2019 QCCS 2362, 2019 QCCS 2362

Syndic de Finkelstein 2019 QCCS 2362 JF 0200 COUR SUPÉRIEURE "Chambre commerciale" C A N A D A PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-11-055600-189 DATE : Le 13 juin 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : Me CHANTAL FLAMAND REGISTRAIRE ______________________________________________________________________ DANS L’AFFAIRE DE FAILLITE DE: SHIMON FINKELSTEIN Débiteur et BANQUE ROYALE DU CANADA Requérante et CELIA NAHON Intimée et JERRY J. DEVLETIAN CPA » Syndic JUGEMENT SUR REQUÊTE

(29) DÉLIBÉRÉ DU 7 MAI 2019 [ 1 ] Je suis saisie de la requête amendée (29) afin de faire déclarer une transaction invalide et inopposable, en vertu des dispositions 96 L.F.I. et 1636 C.c.Q. ; [ 2 ] En effet la requérante agissant en lieu et place du syndic, dûment autorisée selon l’article 38 L.F.I . par ordonnance du Tribunal, Me Julie Bégin Registraire, le 23 novembre 2018 (Re jugement (1));

[ 3 ] D’où les conclusions de la présente requête, la requérante priant le Tribunal de : ‟

(2) Déclarer nul et inopposable à la Banque Royale du Canada et à l’ensemble des créanciers de Shimon Finkelstein, la transaction intervenue le 7 février 2018 en vertu de laquelle Shimon Finkelstein a transféré son intérêt dans Villa Elia (tel que défini au paragraphe (6) de la requête) à Celia Nahon;

(3) Condamner Celia Nahon à payer à la Banque Royale du Canada une somme de 464 239,50 $, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 28 juin 2018;

(4) Le tout avec frais contre la

partie contestant la requête sur la base ‟avocat/client” (re : 197.

(2) L.F.I.); [ 4 ] Au jour de l’audition, les procureurs des parties ont déposé une Liste des Admissions, plus précisément : ‟1. En 2014, dans le cours normal de ses affaires, la Banque Royale du Canada (la « BRC ») consent divers prêts à Artemano Canada Inc. (« Artemano »). 2. Artemano exploitait une entreprise de commerce de détail de meubles. 3. Le 1 er août 2014 , Shimon Finkelstein (le « Failli ») s’engage envers la BRC jusqu’à concurrence d’un montant de 600 000,00 $ plus les intérêts applicables. 4.

Le 18 juin 2015 , le failli et son épouse, Mme Celia Nahon (« Nahon ») acquièrent conjointement pour 410 000,00 $US une propriété en Jamaïque à Treasure Beach (« Villa Elia »). 5. En août 2017 , Mme Nahon transmet des demandes à ses procureurs en Jamaïque pour transférer la part du Failli dans Villa Elia à son nom. 6. Le 29 septembre 2017 , Artemano dépose un avis d’intention de faire une proposition en vertu de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité . 7. Le 14 décembre 2017 , Artemano est réputée être en faillite. 8. Le 12 janvier 2018 , la BRC met en demeure le Failli de lui payer la somme de 600 000,00 $.” 9. le 7 février 2018 , le transfert de la part du Failli dans Villa Elia à Mme Nahon est complété. 10. le 24 mai 2018 , le Failli fait cession de ses bien et Devletian & Associés Inc. a été nommé syndic à sa faillite; ‟ Les pièces P-23 sont admises pour fin de dépôt et de production”; [ 5 ] Dans sa preuve la requérante a requis initialement le témoignage du syndic, M.

Jerry Devletian, lequel a confirmé la déclaration du débiteur, lors de la signature de son Bilan (Formulaire 79) le 24 mai 2018, relatif au transfert de l’immeuble en question : ‟ 13. If you answered Yes to any questions 9.10 an 17 provide details. 9A. A. SOLD CONDO ([...], Verdun, [...]) Received used to pay various depts and living expenses. B. Transferred half of a property, inte r est of a property located in Jamaica to spouse. Reason, the funds used to purchase the property initially was an inhe r itance received by the spouse. Estimated value of transfer is approximately $200,000.

[ 6 ] C’est pourquoi le syndic a-t-il fait part à la Cour d’une mise en demeure qu’il transmettait à l’intimée le 28 juin 2018 (P-19) réclamant le paiement immédiat d’une somme de 200 000,00 $. ‟representing the bankrupt’s equites interest in said property”. [ 7 ] Joignant à telle mise en demeure, une copie des dispositions de l’article 95 L.F.I. , ainsi que de la première page du ‟Agreement For Sale et Statement of Account April 7th, 2015.

Entre : − Saler, Christopher Hugh Mac Brien, − Purchaser : Shimon Finke l st ei n (US $410,000.00), − Immeuble LA CASA DUNA, − Le certificat d’enregistrement; ‟Office of TITTLE JAMAICA” − Le 18 juin 2015, aux noms de M. et Madame Finkelstein. − Correspondances aux procureurs de Jamaïque, le 8 novembre 2017 : Re : Transfert des titres en faveur de Madame seulement. − Confirmation du Transfert effectif le 20 février 2018 (Re P-9) ; Soulignements ajoutés [ 8 ] Précisa n t le syndic dans son témoignage outre la déclaration de M.

Finkelstein, dont les photos de l’immeuble acquis, soumises aux créanciers démontrant la ‟décrépitude” des lieux, d’où les rénovations apportées, mineures a répondu le failli lors de la première assemblée des créanciers; [ 9 ] M.

Finkelstein, n’ayant soumis aucun compte de banque à l’appui de son bilan ‟et/ou des transactions susdites”; [ 10 ] Furent produites au surplus par le syndic les pièces (P-7) en liasse se lisant : - la publicité le 6 juin 2017 d’une société en participation par le débiteur et l’intimée, sous le nom ‘’Villas Elia’’ ayant pour objet la location de Vacances en Jamaïque, 2 associés, telle société radiée le 31 juillet 2017; - le 1 er août 2017 , la publication d’une entreprise individuelle, par Madame Celia Nahon, sous le nom ‘’Villa Elia’’; [ 11 ] À ce propos l’intimée qui s’adressait à ses avocats de Jamaïque, le 8 novembre 2017, 9 h07 : ‘’ We would like to do the same in Jamaica for personal reasons.

What is the procedure? We are planning to come to Jamaica sometime in September, close the accounts we have at Sagicor, and reopen just with my name (and Annie James our administrator) ‘’Celia Finkelstein ‘’ Témoignant sur sa bonne foi : (Re

(1) Plachinski (Syndic de) (C.A., 2004-05-06), SOQUIJ AZ-50254134, J.E. 2004-1235 ,

(2004) R.D.J. 532

Produisait d’une part en contre-preuve , certaines copies d’États de comptes, chèques (Banque Royale du Canada en janvier 2015, certains virements, RE (D-1) et (D-2) en liasse, confirmant son écrit du 10 juillet 2018 à l’intention du syndic produit sous (P-20), tel écrit se lisant : ‟As per your June 28 letter, I understand your concerns about half the property that was transferred back to me. As per the back up document provided by TD bank, it clearly demonstrates that most of the purchase monies… were wired from my US account. Most of the purchase funds came from my mother’s inheritance.

As such, in my prospective, the property was mistakenly and out of respect to my husband , registered on both our names originally . Our lawyer rectified it last August but finalized the registered this year ” Soulignements ajoutés Et autre explication des deux noms lors de l’achat, initialement, ne révélant pas la vérité, a insisté cette dernière dans son témoignage…; [ 12 ] Auxquelles pièces joint-elle la confirmation de son procureur : 1.

Victor Ziadie, attorney…, Jamaica, Feb. 20, 2018…To Elia Finkelstein. (Celia) : ‘’Dear Ellie, Further to your request below, I am pleased to advise that the transfer of Ownership of the Villa has now been completed and I attach herewith a copy of the certificate of Title evidencing same. I regret the length of time taken, but as you know, Shimon did give me a bit of trouble to sign up your loan using the tittle as security . » Soulignements ajoutés [ 13 ] Suivis tels documents de l’envoie le ou vers le 26 février 2019 d’un écrit de 6 pages en provenance de Nigal W. Jones et Kashina K.

Moore, Jamaica à l’attention de Mr. Shimon Finkelstein. Produit sous la rubrique ‟Rapport d’expertise selon 239 C.P.C.” un document constitué de quelques articles tirés semble-t-il du ‟Jamaica Insolvency Act” auquel sont annexées certains résumés de quelques décisions y relatives. Avec annotations dudit procureur : ‟Possible action by Royal Bank of Canada in Jamaica,.. ‘’You have sought our opinion on whether the Royal of Canada, hereinafter referred to as the ‘’Bank’’ can bring an action in Jamaica against you or Mrs.

Finkelstein to recover property peviously registered in you and your wife’s name and now registered solely in your wife,s name being the land comprised in certificate of the Title registered at Volume 1491 Folio 819, hereinafter referred to as the ‘’Property’’ . We have considered law in his regard and now advice as follows : that Bank will be unable to enforce the insolvency order made in Canada against The Property .’’ Soulignements ajoutés. [ 14 ] Ainsi donc, la requérante par son procureur de plaider la présomption créée selon 96. (1) b) (

i) et

(2) L.F.I . agissant en lieu et place du syndic selon 38 L.F.I. : De l’Opération sous-évaluée 96. (1). Sur demande du syndic, le Tribunal peut, s’il estime que le débiteur a conclu une opération sous-évaluée, déclarer cette opération inopposable au syndic ou ordonner que le débiteur verse à l’actif, seul ou avec l’ensemble ou certaines des parties ou personnes intéressées par l’opération , la différence entre la valeur de la contrepartie qu’il a reçue et la valeur de celle qu’il a donnée, dans l’un ou l’autre des cas suivants :

b) l’opération a été effectuée avec une personne qui a un lien de dépendance avec le débiteur et elle a eu lieu au cours de la période : i. soit commençant à la date précédant d’un an la date de l’ouverture de la faillite et se terminant à la date de la faillite. (2). ( Établissement des valeurs )

Lorsqu’il présente la demande prévue au présent article, le syndic doit déclarer quelle était à son avis la juste valeur marchande des biens ou services ainsi que la valeur de la contrepartie réellement donnée ou reçue par le débiteur, et l’évaluation faite par le syndic est sauf preuve contraire, celle sur laquelle le Tribunal se fonde pour rendre une décision en conformité avec le présent article; [ 15 ] Dont les dispositions des Lois applicables au Québec : - L’

article 3148 C.c.Q. : .Dans les actions personnelles à caractère patrimoniale, les autorités québécoises sont compétentes dans les cas suivants : 1. Le défendeur a son domicile au Québec ; - La

Loi sur la Faillite et l’Insolvabilité : L’article 279. (Autorisation d’agir à

titre de représentant dans une procédure intentée sous le régime de la présente loi) Le tribunal peut autoriser toute personne ou tout organisme à agir à

titre de représentant à l’égard de toute procédure intentée sous le régime de la présente loi en vue d’obtenir la reconnaissance de celle-ci dans un ressort étranger. Les dispositions 281 et suivants L.F.I » [ 16 ] D’où le procureur de la requérante de rappeler la réclamation monétaire envers l’intimée à ce stade des procédures essentiellement à savoir la somme de 464 239,50 $ représentant les 50 % de la valeur de l’immeuble, Villa Maria. Ainsi cédé à cette dernière sans contrepartie.

D’où les dispositions de 96 b) (2) applicables; En effet la valeur de ‟réconciliation”, voir de réalisation advenant vente de gré à gré (90 000 000,00 $) comparativement à une ‟vente forcée” (72 000 000,00 $) en dollars jamaïcain, selon l’étude P-23 consultée pages 22 à 28 paragraphe 5,2 .Valuation ………. : Selon le rapport d’Expert, Allison Pitter Co. Chartered (Valuation) Surveyors (P-23) en question, de la Firme.

Tel rapport admis, d’autant plus la correspondance entre les procureurs des parties (P-24) d’une part et les photos des lieux jointes faisant preuve de l’ampleur des rénovations en question; Rapport admis pour fin de production, transmis conformément à 239 Cpc… à Me Jamie Benizri, procureur de l’intimée, le 16 avril 2019, par courriel ; re

(2) Équipements Stosik inc. c. Hock Seng Lee Heavy Industries, sdn bhd, 2007 QCCA 1531 Du Taux de change applicable . [ 17 ] Répondant aux propos de l’Intimée par son procureur relativement à la preuve de paiements de sa part relatifs à l’immeuble a-t-elle soutenu; Tels documents incomplets déclarés irrecevables d’une part : re

(3) Plant c.Estate of Borger 2018 QCCS 152 , paragraphes 52 à 56 : de la règle de la meilleure prevue). S’agissant d’actifs objets de la saisine du syndic, d’autant plus la ‘‟confusion” de tels actifs s’il en est d’autre part : re

(4) Location Bristar Idealease Inc. (Syndic de) 2012 QCCS 211 : La requérante agissant en lieu et place de ce dernier est-il besoin de le rappeler ; [ 18 ] Considérant la source des paiements relatifs à l’achat de l’immeuble en question, tirés d’un compte conjoint des parties aux présentes selon les pièces D-1ss, dont D-4 : Jan –Feb 2015 inheritance Elia $115,842,63 April 7th, 2015 Bal pay for purchase Victor USD$369,300 les tentatives du failli et de son épouse de ‘’masquer ‘’ les faits, voir de les fausser, qu’il s’agisse des rénovations ‟mineures” déclarées sur l’immeuble en question, le silence sur les revenus locatifs tirés des lieux: P-16 , 800$ par nuit?, la correspondance entretenue entre l’intimée et ses procureurs de Jamaïque , sont autant d’éléments affectant la crédibilité de l’intimée d’une part mais amplifiant surtout le fardeau des procureurs de la requérante dans leurs recherche des éléments de preuve à soumettre aux présentes:

LES AUTEURS : [ 19 ] Considérant la preuve établie du transfert de la demi-indivise de l’immeuble visé en faveur de l’intimée, moins d’un an avant la faillite du débiteur, ce transfert sans contrepartie en l’occurrence : Re

(1) Denis Brochu, Précis de la faillite et de l’insolvabilité, 5 e édition, LexisNexis. 2016, paragraphe 786 : . 786 – Le recours prévu à l’article 96 L.F.I . peut également être exercé par le syndic à l’égard d’une opération qui a un lien de dépendance avec le débiteur. Dans ce cas, le fardeau de preuve du syndic varie en fonction de l’époque à laquelle l’opération sous- évaluée a eu lieu… La première époque est celle prévue au sous alinéa 96(1) b) (

i) L.F.I. L’opération a alors lieu au cours de la période commençant à la date précédant d’un an la date de l’ouverture de la faillite et se terminant à la date de la faillite ……. Du fardeau de la preuve…Le cas échéant, le syndic n’a qu’à démontrer qu’une disposition de biens a été réalisée sans contrepartie ou pour une contrepartie manifestement inférieure à la juste valeur marchande. Celui-ci n’a pas à établir l’insolvabilité du débiteur ou qu’il est devenu insolvable en raison de celle-ci ni que celui-ci avait l’intention de frauder ou de fruster un créancier ou d’en retarder le désintéressement . À toutes fins utiles, l’inopposabilité au syndic résulte de la loi . Re

(2) Jacques Deslauriers , La faillite et l’insolvabilité au Québec, 2 e édition, Wilson & Lafleur. 2011, PAGE 396 : ii) Opérations conclues entre des personnes ayant un lien de dépendance.

Paragraphe 1280 : Si l’opération sous-évaluée a été effectuée avec une personne ayant un lien de dépendance avec le débiteur, le Tribunal peut accorder au syndic un jugement pour la différence entre la contrepartie réellement donnée ou reçue par le débiteur et la juste valeur marchande des biens ou services en cause, déterminée par le Tribunal. [ 20 ] Considérant la valeur établie de cette opération sous-évaluée à 464 239.50$ à savoir les 50% de la valeur de Villa Elia (voir le paragraphe (16) précédant); [ 21 ] Considérant les frais réclamés justifiés, tels que soumis; [ 22 ] PAR CES MOTIFS : [ 23 ] ACCUEILLE la présente requête amendée; [ 24 ] DÉCLARE nulle et inopposable à la Banque Royale du Canada et à l’ensemble des créanciers de Shimon Finkelstein la transaction intervenue le 7 février 2018 en vertu de laquelle ce dernier a transféré son intérêt dans la Villa Elia à l’intimée Celia Nahon;

[ 25 ] CONDAMNE Celia Nahon à payer à la Banque Royale du Canada une somme de 464 239.50$ sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 28 juin 2018; [ 26 ] LE TOUT AVEC FRAIS contre l’intimée sur la base avocat/client conformément à 197.

(2) L.F.I. _________________ JF0200 Me Chantal Flamand CF/cb Registraire Copie à : - Me Christian Lachance Procureur de la requérante clachance@dwpv.com - Me Jamie Benizri Procureur de l’Intimée jbenizri@legallogik.com - Jerry J. Devletian Le syndic.