2020 QCCQ 8730, 2020 QCCQ 8730

Piché c. Waardenburg 2020 QCCQ 8730 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY «Chambre civile» N° : 460-32-700784-191 DATE : 27 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNE-MARIE PICHÉ Demanderesse c.

DIRK WAARDENBURG Défendeur -et- SÉBASTIEN CLOUTIER -et- FRÉDÉRIC GRATTON Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 12 277,33$ à son vendeur pour dol et vices cachés et celui-ci appelle en garantie le courtier inscripteur (Sébastien Cloutier) et le courtier collaborateur (Frédéric Gratton). [ 2 ] La demanderesse veut s’acheter une propriété clé en main. Elle en a fait part à ses courtiers immobiliers, Frédéric Gratton et Marie Dubois.

Elle veut un immeuble qui n’aura pas besoin de réparations ou d’améliorations à court terme afin de respecter son budget. [ 3 ] Ceux-ci trouvent la maison du défendeur qui leur semble adéquate suivant les critères énoncés par la demanderesse. [ 4 ] La fiche descriptive indique notamment que le terrain est "boisé, paysager".

La demanderesse ne rencontre jamais le vendeur avant la signature chez le notaire. [ 5 ] Lors de ses deux visites faites en présence de Sébastien Cloutier, courtier inscripteur et des courtiers immobiliers collaborateurs Frédéric Gratton puis Marie Dubois, la demanderesse vérifie pour s’assurer de la portée de cette inscription. En effet, même si la vente aura lieu le 3 mai 2019, la promesse d’achat est acceptée le 11 février de la même année. À cette période de l’année, il y a 50 centimètres de neige au sol et il est impossible de voir quel est l’état du terrain. [ 6 ] Elle pose directement la question à M.

Cloutier pour s’assurer qu’il y a du gazon partout. De fait, il lui confirme que le terrain est gazonné à la grandeur sauf à l’endroit où il y a un sauna et un spa. Ceux-ci doivent être enlevés puisqu’ils ne font pas

partie de la vente et M. Cloutier confirme qu’il y a absence de gazon seulement sous ces deux pièces d’équipement. La courtière immobilière Marie Dubois est présente lors de cette conversation. Elle indique dans sa déclaration pour valoir témoignage que Sébastien Cloutier confirme, lors de la deuxième visite, que le terrain était entièrement paysagé avec gazon sauf pour la petite

section déjà mentionnée. [ 7 ] Le défendeur n’a pas vraiment porté attention au fait qu’il était indiqué paysagé au niveau du terrain sur la fiche descriptive. Son courtier immobilier ne lui a pas demandé s’il était gazonné et il n’a fait aucune représentation à ce sujet. [ 8 ] Quant il avait indiqué à D-4.4 qu’il y avait eu du remblai en 2014 lors de la nouvelle construction, il entendait par cela qu’il s’agissait de matériaux composés de terre et de roches apportées pour élever le niveau du sol, le niveler et non pas que le terrain était prêt à être semé.

Il dit avoir fait certains aménagements paysagers, telles des fleurs, un bonzaï, des cèdres et un aménagement, mais que le terrain lui-même n’était pas gazonné et qu’il passait sa vieille tondeuse seulement pour couper les mauvaises herbes.

[ 9 ] Lorsqu’elle prend possession des lieux, la demanderesse se rend compte rapidement que ce terrain n’est pas du tout gazonné. Elle dénonce le fait à son vendeur et tente par le biais de son courtier Frédéric Gratton de trouver un terrain d’entente, mais le défendeur estime ne pas être responsable.

Lorsqu’elle fait vérifier le terrain par un paysagiste, elle apprend que le terrain n’est pas nivelé, qu’il n’y a pas de terreau adéquat pour semer du gazon, que le remblai est très rocailleux et de type galet, qu’il est même impossible de passer une tondeuse vu la quantité de roches à la surface, qu’il n’y pousse que des herbes folles et une espèce invasive non contrôlée, la renouée Japonaise. Il faut donc faire des travaux d’envergure et semer du gazon à la grandeur. [ 10 ] Après dénonciation et mise en demeure, la demanderesse fait exécuter les travaux à l’été 2020. Les coûts s’élèvent à 11 578,86$.

De plus, elle a payé à l’été 2019 la somme de 698,47$ pour débroussailler, nettoyer le terrain des hautes herbes et couper cinq arbres morts. Voilà pourquoi elle réclame 12 277,33$. ANALYSE ET DÉCISION [ 11 ] La demanderesse était bien fondée à penser que le terrain était gazonné. On indique d’abord sur la fiche descriptive que le terrain est paysagé et normalement, cela veut dire que le terrain a une finition adéquate, normalement avec du gazon. Par exemple, dans un jugement de La Reine c.

Bazinet, CM, AZ-97031102 , le juge Gaston écrit: " Autour du bâtiment, se trouve une bande de terrain paysagé, c’est-à-dire couvert de gazon. " (p. 2). De plus, la défenderesse pouvait quand même voir certains aménagements paysagers tels une statue de Bouddha, un cèdre et des plates- bandes rocheuses, en plus de ce qu’a énoncé le défendeur. De plus, la maison était construite depuis 2014, soit depuis environ quatre ans au moment de l’achat et les hautes herbes sont interdites sur les terrains construits, tel qu’il appert du Règlement général de la MRC de la Haute-Yamaska à son

article 15, déposé par la demanderesse. [ 12 ] Enfin, la demanderesse s’est vérifiée pour s’assurer que le terrain était bien gazonné et c’est ce que lui a confirmé Sébastien Cloutier. Celui-ci est le courtier immobilier inscripteur. Il s’agit d’un fait qu’il avait l’obligation de vérifier et il ne pouvait se permettre d’avancer une hypothèse à ce sujet, d’autant plus que le défendeur ne semble jamais lui avoir confirmé cet élément capital. Voici ce qu’énonce l’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité: " 5.

Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements." Le courtier inscripteur est celui qui a l’obligation de vérifier les informations de la fiche descriptive, ce qui n’est pas le cas pour le courtier collaborateur, à moins qu’il n’ait reçu un mandat spécifique à cet effet de l’acheteur. [1] [ 13 ] Le défendeur a engagé sa responsabilité en permettant qu’on indique à la fiche descriptive un renseignement qui était inadéquat.

Quant au courtier inscripteur, il a non seulement rempli cette fiche descriptive sans faire de vérification même auprès de son client, mais de plus, il a affirmé à la demanderesse et au courtier collaborateur que le terrain était gazonné, sans avoir vérifié. Il est donc responsable envers son client, le défendeur. De plus, il a manqué à son devoir de conseil auprès de son client, de langue étrangère, en ne lui expliquant pas adéquatement la portée des termes paysager, remblai et en ne s’assurant pas de la valeur de ces affirmations.

Il ne s’agit pas d’un cas où le client a induit volontairement son courtier en erreur mais plutôt de celui où le courtier n’a pas rempli son rôle adéquatement. [ 14 ] Quant au courtier collaborateur, tel qu’énoncé plus haut, ce n’est pas à lui normalement de vérifier les informations de la fiche descriptive à moins d’avoir reçu un mandat spécifique à cet effet. Il n’a donc pas de responsabilité dans cette affaire. [ 15 ] Voici les principes applicables quant au montant réclamé. Le montant de 698,47$ est dû pour les travaux qu’a dû faire la demanderesse la première année.

Quant au deuxième poste de réclamation au montant de 11 578,86$, il y a lieu de le réduire de 10%. La raison en est la suivante: selon la demanderesse, la superficie occupée par le sauna et le spa est d’environ 10% de la superficie totale qui a dû être traitée et réhabilitée. La demanderesse savait déjà qu’elle aurait à faire ces travaux puisqu’elle n’achetait pas les équipements. Par conséquent, elle ne peut réclamer pour cette

partie au défendeur. [ 16 ] Par conséquent, il y a lieu de soustraire du montant de 11 578,86$ la somme de 1 157,89$, ce qui laisse un solde de 10 420,97$. S’ajoute à ce montant les frais de la première année de 698,47$ pour un grand total de 11 119.44$. C’est la somme pour laquelle le défendeur est responsable envers la demanderesse, mais que l’appelé en garantie Cloutier doit lui rembourser, vu les fautes commises. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 17 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 11 119,44$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 13 septembre 2019, date de signification de la mise en demeure. [ 18 ] LE TOUT avec frais de justice au montant de 205,00$. [ 19 ] CONDAMNE l’appelé en garantie Sébastien Cloutier, à indemniser le défendeur de toute somme à payer en capital, intérêts, indemnité additionnelle et frais de justice.

[ 20 ] REJETTE l’appel en garantie à l’encontre de l’appelé en garantie Frédéric Gratton, sans frais de justice. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q. Date d’audience : 9 novembre 2020