2011 QCCA 2156, 2011 QCCA 2156

Monit International inc. c. Pellan Italia, s.p.a. 2011 QCCA 2156 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020377-107 (500-17-023606-042) DATE : 21 NOVEMBRE 2011 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MONIT INTERNATIONAL INC. APPELANTE – Défenderesse c. PELLAN ITALIA S.P.A.

INTIMÉE – Demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du 7 janvier 2010, district de Montréal (l’honorable Kirkland Casgrain), qui a accueilli la requête introductive d’instance de l’intimée et l’a condamnée à payer à cette dernière la somme de 2 387 178,08 $ plus intérêts et l’indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q . [ 2 ] Le litige repose principalement sur l’interprétation que font les parties d’une quittance notariée donnée par l’intimée à l’appelante lors du remboursement d’un prêt de 25 000 000 $ consenti pour la rénovation d’un immeuble situé au 1000, rue Sherbrooke Ouest à Montréal.

L’appelante soutient que la quittance du 18 septembre 2002 vise non seulement les intérêts au taux de 6,26 % prévu au contrat initial de prêt du 6 juillet 1998, mais qu'elle la libère également du remboursement de montants qui pourraient être dus en raison d’une nouvelle entente intervenue entre les parties le 31 août 2000, laquelle prévoyait une augmentation du taux d’intérêt de 6,26 % à 9 %, rétroactivement au 6 juillet 1998. [ 3 ] Les faits pertinents à la solution du présent litige peuvent se résumer succinctement ainsi. [ 4 ] En 1998, l’appelante, par son administrateur Eliasz Kotler (Kotler), désire rénover et réaménager un immeuble situé au 1000, rue Sherbrooke Ouest à Montréal, ancien siège de l’Organisation de l’Aviation Civile Internationale (OACI), qui est sa propriété.

Kotler contacte son partenaire d’affaires, Achille Costamagna (Costamagna), avec lequel il collabore sur des projets immobiliers au Canada et aux États-Unis depuis 30 ans. [ 5 ] Le 6 juillet 1998, Costamagna, par l’intermédiaire de Print-Tex SRL. [1] , accepte de prêter à l’appelante 25 000 000 $ à un taux annuel de 6,26 %. Ce prêt vise avant tout à rembourser l’hypothèque de premier rang qui grevait l’immeuble de la rue Sherbrooke. Il est garanti par une hypothèque de premier rang consentie ce même jour sur l'immeuble. [ 6 ] Costamagna exige de plus que Kotler investisse lui-même 14 000 000 $ en rénovations.

En outre, il obtient une option d’achat pour une

part indivise de 50 % dans l’immeuble, laquelle doit être exercée au plus tard le 30 juin 2000. Le prêt est pour un terme de cinq ans, soit jusqu'au 9 juillet 2003. [ 7 ] Kotler soutient qu'il offre en bonus (ou « sweetener », selon le terme des parties) de vendre à Costamagna des terrains vagues à Laval. [ 8 ] Le 19 février 1999, Kotler vend effectivement les terrains vagues à Laval à Schalmarief inc. (Schalmarief), une société appartenant à Deodora SA, dont l'actionnaire unique est Costamagna.

Ce dernier engage cependant l’appelante comme gestionnaire des terrains. [ 9 ] En mars 1999, Kotler demande à Costamagna des fonds supplémentaires afin de terminer les rénovations de l'immeuble. Les coûts de celles-ci s’avèrent en effet plus élevés que prévu. [ 10 ] Dans les circonstances, Costamagna accepte de trouver les 10 000 000 $ demandés pour financer le projet.

L’argent est prêté le 21 avril 1999 par la Banca Commerciale Italiana Canada (Banca Italiana) avec laquelle Costamagna fait affaire, mais ce dernier doit se porter caution. [ 11 ] Le 7 octobre 1999, à la suite d'une nouvelle demande de financement de Kotler, Banca Italiana prête un autre 10 000 000 $ à

l’appelante. Cette fois encore, Costamagna se porte caution. [ 12 ] Kotler revient à la charge à l’été 2000 et requiert de Costamagna du financement supplémentaire. Cette fois-ci, Costamagna refuse à moins que le taux d’intérêt de l’emprunt de 25 000 000 $ ne soit augmenté à 9 %, et ce, rétroactivement à la date du prêt initial, en 1998. [ 13 ] Le 31 août 2000, Kotler accepte par écrit l’augmentation du taux à 9 %. Dans une autre lettre datée du même jour, il spécifie que la date d’expiration de l’option d’achat de Print-Tex SRL est reportée au 31 décembre 2001 (elle devait prendre fin le 30 juin 2000).

De son côté, Costamagna écrit à la Banca Italiana pour offrir une caution supplémentaire. [ 14 ] Banca Italiana ajoute donc 8 500 000 $ aux deux emprunts de 10 000 000 $, pour un total de 28 500 000 $. Si on y ajoute le prêt initial de 25 000 000 $, l’emprunt total de l’appelante est de 53 500 000 $. [ 15 ] Kotler demande une quatrième fois à Costamagna du financement pour l’immeuble. Il désire obtenir 6 500 000 $ de plus.

Costamagna refuse catégoriquement, ce qui envenime sérieusement les relations entre les deux hommes. [ 16 ] En outre, Costamagna découvre une anomalie dans la gestion, par l'appelante, des terrains vagues de Laval. Le contrat de gestion, d’une durée de cinq ans, prévoyait une rémunération à pourcentage lors de la vente des terrains. Or, Kotler se paie des frais de gestion à même le compte de Schalmarief, sans justification apparente.

Ces paiements totalisent 175 000 $, mais furent difficiles à déceler puisque Kotler avait reçu le pouvoir de gérer le compte bancaire de Schalmarief et que les bureaux de l’appelante, ainsi que ceux de Schalmarief, logaient à la même adresse. [ 17 ] Kotler décide alors de refinancer l’immeuble pour rembourser à l'intimée l’emprunt de 25 000 000 $ de même que les 28 500 000 $ de la Banca Italiana. [ 18 ] Le 3 septembre 2001, Costamagna renonce à l’option d’achat d’une

part indivise de 50 % dans l’immeuble. [ 19 ] Le 17 septembre 2002, Kotler refinance son projet avec la Massachusetts Mutal Life Insurance Company . Il rembourse 28 500 000 $ à la Banca Italiana et 25 000 000 $ ainsi que les intérêts de 6,26 %, à l'intimée.

Costamagna, en tant que représentant de celle- ci, donne quittance à l’appelante pour le prêt de 25 000 000 $ le 18 septembre 2002. [ 20 ] Par la suite, des discussions continuent entre Costamagna, ses représentants et Kotler puisque celui-ci souhaite acquérir les actions de Schalmarief qui est propriétaire des terrains vagues de Laval. [ 21 ] Toutefois, les relations entre les parties se détériorent au point que des procédures judiciaires sont instituées. [ 22 ] Le 1 er septembre 2004, l’appelante dépose une requête introductive d’instance afin de reprendre les terrains de Laval.

Elle allègue que la vente intervenue le 19 février 2009 était résiliée si l'intimée refusait de se prévaloir de l’option d’achat d'une

part indivise de 50 % de l'immeuble situé au 1000, rue Sherbrooke Ouest. [ 23 ] Le 6 octobre 2004, l’intimée met en demeure l’appelante et lui réclame l’intérêt additionnel de 2,74 % sur les 25 000 000 $ convenu le 31 août 2000, ce qui représente 2 387 178 $.

La requête introductive d’instance est déposée le 14 décembre 2004. [ 24 ] Le 18 octobre 2004, Schalmarief dépose une requête introductive d’instance afin de faire résilier le contrat de gestion des terrains à Laval intervenu avec l’appelante. [ 25 ] Le juge de première instance, saisi des trois recours, rejette celui de l'appelante pour les terrains à Laval et accueille ceux de l'intimée pour les intérêts supplémentaires calculés au taux de 2,74 % sur le prêt de 25 000 000 $ et de Schalmarief, qui obtient la résiliation du mandat de l'appelante pour l'administration des terrains vagues à Laval.

L’ANALYSE [ 26 ] L’appelante plaide d’abord que l’entente du 31 août 2000, qui augmente de 6,26 % à 9 % le taux d’intérêt sur le prêt de 25 000 000 $, et ce, rétroactivement au 9 juillet 1998 [2] , fait

partie intégrante de l'acte d'hypothèque du 6 juillet 1998. Elle considère que cette entente est claire. En accordant une quittance sur le prêt de 25 000 000 $, l’intimée était forclose de réclamer les intérêts additionnels de 2,74 %. [ 27 ] L’intimée soutient pour sa part que l’entente du 31 août 2000 ne stipule nullement qu’elle fait

partie intégrante de l’entente initiale concernant le prêt de 25 000 000 $. Il s’agit d’un contrat autonome conclu plus de deux ans après l’emprunt garanti par hypothèque en juillet 1998. [ 28 ] La clause de la quittance au cœur du litige est la suivante : WHICH said Appearer acknowlodges to have received all sums due and to grow due together with all interest due and accrued thereon stipulated in its favour. In virtue of : Dead of Loan by Print-Tax Srl unto Monit International Inc., executed before Lawrence S.

Bergman, Notary, on the sixth day of July, Nineteen hundred and ninety-eight under his Minute Number 19,116 and published at the Land Registry Office of Montreal under the Number 5026791. […] [ 29 ] Le document auquel réfère cette clause est l’acte d’emprunt hypothécaire du 6 juillet 1998. [ 30 ] Par ailleurs, la lettre contenant l’entente du 31 août 2000 sur l’augmentation du taux d’intérêt est ainsi libellée :

MONIT August 31, 2000 Print-Tex Srl Via Montevecchio 35 Vigevano Italy RE : 1000, SHERBROOKE STREET WEST, MONTREAL, QUEBEC, CANADA, BEING LOTS 1962-3 AND 1962-5 AND AN INDIVIDED 48.706% INTEREST IN LOT 1962-1, ST. ANTOINE WARD, REGISTRATION DIVISION OF MONTREAL ("PROPERTY") Gentlemen : We refer you to our agreement dated June 29, 1998, as amended by an agreement dated August 31, 2000, with respect to the above-mentioned PROPERTY. We confirm that, notwithsanting the provisions of the DEED OF LOAN, interest shall be payable at the rate of nine per cent (9%) per annum retroactively to the 9 th day of July, 1998.

The adjustment of the difference in interest payable, between 9% per annum and 6.26% per annum, for the then elapsed time, shall be due at the earlier of :

a) the CLOSING, should the OPTION to purchase the undivided fifty per cent (50%) right, title and interest in and to the PROPERTY be exercised. Or

b) December 31, 2001 All other terms and conditions shall remain in full force and effect. Should you be in agreement with the foregoing, kindly acknowledge same by signing the duplicate copy of this letter and returning same to us. Sincerely yours, Monit International Inc. Per : _______________ Eliasz Kotler, Chariman [ 31 ] Le juge de première instance a conclu que la quittance n'était pas claire et il l'a donc interprétée à la lumière du comportement des parties.

À son avis, Costamagna n'a jamais renoncé au paiement des intérêts additionnels de 2,74 % convenus dans l'entente du 31 août 2000. [ 32 ] La Cour est d'avis que le juge n'a pas commis d'erreur en décidant ainsi.

Comme lui, elle estime que l'acte d'hypothèque du 6 juillet 1998 et l'entente du 31 août 2000 concernant l'augmentation du taux d'intérêt sont deux contrats autonomes. [ 33 ] Le prêt de 25 000 000 $ à un taux de 6,26 %, sur lequel les parties se sont entendues le 6 juillet 1998, tel qu'il appert de la pièce P-21, a été garanti par hypothèque sur l'immeuble situé au 1000, rue Sherbrooke Ouest, et ce, la journée même. [3] Lorsque les parties ont modifié le taux d'intérêt dans le document du 31 août 2000, elles ont modifié l'entente initiale, datée du 29 juin 1998 et intervenue le 6 juillet 1998, mais pas l'acte d'hypothèque qui ne garantissait toujours que les intérêts à un taux de 6,26 %. [ 34 ] Or, la quittance du 18 septembre 2002 réfère aux " all sums due and to grow due together with all interest due and accrued thereon stipulated in its favor ", mais elle précise que c'est " in virtue of: Deed of loan …".

Il s'agit de l'acte d'hypothèque qui ne prévoit que les intérêts au taux de 6,26 % et non à 9 %. [ 35 ] De plus, le juge conclut que le notaire qui a préparé la quittance ignorait la deuxième entente ayant fait passer le taux d’intérêt de 6,74 % à 9 %. Il a calculé le montant des intérêts dus à partir des chiffres fournis par l’intimée sur un document du 11 septembre 2002 qui a également été envoyé à Kotler et sur lequel il est clairement indiqué que les intérêts sont calculés à un taux de 6,26 % l’an. Aucune mention n’est faite du 2,74 % supplémentaire.

Kotler reconnaît lui-même, lors du procès en première instance, qu’il ne fut pas question des intérêts supplémentaires à 2,74 % lors de la signature de la quittance chez le notaire. Il s’exprime ainsi : A- There was no discussion when he went to – to the notary to give a ‘quittance’, there was no discussion whatsoever about the two point six (2.6 %)… Me RONALD STEIN Exactly A- … percent.

Q- Exactly, thank you. A- He – he didn’t ask, and we didn’t pay. [4] [ 36 ] Kotler savait donc pertinemment que seuls les intérêts payables au taux de 6,26 % étaient visés par la quittance. Un homme d’affaires possédant son expérience ne pouvait ignorer que l’entente du 31 août 2000 ayant porté le taux d’intérêt à 9 %, soit une différence de 2,74 %, faisait en sorte qu’un montant de plus de 2 300 000 $ n’était pas inclus dans la quittance. [ 37 ] En outre, comme les auteurs Baudouin et Jobin le mentionnent, l’intention du créancier de décharger le débiteur doit toujours être claire. [5] On ne peut donc pas présumer de la remise d’une dette et le fardeau de la démontrer repose sur la

partie qui l'invoque [6] . [ 38 ] En l’espèce, le juge a conclu à bon droit qu’il n’a pas été démontré que l’intimée avait fait remise d’une dette de plus de 2 300 000 $ à l’appelante. Au contraire, il ressort de la preuve que dans le cadre de négociations qui se sont poursuivies après la signature de la quittance, le 18 septembre 2002, les parties ont continué à discuter des intérêts dus en vertu de l’entente du 31 août 2000. Plus particulièrement, un échange de documents datés du 4 décembre 2002 confirme ce fait.

Le représentant de Costamagna, Bernasconi, fait parvenir au représentant de Kotler, un récapitulatif des montants qui seraient dus par ce dernier pour qu'une entente intervienne concernant l'achat des actions de Schalmarief. Or, on y retrouve clairement le montant des intérêts dus calculé au taux de 2,74 % et qui totalisent selon ce document 2 653 068 $. [ 39 ] L’appelante soutient, de façon subsidiaire, que le consentement de Kotler en ce qui concerne l’entente du 31 août 2000, a été vicié par la crainte.

En effet, avance-t-elle, Kostler avait une crainte raisonnable que Costamagna retire ses garanties à la Banca Italiana et que celle-ci ne prête pas à l’appelante le montant de 8 500 000 $ dont elle avait grandement besoin pour exécuter les travaux de rénovation. [ 40 ] L’intimée souligne de son côté qu’elle n’avait pas l’obligation de financer l'appelante, outre les 25 000 000 $ déjà avancés. Or, Costamagna était sollicité une troisième fois par Kotler pour augmenter le financement dans le projet et la valeur de l'immeuble était inférieure aux sommes déjà investies dans les rénovations.

Il était donc normal, dans le cours des affaires, de revoir le taux d’intérêt sur le prêt initial puisque le risque avait considérablement augmenté pour Costamagna. [ 41 ] L’intimée souligne également un incident, survenu lors du procès, lequel a grandement affecté la crédibilité de Kotler. Kotler et son fils Barry ont d'abord expliqué que la lettre du 31 août 2000 a été rédigée le jour même de sa signature en présence de Costamagna. Kotler aurait alors subi de très fortes pressions de Costamagna.

Or, au procès, cette version a été battue en brèche par Costamagna au moyen d'une preuve documentaire d'un caractère déterminant. Le passeport de Costmamagna permet en effet d'établir qu’il n’était pas au Canada à cette date. Barry Kotler a alors dû changer son témoignage pour déclarer que l’entente datée du 31 août 2000 avait plutôt été rédigée le 10 août 2000.

Il ne pouvait toutefois pas expliquer ce qui s’était passé entre ces deux dates. [ 42 ] Dans le cadre des relations d’affaires qui existaient entre les parties à l’époque des événements, Costamagna était libre de continuer ou non à financer le projet de Kotler. La crainte économique se distingue par ailleurs de la simple dépendance économique : La situation est différente quand une

partie menace de pénaliser son cocontractant dans ses relations d’affaires avec ce dernier. Si la

partie utilise un moyen illégitime (comme le refus d’exécuter un autre contrat entre les mêmes parties), alors il y a matière à nullité ou révision du contrat conclu dans la crainte. Il s’agit de violence économique, un concept différent de la simple dépendance économique. [7] [ 43 ] En l’espèce, la preuve ne démontre nullement que Kotler a signé l’entente du 31 août 2000 sous la crainte économique au sens de l’

article 1402 C.c.Q .. Au contraire, il a continué, par la suite, à discuter affaires avec son partenaire des 30 dernières années jusqu’au moment où des procédures ont été intentées devant les tribunaux. [ 44 ] Ce moyen d’appel doit également échouer. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 45 ] REJETTE l’appel, avec dépens. FRANÇOIS PELLETIER, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.

M e Arthur A. Garvis Pour l'appelante M e Ronald L. Stein De Grandpré Chait Pour l'intimée Date d’audience : 15 novembre 2011