. [ 47 ] Comme le Tribunal le mentionne plus haut, madame Caron, et de ce fait Re/Max Accès, a reçu une indemnité et non une rétribution, tel que cela est mentionné au contrat de courtage ainsi qu’à la promesse d’achat. [ 48 ] Il s’agit de deux choses différentes.

L’indemnité provient d’une assurance et n’a pas le même objet qu’une rétribution dans un contrat de courtage ou une promesse d’achat. [ 49 ] C’est une garantie offerte par Tranquilli-T tant pour le courtier immobilier qui paie sa prime d’assurance que pour les vendeurs d’une propriété. [ 50 ] En conséquence, la demande de monsieur Beaumont est rejetée parce qu’il n’a pas droit à l’indemnité offerte par le programme d’assurance Tranquilli-T.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] REJETTE la demande de monsieur Jacques Beaumont contre la Succession Jean Plamondon et Re/Max Accès inc.; [ 52 ] LE TOUT, avec les frais de la contestation de la Succession Jean Plamondon au montant de 256 $ et de celle de Re/Max Accès inc. à la somme de 264 $. __________________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Date d’audience : 16 janvier 2023