2018 QCCQ 9404, 2018 QCCQ 9404

Rasmussen c. Jacques 2018 QCCQ 9404 JG2338 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : C.Q. 500-80-036419-175 OACIQ : 33-16-1956 DATE : 13 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Eric RASMUSSEN Appelant c.

Sylvie JACQUES, es qualité de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Intimée et SECRÉTAIRE DU COMITÉ DE DISCIPLINE DE L’ORGANISME D’AUTORÉGLEMENTATION DU COURTAGE IMMOBILIER DU (OACIQ) Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Éric Rasmussen appelle de la décision du Comité de discipline de l’OACIQ qui l’a déclaré coupable le 4 juillet 2017 d’une infraction à l’

article 72 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [1] , plus précisément d’avoir influencé et/ou intimidé le vendeur (…) afin qu’il accepte, via la signature du formulaire de modifications MO 64424, une augmentation de la rétribution payable (…). [ 2 ] L’article 72 du Règlement se lit ainsi : 72. Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas inciter une personne de façon pressante et abusive à recourir à ses services professionnels.

Notamment, le courtier ou le dirigeant d’agence ne peut, indûment, de quelque façon que ce soit, influencer ou permettre que soient influencées, ou tenter d’influencer, des personnes qui peuvent être, sur le plan émotif ou physique, vulnérables du fait de leur âge, de leur état de santé ou de la survenance d’un événement spécifique. [ 3 ] L’appel de M. Rasmussen vise également la décision sur sanction par laquelle il a été condamné, le 14 novembre 2017, au paiement d’une amende de 2 000 $ et à une suspension de 30 jours.

CHRONOLOGIE DES FAITS : [ 4 ] Le 9 mars 2013 , Mme Gisèle Pilon signe deux contrats de courtage [2] en vue de la vente de deux immeubles qu’elle possède sur le chemin [A] à St-Hippolyte. Le prix du premier immeuble ( le [...2] ) est fixé à 304 900 $, alors que le prix du second ( le [...6] ) est établi à 284 900 $. Dans les deux cas, le courtier Éric Rasmussen prend soin d’indiquer (à la

section 11.1 – Autres déclarations et

conditions) qu’il évalue la propriété à une valeur inférieure, avec une marge d’erreur de 10 à 15 %. [5] Les contrats sont également signés par M. Denis Hankins, qui intervient à

titre de conjoint de Mme Pilon. [6] Dans les deux cas, les contrats de courtage prévoient une rémunération de 6 % du prix de vente (clause 7.1), laquelle estmodifiée par l’annexe PD – Proprio Direct, qui prévoit que la commission est réduite à 2 % si la vente est faite à tout acheteur qui aurachoisi de visiter sans intermédiaire.

Les contrats contiennent aussi une modification manuscrite qui indique que si le courtiercollaborateur est Éric Rasmussen, la commission totale sera de 4 % plus taxes s’il y a seulement une promesse d’achat. [7] Le 19 avril 2013, une promesse d’achat est acceptée pour le [...2], au prix de 245 000 $[3]. [8] Ce n’est qu’un an plus tard qu’une offre est acceptée pour le [...6] au coût de 180 000 $, soit le 25 avril 2014[4]. [9] C’est à cette même date qu’est signé le document qui donne naissance au litige, soit le formulaire obligatoire –Modifications[5], par lequel Mme Pilon confirme que la commission totale pour cette transaction sera de 10 800 $ plus taxes.

Cettecommission équivaut à un taux de 6 %. Monsieur Hankins intervient également à ce document à

titre de conjoint. [10] Monsieur Rasmussen émet sa facture en conséquence le 16 mai 2014[6]. Le 6 juin 2014, Mme Pilon transmet une demanded’assistance à l’OACIQ[7]. Le 25 juin suivant, l’OACIQ informe Mme Pilon par lettre de la fermeture du dossier[8]. [11] La vente est conclue chez le notaire le 9 juillet 2014. Le 28 août suivant, Mme Pilon transmet une mise en demeure àM.

Rasmussen, réclamant le remboursement de la différence entre la commission initialement prévue et celle qui a été payée à la suite dudocument de modification. [12] Madame Pilon ouvre un dossier en division des petites créances du district de Terrebonne le 17 septembre 2014. L’audition alieu le 10 août 2015 devant le juge Pierre Cliche, J.C.Q.[9] Son jugement est rendu le 14 octobre 2015[10]; il accueille la demande deMme Pilon et condamne M.

Rasmussen à lui payer la somme de 4 120,20 $, plus intérêts et frais[11]. [13] Le juge Cliche motive ainsi sa décision : « [32] Dans le présent cas, la preuve prépondérante, suivant les règles énoncées aux articles 2803 et- art2804_smooth du Code civil du Québec, arévélé que la demanderesse fut victime de menaces illégitimes de la part de monsieur Rasmussen. [33] En effet, bénéficiant uniquement d’un mandat de courtage exclusif prévoyant le paiement par la demanderesse d’une rétribution de4 % plus taxes, calculée sur le prix de vente final de son immeuble, il était illégitime pour monsieur Rasmussen de la menacer d’obtenir,par voie judiciaire ou autrement, une rétribution plus élevée étant donné les efforts qu’il a dû déployer afin que madame Lussier et sonconjoint acceptent de formuler une promesse d’achat acceptable. [34] Monsieur Rasmussen savait que de telles menaces étaient faites sans fondement puisque seule l’acceptation ou le consentement dela demanderesse, de verser une rétribution plus élevée que celle convenue à l’origine, pouvait permettre aux défendeurs de recevoir unerétribution de 10 800,00 $ plus taxes. [35] Étant donné l’âge et l’état de santé de la demanderesse, sans compter le ton employé par monsieur Rasmussen pour parvenir à sesfins, la crainte de cette dernière de faire l’objet d’une réclamation en justice et d’être appelée à payer une rétribution plus élevée quecelle convenue à l’origine avec les défendeurs, constitue une crainte raisonnable dans ces circonstances. [36] Dans les faits, la demanderesse fut victime de violence psychologique, soit plus particulièrement de violence économique résultantd’une menace d’être pénalisée dans le cadre de sa relation d’affaires avec les défendeurs. (...) [38] Dans le présent cas, le préjudice appréhendé par la demanderesse, suite aux menaces reçues de la part de monsieur Rasmussen,était donc réel et sérieux. [39] Enfin, la crainte éprouvée par la demanderesse fut déterminante puisqu’elle s’est sentie obligée d’accepter de verser unerétribution plus élevée par rapport à celle que les défendeurs auraient dû normalement recevoir. [40] Pour toutes ces raisons, la demanderesse est donc en droit d’obtenir l’annulation du document qu’elle a signé le 25 avril 2014(pièce D-4) ainsi que le remboursement de la somme de 4 120,20 $ qu’elle a payé par crainte de représailles économiques de la part demonsieur Rasmussen. » [références omises] [14] Le 12 novembre 2015, Mme Pilon transmet une copie de ce jugement à l’OACIQ, ainsi qu’une demande de réouverture dudossier le 15 janvier 2016[12].

Le jugement fait l’objet d’un

article publié dans le Journal de Montréal le 10 janvier 2016[13]. [15] La syndique de l’OACIQ porte plainte le 24 octobre 2016 et l’audition est tenue les 12 et 13 avril 2017. La décision surculpabilité est rendue le 4 juillet 2017[14]. L’audition sur sanction a lieu le 20 octobre 2017 et la décision porte la date du 14novembre 2017[15].

LES DÉCISIONS DU COMITÉ DE DISCIPLINE : [ 16 ] Dans sa décision sur culpabilité du 4 juillet 2017, le Comité de discipline déclare M. Rasmussen coupable de l’infraction décrite au chef 1 de la plainte pour avoir contrevenu à l’article 72 du Règlement . Après avoir fait un rappel des principes juridiques applicables au niveau du fardeau de la preuve, le Comité discute des critères à appliquer en matière de crédibilité des témoins. Le Comité énonce ainsi la question en litige : « est-ce que oui ou non, le 25 avril 2014, le courtier M.

Rasmussen a influencé le couple Pilon et Hankins de façon à les forcer à signer une augmentation de sa commission de 2 % dans la signature de la pièce P-17, pour la vente du deuxième immeuble situé à St-Hyppolite ». [ 17 ] Le Comité élabore ensuite sur les règles du droit civil en matière de crainte morale. [ 18 ] Le cœur de la décision du Comité se retrouve aux paragraphes 181 à 187 de la décision.

Nous les résumons ainsi : • La crainte invoquée par le couple Pilon — Hankins est de nature essentiellement morale et tous les critères sont rencontrés, tel que l’a d’ailleurs reconnu la Cour du Québec dans le jugement de la division des petites créances; • Le couple Pilon — Hankins a livré un témoignage très crédible en dépit de quelques trous de mémoire; • Le couple Pilon — Hankins a signé d’une façon forcée la modification contractuelle majorant à 6 % la commission à verser au courtier Rasmussen et leur consentement a été clairement vicié; • Le Comité est clairement convaincu que le courtier Rasmussen a cédé à ses émotions lors de la rencontre du 25 avril 2014 et qu’il s’est emporté face au couple Pilon – Hankins; en tout temps un courtier immobilier doit rester en contrôle de ses émotions et garder la tête froide; • Par son comportement inadéquat, le courtier Rasmussen a créé une crainte morale chez deux personnes âgées et vulnérables, rappelant que Mme Pilon-Hankins avait subi peu de temps auparavant un AVC; • Le Comité est convaincu que le professionnalisme du courtier Rasmussen sur un plan strictement technique n’est pas en cause, mais il est d’avis, compte tenu des témoignages fort crédibles des témoins de la

partie plaignante et de plusieurs commentaires dénigrants que le courtier Rasmussen a émis lors de son témoignage, que ce dernier a éprouvé des difficultés à bien gérer ses émotions et sa colère face au couple Pilon – Hankins le 25 avril 2014; • En agissant ainsi, le courtier Rasmussen a clairement contrevenu à la norme de conduite énoncée à l’article 72 du Règlement, car le couple Pilon – Hankins a été fortement influencé à signer contre son gré la modification contractuelle. [ 19 ] Dans sa décision sur sanction, le Comité rappelle d’abord les critères établis par la Cour d’appel dans le jugement Pigeon c Daigneault [16] et énumère les objectifs qui doivent être atteints par l’imposition d’une sanction. [ 20 ] Le Comité reconnaît la gravité objective de l’infraction commise par M.

Rasmussen et considère qu’il a nui considérablement à l’image professionnelle que le public doit se faire d’un courtier immobilier. [ 21 ] Rappelant l’objectif d’assurer la protection du public, le Comité rappelle que le courtier immobilier doit faire preuve de patience, être en parfait contrôle de ses émotions et faire preuve de sang-froid dans ses rapports professionnels. [ 22 ] Le Comité indique que bien que M.

Rasmussen exerce sa profession depuis plus de 15 ans, il n’a pas agi correctement dans le cadre du présent dossier et n’a pas respecté les standards déontologiques élevés auxquels on s’attendait de sa part. Le Comité ajoute qu’en aucun temps le courtier Rasmussen n’a exprimé de repentir au sujet de cet incident de parcours professionnel. [ 23 ] Le Comité ne peut retenir l’argument juridique présenté par le procureur de M.

Rasmussen quant au délai intervenu entre la première demande d’assistance et la plainte déposée par le syndic, puisqu’il ne considère pas le courtier Rasmussen comme une victime du processus disciplinaire, les véritables victimes étant le couple qui a été abusé psychologiquement et financièrement par M. Rasmussen, qui a été l’artisan de son propre malheur. [ 24 ] Le Comité retient donc la suggestion de la

partie plaignante et impose une amende de 2 000 $ ainsi qu’une suspension de 30 jours. ARGUMENTS DES PARTIES : [ 25 ] Les arguments du procureur de M. Rasmussen, dans l’ordre où ils apparaissent à son mémoire, peuvent se résumer ainsi : 1) Le Comité de discipline a commis une erreur en fondant sa décision sur le jugement rendu par le Juge Cliche en division des petites créances; 2) Plusieurs erreurs de fait ont été commises par le Comité, qui a considéré à tort que l’OACIQ avait rencontré son fardeau de preuve relativement à ce qui s’est passé lors de la rencontre du 25 avril 2014.

Me Giroux insiste plus particulièrement sur les différences importantes entre les versions de M. Rasmussen et de M. Hankins et de Mme Pilon quant à la durée de la rencontre, à l’existence de menaces et sur le fait que Mme Pilon aurait signé le document de modification en l’absence de son conjoint; 3) Monsieur Rasmussen se questionne également sur la raison qui a motivé Mme Pilon et M. Hankins à attendre aussi longtemps avant

de se plaindre, notamment de n’avoir pas contesté la facture transmise par M. Rasmussen et d’avoir signé l’acte de vente chez le notaire sans soulever la question de la commission; 4) Dans sa plainte formulée le 6 juin 2014, donc de façon contemporaine aux événements, Mme Pilon indique que la rencontre où la modification du contrat de courtage a eu lieu s’est tenue le 10 mai, alors que la preuve a révélé que cette rencontre a eu lieu le 25 avril, en même temps que l’acceptation de la promesse d’achat; 5) Le procureur de M. Rasmussen prétend que Mme Pilon et M.

Hankins mélangent les événements qui se sont produits lors de la vente de leurs deux immeubles. Notamment, il aurait été question de possibilité de recours dans le contexte de la première vente, alors que M. Hankins aurait tenté d’obtenir un prix de vente plus élevé lors de la séance de signature chez le notaire; 6) Monsieur Hankins ne peut être considéré comme une personne vulnérable. [ 26 ] Subsidiairement, M. Rasmussen fait valoir ses arguments sur la sanction imposée, dans la mesure où la décision sur culpabilité serait maintenue.

Il prétend que la suspension de 30 jours est trop sévère. [ 27 ] Par ailleurs, il plaide qu’on devrait lui accorder un allègement de la sanction considérant les délais importants survenus entre la première demande d’assistance faite par Mme Pilon le 6 juin 2014 et la demande de réouverture du dossier le 15 janvier 2016, qui a généré le dépôt de la plainte par la syndique le 24 octobre 2016. [ 28 ] La procureure du syndic prétend que la décision rendue par le Comité de discipline est intelligible en ce qu’elle explique clairement et de façon détaillée le raisonnement qui l’a mené à déclarer M. Rasmussen coupable.

Elle soutient que la syndique a rempli le fardeau de preuve qui lui incombait et que le Tribunal doit faire preuve de déférence face aux conclusions de crédibilité des différents témoins entendus par le Comité. [ 29 ] Par ailleurs, quant à la sanction, la procureure du syndic soutient que la gravité objective de l’infraction appelait une suspension et que le Comité de discipline a tenu compte de tous les facteurs objectifs et subjectifs pour établir la sanction appropriée.

ANALYSE ET DÉCISION : Norme d’intervention : [ 30 ] Les procureurs de chacune des parties ont plaidé que c’est la norme de la décision raisonnable qui devait s’appliquer en l’instance, conformément aux enseignements de la Cour suprême dans l’affaire Proprio Direct [17] . [ 31 ] La Cour suprême rappelle en effet dans cette décision que l’expertise particulière du Comité de discipline de l’OACIQ milite en faveur d’un degré de retenue quant à l’interprétation des normes de conduite propres aux courtiers et à l’imposition des sanctions appropriées.

Le Tribunal est donc d’accord avec les procureurs pour conclure que c’est la norme de la décision raisonnable qui doit être appliquée. [ 32 ] Il n’est pas inutile de rappeler d’entrée de jeu que la Cour suprême a défini, dans l’arrêt Dunsmuir [18] , que le caractère raisonnable d’une décision « tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’appartenance de la décision aux issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». [ 33 ] La Cour suprême précise encore que l’application de cette norme n’ouvre pas la voie à une plus grande immixtion judiciaire et que les cours de justice ne peuvent invoquer la notion de raisonnabilité pour imposer dans les faits leurs propres vues, puisque la déférence suppose le respect du processus décisionnel au regard des faits et du droit. [19] [ 34 ] C’est donc dire qu’il ne s’agit pas ici de refaire le procès tel qu’il a été présenté devant le Comité de discipline, mais plutôt de s’attarder au cheminement suivi par le Comité pour rendre sa décision. [ 35 ] Comme l’a indiqué la Cour d’appel dans l’arrêt Tan [20] , « faire preuve de déférence envers la décision d’un Comité de discipline se limite pour le juge d’appel à vérifier si la décision du Comité trouve appui dans la preuve et si sa conclusion est défendable ou, dit autrement, « si elle fait

partie des issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit ». Commentaires sur les questions de crédibilité : [ 36 ] La jurisprudence est abondante quant au fait que l’appréciation de la crédibilité des témoins relève du domaine privilégié de l’instance d’instruction, que l’évaluation de la force probante d’un témoignage appartient définitivement au décideur [21] et que le fait d’intervenir pour apprécier de nouveau la crédibilité d’un témoin est un exercice périlleux. [22] Décision sur culpabilité : [ 37 ] Il convient d’entrée de jeu de commenter l’argument du procureur de M.

Rasmussen quant à l’effet de la décision du Juge Cliche en division des petites créances. Selon M. Rasmussen, le Comité a plus ou moins « copié » la décision du Juge Cliche puisque selon lui, il manque un pont entre l’analyse que fait le Comité quant à l’effet du jugement de la division des petites créances et les conclusions qu’il tire quant à la culpabilité de M. Rasmussen.

[ 38 ] Le Comité s’exprime ainsi à ce sujet : « [175] Bien que le jugement rendu par la Cour du Québec, Division des petites créances, ne lie aucunement le Comité, on ne peut pas l’exclure automatiquement, car il s’agit d’un fait juridique. Bien sûr, est-il nécessaire de rappeler que la règle de la chose jugée ne s’applique pas dans le présent dossier, car la règle des trois identités n’est pas rencontrée. Par ailleurs, la lecture de ce jugement est tout de même assez intéressante sur les plans factuels et juridiques.

Rien n’empêche le Comité de s’en inspirer aux fins du présent dossier. (références omises) » [23] [ 39 ] Par la suite, en référant à différentes autorités de droit civil, le Comité conclut que tous les critères nécessaires pour que l’on puisse conclure à la présence d’une crainte susceptible de vicier le consentement sont présents, ajoutant « tel que l’a d’ailleurs reconnu la Cour du Québec dans le jugement susmentionné ». [ 40 ] Le Comité décrit justement l’état du droit en indiquant que le jugement de la Cour du Québec, division des petites créances, constituait un fait juridique qu’il ne pouvait ignorer.

C’est ainsi qu’en parlait la Cour d’appel dans l’arrêt Val-Bélair [24] en ajoutant que dans la mesure où un tel jugement ne constitue pas chose jugée, il était possible de présenter une preuve contraire. C’est ce que M. Rasmussen a fait lors de l’audition devant le Comité de discipline, son procureur ayant même indiqué que M.

Rasmussen avait saisi cette occasion de dire tout ce qu’il avait choisi de cacher devant le Juge Cliche, notamment quant à son impression du caractère du couple Pilon – Hankins. [ 41 ] Peut-être le jugement du Juge Cliche a-t-il conforté le Comité de discipline dans sa décision, mais il n’en est sûrement pas la source. * * * [ 42 ] L’argument soulevé par le procureur de M. Rasmussen quant à la rencontre du 25 avril 2014 où s’est signée la modification de la rétribution est son argument principal, puisqu’il s’agit du cœur de la décision du Comité de discipline.

Me Giroux a fait ressortir avec beaucoup de détails les différences entre les versions des parties, quant à la durée de la rencontre, au contenu de la discussion et à l’absence de M.

Hankins qui aurait quitté brièvement la réunion pour aller chercher son téléphone, moment au cours duquel Mme Pilon aurait signé seule la modification. [ 43 ] Il est vrai que la preuve documentaire démontre que la rencontre pour l’acceptation de l’offre d’achat et la modification de la rétribution a duré deux heures plutôt qu’une trentaine de minutes, bien qu’on puisse comprendre des différents témoignages que la discussion sur la rétribution seulement a pu durer une trentaine de minutes. [ 44 ] Rappelons que le Comité considère que le couple Pilon – Hankins a livré un témoignage très crédible, en dépit de quelques trous de mémoire.

Il se dit clairement convaincu que M. Rasmussen a cédé à ses émotions et s’est emporté pour obtenir la signature du document augmentant sa rétribution, créant ainsi une crainte morale chez deux personnes âgées et vulnérables. Il rappelle que Mme Pilon avait subi peu de temps auparavant un AVC et que cette situation physique avait certainement contribué à créer chez elle une plus grande insécurité. [ 45 ] Le procureur de M.

Rasmussen a plaidé que c’était l’ensemble des contradictions qui n’avaient pas été considérées par le Comité qui rendait sa décision déraisonnable. [ 46 ] On remarque qu’au début de son analyse, le Comité reprend les critères de la jurisprudence arbitrale en matière de crédibilité des témoins, après avoir reproduit, de façon fort détaillée, les témoignages de chacun des témoins ainsi que les arguments des procureurs. [ 47 ] Comme il a déjà été expliqué, il est extrêmement délicat de revoir les questions de crédibilité des témoins, telles qu’évaluées par un décideur de première instance.

Il ne faut cependant pas passer sous silence l’impact de ce que le Comité a qualifié de commentaires dénigrants émis par M. Rasmussen lors de son témoignage et qui ont eu une influence certaine sur l’évaluation de sa crédibilité par le Comité. [ 48 ] Ces commentaires sont très larges. Ils portent d’abord sur les clients.

Monsieur Rasmussen indique que Mme Pilon « fait des commentaires sur tout, sur les politiciens, sur la ville, sur les voisins, sur Pierre-Jean-Jacques » . [25] Il ajoute que « Mme Pilon bougonnait tout le temps, tout le temps, tout le temps et qu’elle a même traité son mari de niaiseux devant lui » [26] . « Elle verbalisait son mécontentement sur tout » [27] . [ 49 ] Quant à M. Hankins, bien qu’il ne soit pas « un jeune poulet du printemps » [28] , « il aurait pu faire du théâtre; il aurait pu être Roméo, il aurait pu être Juliette, parce qu’ils sont très forts en théâtre » [29] .

Par ailleurs, « ils ont gagné aux petites créances en changeant la réalité » [30] . [ 50 ] Quant à Mme Lussier, celle qui a acheté avec son conjoint le terrain de Mme Pilon, il la considère comme étant « très très frustrée » [31] parce qu’elle croit avoir perdu 30 000 $ du fait que son offre d’achat initiale de 150 000 $ n’a pas été acceptée par Mme Pilon. [ 51 ] Ses commentaires sur son travail sont également étranges, pour dire le moins.

Ainsi, il réfère à deux reprises au fait de vendre un terrain à un couple de lesbiennes [32] , indique qu’il a pu « se gâter lorsqu’il lui a été possible de lister en détail les déficiences relevées par l’acheteur » [33] ainsi qu’à ce qu’il considère être ses fonctions de « secrétaire », lorsqu’il agit dans le cadre d’une vente où le vendeur trouve lui-même son acheteur. Le Comité a d’ailleurs longuement interrogé M. Rasmussen à ce sujet. [34] [ 52 ] Le Comité a d’ailleurs considéré les témoins du syndic comme étant très crédibles, ce qui inclut Mme Lussier.

Celle-ci décrit ses relations avec le courtier Rasmussen comme étant très bizarres, très lourdes et très négatives [35] . Elle ajoute également que M. Rasmussen aurait prétendu que son conjoint était un « bad boy » [36] et qu’il était agressif en parlant contre tout, malgré le fait que

l’offre avait été acceptée [37] .

Elle relate également la conversation qui faisait suite au premier test d’eau qui s’est avéré non conforme, où le courtier lui aurait indiqué que pour être certaine d’avoir des résultats positifs, elle pouvait remplacer l’eau du puits par de l’eau embouteillée [38] . [ 53 ] Quant à la première offre à 150 000 $, bien que Mme Lussier reconnaisse que le refus a été signé [39] , elle entretient un doute quant au fait que cette offre aurait correctement été expliquée à Mme Pilon, ce qui aurait convaincu cette dernière de la refuser [40] . [ 54 ] Bref, que le Comité ait cru que la version de Mme Pilon, M.

Hankins et Mme Lussier était plus crédible que celle de M. Rasmussen fait très certainement

partie des issues possibles auxquelles le Comité pouvait en arriver. * * * [ 55 ] Par ailleurs, le procureur de M. Rasmussen reproche à Mme Pilon d’avoir attendu avant de se plaindre de la signature de la modification à la rétribution. Il souligne que le couple Pilon – Hankins n’a pas réagi lorsqu’il a reçu la facture de M. Rasmussen en mai et qu’il ne s’est pas objecté lors de la transaction chez le notaire. [ 56 ] Le Comité ne traite pas spécifiquement de cet argument, mais mentionne néanmoins au tout début de son analyse que la

Loi sur le courtage immobilier et la Réglementation ne prévoient pas de prescription en ce qui a trait au dépôt d’une plainte auprès de l’OACIQ. [ 57 ] Dans son témoignage, M. Hankins indique qu’il a fait certains appels téléphoniques auprès de Proprio Direct pour se plaindre de la situation, sans résultat [41] . La demande d’assistance transmise par Mme Pilon l’a été le 6 juin 2014, soit 1 ½ mois après la rencontre du 25 avril 2014 et trois semaines après l’émission de la facture P-19.

Dans la mesure où la lettre de l’OACIQ annonçant la fermeture du dossier a été transmise le 25 juin 2014, soit avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, il n’est pas surprenant que la question n’ait pas été soulevée à ce moment-là. [ 58 ] Monsieur Hankins indique également dans son témoignage que le notaire lui a indiqué qu’il ne pouvait changer ce qui était écrit à la modification et qu’il était dès lors obligé de payer le 6 % [42] . [ 59 ] Par ailleurs, l’absence de mise en demeure formelle par Mme Pilon avant le 28 août 2014 ne peut faire présumer une renonciation à ses droits et le Tribunal ne voit pas en quoi cet argument aurait pu faire changer la décision du Comité, qui a tout de même considéré la question des délais de façon plus large. * * * [ 60 ] Me Giroux a par ailleurs débuté sa plaidoirie en attirant l’attention du Tribunal sur le problème relativement à la date de l’événement reproché, en soulignant que dans sa première lettre de demande d’assistance à l’OACIQ datée du 6 juin 2014, soit de façon contemporaine aux événements, Mme Pilon fait référence à la date du 10 mai 2014 comme étant la date de la rencontre relative à l’augmentation de la rétribution, indiquant que cette rencontre avait eu lieu « quelques jours après l’annonce » de la vente de la maison. [ 61 ] Me Giroux y voit une atteinte importante à la crédibilité de Mme Pilon et de M.

Hankins, soit bien plus qu’un trou de mémoire. [ 62 ] Le Tribunal n’a pas retrouvé dans la retranscription des plaidoiries de Me Giroux devant le Comité ni dans la retranscription des interrogatoires de Mme Pilon et de M. Hankins des passages qui démontreraient que cette question de la date du 10 mai a été portée à l’attention du Comité de discipline.

En conséquence, il ne s’agit pas d’un argument sur lequel le Tribunal peut se pencher dans le contexte où il doit appliquer une norme de contrôle de raisonnabilité en fonction de ce qui a été plaidé devant le Comité de discipline quant aux faits. * * * [ 63 ] Le procureur de M. Rasmussen prétend également que Mme Pilon et M. Hankins mélangent les événements qui sont survenus lors des ventes de chacun de leurs immeubles, référant en particulier au fait que M. Hankins serait intervenu chez le notaire relativement au prix de la première vente qu’il aurait souhaité voir plus élevé.

Le courtier lui aurait alors indiqué qu’il s’exposait à des poursuites s’il refusait d’honorer l’engagement qu’il avait pris de vendre sa maison au prix déjà accepté. [ 64 ] Me Giroux est convaincu que les menaces de devoir aller en Cour sont reliées à la première vente, intervenue un an auparavant, et non à la modification de la rétribution. [ 65 ] Cet argument de Me Giroux est habile, mais la relecture du témoignage de Mme Pilon démontre qu’elle situe très bien cet événement en relation avec le paiement de la commission. [43] [ 66 ] Par ailleurs, le Comité a évalué la crédibilité de Mme Pilon et de M.

Hankins en tenant compte de certains trous de mémoire. Il n’appartient pas au Tribunal d’intervenir dans cette conclusion du Comité. * * * [ 67 ] Me Giroux prétend enfin que M. Hankins ne peut pas être considéré comme une personne vulnérable malgré son âge, dans la mesure où il se définit lui-même comme une personne ayant une très bonne mémoire et qui est encore active sur le marché de l’emploi en tant que courtier en assurance. [ 68 ] Telle peut être la perception de Me Giroux, mais ce que le Comité devait évaluer, c’est la vulnérabilité du couple Pilon – Hankins face au courtier Rasmussen. [ 69 ] Or, M.

Rasmussen lui-même ne semble pas avoir la même opinion de ses clients que Me Giroux. [ 70 ] Il est utile de rappeler comment il s’exprime à propos de Mme Pilon et de M. Hankins :

« Q Combien ça prend de temps pour discuter de la rétribution ? R Environ une trentaine de minutes avec toutes les interruptions de politique, de ci et de ça, là.

Quand je parlais à M. et Mme Hankins, plus particulièrement à Mme Hankins, c’était comme parler des fois à un enfant de cinq à dix ans qui, quand tu lui donnes de l’attention et tu la juges pas, tu la regardes et t’agis avec loyauté, tu travailles pour ton vendeur, alors, même si tu regardes les gens et qu’ils ont besoin d’aide, tu restes positif, tu restes constructif, tu les juges pas, bien, ils se sentent écoutés, puis comme un enfant, bien, quand il se sent écouté, bien, il parle à 600 miles à l’heure.

Alors, à tout bout de champ, il fallait poliment que je les ramène, les vendeurs, dire : « est-ce qu’on peut revenir à la contre-offre ? » Puis, à la fin, « est-ce qu’on peut revenir à notre discussion sur la modification ». [44] (… ) Q Pourquoi on est ici aujourd’hui ? R Parce que Mme Hankins/M. Hankins ont fait une plainte à l’OACIQ, puis parce qu’ils ont gagné en petites créances avec … en changeant la réalité. Ils ont convaincu le juge. Puis mon directeur m’avait dit : « tiens-toi en aux faits ». En anglais, K.I.S., « keep it simple ». Alors, quand M.

Hankins a fait des allégations qui étaient fausses, parce que j’avais un devoir d’agir avec loyauté, j’ai pas … je l’ai pas traité de menteur devant le juge. J’ai dit : « il a le droit de mentir », mais moi, j’ai dit … moi, c’était clair. Les documents prouvaient le contraire. Alors, tout ce que j’ai statué, c’est les documents, ce que j’avais fait, tout simplement. Et j’ai appris à mes dépens, lorsqu’on accuse de mensonge, il faut que tu dises : « aye, c’est pas vrai. J’ai pas menti, bordel. » Alors, c’est tout.

C’est ce qui … c’est pour ça qu’il y a une plainte à l’OACIQ, parce qu’ils ont gagné en petites créances, puis comme des petits enfants, bien, quand ils ont … qui ont de l’attention, bien ils en veulent plus. C’est tout. » [45] (…) Q Bien, je le sais. Je pense que vous avez fait mention « comme des petits enfants » ? R Oui, effectivement. Q Des petits enfants qui voulaient de l’attention ? R Oui. Q C’est comme ça que vous les avez perçus ? R Oui. Et c’est la première fois que je l’ai dit ici. J’ai aussi mentionné que, en petites créances, … lorsque je dois agir avec loyauté, j’ai jamais dénigré les vendeurs.

J’en suis resté aux faits. Mais quand j’ai vu la plainte à l’OACIQ, bien là, j’ai dit : « regarde, ça va faire, là ». Ça en est ridicule. Alors, ils changent la réalité une fois. Ils changent la réalité une autre fois. Bien, là, je vais dire les vraies affaires. Oui, ils agissent comme des petits enfants. » [46] [ 71 ] Il est difficile pour M.

Rasmussen de considérer ses clients comme de jeunes enfants qui ont besoin d’attention et de prétendre par ailleurs qu’ils ne sont pas vulnérables. [ 72 ] Rappelons que l’article 72 du Règlement prévoit que le courtier ne peut indûment, de quelque façon que ce soit, influencer ou tenter d’influencer des personnes qui peuvent être, sur le plan émotif ou physique, vulnérables du fait de leur âge, de leur état de santé ou de la survenance d’un événement spécifique. [ 73 ] Monsieur Hankins a indiqué dans son témoignage qu’il a observé que Mme Pilon, qui venait de subir un AVC, était encore fragile au point de vue de la santé et qu’il a vu son visage se tordre un peu et qu’elle ne savait pas quoi faire ni quoi dire.

Il indique également que Mme Pilon n’était plus en mesure de pouvoir écouter M. Rasmussen et qu’il le voyait dans sa figure. Il savait qu’il se passait quelque chose (étant marié depuis de nombreuses années) et s’est dit qu’il fallait que ça se termine. [47] [ 74 ] Monsieur Hankins ajoute en contre-interrogatoire qu’il a signé parce qu’il voulait que M. Rasmussen quitte vu l’état de sa femme à qui il a demandé de se coucher pour se reposer et se changer les idées. [48] [ 75 ] Encore une fois, le Comité ayant apprécié la crédibilité de M.

Hankins comme il l’a fait, le Tribunal ne peut intervenir dans cette conclusion comme quoi le couple Pilon – Hankins était vulnérable. [ 76 ] Enfin, le Comité a indiqué dans son jugement qu’il ne reprenait pas en entier la trame factuelle, puisqu’elle a été présentée avec une « précision chirurgicale » par les parties. C’est l’exercice que Me Giroux a fait devant le Tribunal.

À cet égard, il convient de citer les propos de notre collègue le Juge Théroux dans l’affaire Lareau et de conclure de la même façon qu’il n’y a pas lieu d’intervenir relativement à la décision sur culpabilité : « [53] En appel, ceux-ci reprochent au Comité d'avoir erré sur toute la ligne dans son appréciation de la preuve.

Selon eux, il aurait dû retenir tel élément plutôt que tel autre, confronter telle déclaration à telle autre, accorder plus de crédibilité à tel témoin plutôt qu'à tel autre, opposer le contenu de tel document à celui de tel autre, écarter tel élément de preuve au profit de tel autre, etc. [54] Bref, les appelants invitent ici le Tribunal à revoir entièrement le processus décisionnel au niveau des déterminations factuelles. Ils plaident essentiellement qu'une meilleure analyse, mieux menée, aurait conduit à des conclusions différentes.

À leurs yeux, ils auraient dû être acquittés de ces deux chefs, comme ils l'ont été des deux autres. C'est là le résultat qu'ils recherchent. [55] Cette position des appelants, dans le contexte d'un appel mené selon la norme de la décision raisonnable, impose des précisions importantes.

[56] La raisonnabilité d'une décision sous l'angle de l'appréciation de la preuve et de la qualification des faits par le décideur qui a entendu l'affaire ne tient pas à l'expression de simples divergences d'opinion. (…) [58] Le contrôle judiciaire des questions de fait ne laisse donc aucune place à la simple confrontation des idées, à l'expression d'opinions divergentes entre le décideur administratif et le juge de révision.

L'exercice ne consiste pas à revoir toute la preuve pour en tirer des inférences mieux avisées qui emporteraient un résultat différent. » [49] Décision sur sanction : [ 77 ] La décision du Comité fait état des recommandations de l’OACIQ, soit 30 jours de suspension et 2 000 $ d’amende, ainsi que de celles de l’intimé, soit une amende de 2 000 $ et un allègement de la sanction à cause des délais. [ 78 ] Le Comité rappelle en premier lieu les critères à appliquer pour atteindre les objectifs de protection du public, de dissuasion, d’exemplarité et de respecter le droit du professionnel d’exercer sa profession. [ 79 ] Sa décision est conforme à la suggestion avancée par l’OACIQ. [ 80 ] Le procureur de M.

Rasmussen prétend que le Comité n’a considéré aucun facteur atténuant, lesquels seraient l’absence d’antécédents disciplinaires de M. Rasmussen, le remboursement du montant perçu en trop après le jugement de la division des petites créances, ainsi que les résultats satisfaisants des deux ventes effectuées par M. Rasmussen pour ses clients M.

Hankins et Mme Pilon. [ 81 ] Il soumet également que sa sanction devrait être allégée en considération des délais déraisonnables qu’il a dû subir entre la demande d’assistance présentée le 6 juin 2014 et la fermeture du dossier le 25 juin suivant et le dépôt de la plainte par le syndic le 24 octobre 2016. [ 82 ] Quant à la procureure de l’OACIQ, elle défend la décision du Comité et rappelle la norme d’intervention qui doit être appliquée. [ 83 ] Il convient de décider en premier lieu de la question de l’allègement de la sanction réclamé par le courtier Rasmussen, argument qualifié d’audacieux par le Comité.

Cet argument se heurte en premier lieu à l’absence de preuve d’un préjudice subi par M. Rasmussen pendant la durée de toutes les procédures qui serait distinct de l’inconvénient que subit chaque

partie à une instance judiciaire et qui attend la fin des procédures. [ 84 ] En effet, M. Rasmussen n’a pas témoigné à l’audition disciplinaire, contrairement aux courtiers impliqués dans la jurisprudence qu’il cite. Particulièrement, dans le dossier Crêtu [50] , l’intimée avait dû attendre la décision du Comité de discipline pendant un long délibéré de 22 mois quant à sa culpabilité; son témoignage avait permis de démontrer l’impact de l’attente sur sa vie professionnelle et sur son état de santé.

Il en est de même dans l’affaire L’Écuyer , où le courtier a dû subir un trop long délibéré de 26 mois, et qui a également témoigné de l’anxiété, du stress et des conséquences résultant de ces délais. [51] Le Comité de discipline y rappelle par ailleurs le caractère exceptionnel d’une telle décision, soulignant qu’il s’agit d’un cas particulier et que l’allègement de la sanction n’est pas un automatisme. [ 85 ] Par ailleurs, les parties reconnaissent qu’il n’y a pas de délai de prescription imparti au syndic pour le dépôt d’une plainte disciplinaire. [52] [ 86 ] Il ne faut pas confondre la date de fermeture du dossier faite après une simple demande d’assistance par M.

Hankins et Mme Pilon au sens de l’article 70 de la

Loi sur le courtage immobilier et le dépôt de la plainte formelle par le syndic. En l’instance, les procédures disciplinaires ont duré un peu moins de treize mois. [ 87 ] Cet argument ne peut donc être retenu. [ 88 ] Quant à la norme d’intervention en appel au niveau de la sanction, elle a été définie à plusieurs reprises par les tribunaux. L’énoncé classique est celui de l’arrêt Pigeon c.

Daigneault , précité, qui se lit ainsi : « [36] … la Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l'appelant ne démontre que cette décision est déraisonnable.

La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier. » [53] [ 89 ] La jurisprudence enseigne également que la Cour du Québec siégeant en appel doit s’interroger sur la démarche décisionnelle du Comité plutôt que sur le résultat [54] et qu’elle doit voir les motifs de la décision du Comité, les analyser, vérifier leur intelligibilité et chercher à savoir si la décision est étayée. [55] [ 90 ] Cet exercice doit se faire sans que la Cour du Québec ne substitue son opinion à celle du Comité, à moins d’identifier une erreur manifeste dans la décision. [56] [ 91 ] L’énoncé de la Cour d’appel dans l’arrêt Daigneault ci-haut reproduit se complète aisément par celui de la Cour d’appel dans l’arrêt Beauchemin [57] , qui définit une sanction déraisonnable comme celle « qui ne se situe pas à l’intérieur de la fourchette des peines données à tous ceux reconnus coupables d’infractions similaires à celles pour lesquelles le requérant doit être sanctionné ».

[ 92 ] Cela dit, au niveau de la parité des sanctions, l’OACIQ a soumis trois décisions, soit les affaires Corber , Chrétien et Hervieux [58] . Ces décisions avaient en commun le fait que des personnes vulnérables avaient été influencées par des courtiers. Dans l’affaire Corber , les courtiers ont pressé une cliente à signer un contrat de courtage en l’absence de son fils et ont été sanctionnés par des réprimandes et des amendes de 5 000 $ et de 2 000 $.

Dans l’affaire Chrétien , le courtier a présenté lui-même une promesse d’achat très inférieure à la valeur de l’immeuble dans l’intérêt de son fils et a été sanctionné par une amende de 6 000 $ après avoir déposé un plaidoyer de culpabilité et remboursé le fonds d’indemnisation. Enfin, dans la décision Hervieux , le courtier avait fait accepter une offre d’achat dérisoire sans la transmettre à l’agence. Il a été condamné à une suspension de trente jours et une amende de 1 500 $. [ 93 ] Il convient de noter que des plaidoyers de culpabilité avaient été déposés dans les dossiers Corber et Chrétien .

Le Comité retient ce facteur dans l’imposition de la sanction. Quant au dossier Chrétien , le Comité considère que la sanction est clémente, mais se rallie à la recommandation commune des procureurs. [ 94 ] Le procureur de M.

Rasmussen cite l’affaire Turcotte [59] , où Mme Turcotte était accusée d’avoir modifié le pourcentage de la rétribution du courtier collaborateur (de 2.5 à 2 %) sans l’autorisation de la vendeuse et de ne pas s’être assurée que la vendeuse comprenait qu’en acceptant la modification qu’elle lui avait fait signer, elle se trouvait à annuler la réduction de la rétribution à laquelle elle avait droit.

Dans un contexte de recommandation commune sur sanction, le Comité a imposé une réprimande ainsi que deux amendes de 1 000 $ et de 2 500 $. [ 95 ] Le courtier Rasmussen cite également l’affaire Leblanc [60] , où le courtier avait été condamné au paiement d’une amende de 6 000 $, à la suite d’un plaidoyer de culpabilité, pour être intervenu dans une transaction alors que son certificat faisait l’objet d’une suspension. [ 96 ] Après que le Comité ait conclu comme il l’a fait sur la culpabilité du courtier Rasmussen, la gravité objective de l’infraction ne faisait aucun doute.

Par ailleurs, le Tribunal ne conçoit pas que le fait que M. Rasmussen ait payé le montant du jugement de la division des petites créances puisse être considéré comme un facteur atténuant. Si le dossier s’était réglé après l’envoi de la mise en demeure, la situation aurait pu être différente, mais ici, M. Hankins et Mme Pilon ont dû déposer leur procédure, procéder à l’audition et obtenir jugement. Ce jugement était par ailleurs exécutoire et M.

Rasmussen était dans l’obligation de le payer, sous peine de saisie-exécution. [ 97 ] La situation est bien différente de l’affaire Turcotte , précitée, où la courtière a enregistré un plaidoyer de culpabilité et s’est engagée volontairement à rembourser sa cliente. [ 98 ] Il n’existe évidemment aucun précédent dont les faits soient similaires à ceux du présent dossier.

Cependant, en évaluant la combinaison d’amendes ou de suspensions accordées dans les autres cas de jurisprudence, le Tribunal ne peut en venir à la conclusion que la sanction était si sévère qu’elle en devienne déraisonnable, ne pouvant y substituer sa propre opinion. [ 99 ] L’appel ne peut non plus réussir sur la question de la sanction. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT avec les frais de justice. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. Me Francis Giroux FRANCIS GIROUX AVOCATS INC.

Procureurs de l'appelant Me Isabelle Martel PELLETIER AVOCATS Procureurs de l'intimée Sylvie JACQUES